Налог на приватизированную квартиру.
Приватизация представляет собой процедуру перевода квартиры из муниципального жилья в собственность граждан. После ее проведения владельцы недвижимости получают возможность совершать с ней различные сделки, в том числе продавать, дарить и др. Однако, вместе с правами за собственниками закрепляются и обязанности. Поэтому нередко возникает вопрос у владельцев, если приватизированная квартира, какой налог понадобится заплатить.
Надо ли платить налог.
После того, как жилье переходит в собственность гражданина, владельцу необходимо ежегодно оплачивать сборы в государственную казну.
Налог платится на следующие виды собственности:
- комната в общежитии или коммуналке;
- квартира;
- частный дом.
Поэтому ответ на вопрос, если квартира приватизирована надо ли платить налог, утвердительный.
При этом размер и условия оплаты устанавливаются региональными нормативно-правовыми документами, так как сборы идут в казну субъекта РФ.
С 2016 года для расчета налога берется кадастровая стоимость жилья. Налоговая база определяется в Росреестре, куда вносятся сведения о частной собственности.
В ст. 406 НК РФ указана максимальная ставка, которую могут устанавливать регионы. Она составляет 0,1% от кадастровой стоимости недвижимости.
Размер налога зависит от того, сколько времени собственник владел квартирой в текущем году, а также ставкой, установленной в субъектах РФ. В регионах могут быть предусмотрены льготы для некоторых категорий граждан.
Налог рассчитывается сотрудниками ФНС. Собственнику присылается письменное уведомление о том, сколько и в какие сроки он должен заплатить в государственную казну.
В случае, когда владелец квартиры своевременно не оплатит налог, на задолженность будет начисляться пеня.
Она составляет 1/300 от ставки рефинансирования за каждый просроченный день.
Налоговая служба имеет право взыскать с задолжника штраф в размере 20% от долга за несвоевременную оплату.
Налог с продажи квартиры.
Одним из главных преимуществ приватизации считается то, что владелец жилья может распоряжаться им по собственному усмотрению. Если недвижимость относится к муниципальному фонду, то ее нельзя ни продать, ни оставить в наследство.
Приватизированную квартиру можно передать в право пользования другому гражданину по договору купли-продажи.
При этом оплачивается налог с продажи приватизированной квартиры. Он рассчитывается с той суммы, которая прописывается в договоре купли-продажи.
Его размер составляет 13%. Налог оплачивается в случае, если с момента приватизации и приобретения прав собственности прошло менее 3 лет.
Срок рассчитывается с даты, когда запись о праве собственности была сделана в Росреестре. Поэтому перед продажей недвижимости необходимо получить выписку из ЕГРН.
При этом покупатель квартиры имеет право на получение налогового вычета в размере 13% от стоимости жилья. Сумма выплачивается с фактически внесенных взносов НДФЛ в текущем году. Если она больше, то делится на несколько частей.
Льготы при оплате налога
Нередко у собственников возникает вопрос, платят ли пенсионеры налог за приватизированную квартиру.
В соответствии со ст. 407 НК РФ льготы на оплату сбора в госказну имеют следующие категории граждан:
- инвалиды; ;
- участники ВОВ;
- военнослужащие;
- граждане, участвовавшие в ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС и др.
При этом категории льготников могут устанавливаться региональными законодательными актами.
Пенсионеры освобождаются от оплаты имущественного налога в случае, если квартира не используется в коммерческих целях.
Если в собственности льготника несколько объектов недвижимости, то он может выбрать самостоятельно, с какого из них не оплачивать налог и подать заявление в ФНС в установленные сроки.
В случае, когда владелец недвижимости своевременно не предоставил документ, сбор в госказну автоматически не берется с той квартиры, стоимость которой и, соответственно налог, выше.
Способы оплаты.
Заплатить налог на приватизированную квартиру можно следующими способами:
- в отделении любого банка;
- через Почту России;
- через онлайн-банк или платежные системы.
Для оплаты необходимо указывать реквизиты, которые можно найти в уведомлении от ФНС.
Граждане могут оплатить налог, как и узнать его сумму, через Личный кабинет на сайте Налоговой службы.
Для этого необходимо авторизоваться в нем через подтвержденную учетную запись Портала госуслуг или зарегистрироваться заново. Для регистрации необходимо ввести номер ИНН.
Если владельцами приватизированной квартиры являются несовершеннолетние лица, то они также обязаны оплачивать налог на собственность.
Однако, в связи с тем, что у них отсутствует собственный источник дохода, выплаты должны осуществлять их законные представители.
Платежи не членов СНТ не облагаются налогом
В этой статье мы расскажем, почему платежи не членов СНТ не облагаются налогом, приведем этому доказательства.
ВНИМАНИЕ!
Данная статья относится исключительно к ТСН типа СНТ и самим СНТ, ОНТ, ДНТ, НП, ДНП. Для ТСН типа ТСЖ и для самих ТСЖ мы написали отдельную статью.
Для непосвященных поясним, что ТСН бывают двух видов: по типу ТСЖ или по типу СНТ (ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ). Если Ваше товарищество называется «ТСН», то определить его тип очень просто: тип ТСЖ регулируется Жилищным кодексом РФ; тип СНТ регулируется Федеральным законом от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Посмотрите устав товарищества, сравните с законами, и Вы поймете, к какому типу относится конкретное ТСН.
Для вновь прибывших на наш сайт поясню, что Абонент Консалт – это юридическая компания, которая специализируется на работе с ТСН, ТСЖ и СНТ по всей России. Мы создаем эти товарищества, работаем с ними, защищаем товарищества в судах и даже ликвидируем.
В рамках единой компании мы работаем с 2015 года, и за это время нам довелось общаться с разными бухгалтерами СНТ. К счастью, многие знают, что взносы не членов СНТ не являются доходом как минимум с 01.01.2019 года. Но так думают далеко не все.
Надеемся, что эта статья поможет многим товариществам и их бухгалтерам в нашей стране законно сэкономить на налогах.
СУТЬ ПРОБЛЕМЫ
Абзацем 4 части 2 ст. 8 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее по тексту – Закон 66-ФЗ) установлено, что размер платы за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения для граждан, ведущих садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке, при условии внесения ими взносов на приобретение (создание) указанного имущества не может превышать размер платы за пользование указанным имуществом для членов такого объединения (норма действовала до 31.12.2018 г. включительно).
В соответствии с частью 4 ст. 5 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон 217-ФЗ), суммарный ежегодный размер платы, предусмотренной частью 3 настоящей статьи (плата не членов СНТ – прим.), устанавливается в размере, равном суммарному ежегодному размеру целевых и членских взносов члена товарищества, рассчитанных в соответствии с настоящим Федеральным законом и уставом товарищества (норма действует с 01.01.2019 года).
Допустим, ТСН (СНТ) нужно собрать 100 рублей для содержания общего имущества по смете. Если 100 рублей сдают члены ТСН, они точно налогом не облагаются. Однако если те же сто рублей сдают собственники не члены ТСН, то, по логике некоторых бухгалтеров, это является доходом ТСН и должно облагаться налогом 6%. То есть ТСН получает «чистыми» 94 рубля. Однако возникает вопрос, за счет чего компенсировать уплаченные 6 рублей налога? Особо внимательные скажут, что можно использовать УСН доходы минус расходы 15% и уменьшать полученный от собственников «доход» на сумму расходов, чтобы «выйти в ноль». А мы Вам ответим, что даже при использовании УСН 15% и «выходу в ноль», Товарищество все равно должно заплатить минимальный налог 1% с доходов (п.6 ст. 346.18 НК РФ). Облагать налогом обязательные платежи собственников — это несправедливо, незаконно и совершенно неразумно.
К сожалению, неразумность обложения налогом взносов не членов СНТ российские законодатели поняли только в 2019 году и наконец-то ввели изменения в Налоговый кодекс. До этого времени СНТ выкручивались как могли: одни товарищества просто не платили налог, другие платили за счет членских взносов, третьи завышали на эти 6% плату индивидуальных садоводов.
Но казус как раз в том, что если у не членов товарищества взнос больше за счет налога, то это прямо нарушает указанные статьи законов (в зависимости от вида товарищества). Собственники не должны отвечать по обязательствам этого товарищества (абз. 2 ч. 2 ст. 4 Закона 66-ФЗ). А у самого товарищества нет никаких правовых оснований по перекладыванию своего налогового бремени на собственника.
ЧТО ГОВОРИТ ЗАКОН ПРО НАЛОГИ С ПЛАТЕЖЕЙ НЕ ЧЛЕНОВ СНТ
В соответствии с пунктом 14 части 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ (далее по тексту – НК РФ), при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.
При этом к средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком в виде платы, вносимой собственниками и иными правообладателями садовых или огородных земельных участков, не являющимися членами товарищества, за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, за текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» для уплаты взносов членами товарищества (абзац 25 п. 14 ч. 1 ст. 251 НК РФ введен в кодекс 29.09.2019 г., действует с 01.01.2019 года).
КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ НАЛОГОМ НЕ ОБЛАГАЮТСЯ
В соответствии с пунктом 29 части 3 ст. 149 НК РФ, не облагается налогом реализация коммунальных услуг, предоставляемых управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения коммунальных услуг указанными налогоплательщиками у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций, организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение, региональных операторов по обращению с твердыми коммунальными отходами.
В соответствии с п. 4 ч. 1.1 ст. 346.15 при определении объекта налогообложения не учитываются доходы, полученные товариществами собственников недвижимости, в том числе товариществами собственников жилья, управляющими организациями, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами в оплату оказанных собственникам (пользователям) недвижимости коммунальных услуг, в случае оказания таких услуг указанными организациями, заключившими договоры ресурсоснабжения (договоры на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами) с ресурсоснабжающими организациями (региональными операторами по обращению с твердыми коммунальными отходами) в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации.
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА В СПОРАХ С ФНС ПО ПЛАТЕЖАМ НЕ ЧЛЕНОВ
1. Судебная практика по налогообложению взносов не членов СНТ до 2019 года
В ТСЖ взносы членов и не членов Товарищества могли не облагаться налогом еще с 2007 года (Постановление Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 № 57). Было бы логичным, если бы суды применяли практику по ТСЖ к СНТ и не облагали налогом платежи не членов СНТ, ведь товарищества в плане налогообложения должны быть идентичны: оба вида являются некоммерческими организациями, оба вида товариществ являются корпорациями (имеют членов и не членов), оба вида занимаются обслуживанием имущества общего пользования и собирают за это взносы и иную плату. Однако этого не случилось.
Ранее в этой статье мы неспроста указали на то, что абзац 25 п. 14 ч. 1 ст. 251 НК РФ введен в кодекс 29.09.2019 г., действует с 01.01.2019 года. Поэтому судебную практику рассматриваем по правоотношениям за период до 2019 года.
Господствующая позиция судов была в том, что платежи не членов СНТ облагаются налогом: решение Зарайского городского суда Московской области от 27 января 2020 г. по делу № 2-12/2020, решение Ордынского районного суда Новосибирской области от 17 января 2020 г. по делу № 2-1053/2019, Апелляционное Определение Московского городского суда от 22 января 2019 г. по делу N 33-2654/2019. Мы нашли относительно свежие дела, но в них суды рассматривают период до 2019 года.
С другой стороны, есть и вот такое решение:
В Апелляционном определении Московского городского суда от 26.06.2017 по делу № 33-24356/2017 указано следующее: «Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что платеж от ответчика (не члена СНТ – прим.) поступил по назначению платы за содержание и пользование объектами инфраструктуры, данный платеж приравнен к членским взносам, не подлежит включению в налогооблагаемую базу и по сути не является внереализационным доходом. Обязанность по учету поступившей денежной суммы лежит на Товариществе».
Судебной практики на эту тему мало, и она достаточно неоднозначная. Полагаем, что если бы СНТ активнее судились с налоговой, то на эту тему были бы и позиции Верховного суда РФ.
2. Судебная практика о том, почему коммунальные платежи в СНТ не облагаются налогом
ФНС посчитала, что сбор средств СНТ для перечисления платы за электричество должен облагаться налогом, что это является доходом. Пятнадцатый Арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 11 апреля 2013 г. № 15АП-3445/2013 вынес решение в пользу СНТ, указав следующее:
«Суд, исследовав материалы дела, установил, что фактически полученная товариществом сумма 6 814 419 руб., квалифицированная налоговым органом в качестве дохода, с учетом положений статей 39, 249 НК РФ доходом для товарищества не является, поскольку реализации, то есть передачи на возмездной основе (в том числе посредством обмена товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездного оказания услуг одним лицом другому лицу, не происходило. В материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что указанные денежные средства являлись доходом заявителя с учетом содержания и существа положений статей 39, 249 НК РФ.
Товарищество, осуществляя функции по сбору указанных платежей (поступления за электроэнергию от членов товарищества, субабонентов-потребителей, оплата, поступившая за содержание общего имущества — ВЛ-10, необходимого для эксплуатации сетей), не преследовало цель извлечения дохода, а действовало в интересах членов товарищества, в целях удовлетворяя их потребностей.
Материалами дела подтверждается, что собранные платежи товарищество во исполнение принятых на себя обязательств перечисляло продавцу электроэнергии и использовало на содержание имущества — ВЛ-10. Доказательств нецелевого использования денежных средств, полученных в качестве платы за потребленную электроэнергию и обслуживание подстанции, налоговый орган не представил.
При получении указанных средств, имеющих целевое значение, дохода товарищество из них не извлекало; полученные денежные средства перечислялись в качестве оплаты за потребленную энергию и использовались на содержание ВЛ-10 в полном объеме, без их изъятия товариществом для собственных нужд».
МНЕНИЕ МИНФИНА ПО НАЛОГООБЛОЖЕНИИ ПЛАТЫ НЕ ЧЛЕНОВ В СНТ
Как разъяснялось Минфином России, денежные средства, вносимые лицами, не являющимися членами СНТ, в частности за содержание имущества общего пользования, его текущий и капитальный ремонт, услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом, являются платой, а не целевыми взносами. Данная плата не отнесена ст. 251 НК РФ к доходам, не учитываемым при определении налоговой базы по налогу на прибыль, поэтому подлежит налогообложению на основании ст. 248 НК РФ (Письма Минфина России от 10.04.2019 N 03-03-07/25157, от 03.04.2019 N 03-03-07/23081).
Относительно платы не членов СНТ у Минфина есть письма от 10.04.2019 N 03-03-07/25157, от 03.04.2019 N 03-03-07/23081, в которых Минфин цепляется к терминам и поэтому пишет, что взносы индивидуалов облагаются налогом: «денежные средства, вносимые лицами, не являющимися членами товарищества, в частности, за содержание имущества общего пользования, его текущий и капитальный ремонт, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом, являются платой, а не целевыми взносами (поэтому являются выручкой и облагаются налогом – прим.)».
Кстати, интересно, что в указанных в прошлом абзаце письмах Минфина есть упоминание интересного выхода из ситуации, но только для СНТ на основной системе налогообложения. Там сказано: «При этом и расходы, связанные с такой реализацией, при соответствии их критериям, установленным статьей 252 НК РФ, учитываются при формировании налоговой базы по налогу на прибыль организаций. При равенстве доходов и расходов налоговая база будет равна нулю». Но если СНТ применяет УСН «доходы минус расходы 15%», то Товарищество все равно должно заплатить минимальный налог 1% с доходов (п.6 ст. 346.18 НК РФ).
Письмо Минфина от 28 апреля 2010 г. N 03-11-11/122 предусматривает обязанность СНТ облагать налогом и плату индивидуалов, и пени за несвоевременно оплаченные платежи, и материальную компенсацию за неучастие в субботнике.
Письмо Минфина от 28 октября 2013 г. № 03-11-11/45457 вообще фееричное, ведь Минфин утверждает, что договоры СНТ с индивидуальными садоводами являются договорами аренды (!). На наш взгляд, тут даже юристом быть не нужно, чтобы понять, что аренда не имеет вообще ничего общего с договором СНТ с индивидуалом, по которому садовод платит деньги за обслуживание имущества общего пользования.
Письмо Минфина РФ от 28.02.2017 N 03-03-07/11182 предусматривает даже такое, что в части НДС, на основании положений главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ услуги садоводческого некоммерческого товарищества по изготовлению для членов этого товарищества копий документов также подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.
Вывод: Коммунальные платежи в СНТ (свет, вода, вывоз ТБО) не облагаются налогом, так как не являются доходом. С 2019 года при определении налогооблагаемой базы не нужно облагать налогом взносы собственников не членов СНТ. До 2019 года судебная практика по налогообложению платы не членов ТСН неоднозначная.
Дата статьи: 31.08.2021 г.
Автор: Садов Александр Сергеевич, партнер юридической компании Абонент Консалт.
