Выселение из ипотечной квартиры

Выселение из ипотечной квартиры

Одним из способов обзавестись собственным жильем, если нет достаточных средств для покупки квартиры, является ипотека. Гражданин может не ждать, пока у него накопится нужная сумма для покупки жилья, а приобрести ее с помощью ипотечного кредита и сразу же заселиться в новую квартиру, выплачивая долг в течение длительного времени.

С одной стороны – это выход для семьи, которая не может купить жилье сразу, но, с другой – такая покупка жилья таит в себе множество подводных камней. Среди них – выселение из жилого помещения при длительной просрочке платежей.

Основания для выселения

Ипотека – это заемные средства для покупки объекта недвижимости, которые клиент получает в кредитном учреждении под залог этой недвижимости. Она бывает двух видов:

1. Целевая. Выдается под залог жилого помещения, которое заемщик намерен приобрести за кредитные средства. То есть, при получении целевой ипотеки квартира до тех пор, пока кредит не будет погашен полностью, остается в залоге у кредитного учреждения.
2. Нецелевая. Средства по кредиту могут быть использованы для покупки другого жилого помещения, залогом становится любой другой объект недвижимости либо другое ценное имущество заемщика. В этом случае у банка в залоге остается не то жилое помещение, на покупку которого оформляется кредитный договор, а иное имущество заемщика.

Единственным основанием, по которому банк может инициировать выселение из ипотечной квартиры, является длительная невыплата кредита. Поскольку ипотечная квартира находится в залоге у кредитного учреждения, выселение по другим, даже серьезным основаниям, невозможно.

Причин для наступления задолженности по ипотеке может быть несколько:

1. Тяжелая финансовая ситуация. Невозможно предугадать, сможет ли гражданин обслуживать свой долг в течение длительного времени, при наступлении форс-мажора (длительная болезнь, потеря работы и т.п.) выплаты могут прекратиться.
2. Нарушение заемщиком Уголовного Кодекса и, как результат – заключение его в места лишения свободы, откуда он не сможет выполнять свои кредитные обязательства.
3. Смерть заемщика. Если родственники не смогут взять на себя обязательства по кредиту, квартира может быть продана на торгах в счет погашения долга.
4. Намеренное неисполнение заемщиком кредитного договора либо непонимание им условий договора.

Выселение из ипотечной квартиры возможно только по решению суда. В процессе судебного разбирательства суд рассматривает все доводы сторон, принимая во внимание при вынесении вердикта следующие факторы:

1. Заемщик продолжает выплачивать кредит, но размер ежемесячного платежа значительно снижен из-за возникшей тяжелой жизненной ситуации.
2. Заемщик потерял работу, и долгое время не может найти новую.
3. Длительная тяжелая болезнь, не позволяющая заемщику работать и продолжать выплаты по займу.
4. Заемщик пытался урегулировать ситуацию в досудебном порядке, например, подавал в кредитное учреждение заявление с просьбой о реструктуризации, рефинансировании либо приостановке выплат по кредиту.

При наличии вышеперечисленных причин возникновения задолженности суд может посчитать их уважительными, и отказать в выселении, обязав кредитное учреждение произвести реструктуризацию долга.

Сама процедура выселения за долги по ипотеке состоит их нескольких этапов, каждый из которых обязателен к исполнению:

1. Попытка досудебного урегулирования проблемы. Кредитное учреждение оповещает должника о возникшей задолженности по кредиту и предупреждает о необходимости погасить долг. Если должник идет на контакт и просит банк о каких-либо послаблениях (реструктуризация долга либо кредитные каникулы), обычно на этом проблема и заканчивается.
2. Если должник игнорирует требования банка, последний приступает к подготовке документов в суд.
3. После вступления решения суда о выселении за долги в законную силу, выбирается порядок и способ реализации данного решения. Чаще всего залоговый объект недвижимости продают на торгах, вырученные средства направляются на погашение тела кредита, процентов по кредиту, других обязательных выплат, а остаток вырученных средств передается должнику.
4. Если торги не состоялись (не нашлось покупателя), то жилое помещение передается в собственность банку, который впоследствии имеет право самостоятельно реализовать квартиру по своему усмотрению, либо оставить объект недвижимости в собственности.

Как и любое другое выселение, выдворение должника из ипотечной квартиры не происходит стихийно, любое действие банка должно быть обосновано. Если должник допустил небольшую однократную просрочку платежа, вряд ли банк начнет процедуру выселения. Во-первых, суд не примет решение о выселении на основании единовременной невыплаты кредита, во-вторых – банку самому невыгодно применять такие санкции после небольшой просрочки по платежу.

Уважительные причины

По характеру причин просрочки по ипотеке их можно разделить на два вида:

• уважительные;
• неуважительные, либо намеренные.

При втором варианте заемщики зачастую сознательно допускают задолженность по кредиту считая, что единственное жилье у них никто отобрать не имеет права. Либо просто не думают о долге, пустив все на самотек в надежде, что все как-нибудь само образуется.

Но такие случаи крайне редкие, чаще всего граждане берут ипотеку в полной уверенности, что смогут погасить ее вовремя, не допустив ни одной просрочки платежа. И честно исполняют свои обязательства до тех пор, пока в их жизни не наступит какой-то форс-мажор. Это может быть:

1. Внезапно наступившая сложная финансовая ситуация (потеря работы, тяжелая и продолжительная болезнь, непредвиденные, но обязательные расходы).
2. Нарушение условий погашения кредитных обязательств по незнанию. Такие ситуации происходят не часто, но происходят.
3. Совершение уголовного преступления и дальнейшее отбывание наказания в МЛС.
4. Внезапная гибель заемщика. При этом члены его семьи либо не в курсе, что он платил ипотеку, либо они просто в растерянности от происшедшего и не знают, что им дальше делать, при этом теряют время.

Конечно, просто заявить на суде о том, что у вас есть уважительная причина, недостаточно. Любое заявление должно быть подтверждено документальными доказательствами, которыми могут стать:

• справка с места работы;
• приказ о сокращении или увольнении;
• справка из медицинского учреждения;
• копия приговора суда;
• свидетельство о смерти и т.п.

Даже если причина, по которой заемщик допустил просрочку в платежах сверхуважительная, никто не станет освобождать его от дальнейшего исполнения обязательств по кредиту. кредитор, скорей всего, пойдет ему навстречу, даст время перевести дух (кредитные каникулы) либо изменит график платежей, но выплачивать ипотеку в любом случае придется.

Могу ли выселить, если есть задолженность по ипотеке и жилье единственное

Могут, и обязательно выселят, если вы игнорируете все требования банка, не идете с ним на контакт и даже не пытаетесь как-то разрешить ситуацию.

В то же время, банку не выгодно судиться с заемщиком и выселять его из жилого помещения. При выселении должников и продаже объекта недвижимости на торгах банк получает сумму, гораздо меньшую, чем рыночная стоимость квартиры, то есть, теряет свой доход. Поэтому, выселение должника – крайняя мера, на которую кредитное учреждение пойдет только в том случае, когда все остальные способы получить долг исчерпаны и не привели к положительному результату.

Если у вас появились проблемы с погашением долга, первое, что вы должны сделать – уведомить об этом кредитное учреждение. Обычно банки в таких ситуациях идут навстречу своим клиентам. Что предлагают банки в таких случаях:

1. Реструктуризацию долга (рассрочка). Это значит, что сумма ежемесячного платежа снижается, а срок погашения долга увеличивается, то есть, клиент вместо, например, десяти лет, выплачивает ипотеку пятнадцать, но меньшими суммами. Общая сумма долга при этом увеличивается, но за счет растягивания времени погашения ипотеки на более длительный срок, ежемесячные выплаты значительно снижаются. Реструктуризация долга подойдет для заемщика, у которого снизился ежемесячный доход, при этом он имеет возможность и в дальнейшем регулярно погашать ипотеку.
2. Кредитные каникулы (отсрочка). В этом случае банк смещает график платежей, обычно на несколько месяцев, но не более полугода. То есть, в период, пока у заемщика действует отсрочка по платежам, он может вообще не платить по кредиту, затем платежи возобновляются на прежних условиях и по прежнему графику. Обычно кредитные каникулы предоставляются заемщикам, которые внезапно попали в сложную жизненную ситуацию, которая не позволяет обслуживать долг какой-то конечный промежуток времени.
3. Списание процентов, пеней, штрафов. В особо сложных и серьезных ситуациях банк может пойти на такое решение.

Если же заемщик и в дальнейшем не может (или не хочет) выплачивать долг по ипотеке, банку ничего не остается, как подать исковое заявление о выселении неплательщика и об изъятии залоговой квартиры в пользу кредитного учреждения. При этом не имеет значения – есть ли у заемщика альтернативное жилое помещение, либо выселение будет «в никуда».

Однако, пока решение суда не вступило в законную силу, выселить вас никто не имеет права. Именно поэтому, пока не вынесен вердикт суда, у вас есть время, чтобы попытаться решить проблему и не потерять квартиру. Вероятность того, что суд даст отсрочку в выселении, если вы сможете заверить его о том, что ваши проблемы временные и вы вскоре сможете погашать ипотеку, достаточно велика.

Но лучше, все-таки, не доводить дело до суда и попытаться разрешить ситуацию в досудебном порядке.

Пример. Николай Н. оформил ипотечный кредит на двухкомнатную квартиру на двадцать лет с ежемесячным платежом в размере 25 тысяч рублей. Через 8 лет он попал в автокатастрофу и в течение полугода находился на лечении в стационаре. За это время образовалась просрочка по платежам, которую он намеревался погасить сразу же, как только выпишется из больницы. За время лечения в банк Николай не звонил, о том, что у него нет возможности выплачивать ипотеку не извещал, отсрочку по платежам не просил.

По возвращении домой он обнаружил в почтовом ящике несколько писем из кредитного учреждения с требованием срочно погасить долг и судебную повестку, из которой понял, что банк уже подал иск в суд с требованием изъять у него квартиру в счет погашения долга.

В судебном заседании Николай предъявил суду справку из стационара о том, что он в течение полугода находился на излечении и не имел возможности передвигаться, поэтому он не знал, что банк высылал требования о срочном погашении задолженности. Никаких звонков из банка в требованием выплаты долга ему не поступало. Так же он заявил, что намерен в дальнейшем погашать задолженность, тем более, что материальная возможность выплаты долга у него имеется.

Представитель банка, в свою очередь, заявил, что кредитное учреждение ограничилось письменными уведомлениями. Банк не против реструктурировать долг по ипотеке гражданину Н., если последний гарантирует, что в дальнейшем задержек с погашением долговых обязательств не будет.

Суд, рассмотрев все материалы дела и выслушав стороны, решил: обязать кредитное учреждение реструктурировать долг гражданина Н.

Могут ли выселить из ипотечной квартиры с несовершеннолетним ребенком

Многие граждане путают ипотечную квартиру с приватизированной и искренне заблуждаются, что, если у них есть несовершеннолетние дети, то выселить их без предоставления альтернативного жилого помещения никто не имеет права. Но это не так.

Выселение из ипотечной квартиры не зависит от наличия либо отсутствия в семье несовершеннолетних или иных недееспособных граждан. При этом кредитное учреждение не обязано предоставлять должникам другое жилое помещение взамен изъятой за долги по ипотеке квартиры.

Семьи с детьми находятся на таких же условиях, как и остальные и для них действуют такие же правила погашения ипотечного кредита и, в случае допущения задолженности по ипотеке, такие же правила досудебного или судебного урегулирования спора.

Если вы имеете долги по ипотеке и погашать их в дальнейшем у вас нет никакой возможности, то есть выселение неизбежно, при наличии несовершеннолетних детей вы можете обратиться за помощью в службу опеки и попечительства. Они помогут вам подтвердить статус малоимущей семьи и стать на очередь на получение социального жилья.

В такой сложной ситуации, скорей всего, ваше заявление будет одобрено, и вы сможете получить хоть какое-то альтернативное жилье взамен изъятого.

Пример. Многодетная семья Малининых в течение пятнадцати лет выплачивала ипотечный кредит за четырехкомнатную квартиру. Ипотека была оформлена на двадцать лет, то есть оставалось погасить одну четвертую часть долга. Глава семейства Кирилл Малинин, из зарплаты которого и шли выплаты по кредиту, потерял работу, в течение длительного времени не мог найти другую, через какое-то время запил и вообще перестал искать работу. Выплаты по ипотеке прекратились.

Представитель банка несколько раз звонил должнику с требованием срочно погасить долг, но последний бросал трубку. Письменные требования он также игнорировал. Увещевания жены не помогали, так как он был уверен, что многодетную семью никто выселить не посмеет.

Банк подал исковое заявление об изъятии жилого помещения в счет погашения долга по кредиту. В судебном заседании ответчик ничего вразумительного сказать не мог, истец же (представитель банка), понимая, что в семье малолетние дети, предложил выход из сложившейся ситуации. Так как большая часть долга была уже выплачена, банк взял на себя обязательство после погашения остатка долга и процентов по ипотеке на оставшиеся от реализации четырехкомнатной квартиры средства приобрести другую, меньшую по площади и передать ее в собственность семье Малининых.

К сожалению, такой счастливый выход из сложившейся ситуации происходит далеко не всегда. В этом случае семье Малининых повезло, что они успели выплатить более трех четвертей от всей суммы долга и у них, после выплаты всех обязательств еще остались средства на покупку жилого помещения, пусть и меньшего по площади.

Как быть тем, кому грозит выселение за долги по ипотеке

Для тех, кто столкнулся с проблемой выселения за долги по ипотеке, многие муниципалитеты предлагают поддержку на время в виде маневренного фонда.

Маневренный фонд – это вид жилого помещения, являющегося собственностью муниципального образования, в котором граждане, столкнувшиеся с тяжелой жизненной ситуацией и потерявшие единственное жилье, могут пожить какое-то время.

Теоретически, граждане могут жить в таком помещении до тех пор, пока не справятся с финансовыми затруднениями. Но проблема в том, что многие муниципалитеты не имеют такого маневренного фонда, особенно в небольших населенных пунктах, а если и имеют, то эти жилые помещения, мягко говоря, мало подходят для проживания в них людей.

Поэтому, если решение суда уже вступило в законную силу и вас выселяют, то единственной надеждой остается то, что изъятая квартира будет быстро продана, а средств от реализации будет достаточно не только для погашения долгов по ипотеке, но еще останется некоторая сумма, которую банк вам вернет. В зависимости от того, какая часть ипотеки была уже погашена до наступления задолженности, эта сумма, которую вернет банк, может оказаться достаточной для покупки недорогой квартиры, либо для уплаты за съемное жилье, хотя бы на первое время.

Действительно, вариантов решения проблемы с выселением немного, причем, все они временные. Поэтому, если уж вы столкнулись с проблемой по выплате ипотеки, то лучшим решением для вас будет не доводить дело до суда, а попытаться предотвратить выселение на первом этапе, когда вариантов выхода из сложившейся ситуации гораздо больше.

Не лучшим вариантом станет игнорирование требований кредитного учреждения и попытка спрятать «голову в песок» в надежде, что все как-нибудь само образуется. Не образуется.

При первых же признаках того, что вы дальше не в состоянии выплачивать долг, следует обращаться в кредитное учреждение. Если у банка будет возможность реструктурировать, либо отсрочить выплату долга – он пойдет вам навстречу. Если нет – у вас будет доказательство для суда, что вы являетесь добросовестным плательщиком и долг у вас образовался по независящим от вас причинам.

Исходя из судебной практики, суды всегда принимают во внимание уважительные причины образовавшейся задолженности. Положительным для вас моментом при принятии судом решения будет тот факт, что вы:

• не отказываетесь от исполнения кредитных обязательств;
• принимали меры по урегулированию проблемы в досудебном порядке.

Эти доказательства, вполне вероятно, помогут вам избежать выселения даже при наличии большой задолженности по ипотеке.

Резюмируя вышеизложенное, можно сделать ряд выводов.

1. Выселение из ипотечной квартиры при наличии большой задолженности вполне вероятно.
2. Даже многодетная семья при наличии факта злостного уклонения от выплаты долга может быть выселена.
3. Выселение из жилого помещения происходит только на основании вступившего в силу решения суда.
4. Все зарегистрированные в жилом помещении члены семьи выселяются вместе с должником.
5. Изъятая по суду ипотечная квартира реализуется на торгах, средства от реализации идут на погашение долга, процентов, других издержек банка по взысканию долга, оставшиеся деньги передаются должнику.
6. Если банк подал исковое заявление и вам грозит выселение за долги – не пытайтесь сами решить проблему, обратитесь за помощью к грамотному юристу. Если есть хоть малейшая возможность избежать выселения – адвокат сделает все, чтобы помочь вам.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Хочу выселить мужа из ипотечной квартиры. Реально ли это по закону?

Развод семьи переживают по-разному. Кто-то сокрушается по поводу любовной лодки, разбившейся о быт, кто-то тяжело переживает предательство близкого человека, а кто-то с головой окунается в решение финансовых и юридических проблем – как Анна, которая настроена выселить уже ставшего бывшим мужа из ипотечной квартиры.

Начало истории

Анна в течение многих лет делала карьеру и была занята исключительно работой – увы, на личную жизнь времени просто не оставалось. Встретив Виктора, Анна подумала, что наконец-то нашла свое счастье – с мужчиной завязались романтические отношения, и вскоре пара задумалась о создании семьи.

Виктор и Анна расписались и после регистрации брака продолжали жить в квартире, которую снимали. Безусловно, задумывались и о покупке собственного жилья, но все это оставалось только в планах – до тех пор, пока в компании, где работала Анна, ей не предложили выгодные условия по оформлению ипотеки. Это совпало и с радостной новостью – Анна получила новую должность с повышением зарплаты. Супруги проанализировали ситуацию и решили – момент настал: можно оформлять ипотеку.

Ипотечный кредит, конечно же, оформили на Анну – как на сотрудника компании, которой банк предлагал специальные условия, и с учетом того, что зарплата у нее была официальная и довольно высокая.

Виктор тоже зарабатывал неплохо, но получал свои деньги «в конверте». Банк одобрил кредит, супруги подобрали отличную квартиру в новом жилом комплексе, да еще и с ремонтом – чтобы сразу переехать и начать жить счастливо: другого варианта развития их семейной жизни они тогда просто не рассматривали.

Черная полоса

В течение года после покупки квартиры в ипотеку Виктор и Анна жили по-настоящему счастливо – занимались обустройством дома, исправно оплачивали кредит, стараясь гасить его досрочно. Однако вскоре начались проблемы – сначала компания, в которой работал Виктор, закрылась, и мужчина был вынужден искать новую работу. Увы, подходящих предложений не было, поиски затянулись, а со временем Виктор начал терять энтузиазм, предпочитая проводить время дома на диване, а не на собеседованиях.

Анна как могла поддерживала мужа и искренне верила, что в скором времени он найдет работу и все вернется на круги своя.

Поиски работы у Виктора по-прежнему затягивались. А вот ипотечный кредит никуда не девался, равно как и другие расходы – все они легли на плечи Анны.

У Виктора начал портится характер, мужчина пристрастился к спиртному. Вскоре бытовые ссоры, которые стали частыми, начали перерастать в настоящие скандалы. После одного из них Анна приняла крайне непростое, но, как она считала, необходимое решение – развод.

Как быть с квартирой?

Виктор заявил, что на развод не согласен, однако Анна возразила, что их в любом случае разведут через суд. Виктор пригрозил «затаскать по судам» свою супругу, напомнив, что квартира, в которой они живут, куплена в браке, а значит, считается совместно нажитым имуществом, и ни метра в этой квартире Виктор уступать Анне не намерен.

Всю ночь Анна изучала документы по ипотеке. В них фигурировала только она – как заемщик, плательщик. Все платежи по ипотеке вносила тоже она. Иными словами, Виктор по документам не имел к квартире никакого отношения, однако жилье все-таки считалось совместно нажитым – его приобрели в браке.

Анна ругала себя последними словами за неосмотрительность, с горечью вспоминала советы подруг не покупать квартиру в браке. А сестра Анны, Татьяна, и вовсе советовала сначала развестись с Виктором, оформить ипотеку, и потом уже, если будет желание, расписаться заново.

Поняв, что самостоятельно с этой ситуацией ей не справиться, Анна решила обратиться за помощью к юристам. Коллеги по работе порекомендовали Европейскую Юридическую Службу – специалисты взяли дело Анны в работу и оценили его как перспективное.

Сложное решение

Главным требованием Анны было выселение супруга из квартиры. Первым делом юристы изучили договор ипотечного кредитования и поинтересовались, не составляли ли Анна и Виктор брачный договор. Брачного договора не было, равно как и специальных соглашений по поводу имущественных прав, которые сохраняет за собой супруг.

Понятие законного режима имущества супругов действует всегда и в отношении всех, исключение – наличие брачного договора, в котором прописаны другие условия. Соответственно, и Анна, оплачивая ипотеку, использовала общие средства – а ведь на самом деле это были деньги из ее собственной зарплаты. Именно это и предстояло доказывать в суде.

Однако и Виктор не терял времени даром – он подал исковое заявление в суд, потребовав раздела ипотечной квартиры как совместно нажитого имущества с определением долей в праве собственности.

Юристы с обеих сторон готовятся к судебным делам, а каждый из бывших супругов уверен в своей победе – и, конечно же, в том, что справедливость восторжествует.

Мы будем держать вас в курсе событий и обязательно сообщим о том, к какому решению придет суд.

Вопрос эксперту: можно ли выселить мужа из ипотечной квартиры

Мы попросили нашего юриста ЕЮС Аванесова Юрия Петровича дать комментарий, есть ли возможность по закону выселить из ипотечной квартиры бывшего супруга, если сам ипотечный договор оформлен на жену и все платежи по кредиту вносила только она?

Если ипотека оформлена в период брака, квартира считается совместно нажитым имуществом. Все то, что было куплено мужем и женой, когда они состояли в браке – их совместная собственность. Кстати, долги тоже считаются общими.

Квартира, которую в ипотеку купила Анна, была записана только на нее, однако это, увы, не имеет значения. Безусловно, Анна считается собственником, но квартира все равно остается совместным имуществом, и делить ее можно только 50 на 50. Однако суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, когда другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга ( п. 2 ст. 39 СК РФ ).

Насколько мне известно, Анне и Виктору не удалось договориться о разделе имущества мирно, поэтому разделом квартиры теперь будет заниматься суд. Юристам нужно будет уведомить о предстоящем деле банк, где Анна оформила ипотеку – в суде банк будет выступать как третья сторона.

Какое решение вынесет суд – сейчас сказать сложно: все будет зависеть от ситуации. Совершенно точно будут изучаться все документы, размер доходов бывших супругов, будут учитываться и другие факторы, которые суд посчитает важными. Однако стоит отметить, что пополам будет делиться квартира и долг, который остается выплачивать банку. Вполне возможно, Виктор поймет, что «не потянет» выплату своей части средств, взятых в кредит, и решит отказаться и от долга, и, соответственно, от прав на квартиру. На мой взгляд, это оптимальный исход в этой ситуации – Анна останется в своей квартире и будет выплачивать остаток долга. К слову, банки охотно идут на такие условия. Таким образом, если Анна хочет выселить своего мужа (бывшего мужа) нужно, чтобы тот не был собственником этой квартиры. Пока квартира в совместной собственности и он там проживает, его выселить нельзя.

Если вы хотите чувствовать себя защищенным во всем, что касается правовых вопросов, предлагаем подключить годовую юридическую поддержку сервиса els24.com . С нашими специалистами вы будете знать, что на вашей стороне целый штат из профессионалов, готовых вам помочь в любое время суток.