Страхование титула при покупке квартиры

Страхование титула при ипотеке

Рисковать своими деньгами не любит никто. Банки не исключение. Поэтому они делают все, чтобы максимально обезопасить себя и защитить свои финансовые интересы. Одним из наиболее распространенных инструментов такой защиты служит страхование.

Например, когда речь идет об ипотеке, в обязательном порядке страхуется приобретенная за счет кредитных средств недвижимость. Очень часто заемщику предлагают застраховать свою жизнь и здоровье. Это делается добровольно, вернее сказать добровольно-принудительно, так как в этом случае клиенту предоставляют в качестве бонуса снижение процентной ставки.

А иногда банк обязывает заемщика осуществить титульное страхование по ипотеке. Встречается это не очень часто, хотя для тех, кто покупает жилье по ипотеке на вторичном рынке эта услуга очень актуальна. Разбираемся подробно, что такое титульное страхование недвижимости и от чего оно защищает страхователя.

Титульное страхование и его особенности

Обычно страховка защищает либо имущество, либо имущественные интересы страхователя на тот случай, если он случайно причинит кому-нибудь вред. При страховании титула объектом страхования выступает право собственности на приобретенную недвижимость.

Причем неважно коммерческий это объект, жилой частный дом или квартира в многоэтажке. Договор может быть заключен как до регистрации прав собственника в Росреестре, так и после. Но в любом случае действовать начнет он только тогда, когда новый владелец вступит в законные права и все формальности будут соблюдены.

Что такое титульное страхование

Титул — это право собственности на движимое и недвижимое имущество, которое подтверждено документально и на законных основаниях. Страхование титула по ипотеке защищает покупателя квартиры от риска утраты права на нее по каким-либо причинам.

При приобретении жилья на вторичном рынке могут возникнуть риски того, что сделка будет опротестована и признана ничтожной. В этом случае покупатель проблемного объекта рискует потерять и имущество, и деньги. Да еще и банку останется должен вернуть не выплаченную долю кредита.

В связи с этим данный вид страхования очень актуален, хотя и не слишком распространен. Ассоциируется он традиционно с ипотечным кредитом, хотя случаи добровольного заключения подобных договоров тоже встречаются.

Особенности титульного страхования

В данном случае страхуется не сам объект недвижимости, а именно право владения им. При этом страховой компании абсолютно все равно сколько лет назад построена та недвижимость, из чего, для чего оно предназначено и т.д. В данном случае значение имеет то, сколько раз переходил объект из рук в руки до ипотечной сделки, сколько человек в нем прописано и т.д.

Договор носит добровольный, вернее добровольно-принудительный характер. При этом он гораздо полезнее заемщику, чем банку, выдавшему ипотечный займ. Утрата права собственности на объект, купленный в ипотеку, не освобождает человека от обязанностей перед банком.

Еще одно отличие данного вида страхования в том, что в отличие от других страховок он актуален только первые три года после сделки, ровно столько составляет срок давности, установленный законодательством. По его истечении сделку отменить невозможно.

Еще одной особенностью титульного страхования является то, что причины, по которым договор может сработать, в нем не перечисляются. Любая из них, не противоречащая законодательству РФ, может привести к страховому случаю и выплате по договору. А вот перечень исключений прописан в обязательном порядке и с ним стоит очень внимательно ознакомиться.

Не упусти свой шанс: стань партнером по страхованию ипотеки и получай до 60% комиссии!

Рейтинг: ruAA

Рейтинг: ruAA

Рейтинг: ruAA

Риски утраты титула

Страхование титула при покупке квартиры на вторичном рынке очень разумно. Вариантов, из-за который покупатель может потерять право собственности, а вместе с ним и само жилье, множество. Начиная от банальной подделки документов и заканчивая неожиданно появившимися наследниками. Условно все их делят на две группы, причем и в том и в другом случае речь идет о судебных исках.

Виндикационный иск

Виндикационный иск — это истребование (виндикация) квартиры или дома из незаконного пользования. Происходит это в тех случаях, когда уже после перехода права собственности на объект недвижимости появляется некто, и приводит доказательства, что ранее он владел этим объектом.

А значит его права были ущемлены при данной сделке. Это может быть наследник, которого не уведомили о вступлении в наследство, или вернувшийся из мест не столь отдаленных гражданин, который когда-то владел частью квартиры, например, и был временно выписан из нее. И в силу обстоятельств просто не знал и не мог повлиять на продажу объекта

В этом случае наш заемщик никак не сможет изменить ход событий. Для него главным будет доказать, что он действительно не знал об этих проблемах, сделка была возмездной, и, следовательно, он является добросовестным покупателем. Впрочем, последнее будет несложно, так как в этом случае им были использованы не только личные средства, а и те, которые он получил от банка. Да и вся сделка шла под контролем кредитора.

Иск о признании совершенной сделки с недвижимостью ничтожной

Второй вариант, когда ипотечная сделка также может быть опротестована. В этом случае речь идет о том, что при ее совершении были нарушены права законного владельца объекта ипотечной сделки. Например, недееспособного старика или несовершеннолетнего ребенка.

При совершении подобных сделок много нюансов, которые обязательно нужно учитывать. Так при участии в продаже ребенка, необходимо разрешение на сделку органов опеки. А в случае, когда бывший владелец квартиры находится в весьма пожилом возрасте, обязательно предоставление справок из психоневрологического и наркологического диспансеров. Из-за этого риск того, что в будущем что-то пойдет не так очень велик. И, соответственно, высока вероятность аннулирования сделки в судебном порядке.

Сколько стоит титул в ипотечном страховании

Однозначно ответить на этот вопрос нельзя. Тариф зависит от многих факторов. В том числе от того сколько собственников было у этой недвижимости, как она попала к продавцу и сколько лет назад это произошло.

Дело в том, что ипотечная сделка может быть признана ничтожной только в течение трех лет после ее совершения. Поэтому если предыдущая продажа квартиры, например, была за пару лет до нее, риск утраты титула значительно увеличивается.

На что обратить внимание при оформлении титульного страхования

Очень тщательный сбор пакета документов. Ипотечное страхование титула, в отличие от других договоров, связано не с состоянием объекта недвижимости, а с его историей: количеством владельцев, людьми, прописанными в нем, наличием среди них детей или наоборот людей преклонного возраста. Любая страховая компания, которая возьмется рассматривать возможность заключения подобного договора, предоставит вам полный перечень бумаг, необходимых ей для оценки риска.

Срок действия страхования: титул, как правило, страхуется первые три года с момента сделки купли-продажи. Если у вас будет заключен генеральный договор, то это будет в нем указано сразу. Если же вы оформляете полисы с годовым сроком действия, то при пролонгации в следующем году не забудьте это учесть. В то же время смысла переплачивать за эту страховку по истечение трехлетнего периода нет. По истечение срока исковой давности опротестовать сделку невозможно.

Страховая сумма. Банк вполне устроит, если вы заключите договор на сумму, которая будет равна остатку задолженности по кредиту. Или, как требуют некоторые банки, немного ее превысит. Но не забывайте, если наступит страховой случай вы получите ровно столько дней, которое нужно для того, чтобы закрыть кредит. Если же вы хотите обезопасить себя полностью, лучше застраховаться на полную стоимость квартиры или дома. В этом случае если что-то пойдет не так, вы и задолженность погасите, и свои деньги вернете.

Пакет документов. Для оценки рисков и принятия решения о возможности и условиях страхования понадобится предоставить документы на сам объект сделки, а также документы и от продавца, и от покупателя. Причем, если продавец находится в преклонном возрасте страховщик может затребовать справку из психо и неврологического диспансеров, выданную врачом в присутствии свидетелей.

Документы на квартиру. В них все должно быть безукоризненно, иначе сделка вряд ли будет одобрена страховщиком и оформить полис не удастся.

В качестве примера могу привести случай из практики, когда один из клиентов приобрел очень дорогую квартиру и решил застраховать титул добровольно. Случай сам по себе редкий, но и сделка та была весьма странной. Трехкомнатная квартира стояла несколько лет пустой (судя по документам). При этом ее владелец, если верить Свидетельству на право собственности, все это время был прописан на улице. Именно так: область, район, деревня, улица. Без номера дома. Немудрено, что страховать его никто не стал.

Необходимые документы для оформления страхования титула

Для страхования титула пакет документов гораздо шире, чем для других договоров. Страховщику понадобится от покупателя паспорт или уставные документы, если в его роли выступает юридическое лицо. А вот от продавца ипотечной квартиры бумаг нужно гораздо больше, ведь именно они позволяют проследить историю объекта:

1. Паспорт (уставные документы если продавец организация, а не физическое лицо), причем, как я говорила ранее, в определенных случаях нужно будет документально подтвердить дееспособность продавца
2. Правоустанавливающие документы

• Свидетельство на регистрацию права собственности
• Выписка из ЕГРН
• Завещание, дарственная, договор купли-продажи или обмена и т.д.
• Выписка из домовой книги
• Оценка объекта недвижимости
• Техпаспорт

Если страховщик сочтет, что предоставленных документов недостаточно, он может запросить дополнительную информацию. Например, поинтересоваться, где будет жить пожилой человек после продажи квартиры и т.д.

Часто задаваемые вопросы

Изменятся ли условия кредитного договора, если не пролонгировать договор страхования титула?

Да, если его наличие является необходимым требованием для предоставления льготной процентной ставки. Дисконт будет аннулирован и ставка поднимется.

После приобретения квартиры на вторичном рынке сделка была опротестована в судебном порядке. Суд присудил возврат обеим сторонам всего полученного по сделке. Можно ли в этом случае рассчитывать на выплату от страховой компании по договору страхования титула?

Да, решение суда является основанием для обращения к страховщику. Но при этом все права на получение денежных средств от оппонента переходит к нему.

Жизнь заемщика, квартира и титул застрахованы по генеральному договору с ежегодным графиком платежей. Нужно ли уведомлять страховщика о том, что вы решили застраховаться в другом месте на более выгодных условиях?

Обычно нет. Неуплата очередного взноса по ипотеке означает автоматическое расторжение договора страхования. Но, на всякий случай, лучше детально изучить пункты о досрочном прекращении его действия.

От чего защищает договор титульного страхования ипотеки?

В правилах указано, что страховым риском является “имущественные интересы Страхователя (Выгодоприобретателя), связанные с прекращением, обременением (ограничением) права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество”,

Какие случаи входят в титульное страхование

В качестве примера можно привести следующие наиболее часто встречающиеся ситуации:

• фальсификация документов и подписей сторон, принимающих участие в сделке по ипотеке,
• нарушение прав несовершеннолетних или недееспособных собственников
• осуществление продажи лицом, не являющимся законным владельцем этой недвижимости
• нарушений, которые были допущены при приватизации и т.д.

Для большей наглядности реальная история. Человек приобрел квартиру, а через полгода из мест, не столь отдаленных вернулся брат женщины, которая ее продавала. Он был временно выписан на то время, пока отбывал срок. При этом являлся собственником доли этой жилплощади, которая досталась им с сестрой по наследству после смерти матери. Неудивительно, что, вернувшись домой, он предъявил свои права на данную квартиру. При этом заявил новому владельцу: “Я буду жить здесь, вы мне не мешаете”.

Можно ли отказаться от титула при ипотеке?

Титульное ипотечное страхование относится к добровольным видам, поэтому отказ от него, в принципе, вполне возможен. Но при этом есть риск, что-либо банк откажет вам в выдаче кредита, либо повысит процентную ставку. Но в этом случае можно просто поискать банк, который не выдвигает подобного требования.

Нестраховые случаи титульного страхования

Исключения есть из любых правил. Страховщик несет ответственность только в том случае, если исковое заявление в суд поступило в период действия договора. Кроме этой оговорки полис не поможет если:

• Страхователя (Выгодоприобретателя) признали недобросовестным покупателем
• Недвижимость уничтожена по любой причине, например, в результате сноса или ликвидации, загрязнения
• Новый владелец добровольно отказался от права собственности, продал или подарил квартиру кому-либо и т.д.
• Страхователь произвел перепланировку или переустройку объекта недвижимости самовольно, не согласовав это с компетентными органами
• Участок, на котором находится застрахованная недвижимость, будет изъято для муниципальных нужд
• Собственник использует недвижимость нарушая условия эксплуатации или просто бесхозяйственно с ней обращается.

Здесь перечислены не все ситуации, в которых данная страховка не поможет. Полный перечень исключений из страхового покрытия есть во всех Правилах страхования, которые являются неотъемлемой частью любого страхового полиса.

Титульное страхование недвижимости как мера защиты от мошенничества илиоспаривания титула

Кроме страхования недвижимости от обычных рисков вроде пожара и затопления соседями существует еще особый вид — титульное страхование недвижимости. Некоторым собственникам квартир оно кажется излишним, но на деле способно спасти от больших убытков.

Что такое титульное страхование при ипотеке или полной выплате

Сделки с недвижимостью всегда тщательно проверяются. Чтобы собственник квартиры сменился, нужно собрать кучу справок, выписок и других документов. Если в сделке участвуют банк или риелтор, они тоже тщательно проверяют все нюансы в истории владения квартирой.

Но даже несмотря на все предпринимаемые меры, до сих пор нередки случаи, когда сделка признается недействительной из-за нарушения чьих-либо прав или норм законодательства.

Титульное страхование защищает от таких ситуаций, когда ваше право владения недвижимостью (будь то квартира, земельный участок, дом, нежилое помещение) оспаривается. То есть вы уже оформили ипотеку либо выплатили полную сумму продавцу, а потом заявляется некто и говорит, что это имущество вам не принадлежит. Рассмотрим, когда так бывает.

Возможные страховые случаи

Делая вывод, для чего нужно титульное страхование, ответим просто — чтобы не остаться на улице в таких ситуациях: и без квартиры, и без денег.

Что не является страховым случаем

Конкретную информацию о том, что входит в страховку титула, а что нет, лучше узнавать в выбранной для покупки полиса СК. Одним из лидеров рынка титульного страхования является компания Росгосстрах. Отзывы о ее деятельности вы найдете, нажав на эту ссылку.

Обязательно ли титульное страхование при ипотеке

При оформлении ипотечного кредита заемщик несет много расходов. Надо найти деньги на первоначальный взнос и на обязательную страховку недвижимости, вдобавок желательно позаботиться о страховании жизни.

Поэтому встает вопрос — обязательно или нет титульное страхование при оформлении ипотеки? Возможно, получится сэкономить? Однозначный ответ дать сложно.

С одной стороны, титульное страхование — это один из добровольных видов страхования. Закон никак не закрепляет обязанность покупателя защищать свое право титула.

Если банк при оформлении ипотеки утверждает, что нужно обязательно сделать полис для защиты титула, это не так. Вы даже можете зафиксировать подобное заявление сотрудника банка с помощью камеры или диктофона и пожаловаться на навязывание страховки. Это запрещено.

С другой стороны, не все так просто.

Во-первых, без страховки титула вам могут отказать в кредите. Прямым текстом этого никто не скажет (опять-таки, навязывать страховку незаконно), но банк и не обязан объяснять причины своего решения. Разве что кредитный менеджер намекнет, чем оно вызвано.

Во-вторых, даже если ипотеку одобрят, банк может повысить ставку, поскольку это делает вас более рискованным клиентом. Если вы перестанете платить по ипотеке, а сама квартира будет отчуждена в пользу законного владельца, то банк не сможет продать квартиру и тем самым компенсировать свои убытки.

Таким образом, при покупке недвижимости на вторичном рынке некоторый риск существует всегда. Что касается покупки «первички», там титульное страхование квартиры применяется редко. Недвижимость приобретается напрямую у застройщика, и поэтому в цепочке владения не может всплыть никаких неприятных сюрпризов.

Хотя одна потенциальная схема мошенничества все же имеется — когда застройщик пытается продать квартиру нескольким владельцам. В таком случае полис страхования титула тоже спасет от убытков и компенсирует стоимость потерянной недвижимости.

На какой срок оформить титульное страхование

По умолчанию договор защиты титула заключается на 1-3 года с возможностью продления.

Это продиктовано исковой давностью. Стандартный срок, в который можно заявить о нарушении любых своих прав, — три года. Поэтому логично, что первые три года (а в особенности первые 12-18 месяцев) представляют наибольший риск для титула собственника. В связи с этим страховые компании часто устанавливают на данный период повышенные тарифы.

Тем не менее, риски на этом не заканчиваются. У наследников другая исковая давность — они могут заявить о нарушении прав наследования в течение 10 лет после смерти своего родственника. Из-за этого страховка титула часто продлевается до 10 лет.

Но и это еще не все. Остается проблема с заключенными, выходящими из мест лишения свободы. По идее, здесь не важно, сколько лет прошло с момента совершения сделки, — если заключенный вышел на свободу, он может восстановить прописку в квартире.

Поэтому у собственника есть два варианта — либо тщательно проверять отсутствие таких «скрытых жильцов», либо продлевать договор титульного страхования до даты освобождения заключенного.

Важный момент: если при продаже имущества вам предоставили подтверждение согласия заключенного на прекращение его прописки в квартире, это хорошо, но все же не стопроцентная гарантия. В судебной практике бывали случаи, когда заключенные после освобождения подавали в суд и утверждали, что дали согласие под давлением. Судья восстанавливал их права на квартиру.

Стоимость титульного страхования

Самостоятельно рассчитать титульное страхование, то есть его стоимость, едва ли удастся. Можно провести лишь приблизительные расчеты.

Стандартный тариф — 0,3-1% от страховой суммы. Страховой суммой выступает стоимость имущества — сумма ипотечного кредита, сумма сделки, рыночная цена и пр. Точная тарифная ставка зависит и от страховой компании, и от индивидуальных обстоятельств сделки.

Например, если у квартиры был всего один собственник, купивший недвижимость напрямую у застройщика, проживавший там один и не состоявший в браке, скорее всего, риски титула будут минимальными. И напротив, если у недвижимости имеется длинная цепочка владельцев, вполне вероятно, что у кого-то возникнут претензии. Если предыдущий хозяин получил квартиру по праву наследования и сразу же стал ее продавать, это тоже повод насторожиться и повысить стоимость полиса.

Поэтому каждая страховая компания самостоятельно оценивает объект недвижимости и, исходя из этого, предлагает тариф.

Как удешевить страховку титула

Титульное страхование — это один из тех видов страховки, где вы как страхователь практически никак не можете повлиять на стоимость полиса.

• Оплатите страховые премии в полном объеме сразу же. К примеру, если договор действует три года, вы можете вносить платежи ежегодно. Но если вы разом заплатите за три года, страховой агент может применить к вашему полису понижающий коэффициент, и будет немного дешевле. Но это может быть невыгодно, если вы страхуете титул по ипотеке и планируете досрочное погашение.
• Попробуйте получить скидку постоянного клиента. Обратитесь в ту страховую компанию, услугами которой вы уже пользовались (например, оформляли ОСАГО или ДМС). Для «своих» всегда предлагаются выгодные условия и пониженные расценки.

Кроме того, помните, что страховая оценивает риски сделки по своим индивидуальным критериям. Поэтому всегда есть смысл обратиться в несколько компаний, узнать их предложения в данном конкретном случае и выбрать оптимальную стоимость.

Необходимые документы

• выписки из ЕГРН и домовой книги;
• поэтажный план здания и экспликация;
• справки, подтверждающие дееспособность и психическое здоровье всех участников сделки;
• если доля квартиры принадлежала несовершеннолетнему — заключение органов опеки.

Что делать при наступлении страхового случая

Как только вы получили от третьих лиц претензию, оспаривающую ваше право владения, сразу же сообщите об этом страховщику. Страховой агент изучит ситуацию и сообщит, является ли она страховым случаем.

Далее будет суд, от решения которого и зависит судьба имущества. Страховая компания будет участвовать в разбирательстве как независимая сторона. Однако в ее интересах, чтобы имущество осталось у ответчика, то есть у застрахованного лица. Поэтому можно рассчитывать на поддержку ее специалистов.

По решению суда недвижимость может остаться за вами — полностью или частично. В первом случае вы не получаете выплату по полису, во втором можно получить часть страховой суммы. Однако все определяется условиями договора, так что обратите внимание на эти нюансы до его подписания.

Если же суд признает сделку недействительной, страховщик выплатит вам страховую сумму в полном размере. Эта сумма соответствует стоимости имущества на момент подписания договора. Даже если она не покроет всех ваших убытков, то хотя бы послужит хорошим подспорьем для приобретения новой недвижимости.