Выкупная цена аварийного жилья

Расселение с выгодой

Столкнувшись с ситуацией по расселению ветхого и аварийного жилья, многие жители переживают по поводу справедливой оценки своей собственности. Согласно Статье 32. ЖК РФ «Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд» в случае невозможности расселения в равнозначное по площади жилье, жильцам может быть выплачена компенсация по рыночной стоимости. Но бывают ситуации, когда выгоднее получить компенсацию, нежели объект недвижимости. Ключевым фактором, способным значительно повлиять на оценку являются права на земельный участок.

Согласно действующему законодательству при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

Это значит, что при оценке помимо рыночной стоимости самой квартиры (комнаты) учитываются возможные затраты собственника при переезде, а так же стоимость профессиональных риэлторских и юридических услуг, связанных с приобретением жилья.

Из практики оценка квартиры (комнаты) оценивается без учета неудовлетворительного состояния конструкций дома, то есть в качестве аналогов принимаются квартиры, аналогичные по площади и количеству комнат, расположенные на сопоставимом расстоянии от центра, в домах типа «хрущевка» и «брежневка». Этот момент в одно время остро стоял перед оценщиками и экспертными советами СРО, заключение экспертизы которых необходимо в процедуре компенсации. Бытовало мнение, что должна была учитываться «аварийность» дома. Хотя само по себе это абсурдно, ведь смысл расселения в том, чтобы переехать в жилье в нормальном состоянии, а не в тот же аварийный фонд.

В случае оформленного права на землю возникает необходимость учета стоимости земельного участка, принадлежащего собственникам квартир. При этом администрация считала и считает, что эта стоимость уже входит в стоимость жилья и подтверждает свое мнение отчетами оценщиков, которые оценивают жилье по минимальным ценам.

Действительно, в стоимости любого объекта недвижимости «сидит» стоимость земельного участка, на котором он расположен. Это касается и частного жилого дома, и квартиры на 25-м этаже в высотке. Объект не «висит» в воздухе, он прочно стоит на земле, которая имеет свою цену. Эта цена, главным образом, зависит от площади участка, а цена жилья зависит от того, сколько метров земли приходится на 1 квадратный метр жилой площади. И весь фокус здесь состоит в том, что относительно малоквартирных домов старой застройки, часто имеются «излишки» земли, которые и могут создать ту самую добавочную стоимость к стоимости 1 квадратного метра каждой квартиры. В среднем в центральной части города в жилых застройках сотка земли оценивается в 1 миллион рублей.

Поэтому при оценке должна рассчитываться площадь земли, необходимая для функционирования жилого дома согласно действующим нормам. А сверхнормативную площадь, при её наличии, можно смело оценивать по рыночным ценам, сложившимся на рынке земли. Выявляемые «излишки» для рассматриваемой категории жилья (2-3 этажные деревянные дома), объясняются тем, что нормативы со временем менялись в сторону сокращения площади земли, отводимые под жилые дома, ведь город растет и вверх и вширь, застройка уплотняется.

И в данном случае только грамотная оценка позволит учесть все нюансы, позволив жителям ветхого и аварийного жилого фонда получить справедливую компенсацию.

Выкупная стоимость квартиры в аварийном доме

Для того, чтобы выяснить выкупную цену квартиры в аварийном здании, нужно созвать экспертный совет, который примет во внимание стоимость недвижимости на рынке. Также в расчет берутся затраты за наем временного жилья и расходы на перевозку к месту постоянной прописки. В третьей части 35 статьи Конституции Российской Федерации говорится о том, что изъять приватизированную квартиру принудительно можно только тогда, когда взамен выплачена равнозначная цена. А в 2015 году в Жилищный Кодекс внесли исправления, касающиеся порядка предоставления иной жилплощади, когда постройка нужна для местных надобностей.

Расселение аварийных домов

При расселении аварийных зданий наши правительственные органы ежегодно тратят специально для этого предназначенные средства. Также государство организует региональные программы для людей, которых выселяют из аварийного жилья, предоставляя им денежные выплаты или квартиры. На вопрос, можно ли продать квартиру в аварийном доме, ответ однозначен, да можно. При продаже аварийного жилья учитываются индивидуальные особенности каждого помещения.

А вот расселить граждан можно только после того, как вынесли решение члены межведомственной комиссии о том, что здание аварийное или ветхое, и его нужно снести. Затем дом вносят в перечень аварийных зданий, и муниципалитет или местная администрация утверждают этот список. После этого все жители аварийного жилья имеют право требовать переезда в новые дома, но только после того, как подойдет очередь.

Сроки переселения зависят от того, когда помещение было признано аварийным. Образец мены, который составляют переселенцы и муниципальные органы, помогает произвести равноценный обмен.

Жилищное законодательство

В различных статьях жилищного законодательства регламентируется основания изъятия жилого помещения и переселения людей из аварийных зданий. Когда помещение находится в собственном владении, то по 32-й статье оно:

• выкупается для муниципалитетов на их надобности с выплатой собственнику равнозначной суммы за квартиру;
• при пересчете выкупной стоимости принимают во внимание все пункты, которые прописаны в седьмой части 32 статьи Жилищного Кодекса .

Когда в квартире, которая идет под выселение, живет гражданин по договору соцнайма, то согласно 86 статье Жилищного Кодекса ему предоставляют равноценную квартиру. Она никак не может быть меньше по площади предыдущей. Нанимателю никакой выкупной стоимости не предлагают, так как он не является владельцем помещения. Последним будут либо госорганы, либо местная администрация, поэтому перекупать у себя квартиру они, естественно, не будут.

Права жителей

Все граждане, которые живут в муниципальном жилье , могут претендовать на другую квартиру, она должна располагаться в этом же районе и быть никак не меньше прежнего аварийного жилья. Когда на жилое помещение есть правоустанавливающие документы, то хозяин может:

• получить другую квартиру;
• получить выкупную стоимость, то есть деньги, которые он потратит на покупку другой квартиры.

Продать квартиру в аварийном здании можно так же, как и обычную, но приватизировать аварийное помещение не выйдет.

Переселение в другую квартиру

После того, как дом снесут , всем жителям предоставляют другие помещения:

• новые квартиры должны располагать всеми удобствами, вентиляцией, сантехникой, газовой плитой, канализацией, водоснабжением;
• новое жилье может быть больше, чем предыдущее, количество квадратных метров и комнат должно быть таким же или больше, но никак не меньше.

По государственным нормативам на каждого жильца полагается не менее 18 квадратных метров жилплощади. При переселении в другое здание, оно должно располагаться в том же районе, где собственник или наниматель жил ранее. Всем нанимателям социального жилья необходимо предоставление аналогичных квадратных метров на условиях соцнайма.

Выкупная стоимость сносимых построек

Если собственник квартиры согласен получить равнозначный денежный аналог, то ему предлагают выкупную цену. Все аспекты и нюансы получения выкупа решаются администрацией и владельцем сносимого жилья индивидуально в каждом случае. На величину выкупной стоимости влияют следующие моменты:

• цена квартиры на рынке недвижимости;
• траты собственника, связанные с выкупом ветхого и аварийного жилья;
• стоимость переезда и цена услуг за поиск другого жилья;
• оформление собственности;
• траты за прекращение обязательств досрочно с учетом компенсации за причиненные убытки.

Судебная практика

При анализе судебных исков по оспариванию выкупной стоимости можно отметить, что судебные органы строго следуют действующему законодательству. При определении выкупной стоимости аварийного жилья принимают к сведению:

• долевую цену на общее имущество в здании, которое сносят;
• долю в праве владения земельным участком, где стоит сносимое здание.

Когда между владельцем аварийного помещения и органами управления завязываются споры насчет пересчета цены, то нужно внимательно прочитать ФЗ №135 от 29.07.1998 года . В нем можно ознакомиться о взимании выкупной стоимости квартиры в аварийном доме. Единственно правильного решения по всем искам найти невозможно. Принять к сведению все аспекты стоимости сносимого жилья очень трудно, ведь оценка состоит из цены земельного участка и домового имущества. Все действия при сносе аварийного здания содержатся в законах Российской Федерации, которые должны строго выполняться на всех этапах сноса и выселения.

Распространенные вопросы

К юристам часто обращаются по вопросам, которые возникают при расчете выкупной стоимости аварийных построек. Многие не в курсе, когда необходимо требовать эту сумму. При наличии двух квартир, одна из которых комиссией включена в перечень аварийного жилья, подлежащего сносу, владельцу предлагают выкупную цену, то есть возмещение стоимости этого помещения. Наличие другой квартиры не является основанием отказа в компенсации. При этом нужно учесть, что в цену включают не только цену за жилье на рынке недвижимости, но и стоимость земли, на которой стоит постройка, ведь земля – это также владение всех жильцов здания.

Из этого следует, что администрация и муниципалитет при принятии решения о сносе дома сперва обязаны адресоваться к владельцам жилья по вопросу ликвидации здания. Владельцы дома обязаны самостоятельно снести дом за свои средства. Если они этого не сделают в течение полугода, то местные органы власти снесут здание сами, а жильцам выплатят деньги или дадут другие квартиры. Если подобного порядка действий не было произведено, то собственники обращаются в судебные инстанции или прокуратуру с жалобой на неправомерность местных органов власти.

Новая квартира взамен сносимой

Гражданин, у которого жилье признали аварийным, вправе требовать другую квартиру:

• когда по программе Ветхое жилье владельцу жилого помещения в аварийном доме взамен выдают квартиру большей площади, то разница в метраже подлежит оплате;
• если выделенное жилье меньше, то собственнику выдают разницу.

СОВЕТ! Выкупная цена за аварийное жилье, на практике, очень мала, чтобы приобрести на эти деньги равнозначное благоустроенное помещение, поэтому лучше требовать предоставление другой квартиры.

Список домов на расселение

Программа сноса аварийных и ветхих зданий предполагает на основании 47-го постановления реализацию при помощи исполнительных органов власти. Перед тем, как узнать, есть ли дом в перечне на расселение, необходимо:

• проконтролировать, корректно ли оформлена документация на сносимое здание;
• созвать межведомственную комиссию, которая включит здание в программу расселения и реестр аварийного жилья.

Списки домов на расселение должны находиться на городских сайтах муниципалитетов. Если нет интернета, то выяснить, содержит ли программа сноса конкретный дом, можно в местных органах самоуправления.

Для создания реестра расселяемых построек организуют межведомственную комиссию, которая и делает заключение о пригодности здания к дальнейшему проживанию . Для оформления такого статуса требуются следующие документы:

• копии на правообладание постройкой;
• постановление специальной организации о признании помещения непригодным к проживанию;
• постановление проектной организации о признании фундамента или инженерных коммуникаций не отвечающим действующим нормативам.

Кроме этого, жители могут приложить свои жалобы, рассматриваться обращение должно не более 30 дней. Программа предполагает снос и реконструкции ветхого фонда, который входит в реестр. Для того, чтобы добиться переселения, нужно дождаться своей очереди. Если дом находится в критическом состоянии, необходимо пригласить межведомственную комиссию, которая решит срочность сноса ветхого жилья . При опасностях для жизни и здоровья проживающих дом переселят вне очереди в короткие сроки, которые отражает программа и график расселения. При возникновении спорных ситуаций нужно обращаться в суд или прокуратуру с соответствующим заявлением.

Как узнать через интернет

Немного о том, как узнать какие дома будут сносить. Чтобы выяснить точно, включен ли дом в программу расселения, нужно зайти на сайт « Реформа ЖКХ » и перейти на вкладку «Переселение граждан». В графе «Аварийный жилой фонд» содержится перечень домов под расселение, которые непригодны для проживания, о чем говорит план сноса. В крупных мегаполисах, таких как Москва или Санкт-Петербург, подобных зданий нет, программа в этих городах выполнена полностью. Но это не означает, что в этих местах нет проблем. В Москве, например, утверждена программа реновации, при действии которой планируется снести пятиэтажные дома.