Выдел доли в натуре нежилого помещения из общей долевой собственности

Как осуществлятеся выдел доли в натуре в нежилом помещении? Как заполняется договор участия в долевом строительстве?

Долевым владением различными объектами недвижимости следует считать такие случаи, когда по каким-либо причинам в собственность оформляется имущество сразу несколькими людьми.

Это актуально как для существующего жилого фонда, так и для нежилого. Как происходит выдел доли в натуре в нежилом помещении и что необходимо учесть при формировании такой формы собственности?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Что необходимо подразумевать под частью?

Долевой собственностью нежилых помещений принято считать такую форму владения и управления недвижимым имущественным фондом, при котором у такого имущества будет два (или больше) фактических владельца, обладающих равными правами друг перед другом относительно конкретного объекта недвижимости.

Такая форма собственности может возникнуть по различным причинам, которые обязательно должны быть отражены при составлении соответствующих документов, подтверждающих существующие имущественные права.

Наиболее частой причиной возникновения долевой собственности, независимо от того, на какое именно помещение она оформляется, будет считаться:

• совершение совместной покупки несколькими будущими совладельцами недвижимого имущества с внесением соразмерной платы с целью последующего выделения долей для владения и распоряжения;
• приватизация ранее не оформленного в собственность государственного или муниципального объекта, относящегося к фонду жилой или нежилой недвижимости;
• получение в соответствии с указанными в завещании долей в недвижимом имуществе долей после смерти наследодателя.

Гораздо реже встречается такое основание возникновения долевой собственности как продажа собственником целого помещения какой-то его части другому собственнику.

Наиболее часто такая форма возникновения долевой собственности встречается при формировании перечня владельцев нежилых помещений, расположенных в различных торговых или офисных центрах, когда собственник здания продает его части (офисы, кабинеты, площади под бутики) заинтересованным лицам.

В связи с такими возможностями возникновения долевой собственности режим использования имущества, находящегося в таком владении, должен быть определен в таком порядке, когда никто из совладельцев не будет ограничивать права других таких же лиц.

Как устанавливается режим пользования имуществом?

Говоря о режиме использования долевого нежилого имущества, следует отметить, что такой режим будет устанавливаться договором совместного использования.

Одним из условий такого соглашения должно стать обязательное указание на то, что такое использование не должно ограничивать права владения и пользования остальными долями, имеющимися в конкретном нежилом помещении.

Еще одной особенностью использования нежилого недвижимого имущества, находящегося в долевом владении, следует считать то, что существующее общее имущество (например, складские помещения, коридоры, лестницы и т.д.), должны использоваться также всеми совладельцами, а создаваемые ограничения (например, владельцы более крупных долей по каким-либо причинам ограничивают права владельцев более мелких долей в возможностях эксплуатации лестниц) будут считаться незаконными.

Для более тщательного регулирования установления режима использования недвижимого нежилого имущества, используемого в режиме долевого владения, необходимо учитывать положения статьи 247 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Эта статья говорит о том, что каждый собственник доли в помещении (независимо от того, относится оно к жилому фонду или нежилому) имеет право требовать предоставления ему для владения и использования такой части имеющегося недвижимого имущества, которая будет соразмерна той доли, которая определена имеющимся у него правом собственности.

Выделение доли

К выделению доли имущества в натуре можно прибегнуть в том случае, если по каким-либо причинам нет возможности установить полноценный режим использования имеющегося нежилого помещения (например, ввиду возникновения непреодолимых разногласий между совладельцами такого помещения).

В этом случае тот совладелец, чьи имущественные права были ограничены или ущемлены, по его мнению, имеет право обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением. Однако следует понимать, что не во всех случаях такой выдел может быть осуществлен.

При осуществлении выделения доли в натуре происходит прекращение использования нежилого помещения в режиме совместного владения и пользования.

Как только доля была выделена в натуру, необходимо произвести оформление права собственности на часть нежилого помещения с получением всех соответствующих правоустанавливающих документов.

Выделение доли в натуре не может быть осуществлено в следующих случаях:

1. выделение доли нереально из-за архитектурных особенностей рассматриваемого объекта недвижимости;
2. размер доли в общей собственности незначителен;
3. собственник выделяемой доли не имеет никакого интереса в том, чтобы имущество эксплуатировалось совместно.

Во всех остальных случаях, если такое мероприятие не будет препятствовать полноценному использованию нежилого помещения другими совладельцами, выделение доли будет возможно, но только при вынесении соответствующего судебного решения.

Как происходит выделение части?

Здесь мы расскажем о порядке пользования нежилой недвижимостью.

Выделение для натурального владения части нежилого помещения осуществляется путем вынесения соответствующего судебного решения. Для того, чтобы решение носило законный характер, все действия необходимо осуществить в несколько этапов:

на первом этапе, которым станет непосредственно обращение в суд с исковым заявлением, необходимо составить это заявление. В тексте документа должны содержаться сведения о том, какое помещение подлежит разделу с выделением его натуральной части (в том числе и сведения о кадастровом номере такого помещения, наличии собственников и третьих лиц, заинтересованных в эксплуатации этого помещения).

Кроме того, в заявлении должны содержаться данные об основании возникновения имущественных претензий заявителя (например, та часть помещения, которую он хочет получить в самостоятельное владение, была получена по наследству в виде доли), а также информация о том, были ли попытки ранее урегулировать возникший конфликт какими-либо иными способами кроме судебного.

На этом этапе суд изучает все представленные документы и иные доказательства, которые смогут подтвердить законность выдвигаемых требований и отсутствие иных возможностей для разрешения имеющегося спора.

На этом этапе истец, получивший свой экземпляр вступившего в силу судебного решения с этим документом обращается в территориальные подразделения Росреестра, к которым по своему расположению относится конкретный объект недвижимости, для получения свидетельства о праве собственности на свою часть нежилого помещения.

Для того, чтобы возникший имущественный спор был разрешен с наименьшими финансовыми и моральными затратами для истца, ему необходимо будет подготовить все документы, которые могут понадобиться, и обратиться в суд.

Рассмотрение имущественных споров может происходить в судах двух уровней – мировыми судьями (если стоимость иска, то есть величина имущественных претензий в данном иске, не превышает пятидесяти тысяч рублей) или судами общей юрисдикици (если стоимость иска выше, чем пятьдесят тысяч рублей).

То есть, в подавляющем большинстве случаев рассмотрение дел такого характера будет производиться в судах общей юрисдикции. При подаче искового заявления должна быть уплачена госпошлина за рассмотрение дела.

Для имущественных споров она рассчитывается исходя из стоимости иска независимо от того, кто подает его – физическое или юридическое лицо.

Для того, чтобы определить точную сумму, которую необходимо будет оплатить, на сайте того суда, в который будет осуществляться обращение, можно воспользоваться калькулятором госпошлины (с выбором значения иска «подача искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке»).

За получение свидетельства о праве собственности размер госпошлины является стандартным и составляет для физических лиц две тысячи рублей, а для юридических – двадцать две.

Гораздо проще осуществить выделение доли в ее натуральном виде, если ранее был заключен договор долевого участия.

Что такое договор (соглашение) и когда он необходим?

Договором долевого участия принято считать заключаемое соглашение, которое подписывается будущими совладельцами нежилого помещения на этапе его строительства.

Это наиболее часто встречающийся договор долевого участия, главным условием которого будет осуществление софинансирования строительства такого помещения.

Заключение такого соглашения осуществляется в тех случаях, когда помещение возводится не своими силами (например, будущие совладельцы самостоятельно наняли строительную организацию, которая осуществит возведение по разработанному ранее проекту офисного центра), а будущие совладельцы вносят денежные средства, чтобы получить гарантию права собственности на конкретное помещение после того, как здание будет сдано приемочной комиссии.

При этом, при заключении такого договора, совладельцы могут даже не знать о существовании друг друга, так как сторонами такого договора будут выступать лицо, вносящее денежные средства и выступающее в последующем в качестве приобретателя определенной площади (или помещения) в таком доме, и непосредственно застройщик, получающий выгоду от продажи возводимых им площадей.

В редких случаях договор долевого участия заключается между владельцами долей в конкретном нежилом помещении, если такое помещение будет реконструироваться или перестраиваться.

Однако такой вид соглашений все же является одним из подвидов классических договоров долевого участия, согласно которым каждый приобретатель доли вносит тот объем денежных средств, который соответствует размеру приобретаемой им доли.

Заключение

Долевая собственность в нежилом помещении – достаточно распространенное на сегодняшний день явление, которое обусловлено целым рядом факторов.

Для того, чтобы полноценно использовать доли в таком имуществе совладельцы помещения могут либо установить режим совместного использования, либо провести выделение доли в натуре в случае отсутствия договоренности.

В том случае, если приобретение имущества осуществляется на этапе строительства, следует вести речь о договоре долевого участия, который определит тот размер долей, которые приобрели все совладельцы.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Решение № 2-699/2019 2-7/2020 2-7/2020(2-699/2019;)~М-705/2019 М-705/2019 от 15 января 2020 г. по делу № 2-699/2019

Красноярский районный суд Астраханской области в составе:

председательствующего судьи Черкасовой Е.В.,

при секретаре Дорошковой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Руш В.Л. к Николаевой Т.В. об установлении сложившегося порядка пользования помещениями, прекращении права общей долевой собственности, выделе доли в самостоятельное помещение и признании права собственности, по встречному исковому заявлению Николаевой Т.В. к Руш В.Л. о прекращении общей долевой собственности, выделе доли и признании права собственности, суд

У С Т А Н О В И Л:

Руш В.Л. обратилась в суд с исковым заявлением к Николаевой Т.В. о прекращении общей долевой собственности и признании права собственности на нежилое помещение№1- магазин литер АА1А2, указав, что на основании договора дарения от 16.03.2019 года является собственником 1/3 доли земельного участка с кадастровым номером 30:06:100301:102 и 1/3 долей нежилого здания – магазина с кадастровым номером 30:06:100617:172, расположенных по адресу: Указанное нежилое здание – магазин литер АА1А2 состоит из трех нежилых помещений. В связи с необходимостью реализации своего права распоряжения имуществом, 25.07.2019 года истец обратилась к ответчику с предложением о заключении соглашения о прекращении общей долевой собственности и разделе нежилого здания- магазина на отдельные помещения. Из-за отказа в добровольном порядке решить вопрос о способе и условиях раздела общего имущества, а также из-за невозможности совместного использования помещения, вынуждена обратится в суд и просит прекратить за ней право общей долевой собственности на 1/3 долю нежилого здания- магазина, выделить, принадлежащую истцу долю в нежилое помещение №1-магазин общей площадью 51,2 кв.м и признать право собственности в целом на нежилое помещение №1- магазин общей площадью 51,2 кв.м. После уточнения исковых требований, просит суд установить сложившийся порядок пользования помещениями, входящими в состав нежилого здания-магазина с кадастровым номером 30:06:100617:172, расположенного по адресу: закрепив за Руш В.Л. нежилое помещение №1 площадью 51,2 кв.м., закрепив за ответчиком Николаевой Т.В. нежилое помещение №2 площадью 68,5 кв.м., и нежилое помещение №3 площадью 72,1 кв.м, а также прекратить за ней право общей долевой собственности на 1/3 долю нежилого здания- магазина, выделить, принадлежащую истцу долю в нежилое помещение №1-магазин общей площадью 51,2 кв.м и признать право собственности в целом на нежилое помещение №1- магазин общей площадью 51,2 кв.м.

В судебном заседании представитель истца Ахметова А.К., действующая на основании доверенности, пояснила, что истец и ответчик являются долевыми собственниками нежилого здания — магазина. Фактически указанное нежилое здание разделено на три нежилых помещения: помещение №1 площадью 51,2 кв.м., помещение №2 площадью 68,5 кв.м. и помещение №3 площадью 72,1 кв.м. С момента регистрации права собственности истец единолично владеет нежилым помещением №1 площадью 51,2 кв.м., сдавая его в аренду в качестве магазина по продаже мяса, индивидуальному предпринимателю Тинчуриной Э.С. В связи с необходимостью реализации своего права собственности, из-за трудного материального положения, вынуждена поставить вопрос о выделе доли в самостоятельное нежилое помещение №1 площадью 51,2 кв.м. Ссылается на заключение комиссии экспертов №01/62-19 ГБУ АО «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки БТИ», согласно которого выдел 1/3 доли из состава общей долевой собственности возможен. Указывает, что при наличии неравнозначного раздела долей, истец не претендует на денежную компенсацию за разницу в квадратных метрах.

В судебном заседании ответчик и ее представитель адвокат Аман А. заявили встречное исковое заявление, в котором просят суд прекратить право общей долевой собственности Николаевой Т.В. и Руш В.Л. из имущества, расположенного по адресу: выделить 2/3 доли из нежилого здания лит. АА1А2 этаж.1 инв.№30-5310-1, общей площадью – 123,3 кв.м.- помещение под магазином «Визит» и помещение под аптекой «Шах», расположенное по адресу: признать за Николаевой Т.В. право собственности на нежилое здание в виде 2/3 долей из нежилого здания лит. АА1А2, этаж 1, инв. №30-5310-1, общей площадью – 123,3 кв.м., расположенное по адресу: Представили заключение специалиста Шатерник А.В., в соответствии с которым предложено два варианта раздела помещений. Согласно варианта №1 при выделе для Николаевой Т.В. двух изолированных помещений №1 и №3 общей площадью 123,3 кв.м. и помещения №2 площадью 63,9 кв.м. для Руш В.Л. требуется переоборудование. Вариант №2 предусматривает раздел помещений на два изолированных помещения так, чтобы в каждом изолированном помещении было по два этажа: цокольный и первым. В этом случае требуется и переустройство, и переоборудование.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Рассматривая данный спор суд исходит из положений ст. 56 ГПК РФ, п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Статьей 35 Конституции провозглашено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Определение нежилого помещения в законодательстве не приводится. Однако вообще помещением является часть здания или сооружения, которая ограничена строительными конструкциями и имеет определенное назначение. Оно может быть как жилым, так и нежилым (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 14 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений). Следовательно, нежилым признается любое помещение, которое не является жилым, то есть не предназначено для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ, ч. 3 ст. 15 ЖК РФ).

Недвижимая вещь может быть как неделимой вещью, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения (ст. 133 ГК РФ), так и вещью делимой. Нежилое строение по своей природе относится к делимым вещам, поэтому к нему применимы правила ст. 252 ГК РФ о разделе и выделе доли.

Нахождение нежилого строения в общей долевой собственности предполагает, что в собственности участников находится не конкретная часть имущества, а весь объект в целом, в виду чего, способ деления, раздела имущества и выдела из него доли в натуре возможен только с соблюдением правил ст. 252, 254 ГК РФ.

В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Согласно п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с пунктом 3 статьи 252 суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния.

Поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть нежилого помещения, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния нежилого помещения. В тех случаях, когда в результате выдела сособственнику передается часть помещения, превышающая по размеру его долю, суд взыскивает с него соответствующую денежную компенсацию и указывает в решении об изменении долей в праве собственности на нежилое помещении. Таким образом, несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией исходя из стоимости всего имущества, подлежащего разделу.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 35 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с пунктом 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.

Согласно абзацу 2 подпункта «а» пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей долевой собственности на жилой дом», выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату ими права на эту долу в общем имуществе.

Как разъяснено в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 года N 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом», выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру), либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования.

Принимая во внимание приведенные нормативные положения и разъяснения, данные Верховным Судом Российской Федерации по их применению, раздел жилого дома и хозяйственных построек, находящихся в общей долевой собственности, либо выдел доли из него влечет за собой прекращение права общей долевой собственности и возникновение вместо одного объекта недвижимости нескольких самостоятельных объектов, каждый из которых должен быть учтен в кадастре недвижимости, а право на него — пройти государственную регистрацию как на самостоятельный объект недвижимости.

В силу требований статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об обязательности судебных актов, статьи 210 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об исполнении решения суда и разъяснений, данных в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 «О судебном решении» решение суда должно быть исполнимым.

Как следует из технического паспорта и правоустанавливающих документов, имеющихся в материалах дела, спорное нежилое помещение №1, общей площадью 51,2 кв.м., находящееся в здании литер АА1А по адресу: Астраханская область, Красноярский район, с. Красный Яр, ул. Советская, 55, фактически является индивидуальным нежилым помещением и имеет самостоятельный вход и коммуникации.

Прекращение права общей долевой собственности на нежилое помещение в связи с его разделом и выделом доли в порядке статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации в судебном порядке само по себе не свидетельствует об изменении технических характеристик такого объекта недвижимого имущества, которые ведут к прекращению существования нежилого помещения, но приведет к созданию нового объекта кадастрового учета.

В судебном заседании установлено, что истец и ответчик являются сособственниками нежилого здания- магазина с кадастровым номером 30:06:100617:172, площадью 191,8 кв.м., а также земельного участка с кадастровым номером 30:06:100301:102, расположенных по адресу: Астраханская область, Красноярский район, с. Красный Яр, ул. Советская, 55.

Истцу Руш В.Л. принадлежит на праве собственности 1/3 доля в праве общей долевой собственности на нежилое здание- магазин с кадастровым номером 30:06:100617:172, площадью 191,8 кв.м., по вышеуказанному адресу, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ответчику Николаевой Т.В. принадлежит на праве собственности 2/3 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание- магазин с кадастровым номером 30:06:100617:172, площадью 191,8 кв.м., право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судом установлено, что между участниками общей долевой собственности возник спор о возможности выдела доли в натуре раздела нежилого здания, что подтверждается направленным в адрес ответчика письмом от 25.07.2019 года с предложением произвести раздел общего имущества в досудебном административном порядке. Кроме того, в судебном заседании представителем истца было предложено заключить мировое соглашение, однако ответчик не согласен с вариантом раздела.

Разрешая требование истца о выделе доли в натуре, суд приходит к выводу, что предлагаемый истцом раздел учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который соответствует долям в праве общей собственности.

Допрошенный в качестве свидетеля Николаев В.А. пояснил, что после расторжения брака с Николаевой Т.В. ему перешло право собственности на 1/3 долю нежилого здания- магазина литер АА1А2, и 1/3 долю земельного участка с кадастровым номером 30:06:100301:102, расположенные по адресу: Астраханская область, Красноярский район, с. Красный Яр, ул. Советская, 55. По соглашению и взаимной договоренности, за ним было закреплено право пользования на помещение площадью 51,2 кв.м. (ранее название магазина «Визит»). С февраля 2015 года нежилое помещение, расположенное на 1 этаже здания, площадью 51,2 кв.м., по адресу: Астраханская область, Красноярский район, с. Красный Яр, ул. Советская, 55, сдавалось Николаевым В.А. в аренду Николаевой Т.В. для использования его в качестве магазина розничной торговли. В январе 2019 года Николаева Т.В. вышеуказанный договор расторгла, помещение освободила. 01.02.2019 года между Николаевым В.А. и индивидуальным предпринимателем Тинчуриной Э.С. был заключен договор аренды помещения, расположенного на 1 этаже здания, по адресу: Астраханская область, Красноярский район, с. Красный Яр, ул. Советская, 55, площадью 51,2 кв.м.

16.03.2019 года между Николаевым В.А. и Руш В.Л. был заключен договор дарения 1/3 доли нежилого здания- магазина литер АА1А2, и 1/3 доли земельного участка с кадастровым номером 30:06:100301:102, расположенных по адресу: Астраханская область, Красноярский район, с. Красный Яр, ул. Советская, 55, удостоверенный нотариусом нотариального округа «Красноярский район» Астраханской области. Помещения №2 и №3 с момента строительства и по настоящее время находятся в фактическом пользовании Николаевой Т.В.

В судебном заседании свидетель Бирченко К.В. пояснила, что Николаев В.А. и Николаева Т.В. являются ее родителями. После расторжения брака между ними была устная договоренность, что все три помещения, расположенные по адресу: Астраханская область, Красноярский район, с. Красный Яр, ул. Советская, 55, должны были принадлежать ей и сестре. Однако без их согласия Николаев В.А. подарил, принадлежащую ему долю спорного имущества, своей супруге – Руш В.Л., как и кем использовались все 3 нежилых помещения она не знает.

Свидетель Малафеева Н.Н. пояснила, что является сестрой Николаевой Т.В., с 2005 года до закрытия включительно до закрытия магазина работала у индивидуального предпринимателя Николаевой Т.В. продавцом. Подтвердила, что помещения №2 и №3 использует и сдает в аренду Николаева Т.В.

Согласно техническому паспорту нежилого здания по адресу: Астраханская область, Красноярский район, с. Красный Яр, ул. Советская, 55, здание имеет цокольный этаж, в состав которого входит торговый зал площадью 68,5 кв.м., и первый этаж, состоящий из помещения №1 площадью 51,2 кв.м. (торговый зал, складское, туалет, коридор) и помещения №3 (торговый зал) площадью 72,1 кв.м.

В соответствии с выводами комиссии экспертов ГБУ АО «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки БТИ», указанных в заключении № 01/62-19 в здании, расположенном по адресу: Астраханская область, Красноярский район, с. Красный Яр, ул. Советская, 55 выдел 1/3 доли из состава долевой собственности возможен. При общей площади здания магазина лит. АА1А2-191,8 кв.м., показатель расчетной площади, соответствующий 1/3 доле составляет 63,9 кв.м. В фактическом пользовании Руш В.Л. находится помещение №1 общей площадью 51,2 кв.м. Таким образом расчетная площадь, соответствующая доле в праве общей долевой собственности, незначительно отличается от фактической площади помещения в фактическом пользовании Руш В.Л. на дату расчета долей в праве общей долевой собственности.

В связи с представленными документами и на основании приложенных к ним фотоматериалов, у суда нет оснований сомневаться в выводах комиссии экспертов ГБУ АО «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки БТИ». Таким образом, суд приходит к выводу, что указанное заключение соответствует требованиям относимости, допустимости, достоверности и достаточности для решения вопроса о возможности раздела нежилого здания.

Представленное ответчиком заключение от 10.12.2019 года, выполненное индивидуальным предпринимателем Шатерник А.В.по варианту раздела здания не может быть принято судом во внимание, так как согласно его выводов, предложенные специалистом предложения (2 варианта раздела помещений: при выделе для Николаевой Т.В. двух изолированных помещений №1 и №3 общей площадью 123,3 кв.м.и помещения №2 площадью 63,9 кв.м. ) приведут к переустройству и переоборудованию помещений, потребуют дополнительных необоснованных затрат и получение разрешений на производство таких работ, в установленном законодательством РФ порядке.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о подтверждении сложившегося порядка пользования указанными помещениями сторонами, а также о наличии технической возможности и кадастрового учета раздела нежилого здания, что позволит сторонам самостоятельно осуществлять свои права и законные интересы.

Таким образом, при отсутствии требования со стороны Руш В.Л. о выплате компенсации за разницу в недостающих площадях, суд считает предложенный Руш В.Л. вариант раздела наиболее соответствующим сложившемуся порядку пользования, так как указанный в заключении раздел уже фактически произведен и не причиняет ущерб имуществу Николаевой Т.В., находящегося в её фактическом пользовании. Отсутствует нарушение прав и законных интересов Николаевой Т.В, которая не утрачивает возможность использования имущества по целевому назначению и возможности провести выдел оставшейся доли в самостоятельные помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 — 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 277 ГК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь, ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Исковые требования Руш В.Л. к Николаевой Т.В. о прекращении общей долевой собственности и признании права собственности удовлетворить, встречные исковые требования Николаевой Т.В. к Руш В.Л. о прекращении общей долевой собственности и признании права собственности оставить без удовлетворения.

Установить сложившийся порядок пользования помещениями, входящими в состав нежилого здания-магазина с кадастровым номером 30:06:100617:172, расположенного по адресу: закрепить за Руш В.Л. нежилое помещение №1 площадью 51,2 кв.м., за Николаевой Т.В. нежилое помещение №2 площадью 68,5 кв.м., и нежилое помещение №3 площадью 72,1 кв.м,

Прекратить за Руш В.Л. право общей долевой собственности на 1/3 долю нежилого здания- магазина, с кадастровым номером 30:06:100617:172, расположенного по адресу:

Выделить, принадлежащую Руш В.Л. 1/3 долю нежилого здания – магазина в нежилое помещение №1-магазин общей площадью 51,2 кв.м

Признать за Руш В.Л. право собственности в целом на нежилое помещение №1- магазин общей площадью 51,2 кв.м, расположенное по адресу:

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.