Условия переселения из ветхого и аварийного жилья и компенсация при отказе

Прокуратура ужесточила надзор за переселением из аварийного жилья. Что предпринять органу МСУ

Прокуроры активизировали надзор за исполнением законодательства в сфере переселения граждан из ветхого и аварийного жилья. Что будут проверять прокуроры, как реагировать на выявленные нарушения и избежать мер прокурорского реагирования — в статье.

Что проверяют прокуроры

Прокуроры и их заместители получили указание анализировать деятельность органов МСУ не реже одного раза в полгода. Они проверят, соблюдаете ли вы законодательные требования при реализации государственных и муниципальных программ в сфере переселения из аварийного жилья.

Пример. Прокуроры будут оценивать соблюдение федерального законодательства при реализации госпрограммы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» (утв. постановлением Правительства от 30.12.2017 № 1710) и федерального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда».

Соблюдение бюджетного законодательства будет оцениваться при реализации программ и проектов, заключении и исполнении муниципальных контрактов, планировании ассигнований на расходы в бюджете, связанные с переселением из аварийного жилфонда. При этом прокуроры будут давать оценку целевому расходованию бюджетных средств и выполнению условий предоставления финансовой поддержки за счет федерального бюджета.

Документ: Генпрокуратура потребовала ужесточить надзор за переселением из ветхого и аварийного жилья в Указании от 01.09.2022 № 491/7

Прокуроры выяснят, правильно ли орган местной власти определил способ расселения, соблюдает ли он порядок рассмотрения заявлений собственников о признании домов аварийными. Выявят и попросят устранить административные барьеры для застройщиков. Проверят, достаточные ли меры вы приняли для формирования и пополнения жилищного фонда, своевременно ли выявляете пустующие и незаконно занятые помещения. Прокурорская проверка должна длиться не более 30 календарных дней. Если прокурору необходимо провести дополнительные мероприятия, срок могут продлить, но не более чем на 30 календарных дней.

Как прокуроры будут реагировать на выявленные нарушения

При выявлении нарушений орган прокуратуры может применить одну из четырех мер реагирования.

1. Представление об устранении нарушений закона.

2. Предостережение о недопустимости нарушения закона.

Важная деталь: Если представление будет рассматривать представительный орган, письменно сообщите прокурору, когда пройдет заседание

3. Протест прокурора.

4. Постановление о возбуждении производства об административном правонарушении.

Представление прокурора об устранении нарушений закона, прав и свобод граждан, проживающих в непригодном жилищном фонде, о создании условий для отселения граждан орган МСУ должен рассмотреть безотлагательно. Примите меры в течение месяца со дня внесения представления. О результатах сообщите прокурору или его заместителю письменно.

Протест на противоречащий закону МПА в орган МСУ либо его должностному лицу рассмотрите не позднее 10 дней с момента поступления. Если прокурор опротестовал решение представительного органа МСУ, то последний должен рассмотреть протест на ближайшем заседании.

На заметку: Прокуратура может также инициировать проведение уголовно-процессуальной оценки действий или бездействия местных властей на предмет наличия признаков халатности или иного уголовно наказуемого деяния

Если прокурор выявит коррупциогенные факторы в муниципальном МПА, то потребует его изменить и предложит способ устранить проблему. Рассмотреть такое требование надо в течение 10 дней.

Если орган МСУ или его должностное лицо проигнорирует требование прокурора, виновного привлекут к административной ответственности (ст. 17.7 КоАП). Информацию о штрафах мы привели в таблице ниже.

Штрафы за умышленное невыполнение требований прокурора

Как избежать мер прокурорского реагирования

Выявляйте и устраняйте коррупциогенные факторы в муниципальных правовых актах в сфере переселения. Принимайте меры для признания домов аварийными при наличии оснований. Придерживайтесь установленного порядка изъятия аварийных жилых помещений у собственников, выплаты им компенсации или предоставления новых квартир. Соблюдайте графики переселения, установленные государственными и муниципальными программами. Формируйте только актуальную и достоверную информацию об аварийном жилфонде и переселении из него по формам федерального статистического наблюдения, а также для размещения в ГИС ЖКХ и АИС «Реформа ЖКХ».

Важная деталь: МПА, принятый органом МСУ за пределами своей компетенции, также будет коррупциогенным

Устраните коррупциогенные факторы в муниципальных правовых актах

Проведите ревизию муниципальных правовых актов в сфере переселения из аварийного жилфонда и их проектов. Ниже мы привели признаки, которые говорят о наличии в положениях акта коррупциогенных факторов. Чтобы эти факторы устранить, внесите изменения в МПА и их проекты.

Что говорит о наличии коррупциогенных факторов в положениях МПА

Отсутствуют или не определены сроки, условия, основания принятия решения

У органов МСУ или их должностных лиц есть дублирующие полномочия

Диспозитивно установлены возможности совершения органом МСУ, его должностными лицами действий в отношении граждан и организаций

Необоснованно установлены исключения из общего порядка для граждан и организаций по усмотрению органов МСУ, их должностных лиц

Есть бланкетные и отсылочные нормы

Установлены общеобязательные правила поведения в условиях отсутствия закона

Отсутствует порядок совершения органами МСУ, их должностными лицами определенных действий либо один из элементов такого порядка

Закреплен административный порядок предоставления права или блага, которое должно предоставляться на основе конкурсных процедур

Есть противоречия между нормами, создающие возможность произвольного выбора норм для применения

• Органы МСУ, их должностные лица злоупотребляют правом заявителя, отсутствует четкая регламентация прав граждан и организаций
• Положения МПА содержат неустоявшиеся, двусмысленные термины и категории оценочного характера

Примите меры для признания дома аварийным, если для этого есть основания

Примите меры для признания дома аварийным при наличии:

• ухудшений, связанных с физическим износом здания или его частей, эксплуатационными характеристиками и приводящих к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций;
• заявлений собственников помещений в доме о признании его аварийным;
• заключения органа государственного надзора или муниципального контроля.

На заметку: Реагируйте даже на единственное заявление от одного жильца. Отказ признавать дом аварийным в этом случае суд может признать незаконным, в том числе по иску прокурора

Чтобы признать МКД аварийным, создайте межведомственную комиссию. Включите в ее состав представителей органов, уполномоченных на проведение регионального жилищного надзора и муниципального жилищного контроля, Роспотребнадзора, Ростехнадзора, собственника или его представителя с правом совещательного голоса. Комиссия должна оценить, насколько жилое помещение и МКД соответствуют установленным нормам. Для этого она может запросить заключение специализированной организации.

Межведомственная комиссия вправе принять одно из шести решений.

1. Помещение соответствует требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и пригодно для проживания.

2. Есть основания для признания помещения подлежащим капремонту, реконструкции или перепланировке для приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с требованиями Положения, утвержденного постановлением Правительства от 28.01.2006 № 47.

3. Выявлены основания для признания помещения непригодным для проживания.

4. Выявлены основания для признания МКД аварийным и подлежащим реконструкции.

5. Выявлены основания для признания МКД аварийным и подлежащим сносу.

6. Нет оснований для признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Соблюдайте порядок изъятия аварийных жилых помещений у собственников

Если орган МСУ принял решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, потребуйте, чтобы собственники помещений организовали и сами оплатили эти работы. Порядок и срок предъявления требования о сносе дома орган МСУ определяет сам. То же самое касается срока сноса или реконструкции. Он должен быть достаточным для переселения жильцов аварийного МКД и физического сноса объекта капитального строительства.

Если в установленный срок собственники не приняли решение о сносе или реконструкции и не реализовали такое решение, земельный участок под домом и все помещения в нем подлежат изъятию для муниципальных нужд. Исключение — помещения, находящиеся в муниципальной собственности. Сумму возмещения, сроки его выплаты и другие условия изъятия определите в соглашении с собственником жилого помещения.

На заметку: Предъявить иск орган МСУ вправе в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, но не ранее трех месяцев со дня получения собственником проекта соглашения

Уведомьте каждого собственника о решении изъять земельный участок и направьте ему проект соглашения. Если собственник не заключит соглашение об изъятии имущества для муниципальных нужд, допускается принудительное изъятие в судебном порядке.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение взамен изымаемого. В этом случае произведите зачет стоимости последнего. При предоставлении нового жилья взамен изъятого недопустимо ухудшать жилищные условия граждан. Предлагаемое жилье должно быть равнозначным ранее занимаемому, соответствовать уровню благоустроенности, достигнутому в населенном пункте.

Не занижайте выкупную цену при изъятии жилых помещений

Собственнику помещения, подлежащего изъятию, полагается компенсация. Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в МКД после признания его аварийным и подлежащим сносу либо реконструкции, также имеют право на эту выплату.

Позиции собственников и органов власти в отношении выкупной цены при изъятии могут не совпадать. Это провоцирует судебные споры. Чтобы их избежать, возместите собственнику рыночную стоимость жилого помещения и общего имущества в МКД. Учтите долю в праве общей собственности на такое имущество, а также убытки, причиненные изъятием, и упущенную выгоду.

Убытки, причиненные изъятием, возникают в связи:

• с переездом;
• поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него;
• оформлением права собственности на другое жилое помещение;
• досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами;
• временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилья.

Проведите экспертную оценку. Собственник изымаемого помещения вправе заявить о несогласии с выкупной стоимостью, установленной по итогам оценки. Он может потребовать назначения судебной оценочной экспертизы.

На заметку:

Какие расходы включить в выкупную цену жилья

Суды признают обоснованным включение в выкупную цену расходов на переезд, а также оплату услуг агентства недвижимости по подбору жилья и оформлению договора купли-продажи. В то же время муниципалитет не должен возмещать чрезмерные расходы собственников изъятых жилых помещений. Например, таковыми суды признают расходы на наем двух квартир в период решения вопроса о выплате выкупной цены за изъятие одной комнаты в доме.

Любовь Агеева, заслуженный юрист РФ, арбитр Арбитражного центра при РСПП, арбитр Международного коммерческого арбитражного суда при ТПП РФ

Права граждан при переселении из ветхого и аварийного жилья

Учитывая, что на территории. Красноярского края расположено достаточно жилых домов, которые в установленном законом порядке признаны либо могут быть признаны ветхо-аварийными и подлежащими сносу, проблема соблюдения жилищных прав граждан при переселении из ветхо-аварийных домов в другие жилые помещения остается одной из самых актуальных и острых.

Обращения граждан, поступивших по данному вопросу в прокуратуру, свидетельствуют о том, что при переселении из ветхо-аварийных домов права переселяемых граждан нередко нарушаются. При этом немногие граждане обращаются с жалобами в соответствующие органы, в том числе, в прокуратуру.

Следует отметить, что согласно жилищному законодательству порядок предоставления жилья переселяемым гражданам, являющимся собственниками ветхо-аварийных жилых помещений и занимающими жилье на условиях социального найма (наниматели) различен.

Собственники жилых помещений, расположенных в ветхо-аварийном доме выселяются из ветхо-аварийного дома в соответствии с нормами статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ). А именно, при выселении собственников жилых помещений, жилое помещение подлежит изъятию путем его выкупа. Также по соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен изымаемого другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

При переселении из ветхо-аварийных домов собственников жилых помещений, гражданам могут предоставляться неравноценные жилые помещения, неравнозначные по количеству комнат. При этом законом предусмотрено, что предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон. В случае, если собственник не согласен с предложенным вариантом, жилое помещение изымается путем выкупа по выкупной цене.

В Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 02.06.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» разъяснено, что суд не вправе обязать органы государственной власти или органы местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Таким образом, законом не предусмотрено в качестве обязательного условия, предоставление собственнику другого жилого помещения взамен ветхо-аварийного.

Иным образом, законом урегулированы права нанимателей жилых помещений.

В соответствии со статьей 85 ЖК РФ граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу, жилое помещение признано непригодным для проживания.

Согласно нормам статьи 86 ЖК РФ, если дом, в котором находится помещение, подлежит сносу, то выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, примявшим решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Требования к жилому помещению, предоставляемому гражданам по договору социального найма содержатся в статье 89 ЖК РФ.

Согласно частям 1 и 2 статьи 89 ЖК РФ, другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. При этом предусмотрено, что если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее, чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или жилого помещения, состоящего из того же числа комнат в коммунальной квартире.

Согласно Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований экономики.

Из указанных правовых норм следует, что предоставление гражданам в связи со сносом дома другого жилого помещения носит компенсационный характер и гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними.

При этом следует отметить, что благоустроенное жилое помещение, предоставляемое в связи с выселением из ветхо-аварийного дома, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства, учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются (например, количество человек, зарегистрированных на данной жилой площади). Граждане, состоящие на учете граждан нуждающихся в жилом помещении, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ).

Реальное обеспечение прав и свобод граждан правосудием (статья 18 Конституции Российской Федерации) предполагает обязанность судов при применении положений статьи 89 ЖК РФ, которая лишь в самом общем виде определяет критерии, которым должны отвечать вновь предоставляемые жилые помещения, исследовать и оценивать все потребительские свойства жилых помещений, предлагаемых для переселения граждан, и учитывать все обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности предоставляемого конкретным лицам определенного жилого помещения,

Судебная практика по делам указанной категории свидетельствует о том, что предоставление равноценного жилого помещения подразумевает предоставление жилого помещения равного и по размеру жилой площади, поскольку жилищные условия граждан, переселяемых из жилых домов, подлежащих сносу, не могут быть ухудшены, и именно размером жилой площади помещения определяются, в первую очередь, его потребительские свойства. Таким образом, предоставление нанимателю жилого помещения взамен ветхо-аварийного меньшей общей, жилой площади, неравноценного по количеству комнат является незаконным и может быть оспорено в судебном порядке.

Согласно части 1 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при выявлении подобных нарушений, прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту нарушенных жилищных прав граждан с иском о предоставлении других благоустроенных жилых помещений, соответствующих предъявляемым требованиям.

Старший помощник прокурора Шашкова Т.А.

457000, Челябинская область, Увельский район, п.Увельский, ул. Советская, 26
+7 (35166) 3-10-32