Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме

Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме в 2023 году

В жилых домах существует множество нежилых помещений, часть из которых можно использовать для ведения коммерческой деятельности. Однако не всегда сразу очевидно, какие из помещений действительно позволяет применять в таких целях, а какие – строго запрещено. В этой статье рассмотрим варианты нежилых помещений в многоквартирном доме и требования к ним, которые обязаны выполняться.

Является ли пристроенное нежилое помещение частью дома?

Ко многим жилым многоквартирным домам пристраивают дополнительные помещения, чаще всего далеко не жилого назначения. Если находится такое строение в некотором, пусть и небольшом, отдалении от дома, то тут все понятно – отдельно стоящее здание. Но как он учитывается, если подобный объект вплотную прилегает к дому?

Ответ в данном случае достаточно простой – если строение вплотную прилегает к МКД (многоквартирному дому) и исходя из данных техпаспорта и других документов является частью общего строения, то и учитывают его как часть МКД, со всеми вытекающими отсюда последствиями. Верно и обратное.

Практически во всех случаях подобные пристройки создаются централизовано, еще на стадии строительства дома. В остальных случаях они достраиваются юридическими или физическими лицами и уже после этого, с разрешения властей и собственников дома включаются в общую «сеть».

Выделяют несколько основных разновидностей нежилых помещений, включаемых в состав МКД. Далеко не все из них можно использовать для коммерческой деятельности. Но верно и обратное, практически все нежилые помещения нельзя использовать в качестве жилья (нельзя ввести в жилой фонд).

Встроенные

Самый распространенный вариант. Сюда относят преимущественно подвалы или помещения на первых этажах. Большая часть новостроек заранее создается с тем учетом, что на первом этаже квартир не будет – только нежилые помещения под магазины, кафе, столовые, салоны и так далее. Именно эти помещения обычно и стараются приобрести индивидуальные предприниматели или компании.

Общие

К таким помещениям относят все, которые используются для обеспечения жилья собственников дома. Например – чердаки, где находится всевозможное оборудование, лестничные площадки, необходимые для сообщения между этажами, лифтовые шахты и так далее. Использовать такие помещения для ведения коммерческой деятельности строго запрещено.

Гаражи и парковки

Условно – это тоже обычные нежилые помещения, однако у них есть строго определенное целевое назначение, понятное из названия. Как следствие, разместить на территории, например, подземной парковки, магазин – невозможно.

Пристроенные

Не самое распространенное, но все же встречающееся явление. Разделяется на два три основных типа:

• Жилые пристройки. Выполняются собственниками квартир с целью увеличения жилой площади.
• Централизованные нежилые пристройки. Возводятся застройщиком и заранее учитываются во всей соответствующей документации. Обычно имеют конкретное назначение. Например, для обустройства торговой точки.
• Нецентрализованные нежилые пристройки. Возводятся частными или юридическими лицами с разрешения собственников.

Если пристройка ни с кем не согласована, то ее очень быстро снесут.

Нежилые помещения, пригодные для ведения коммерческой деятельности и расположенные в МКД, обязаны соответствовать определенным требованиям. Их очень много. Ниже будут перечислены основные и наиболее важные, однако план по обустройству помещения все равно лучше доверять составлять специалисту.

Пожарная безопасность

Если обобщить все правила и нормы СНиП 21-01-97, то примерный перечень требований будет выглядеть так:

• Помещение должно соответствовать проектной документации.
• В помещении должна быть предусмотрена возможность эвакуации и доступ пожарным.
• Помещение должно быть оборудовано дымоуловителями и системой пожаротушения.
• Обязательно, на видном месте, должен висеть план эвакуации.
• Любая перестройка/перепланировка или реконструкция должна выполняться строго по заранее утвержденному проекту.

Конкретные требования к размещению систем пожаротушения, эвакуационных выходов, конструктивных элементов и так далее зависят от многих факторов.

Помимо требований к пожарной безопасности, владельцы нежилых помещений в МКД обязаны учитывать еще и санитарно-гигиенические, а также экологические требования:

• Вход в нежилое помещение должен быть обособленным, не связанным с теми входами-выходами, которыми пользуются жильцы МКД.
• Отопительная система обязана равномерно нагревать воздух не создавая, при этом, посторонних запахов, шумов и не загрязняя воздух. Все элементы отопительной системы всегда должны оставаться доступными для обслуживания и ремонта.
• Перепад температур между воздухом в помещении и его стенами/потолком не должен быть больше 2-3 градусов.
• Вентиляция помещений может быть совмещена с общей для дома, но только в том случае, если воздух не загрязняется вредными веществами. В противном случае у нежилого объекта должна быть автономная вентиляция.
• Допустимый постоянный уровень инфразвука: полосы 2,4, 8 и 16 Гц.
• Электромагнитное излучение: до 300 ГГц.
• Максимальный уровень гамма-излучения внутри здания не может быть больше общего фона на 0,2 мк3в/час.

Как можно использовать нежилые помещения в многоквартирном доме

Учитывая представленные выше, а также все остальные требования, правила и нормативы, можно составить примерный перечень коммерческих объектов, которые могут располагаться в нежилых помещениях МКД:

• Всевозможные небольшие офисы и филиалы различных компаний.
• Торговые точки.
• Салоны красоты.
• Аптеки и медицинские учреждения.
• Фотостудии.
• Ателье по пошиву одежды/обуви.
• Отделения связи.
• Рестораны, кафе, бары и другие подобные заведения.
• Образовательные объекты (частные садики, школы и так далее).
• Выставочные залы.
• Склады и так далее.

В целом, в МКД можно разместить практически все что угодно, но только при условии, что такие объекты не будут мешать окружающим жильцам, не будут вредить здоровью и так далее. Если эти требования выполняются, то особых претензий к собственнику подобной недвижимости выдвигаться не будет.

Как стать владельцем нежилого помещения в многоквартирном доме

Нередко возникает такая проблема, что покупатель помещения есть, а кто его будет продавать – непонятно. В такой ситуации стоит ориентироваться на выписку из ЕГРН, так как получить ее может любой человек и уже исходя из этого совершать какие-то конкретные действия. Всего существует три основных варианта. Рассмотрим их все.

Выкуп

Самая простая схема. У помещения есть конкретный собственник: физическое или юридическое лицо. Чаще всего это застройщик. У него можно прямо выкупить то или иное помещение, после чего перестроить его и использовать для своих целей. Например, для создания того же магазина.

Особенно актуален этот вариант в том случае, если помещение находится на первом этаже и изначально планировалось для коммерческой деятельности. Подобное нередко встречается в современных новостройках.

Приватизация

Этот вариант более актуален для старых домов. Многие помещения в них могут принадлежать государству/муниципалитету. Как следствие, чтобы оформить на них право собственности, сначала их нужно приватизировать. Сделать это достаточно сложно. Более того, в отличие от жилой недвижимости, приватизация нежилых помещений – это платная процедура.

Стоимость объекта может быть несколько меньше, чем его цена на рынке, но это не обязательное правило. На практике, большая часть таких помещений уже приватизирована с целью дальнейшей перепродажи по рыночной цене или использования в личных целях.

Вывод из жилого фонда

Этот вариант на данный момент является очень распространенным.

Компания или индивидуальный предприниматель выкупает жилую квартиру, расположенную на первом этаже, после чего меняет ее статус, превращая жилую недвижимость в нежилую.

Для этого ему нужно получить согласия большей части собственников квартир в МКД и, что очень важно, абсолютно всех соседей, чьи помещения прямо прилегают к целевому объекту.

Читайте также: Принуждение к увольнению: ответственность, что делать работнику, судебная практика по оспариванию

Несмотря на тот факт, что помещения в МКД пользуются большой популярностью для ведения коммерческой деятельности, процедура вывода квартир из жилого фонда или превращение нежилых помещений в магазины/кафе/салоны все равно остается очень сложной. И не в последнюю очередь из-за требований, выдвигаемых к таким объектам. На бесплатной консультации опытные специалисты расскажут об основных моментах, которые обязательно нужно знать всем потенциальным владельцам подобных помещений. Кроме того, квалифицированные юристы могут взять на себя большую часть действий по оформлению документации и даже будут отстаивать интересы клиента в суде, если до него дойдет.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Базовые правила для собственников и нанимателей жилья

Адвокат АП Московской области, адвокатский кабинет № 3006

С 1 марта 2022 г. начнут действовать новые правила пользования жилыми помещениями. Они помогут проживающим разобраться в своих правах и обязанностях, а также избежать штрафов

С 1 марта 2022 г. начнут действовать новые правила пользования жилыми помещениями1. Они мало чем отличаются от нынешних, и все же обсудить основные правила не помешает, хотя бы потому, что их нарушение может повлечь административную ответственность.

Правила пользования жилыми помещениями должны быть известны всем, кто использует помещения на одном из законных оснований – на праве собственности или праве пользования (по договору социального найма, договору найма помещения фонда социального использования и др.).

Напоминаем, что если вы переехали в другой субъект РФ и находитесь там более 90 дней, то вы обязаны зарегистрироваться по месту пребывания. Эта регистрация не отменяет вашу «постоянную» регистрацию и может быть необходима при записи ребенка в школу, устройстве на работу, получении пособий, пенсии и т.д.

Проживание гражданина РФ в жилом помещении без регистрации по месту пребывания либо допущение этого нанимателем или собственником помещения, равно как нарушение правил регистрации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г.

№ 713, влекут наложение административного штрафа на этого гражданина, нанимателя или собственника (ст. 19.15.1, 19.15.2 КоАП РФ).

При этом можно не регистрироваться, если после переезда не изменился субъект РФ либо если вы переехали из Москвы в Московскую область, из Санкт-Петербурга в Ленинградскую область, из Севастополя в Республику Крым или обратно, т.е. из области в город, из Крыма в Севастополь (ст. 5 Закона РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1).

Кроме того, с 28 февраля 2021 г. административная ответственность за отсутствие регистрации по месту пребывания не грозит:

• супругам нанимателя или собственника жилого помещения, зарегистрированного в нем;
• детям (усыновленным тоже);
• подопечным;
• супругам детей;
• родителям и усыновителям;
• опекунам и попечителям;
• супругам родителей;
• родным братьям и сестрам;
• бабушкам и дедушкам;
• внукам.

• Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями (ст. 17 ЖК РФ). (За систематическое нарушение прав других жильцов дома жилье недобросовестного соседа может быть продано с публичных торгов с выплатой ему вырученных средств. А если квартира принадлежит муниципалитету, соседа могут выселить. Подробнее об этом рассказано в статье «Проблемные соседи»).
• Жилое помещение предназначено в первую очередь для проживания в нем граждан. А потому в нем недопустимо размещение промышленных производств и осуществление миссионерской деятельности. Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. По сообщению Роспотребнадзора, в 2013–2016 гг. в Москве значительно возросло количество обращений граждан с жалобами на размещенные в жилых домах хостелы. Нарушение общественного порядка, шум, беспокойство жителей домов из-за постоянной смены проживавших в этих хостелах гостей привели к внесению поправки в ст. 17 Жилищного кодекса – так был установлен запрет на размещение гостиниц в жилых помещениях.
• Предпринимательскую деятельность в квартире разрешается осуществлять, но делать это может только собственник. И даже если он заключит трудовой договор с другим лицом, этот человек не приобретет право осуществления предпринимательской деятельности в жилом помещении собственника-работодателя.
• Собственник должен обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Не допускается самовольное переустройство или перепланировка квартир. Физическому лицу за самовольную перепланировку может быть назначен штраф в размере до 2,5 тыс. руб. Это гораздо меньше, чем пришлось бы заплатить за такое нарушение ИП или юридическому лицу, – 40–50 тыс. руб. Однако при назначении штрафа суд также обяжет гражданина привести помещение в первоначальное состояние, что устраняет любые возможные выгоды от самовольной перепланировки. Вот вам реальный пример: владелец квартиры в многоквартирном доме соорудил на крыше бассейн, поставил деревья в кадках, кресла и лежаки. Из-за небезопасности конструкций и возможности причинения вреда при их падении с высоты многоэтажного дома Госжилинспекция приняла решение о демонтаже зоны отдыха. Общая сумма штрафов составила 300 тыс. руб. Решили увеличить количество розеток, возвести новую стену или прорубить дверной проем? Такая «реконструкция» должна быть согласована. Читайте об этом в материале «За самовольную перепланировку помещений МКД будут штрафовать по-новому»).
• Собственник обязан нести расходы на содержание жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме. Он должен платить за капитальный ремонт здания, управление домом, текущий и капитальный ремонт общего имущества, оплачивать в срок коммунальные услуги. (Собственники квартир могут оплачивать ремонтные работы частично и в отдельных случаях вовсе не платить, а также проверить, как потратят их деньги, и сдвинуть сроки проведения капремонта – об этом мы рассказали в статье «Жильцы вправе влиять на решения о проведении и об оплате капремонта»). Пункт 17 Правил пользования жилыми помещениями предусматривает, что члены семьи собственника имеют равные с ним права. При этом они обязаны использовать жилое помещение по назначению и обеспечивать его сохранность, нести расходы на содержание помещения и общего имущества в доме.

Перечень обязанностей нанимателя жилого помещения по договору соцнайма шире, чем у собственника. Он обязан:

• использовать жилое помещение по назначению – для проживания;
• соблюдать права проживающих в этом помещении граждан, соседей;
• обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии;
• немедленно принимать меры к устранению обнаруженных неисправностей (например, при возникновении проблем с электричеством или водопроводом);
• допускать в заранее согласованное время уполномоченных наймодателем лиц, представителей органов государственного контроля для осмотра состояния жилого помещения, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
• своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

При этом наниматель имеет право: требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг; а также с согласия членов семьи и наймодателя вселять в помещение иных лиц, разрешать безвозмездное проживание в помещении гражданам в качестве временных жильцов и сдавать помещение в поднаем.

Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности по пользованию жилым помещением.

1 Постановление Правительства РФ от 6 сентября 2021 г. № 1498, Приказ Минстроя России от 14 мая 2021 г. № 292/пр.

Сегодня только беспечные создатели произведений науки, литературы и искусства не могут доказать свое авторство или отследить нарушителей своих прав в Сети. А осмотрительные креаторы успешно борются с пиратами с помощью новых сервисов и добиваются финансового успеха Пока законодательство РФ не регулирует криптовалюту и криптобиржи работают с россиянами, владельцы зарубежных счетов могут сохранить свои активы и диверсифицировать риски Как арендатору договориться с арендодателем об изменении условий договора аренды или о его досрочном расторжении?

Что изменится в ЖКХ с 1 марта 2022 года?

Собрали в одном материале изменения, которые коснутся потребителей, управляющих и других организаций, занятых в сфере ЖКХ, с 1 марта 2022 года.

Правила пользования жилыми помещениями в МКД

Вступают в силу новые Правила пользования жилыми помещениями. Они заменяют старые, почти аналогичные правила, ничего революционного в жизнь собственников не вносят.

Например, СМИ распространяли слухи о запрете на остекление балконов. Такой запрет правилами не вводился, а за остекленный балкон штраф можно было получить и раньше. Подробнее с этой темой мы разбирались в материале «Почему СМИ пишут про штрафы за остеклённые балконы?».

Проверки и лицензирование

С 1 марта 2022 года вступает в силу Постановление Правительства РФ от 05.02.2022 № 117 «О внесении изменений в постановление Правительства РФ от 28 октября 2014 г. № 1110 и признании утратившим силу отдельного положения акта Правительства РФ».

В частности, изменяется порядок обращения за лицензией, сокращаются сроки подготовки приказа о предоставлении лицензии или отказе в этом, рассмотрения заявления о продлении срока лицензии.

Регламентирован лицензионный контроль за деятельностью управляющих организаций.

Подробнее разбор изменений и порядок проведения контрольных мероприятий можно почитать в материале «5 изменений в лицензировании управляющих организаций. Новый порядок лицензионного контроля».

Ранее жилищные инспекции напоминали собственникам, как жаловаться на управляющие организации, чтобы проверка была проведена:— при личном обращении показывать паспорт,- при направлении обращения через интернет, например, ГИС ЖКХ, – проходить авторизацию через ЕСИА.Если контролирующий орган не сможет убедиться в личности заявителя, то проверки не будет.Если заявитель сообщил заведомо ложные сведения, то административный орган может взыскать с него понесенные убытки.

В обращении нужно указать сведения о причинении вреда или об угрозе его причинения вреда охраняемым законом ценностям.

Изменения в жилищном законодательстве и законе о долевом строительстве

Речь идет про Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ, который касается понятий «многоквартирный дом», «дом блокированной застройки», «малоэтажный жилой комплекс».

Статья 15 Жилищного кодекса РФ дополнена частью 6:Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 – 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

• Прописано, что общее имущество может включать в себя не принадлежащие отдельным собственникам машино-места.
• В Градостроительном кодексе РФ установили:Дом блокированной застройки — жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
• В законе об участии в долевом строительстве закрепили:Малоэтажный жилой комплекс — совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.
• Определяются условия договора участия в долевом строительстве, порядок раскрытия застройщиком информации, состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов и особенности его строительства, порядок передачи застройщиком объекта долевого строительства, особенности государственной регистрации права на земельный участок и расположенный на нем объект индивидуального жилищного строительства.
• К общему имуществу собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе относятся расположенные в границах территории такого малоэтажного жилого комплекса объекты капитального строительства, иное имущество и земельные участки (права на такие земельные участки), если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребностей собственников этих индивидуальных жилых домов.

Пожарная безопасность

Вступают в силу новые требования к оснащению объектов защиты автоматическими установками пожаротушения, системой пожарной сигнализации, системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре (Постановление Правительства РФ от 1 сентября 2021 г. № 1464).

1. Такие требования заменят ранее действовавшие документы:- Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и автоматической пожарной сигнализацией (НПБ 110 – 03);
2. — Системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожарах в зданиях и сооружениях (НПБ 104 – 03).

С 1 марта 2022 года вводится в действие новый Свод правил «Стоянки автомобилей. Требования пожарной безопасности» (Приказ МЧС России от 17.12.

2021 № 880), который применяется при проектировании, строительстве, капитальном ремонте, реконструкции, техническом перевооружении зданий, сооружений, помещений и площадок для стоянки колесных транспортных средств.

Этот свод правил заменяет документ СП 154.13130.2013 «Встроенные подземные автостоянки. Требования пожарной безопасности».

Обращение с отходами

Начинают действовать требования при обращении с группами однородных отходов I‑V классов опасности. Они утверждены Приказом Минприроды РФ от 11.06.2021 № 399.

Речь идет о таких группах отходов:· «Отходы аккумуляторов и аккумуляторных батарей транспортных средств».

· «Батареи и аккумуляторы, утратившие потребительские свойства, кроме аккумуляторов для транспортных средств».· «Минеральные и синтетические масла, утратившие потребительские свойства».

· «Оборудование компьютерное, электронное, оптическое, утратившее потребительские свойства».· «Отходы шин, покрышек, камер».

• · «Отходы электролитов аккумуляторов и аккумуляторных батарей».
• Многие СМИ написали о штрафах, которые якобы ждут собственников за выброс сломанной бытовой техники «не туда». Минприроды уже успокоило граждан:

«С 1 марта обязанность утилизировать старую технику коснется только юридических лиц и предпринимателей. Жители смогут оставить вышедшую из строя бытовую технику и компьютеры на мусорной площадке или же передать их на переработку.

Согласно приказу Минприроды России, который вступает в силу с 1 марта 2022 года, устанавливается обязанность для юридических лиц передавать такие отходы компаниям, которые на законных основаниях ведут деятельность по сбору, транспортировке, обработке, переработке, обезвреживанию и хранению отходов, отнесенных к группе «Оборудование компьютерное, электронное, оптическое, утратившее потребительские свойства». В документе указано, что они должны передать такие отходы в течение 11 месяцев с момента образования.

1. Кроме того, в документе определены три категории юрлиц, которым граждане могут передать данный вид отходов, если решили сдать их в переработку отдельно от ТКО».
2. Минприроды РФ подчеркнуло, что информация о вводимых штрафах для граждан за несоблюдение правил обращения с отходами не соответствует действительности.

С 1 марта 2022 года лица, в результате деятельности которых образуются отходы I и II классов опасности, федеральный оператор, операторы по обращению с отходами I и II классов опасности, региональные операторы по обращению с ТКО обязаны осуществлять свою деятельность в соответствии с федеральной схемой обращения с отходами I и II классов опасности (Федеральный закон от 26.07.2019 № 225-ФЗ).

Лица, в результате деятельности которых образуются отходы I и II классов опасности, осуществляют обращение с такими отходами самостоятельно при наличии в собственности или на ином законном основании объектов обезвреживания и (или) размещения отходов I и II классов опасности. В остальных случаях такие лица передают эти отходы федеральному оператору в соответствии с договорами на оказание услуг по обращению с отходами I и II классов опасности. При этом они не вправе отказаться от заключения такого договора.

Энергоэффективность

С 1 марта 2022 года вводятся новые Правила установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений и требований к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов (Постановление Правительства РФ от 27.09.2021 № 1628).

Постановление также устанавливает требования к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов.

Новые правила технологического присоединения к системам теплоснабжения и водоснабжения.

• 1 марта вступают в силу:- Правила подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения, включая правила недискриминационного доступа к услугам по подключению (технологическому присоединению) к системам теплоснабжения;- Правила недискриминационного доступа к услугам по передаче тепловой энергии, теплоносителя;
• — Правила подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к централизованным системам горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения.

Муниципалитет вправе обязать владельцев помещений в МКД содержать территорию вокруг дома

Раньше суды признавали недействительными нормы муниципальных правил благоустройства, которые противоречили статье 210 ГК. В ней сказано, что собственник несет бремя содержания только принадлежащего ему имущества.

Сейчас начинает складываться другая судебная практика. В результате стало проще обязать владельцев недвижимости участвовать в содержании территорий, прилегающих к объектам.

Расскажем, для кого можно предусмотреть такую обязанность и в каких документах ее прописать.

Как суды раньше рассматривали споры о содержании прилегающей территории

Если земельный участок, на котором расположен МКД, сформирован и поставлен на кадастровый учет, он принадлежит собственникам помещений в доме и относится к их общему имуществу. Такой участок обязаны содержать собственники помещений в МКД.

Если земельный участок под домом не сформирован и на учет его не поставили, он находится в собственности муниципального образования. Территорию вокруг дома в этом случае должен содержать муниципалитет. Такие выводы суды делали из статьи 210 ГК.

Муниципальные правила благоустройства, которые противоречили этой норме, судьи признавали недействительными.

Документ: Аналогичные решения есть в определениях Верховного суда от 17.04.2018 № 50-КГ18-6, от 20.12.2017 № 56-АПГ17-21, от 03.10.2018 № 47-АПГ18-4

ПРИМЕР 1. Гражданин поскользнулся на льду около нежилой пристройки к МКД. В результате его здоровью был причинен вред средней тяжести. Гражданин обратился в суд с иском к управляющей организации и ИП — собственнику нежилого помещения. Истец потребовал взыскать с ответчиков утраченный заработок и компенсацию морального вреда.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования истца. Они руководствовались пунктом 98 решения Омского городского совета от 25.07.2007 № 45 «О правилах благоустройства, обеспечения чистоты и порядка на территории города Омска».

В этой норме сказано, что убирать территорию, прилегающую к границам здания, обязаны лица, которые ведут на этой территории или в здании хозяйственную или иную деятельность. Предприниматель не согласился с выводами судов и обратился в Верховный суд.

Верховный суд отменил решения нижестоящих судов. Он указал, что лицо, которое не является собственником имущества, несет бремя его содержания только в случаях, предусмотренных федеральными законами или договором. Правила благоустройства к федеральному законодательству не относятся.

Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ разрешает органам МСУ устанавливать порядок участия собственников зданий и помещений в благоустройстве прилегающих территорий. Но возложить на собственников обязанность по содержанию территории помимо их воли нельзя (определение Верховного суда от 17.04.

Муниципальные правила благоустройства, которые обязывают правообладателей жилых и нежилых помещений убирать прилегающую территорию, суды признавали недействующими как по искам самих собственников, так и по прокурорским искам в защиту прав неопределенного круга лиц.

ПРИМЕР 2. Прокурор обратился в суд с заявлением о признании противоречащими федеральному законодательству, недействующими и не подлежащими применению положений правил благоустройства города.

Они обязывали юридических и физических лиц, а также ИП содержать в чистоте и порядке территорию, которая прилегает к зданиям, сооружениям и другим объектам недвижимости.

Эта обязанность была установлена для всех владельцев недвижимого имущества: собственников, арендаторов, лиц, принявших объекты в оперативное управление или хозяйственное ведение.

Прокурор указал, что муниципальный правовой акт не должен возлагать на физических и юридических лиц обязанность по содержанию прилегающей к их имуществу территории, если она не находится в их собственности, владении либо пользовании. Это противоречит требованиям Конституции и федеральных законов.

Судьи согласились с прокурором. Из правил благоустройства следует, что прилегающая территория — это территория общего пользования. Земли общего пользования — это земли, не предоставленные в собственность или пользование физическим и юридическим лицам.

Такие земли находятся в собственности муниципального образования (ст. 16–19 ЗК). Статья 210 ГК дает собственнику возможность перенести бремя содержания имущества на других лиц полностью или частично.

Но это допустимо лишь в случаях, указанных в законе или договоре.

Правила благоустройства не устанавливают порядок определения границ территорий по содержанию, благоустройству и уборке территории.

Кроме того, они не устанавливают предельные размеры площади участка, обязанность по содержанию которого возлагается на граждан и юридических лиц, а также возможные случаи несения такой обязанности (решение Петровского районного суда Ставропольского края от 09.09.2015 по делу № 2-772/2015).

Что изменилось

На заметку: К прилегающей территории относится территория общего пользования, прилегающая к зданию, строению, сооружению или земельному участку, если такой земельный участок образован

28 июня 2018 года вступила в силу новая редакция Градостроительного кодекса (Федеральный закон от 29.12.2017 № 463-ФЗ). Законодатель ввел понятие «прилегающая территория».

Он также установил, что правила благоустройства территории муниципального образования могут регулировать непосредственное и финансовое участие собственников и иных владельцев зданий, строений, сооружений, земельных участков в содержании прилегающих территорий.

Правила могут определять границы таких территорий в соответствии с установленным региональным законом порядком. Исключение предусмотрено для собственников и владельцев помещений в МКД, земельные участки под которыми не образованы или образованы по границам МКД.

Летом 2019 года Верховный суд рассмотрел очередное дело об оспаривании положений городских правил благоустройства. Решение, которое он принял, — хорошая новость для муниципалитетов.

ПРИМЕР 3. Муниципальные правила благоустройства требовали от владельцев и собственников зданий и сооружений содержать прилегающие к их объектам территории.

Для ларьков такая территория определялась в 10 м, для рекламных конструкций — в 5 м, а для МКД — в 15 м по периметру от границ земельного участка, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Одна из управляющих МКД организаций сочла, что муниципалитет незаконно возлагает на нее как на лицо, ответственное за содержание МКД, обязанность содержать территорию, не входящую в общее имущество собственников. Организация попыталась оспорить положения правил благоустройства в суде.

Областной, а затем и Верховный суд отказали в административном иске. Суд указал, что благоустройство территорий — деятельность в том числе по содержанию расположенных на них объектов, а также прилегающих к ним территорий.

Градостроительный кодекс в редакции Закона № 463-ФЗ предусматривает обязанность лиц, ответственных за эксплуатацию здания, строения или сооружения, принимать участие в содержании прилегающих территорий в случаях и порядке, которые определяются муниципальными правилами благоустройства.

Этими правилами муниципалитеты вправе регулировать вопросы участия в содержании прилегающих территорий собственников и владельцев зданий, строений, сооружений, земельных участков (п. 13 ч. 2 ст. 45.1 Закона № 131-ФЗ).

Основания для признания недействующими норм муниципальных правил благоустройства могут быть только процедурными. В рассмотренном случае порядок принятия этих правил нарушен не был (определение Верховного суда от 05.07.2019 № 2-АПА19-5).

Важно: Участие владельцев объектов недвижимости в содержании прилегающих территорий может быть в том числе финансовым

Выводы и рекомендации для муниципалитетов

Правила благоустройства территории муниципального образования могут регулировать вопросы участия, в том числе финансового, собственников и (или) иных законных владельцев зданий, строений, сооружений, земельных участков в содержании прилегающих территорий.

Органы местного самоуправления вправе предусмотреть в правилах благоустройства обязанность участия, в том числе финансового, собственников и иных законных владельцев зданий, строений, сооружений, земельных участков в содержании прилегающих территорий.

Исключение делается только для владельцев помещений в МКД, земельные участки под которыми не образованы или образованы по границам домов. Такие лица в содержании прилегающей территории не участвуют.

Обязанность собственников и иных владельцев недвижимости поддерживать чистоту и порядок на прилегающей территории закрепите не только в муниципальных правилах благоустройства, но и в договорах аренды и других гражданско-правовых договорах, которые органы МСУ заключают с этими лицами.

Границы прилегающих территорий орган МСУ вправе определить в правилах благоустройства территории муниципального образования только в соответствии с порядком, установленным законом субъекта РФ (п. 14 ч. 2 ст. 451 Закона № 131-ФЗ).

Использование и содержание нежилого помещения в многоквартирном доме

Нежилое помещение в многоквартирном доме — это объект недвижимости, непригодный для проживания людей. В нем невозможна даже формальная прописка. Занять и использовать его может не всякая организация. А вот нести расходы по содержанию такие собственники обязаны.

Многоквартирный дом (МКД) — это не просто комплекс квартир. Дополнительно он включает места общего пользования (МОП), которые фактически принадлежат всем жильцам. Это подъезды, лифты, подвалы, чердаки и т. п. На их содержание идут средства из строки «ОДН» из квитанции.

Но есть и третья категория объектов — общественные помещения в многоквартирном доме. Жить в них нельзя, но у них есть свои собственники, распоряжающиеся этими метрами по своему усмотрению. Жильцы квартир к ним отношения не имеют. Как же пользоваться такими объектами недвижимости?

Кто может занять нежилое помещение и какие требования должен выполнять

Архитектурно-планировочные решения № СП 31-107-2004, утвержденные Госстроем РФ 01.12.2005, подтверждают, что жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме — это кардинально отличающиеся объекты. Первые предназначены для проживания, вторые — для работы. Список организаций, которые можно разместить в МКД, приведен в Приложении В к указанным архитектурно-планировочным решениям. Среди них:

• малые дошкольные группы;
• микрополиклиника, стоматологический кабинет, женская консультация, кабинет массажа и т. п.;
• предприятия торговли, питания, бытового обслуживания;
• клубы, библиотеки, творческие мастерские;
• административные учреждения, конструкторские бюро, банки, суды, загсы.

В соответствии с пунктом 7.3.1, собственники нежилых помещений в многоквартирном доме должны позаботиться о выполнении следующих требований:

• наличие (или возможность устройства) изолированных входных групп (в этом случае образуется обособленное помещение в многоквартирном доме);
• принятие мер по звукоизоляции квартир, расположенных над общественным местом;
• использование оборудования, от которого не идут шумы и вибрации выше допустимого уровня;
• обеспечение доступа к общим инженерным системам на случай ремонта;
• для торговых точек: организация зоны погрузки-разгрузки со стороны, где отсутствуют окна.

Законодательство допускает пристраивать недостающие метры. Только делать это можно лишь с торца и при условии, что их кровля будет ниже уровня пола ближайшей квартиры.

Допустимая площадь нежилых помещений в многоквартирном доме

По части 6.1 АПР № СП 31-107-2004, для жилых объектов нормативы площади определяют исходя из удобства размещения сантехнических приборов и мебели. К нежилым это не относится. Офис на один стол вполне может обойтись без санузла. Поэтому и к минимальной площади требований не предъявляют.

Стоит учесть лишь суммарное ограничение по площади. Общественные объекты, в соответствии со статьей 22 Жилищного кодекса, могут размещаться только под квартирами, но никак не рядом и тем более не над ними. Так что, если под организации отведен только первый этаж, площадь ограничена его протяженностью.

Есть еще нюанс относительно пристроек. Максимальный выступ торгового зала — 9 м² при общей площади до 400 м² или 18 м² — при общей площади более 400 м².

Как происходит управление нежилым помещением в многоквартирном доме

Любой МКД имеет право на снабжение всеми необходимыми коммунальными ресурсами. Владельцы квартир могут выбирать: получать их через управляющую компанию или организовать ТСЖ и заключать договоры прямых поставок. У собственников офисов и магазинов такой привилегии нет.

В соответствии с частью 6 Постановления Правительства РФ № 354 от 06.05.2011, они должны заключать договоры с поставщиками:

• тепловой энергии;
• горячей воды;
• холодной воды;
• электричества.

Однако на практике это делают не все. И на такой случай управляющая компания или ТСЖ должны уведомить ресурсоснабжающие компании о наличии и количестве НП. Оплата нежилых помещений в многоквартирном доме без договора пойдет по расчетным нормативам РФ.

Расходы собственника на содержание нежилого помещения в многоквартирном доме устанавливаются соразмерно объему услуг по содержанию строения: плата за коммунальные услуги вычисляется на основе показаний счетчиков (или нормативов потребления, если приборы учета не установлены); объем прочих услуг и размер платы определяются договорами с поставщиками. При этом закон требует, чтобы собственники нежилых метров несли расходы по содержанию общего имущества, включая землю под строением, наравне с собственниками квартир.

Добрый день! а если я физ. лицо и не использую нежилое помещение в МКД в коммерческих целях, а использую его только для проживания? (помещение полностью соответствует нормативам ЖК по показателям для жилых помещений). Мне так же насчитывают коммерческий тариф? Перевести помещение в жилое нет возможности — по документам оно проходит как цокольный этаж, хотя располагается над уровнем отмостки, по сути это первый этаж. Или можете мне посоветовать как мне доказать что это помещение пригодно для проживания? Заранее спасибо.