Встречная покупка квартиры в 2023 году

Содержание

Встречная покупка квартиры: что это, порядок действий

В 2021 году встречная покупка квартиры обрела популярность среди широких кругов населения. По статистике, около 80% сделок, совершаемых на вторичном рынке недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге, заключается именно таким образом. Встречная покупка квартиры – выгодный вариант для тех, кто мечтает стать владельцем нового жилья, но не имеет на руках средств на его приобретение.

В статье мы рассмотрим понятие встречной покупки квартиры, какие плюсы и риски существуют у процедуры, какие документы необходимы, инструкция по проведению сделки.

Что значит встречная покупка квартиры

Встречная покупка квартиры – это единовременное проведение купли-продажи недвижимости. Одна жилплощадь продается и на вырученные средства в кратчайшие сроки приобретается другая. Особенность встречной покупки квартиры – минимальные промежутки времени между сделками с недвижимостью.

Что представляет собой встречная покупка:

продажа одной жилплощади и параллельная покупка другой;
обмен жилплощади на новую с доплатой;
продажа вторичного жилья и мгновенное приобретение недвижимости в новостройке.

Встречная покупка квартиры позволяет обрести новое жилье в кратчайшие сроки. Например, на рынке недвижимости встречаются предложения от застройщиков, которые реализуют выкуп жилья по заниженной цене с моментальным предоставлением объектов в новостройке. Для большинства россиян этот вариант не самый выгодный, т. к. гораздо удобнее продать старую квартиру и приобрести новую.

Помимо этого, встречаются и другие варианты встречных покупок. Их отличительная черта – в роли объектов соглашения выступает недвижимое имущество.

Встречная продажа недвижимости происходит следующим образом:

Владелец жилплощади продает ее потенциальным покупателям.
Вырученные средства помещаются в банковскую ячейку. Впоследствии организация передает их собственнику жилья, которое планируется приобрести.
Финал сделки – урегулирование юридических вопросов.

Встречные покупки ориентированы на покупателей – они предотвращают зависание денег. Например, в 2021 году происходит быстрый рост цен на недвижимость. Если поиск подходящей квартиры затянется надолго, средства покупателя могут обесцениться. Альтернативный вариант покупки жилья позволяет человеку оставаться с желаемой недвижимостью, а не с деньгами.

Например, супружеская пара проживает в трехкомнатной квартире. Решив развестись, муж и жена понимают, что им понадобится раздельное жилье. По обоюдному согласию бывшие супруги приняли решение продать трехкомнатную квартиру, чтобы одновременно совершить две покупки недвижимости: первую – для жены и ребенка, вторую – для мужа. Логично, что новое жилье будет иметь меньшую площадь в сравнении с предыдущим.

Муж и жена находят покупателя, показывают ему квартиру и называют свою цену. Параллельно с этим они подыскивают на рынке недвижимости подходящие варианты. Подготовив документы, супруги осуществляют сразу две сделки: продажу старой квартиры и покупку двух новых объектов. Таким образом, их выручка не задерживается, а сразу находит применение.

В чем плюсы и минусы одновременных сделок

Новички в сфере недвижимости часто задаются вопросом, почему встречные покупки так распространены. Причина их популярности в отсутствии свободных денег. Сегодня сложно встретить россиянина, у которого на банковском счете будет лежать 5 миллионов рублей. Встречная покупка квартиры – выход из бедственного положения для тех, у кого остро стоит жилищный вопрос.

Продажа квартиры с последующей покупкой новой позволяет переехать в жилище своей мечты даже при отсутствии реальных денег. Многим россиянам удобен этот способ.

На практике дела обстоят гораздо проще: за потенциального клиента решаются практически все вопросы. Например, часто агент продавца предлагает покупателю альтернативные способы быстрого получения средств на покупку квартиры. Специалист фактически совершает дополнительную работу: его задача – продать жилье, а не консультировать клиентов. Но без этого не обойтись. Как показывает практика, при отсутствии должной поддержки со стороны агента шанс успешно продать квартиру уменьшается на 80%.

Преимущества встречной покупки квартиры:

моментальное заселение в новое жилище;
экономия на услугах посредников: по факту совершается две операции, но специалисты получают единый гонорар;
минимальные финансовые потери: риск обесценивания денег сводится к нулю.

Несмотря на выгоду, встречная покупка квартиры имеет и недостатки.

Временные затраты. Например, покупатель подобрал себе подходящее жилье, договорился с продавцом. Но тот, в свою очередь, не может подобрать себе квартиру. Так выстраивается целая цепочка недвижимости: чем больше вариантов, тем выше риски.
Зависимость от условий продажи. Приобретая новую квартиру, покупатель отвечает лишь за юридическую чистоту собственной сделки. У него нет агентских или предварительных договоров с продавцом, он не имеет права вмешиваться в его дела. Одна из сторон может наткнуться на мошенника.
Разногласия. В сделке, как правило, участвует большое число участников – покупатели и продавцы, их агенты и риелторы. Между ними может возникнуть спор.

Порядок действий при встречной покупке квартиры

Во встречной покупке квартиры участвуют не только стороны (покупатель и продавец), но и риелторы, агенты по недвижимости. Они делят этот процесс на 6 основных этапов.

Алгоритм действий:

Оценка стоимости недвижимости. Процедура позволяет покупателю и продавцу оценить свои финансовые возможности. Для получения достоверных данных лучше всего обратиться в оценочную компанию. Специалисты досконально изучают квартиру, ее площадь, месторасположение, близость к инфраструктуре. Обращение в компанию позволит получать реальные и объективные сведения, узнать точную стоимость будущего жилья. Оценку недвижимости можно реализовать и самостоятельно. Для этого предстоит проанализировать похожие предложения на рынке.
Поиск покупателя и продавца. Один из основных этапов при одновременной продаже и покупке квартиры. Выполняется в два этапа.
Согласование условий сделки. Обе стороны встречаются на нейтральной территории для заключения договора. Документ становится свидетельством серьезных намерений сторон-участников, запрещает вести переговоры с потенциальными клиентами. На этом этапе определяется формат и место проведения сделки, способ передачи средств. Если продавец и покупатель не могут прийти к консенсусу, они мирно расходятся.
Проверка и оценка недвижимости. В идеале этот этап реализуется при поддержке юристов и специалистов из оценочных компаний.
Подготовка документов, договора купли-продажи. Процедура происходит в присутствии нотариуса.
Оформление сделки и расчет, регистрация права собственности. В назначенный день стороны встречаются для подписания бумаг и внесения оплаты.

Поиск покупателя и продавца

Поиск покупателя и продавца – один из первых шагов при встречной покупке недвижимости. Выполняется двумя способами.

Первый – самостоятельные поиски. В интернете можно встретить множество объявлений о продаже и покупке недвижимости. Чаще всего они встречаются на сайте Avito.

Второй – обращение за помощью в агентство недвижимости. Услуги компании недешевые, зато специалисты значительно расширят спектр предложений, сэкономят время и помогут избежать мошенничества.

Как только покупатель и продавец найдены, они могут оформить предварительное соглашение. Документ обязывает их действовать в рамках договоренностей, блокирует поиск потенциальных покупателей. При оформлении договора вносится задаток – символическая сумма, выступающая гарантом при проведении операции.

Проверка и оценка недвижимости

Этот этап лучше всего проводить при поддержке юристов и оценщиков недвижимости. Первые помогут проверить юридическую чистоту квартиры, подлинность документов на недвижимость, домовую книгу, наличие обременений и долгов за коммунальные услуги. Вторые – вычислят реальную стоимость жилплощади, определят ценовой сегмент новой квартиры.

Чаще всего мошенники, пользуясь непросвещенностью покупателей в вопросах недвижимости, придумывают для них уловки. Например, продают квартиру умершего человека. Опытные юристы помогут избежать обмана при заключении сделки купли-продажи.

Подготовка документов

Документальная база формируется в двух и более экземплярах. В нее входит набор стандартных бумаг для заключения договора купли-продажи.

Каждой стороной составляется по два соглашения. В 1-м она выступает в роли продавца, во 2-м – в лице покупателя. Документы, необходимые для покупки-продажи квартиры, могут быть взаимозависимыми и наоборот.

Например, в соглашении указывается условие проведения сделки – покупка новой квартиры. Информация о будущей жилплощади отображается и во втором договоре. Благодаря этой связи покупателю удается вернуть прежнюю квартиру в случае расторжения сделки с продавцом новой. Помимо этого, в соглашении указывается дата освобождения квартиры предыдущим владельцем.

Список необходимых документов при покупке-продаже квартиры согласовывается с юристами. У каждой сделки индивидуальные условия, поэтому перечень может отличаться от общепринятого.

Оформление сделки и расчет

Оформление сделки и расчет – решающий этап при проведении встречной покупки квартиры. Стороны-участники встречаются в назначенный день для подписания правоустанавливающих бумаг и финансовых расчетов. Во избежание обмана действия координируются юристами.

Согласно части 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ, после подписания бумаг стороны обязаны обратиться в Росреестр для переоформления прав собственности. После регистрации подписывается акт приема-передачи средств, производится оплата. Некоторые субъекты нашей страны предусматривают подписание бумаги на стадии регистрации, то есть заранее.

Особенность проведения встречных сделок – минимальный контакт с деньгами. Продавец и покупатель могут учитывать средства в счет стоимости жилья. Этот момент указывается при оформлении сделки купли-продажи. Если приобретение квартиры требует доплаты, должник создает банковскую ячейку или производит наличный расчет.

Для получения денег в кредит нужно заручиться одобрением банка. Срок обработки заявки – 14 рабочих дней. Как только ипотечное соглашение будет подписано, сделка купли-продажи считается успешно завершенной.

Правила покупки-продажи квартиры предусмотрены ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Акт содержит перечень необходимых бумаг для передачи прав собственности.

При работе с недвижимостью обе стороны должны быть осведомлены о подводных камнях, усложняющих реализацию сделки.

Неправильная оценка недвижимости. Далеко не все хозяева готовы смириться с реальной стоимостью своего жилья. Увеличивая цену, они дезориентируют самих себя, усложняют процесс поиска. Например, если покупатель рассчитывает продать свое жилье за высокую цену, то он планирует купить и дорогую квартиру. Реальная картина вводит его в заблуждение, вынуждает занимать деньги у родственников и знакомых, брать кредит или ипотеку.
Неопределенность в выборе. Покупатель может сомневаться относительно требований к новому жилью. Из-за этого он теряет не только время, но и потенциальных партнеров.
Юридические прецеденты. Если одна из сторон несведуща в юридических тонкостях приобретения недвижимости, ей лучше обратиться за помощью к специалистам. Действуя самостоятельно, можно создать множество проблем. Например, собственник получил недвижимость по наследству и решает продать его, чтобы купить квартиру в новостройке. Однако он не знает о том, что другие наследники могут претендовать на жилье, аннулировать сделку в судебном порядке.

Встречная покупка недвижимости – продажа квартиры с одновременной покупкой другой. Главное преимущество единовременных сделок – экономия денег и времени. Основные недостатки – высокая ответственность и зависимость от обстоятельств партнера. Встречная покупка квартиры предусматривает определенный порядок действий, состоящий из шести этапов. Ознакомившись с подводными камнями, стороны-участники смогут обезопасить себя от мошенников и недобросовестных специалистов.

Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге .

Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь .

Встречная покупка квартиры: порядок альтернативной сделки и возможные риски

На рынке недвижимости могут проводить сделки, в результате которых продается одна недвижимость, а через короткий промежуток времени покупается другая. Такую сделку, в которой участвует несколько человек, называют встречной или альтернативной. В ней есть свои преимущества, например, возможность продавца первой квартиры сразу переехать в другую квартиру, которую он купил взамен старой. Но есть и свои недостатки, например, большее количество рисков.

Особенности встречной покупки квартиры

Особенность встречной покупки квартиры или альтернативной сделки — минимальный промежуток между продажей одной недвижимости и приобретением другой. Обычно альтернативные сделки проводят одним днем.

Принцип встречной покупки заключается в следующих действиях:

Собственник находит покупателя на свою недвижимость (квартиру №1) и параллельно выбирает новую недвижимость (квартиру №2), которую хочет приобрести взамен проданной.
Заключается сделка с покупателем квартиры №1.
Заключается сделка с продавцом квартиры №2.

В альтернативной сделке не обязательно будет участвовать два объекта недвижимости — их может быть больше. Например, когда человек продает одну квартиру, потом покупает другую, которую тоже продает, чтобы купить третью.

Как передают деньги при встречной покупке квартиры

При проведении встречной сделки часто используют безопасные способы передачи денег. Например, через банковскую ячейку или аккредитивный счет.

При прямой сделке с одним объектом покупатель помещает в ячейку оговоренную сумму средств. Продавец может забрать деньги после того, как будет зарегистрировано право собственности на покупателя. При встречной сделке продавец квартиры №1 может не забирать деньги — они передаются продавцу квартиры №2. Но может быть несколько вариантов передачи необходимой суммы в зависимости от стоимости квартиры №1 и квартиры №2.

Встречная сделка с квартирами, цена которых одинакова

Например, квартира №1 продается за 4 млн рублей, и квартира № 2 покупается тоже за 4 млн рублей.

Продавец квартиры №1 заключает с покупателем своей недвижимости ДКП, по которому он реализует объект за 4 млн рублей.
Покупатель квартиры №1 помещает 4 млн рублей в банковскую ячейку.
Продавец квартиры №2 заключает ДКП с покупателем квартиры №2 для реализации объекта за 4 млн рублей.
Продавец квартиры №2 после регистрации права собственности покупателя на квартиру №2 забирает деньги из банковской ячейки.

Покупка новой квартиры, которая стоит больше, чем старая

Например, квартира №1 стоит 2 млн рублей, а квартира № 2 — 3 млн рублей. В этом случае:

Покупатель квартиры №1 закладывает в один пакет банковской ячейки 2 млн рублей.
Продавец квартиры №1 для приобретения квартиры №2 закладывает во второй пакет банковской ячейки 1 млн рублей.
Продавец квартиры №2 после проведения сделок и регистрации права собственности нового владельца на квартиру №2 забирает свои 3 млн рублей из ячейки.

Покупка новой квартиры, которая дешевле старой

Например, квартира №1 стоит 4 млн рублей, а квартира № 2 — 3 млн рублей. В этом случае:

Покупатель квартиры №1 закладывает в одну банковскую ячейку 3 млн рублей, а в другую — 1 млн рублей.
Продавец квартиры №2 после проведения сделки и регистрации права собственности нового владельца на квартиру №2 забирает свои 2 млн рублей из ячейки.
Продавец квартиры №1 забирает из ячейки свои 1 млн рублей.

Преимущества встречной покупки квартиры

Можно запланировать две прямых сделки — сначала продать одну недвижимость, а потом заниматься поиском другого объекта. Но встречное приобретение квартиры в большинстве случаев выгодно для того, кто продает одну недвижимость и сразу покупает другую, следующим:

почти нет риска зависания денег. В промежутке между прямыми сделками могут вырасти цены на недвижимость — продавец квартиры №1 уже не сможет приобрести квартиру №2, на которую рассчитывал;
не нужно думать о том, где хранить деньги от проданной квартиры до того, как найдется новая;
если у собственника проданной квартиры нет другой недвижимости, то на период поиска нового жилья не придется думать о том, где жить, например, проситься на время к родственникам или знакомым, снимать квартиру. При временной аренде жилья еще могут быть дополнительные затраты, например, на оплату услуг риэлтора.

Недостатки встречной покупки квартиры

Среди недостатков можно выделить следующее:

необходимость всем участникам сделки прийти к единому мнению в отношении многих моментов. Например, к дате проведения сделки и передачи денег.
затраты времени. Например, собственник квартиры №1 уже подобрал другую квартиру, которую он хочет приобрести. Но покупателя на свою квартиру не нашел. В таком случае есть большой риск того, что сделка сорвется, если продавец квартиры №2 не захочет ждать, пока покупатель продаст свою квартиру №1.
зависимость от обстоятельств. Например, для покупки квартиры №2 нужно взять ипотеку, если денег от продажи квартиры №1 не хватает, а банк откажет в выдаче кредита. Или для продажи квартиры №1, один из собственников которой несовершеннолетний, не получится взять разрешение органов опеки. Из-за этого сорвутся обе сделки.
разногласия сторон. Во встречных сделках больше участников. Это продавец квартиры №1, он же — покупатель квартиры №2, покупатель квартиры №1 и продавец квартиры №2. У каждой из квартир может быть несколько собственников, которые должны быть согласны с условиями сделок. Кроме собственников в сделке могут участвовать риэлторы, которые тоже будут вносить коррективы в порядок действий. На каком-то этапе между сторонами может возникнуть спор, в результате которого обе сделки будут под угрозой срыва;
необходимость тщательной проработки всех документов, на основании которых будет проводиться сделка. Например, при срыве прямой сделки по вине покупателя квартиры задаток не возвращается. Но в срыве альтернативной сделки может не быть прямой вины одной из сторон. Например, если участник сделки не сможет купить квартиру №2 из-за того, что другой человек отказался приобретать квартиру №1. Поэтому похожие ситуации нужно предусматривать и указывать в документах.

Чем больше человек в цепочке купли-продажи жилья, тем больше рисков срыва сделки. Фото: ru.freepik.com

Порядок действий при встречной покупке недвижимости

Порядок действий может отличаться в зависимости от обстоятельств сделки и количества ее участников, характеристики недвижимости. Разберем примерный ход альтернативной сделки купли-продажи квартир с одинаковой стоимостью и такими участниками:

Продавец квартиры №1, он же покупатель квартиры №2.
Покупатель квартиры №1.
Продавец квартиры №2.

Порядок продажи может включать такие этапы:

Собственник квартиры №1 решает продать свою недвижимость и взамен нее купить другую.
Собственник квартиры № 1 определяет стоимость своей недвижимости. При самостоятельном определении стоимости оптимальный вариант — анализ цен на квартиры со схожими параметрами в своем районе. Так определяется цена нескольких объектов, после чего рассчитывается стоимость квадратного метра каждой квартиры. После этого находится среднее арифметическое значение стоимости одного квадратного метра и умножается на площадь продаваемой квартиры.
Собственник квартиры № 1 составляет объявление о продаже своей недвижимости и публикует его.
После публикации объявления о продаже квартиры № 1 собственник может параллельно просматривать объявления о продаже других квартир, чтобы найти подходящий объект.
Собственник квартиры №1 принимает звонки от потенциальных покупателей и проводит показы. Параллельно можно звонить по объявлениям о продаже других квартир и просматривать их.
С покупателем квартиры №1, которого устроит цена и характеристика объекта, обговариваются условия сделки. Обязательно нужно озвучить, что сделка будет альтернативная.
Продавец квартиры № 2 осматривает интересующие объекты и выбирает из них тот, который его устраивает. С продавцом квартиры № 2 также нужно оговорить, что сделка будет альтернативной.
С покупателем квартиры №1 заключается предварительный договор купли-продажи. В него нужно включить информацию о том, что сделка альтернативная и прописать то, каким образом будут передаваться деньги. После подписания документа покупатель передает задаток продавцу квартиры №1.
Покупатель квартиры №2 заключает предварительный договор купли-продажи с продавцом квартиры № 2. После подписания документа покупатель квартиры №2 передает задаток ее продавцу.
Продавец квартиры № 1 готовит документы, необходимые для продажи недвижимости. Перечень документов может быть разным и зависеть от особенностей сделки. Например, кроме выписки из ЕГРН и документа, подтверждающего основание для возникновения права собственности, может потребоваться согласие супруги владельца на сделку. Такой документ обязательно заверяется у нотариуса.
Продавец квартиры №2 тоже готовит документы, необходимые для проведения сделки.
Согласовываются условия проведения сделки. Например, определяется необходимость заверения ДКП у нотариуса, определяется способ передачи денег.
Подготавливаются проекты договоров купли-продажи, если это необходимо.
Подписываются договора купли-продажи.
Покупатель квартиры №1 передает деньги за недвижимость заранее оговоренным способом. Например, закладывает их в банковскую ячейку.
Новые собственники квартир подают заявление на регистрацию права собственности. Это можно сделать, обратившись в МФЦ, направив заявление на сайте Госуслуг или заполнив заявление на сайте Росреестра. Если новый владелец решит зарегистрировать право собственности через Росреестр, нужно будет оформить квалифицированную электронную подпись.
После того, как право собственности регистрируется на новых хозяев квартиры, продавец квартиры №2 забирает свои деньги из ячейки.

Деньги забирают после перерегистрации права собственности на все объекты, которые участвовали в альтернативной сделке. Фото: ru.freepik.com

Альтернативная сделка с использованием ипотечных средств

Одна из сложностей проведения альтернативной сделки с использованием ипотеки в том, что в ней принимает участие банк, который выдает кредит на покупку квартиры. Кредитные средства могут использовать как покупатель квартиры №1, так и покупатель квартиры №2. В этом случае банки, которые выдают кредиты, могут быть разными, из-за чего сделку провести технически сложнее. Оптимальный вариант при использовании кредитных средств для покупки обеих квартир — обращение за кредитами в один банк. Но это возможно не всегда по следующим причинам:

квартиры находятся в разных регионах. Банк, который может выдать кредит для покупки квартиры в одном регионе, отказывает в предоставлении кредита в другом регионе;
покупатели обеих квартир — зарплатные клиенты разных банков. Как правило, клиент, который получает заработную плату в определенном банке, может рассчитывать на более выгодные условия кредитования. Например, на сниженную процентную ставку. В этом случае одному из покупателей придется брать кредит не в своем зарплатном банке и больше переплачивать или отказываться от сделки.

Уплата налога на доход от продажи квартиры

На необходимость уплаты налога и расчет его величины не влияет то, как проведена сделка. Налоги при альтернативной сделке могут платить как продавцы квартиры №1 и квартиры №2, так и никто из них. Налог на доход уплачивается, если с момента приобретения квартиры до ее продажи прошло не менее:

трех лет в случае, если продаваемая квартира получена в дар, унаследована от близкого родственника, получена в собственность по договору ренты, приватизирована или является единственным жильем продавца;
пяти лет во всех остальных случаях. Например, при продаже ранее приобретенного жилья по договору купли-продажи, если кроме этой квартиры в собственности есть другая недвижимость.

Минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты налога прописан в НК РФ. Скрин: Налоговый кодекс РФ

От уплаты налога могут освобождаться отдельные категории граждан независимо от того, сколько лет прошло с регистрации права собственности на новую квартиру.

Также законом предусмотрены ситуации, в которых любой продавец недвижимости не будет уплачивать налог. К таким случаям относят:

квартира продана по цене меньше той, по которой она была куплена;
квартира была продана по той же цене, по которой и приобретена.

Но описанные выше случаи могут не быть основанием для освобождения от уплаты налога. Если кадастровая стоимость недвижимости, указанная в ЕГРН, будет превышать стоимость продаваемой квартиры по договору более, чем на 30%, налог уплачивают.

Заключать альтернативную сделку самим или идти к риэлтору

Продавцы и покупатели квартир могут считать, что обращение к риэлтору – лишняя трата денег. Они объясняют это тем, что все этапы можно пройти самостоятельно, а риэлтор тоже может ошибиться. Например, упустить важные детали сделки, из-за чего она сорвется. Однозначного ответа на вопрос о необходимости обращения к риэлтору нет. Но нужно понимать, что альтернативная сделка более сложная, чем прямая. Риэлторы, которые имеют опыт в прямых продажах и в альтернативных сделках, могут предусмотреть возможные риски и сделать так, чтобы подготовка сделки заняла меньше времени и сил ее участников. Кроме этого, если обращаться в крупное агентство недвижимости, то можно быстрее найти и покупателя на первую квартиру и новую недвижимость.

Выбор квартиры на вторичном рынке: как найти хорошее жилье и что проверить перед покупкой

Как найти покупателя на свою квартиру и не сойти с ума

Как продать квартиру удаленно из другого города РФ или из другой страны

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Оцените статью:

[Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]