Подготовка к продаже квартиры. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (ПНД и НД).
Важные документы, которые обязательно должен потребовать Покупатель от Продавца, если он не хочет впоследствии получить головную боль и потерять квартиру/деньги.
Да, вроде неудобно просить у сидящего перед Вами такого приятного человека справку и Вы как-бы стесняетесь это делать. А Вы не просите. Вы требуйте!
Ставьте вопрос ребром: справки необходимо получить. Более того, пойду с Вами вместе в диспансер и проконтролирую. Только так! Альтернатива: Вы без денег и без квартиры.
Если все же вы не пошли в ПНД и НД с Продавцом, то не поленитесь позвонить в диспансер и уточнить, действительно ли в учреждении работает врач с указанной в справке фамилией и работал ли он в день выдачи справки (информацию о том, что продавцу действительно была выдана справка, в диспансере вряд ли подтвердят, так как это нарушит врачебную тайну).
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров необходимы, так как они подтверждают то, что на момент сделки Продавец не состоит на учете в данных «организациях», следовательно, отдает отчет своим действиям.
Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в ПНД или НД, сделку могут признать недействительной. В судебной практике немало историй, когда Владелец, стоящий на учёте в ПНД или НД, продаёт квартиру (Покупатели были стеснительные и справку не потребовали, да и внешне Продавец был вполне адекватный). По прошествии некоторого времени Продавец идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Такой вот бизнес. Квартиру Продавцу возвращают, Покупателя выселяют. Продавцу придётся вернуть деньги. Но что взять с человека, у которого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери Покупателя и не поможет купить новое жильё.
Справки ПНД и НД Продавец получает по месту регистрации (проверяйте это, чтобы Вам не подсунули фальшивку). В справках должно быть указано, что Продавец не состоит на учете. Продавец может впоследствии оказаться недееспособным и попытаться оспорить сделку, но, если у Покупателя сохранятся справки ПНД и НД, то Покупателю удастся доказать суду, что на момент проведения сделки сведений об этом в официальных органах не было.
Для подтверждения вменяемости Продавца бывает необходимо потребовать предъявить действующее водительское удостоверение (оно ведь тоже выдается на основании данных из ПНД и НД).
Справки о состоянии здоровья.
Если Вы видите, что Продавец находится в преклонном возрасте, то нелишним будет потребовать прохождение Продавцом врачебного освидетельствования перед сделкой. Лица преклонного возраста нередко продают свои квартиры и переезжают к детям.
При сделках с ними нужно также потребовать справки из ПНД/НД и предложить пройти перед сделкой медицинское освидетельствование.
Такое лицо не лишено дееспособности, но может не отдавать отчета в своих действиях вследствие заболеваний, приема сильнодействующих лекарств.
Лицензированные специалисты приедут на сделку, проведут все необходимые мероприятия и выдадут справку о состоянии здоровья. Такая справка будет дополнительной защитой Покупателя и не позволит впоследствии Продавцу отсудить квартиру на том основании, что он якобы был не в себе и не мог отдавать отчета в своих действиях.
Необходимо отказаться от справки, которую будет готов предоставить Продавец заблаговременно во избежание подделки документа (может купить такую справку в интернете).
Справка ПНД для продажи квартиры
Черная метка: как продать квартиру, если стоишь на учете в ПНД — Недвижимость РИА Новости, 22.01.2021
Очень часто в советах по безопасной покупке квартиры пишут, что нужно непременно взять у продавца справку, что он не стоит на учете в психоневрологическом (ПНД) Недвижимость РИА Новости, 22.01.2021
Очень часто в советах по безопасной покупке квартиры пишут, что нужно непременно взять у продавца справку, что он не стоит на учете в психоневрологическом (ПНД) и наркологическом (НД) диспансерах. Но как быть, если ты сам являешься человеком, имеющим вот такой «неблагонадежный» с точки зрения рынка диагноз, и при этом успешно продать свою недвижимость? Об этом эксперты рассказали читателям сайта «РИА Недвижимость».Откуда страхи?Прежде всего нужно понимать, что нежелание вступать в сделки со стоящими на учете в ПНД или НД – это не предубеждение, в них есть реальный риск, который, однако, ответственный продавец, даже имеющий «нежелательный» диагноз, может максимально сократить.Покупка квартиры у продавца, состоящего на учете в ПНД, может быть рискованной, объясняет руководитель офиса «Миэль» «В Черемушках» Яна Нещадимова. Например, в случае, когда сделка по продаже квартиры признается недействительной на тех основаниях, что продавец не понимал суть своих действий, продавцу возвращается квартира, а покупателю – деньги. Но продавец деньги может уже потратить, в этом и риск, подчеркивает она. Иск может подать как само лицо, состоящие на учете, так и его опекун (если его в дальнейшем лишили дееспособности по суду). Также оспорить сделку может при попытке включения квартиры в наследственную массу наследник на основании того, что его, к примеру, бабушка или дедушка не понимали суть своих действий, когда подписывали договор купли-продажи за несколько месяцев до смерти, рассуждает Нещадимова. Однако при этом участнику сделки нужно понимать, что предоставление справки не является их обязанностью, да и о наличии диагноза или факта состояния на учете в ПНД или НД они имеют право не сообщать. Наблюдение в ПНД не означает, что человек автоматически становится недееспособным, не понимает своих действий и их последствий, не может руководить ими и, как следствие, не может совершать сделки с недвижимостью. Недееспособным признать гражданина может только суд, подсказывает адвокат Ростовской областной коллегии адвокатов имени Баранова Виктория Рахубовская.С этим соглашается управляющий агентством недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков, подчеркивая, сам факт нахождения на учете человека не означает, что он псих или наркоман. Бывают различные причины того, что человек стоит на учете. «Из недавнего – один собственник состоял на учете в ПНД, потому что таким образом у него была возможность «откосить» от армии. В армию не пошел, про учет в диспансере благополучно забыл. А когда наступила пора продавать квартиру – учет всплыл», – вспоминает он.Еще один пример – собственники квартиры, отец и дочь, специально встали на учет в диспансер, чтобы избежать судебных исков по поводу больших долгов по коммуналке и МФО. Когда с долгами вопрос закрыть не удалось, решили продавать квартиру, чтобы их погасить. И тут всплыл их учет в диспансере, добавляет Вишняков.Успокоить покупателяХотя по закону никто из нас не обязан предоставлять справки о здоровье, по факту, если действительно нужно продать (а иногда и купить) недвижимость, необходимость как-то обозначить состояние своего здоровья, в первую очередь психического, может возникнуть. Да, возможность продать что-то без данной справки, состоя на учете в диспансере, есть. Но опытные риелторы всегда просят такую справку. Если же человек под разными предлогами отказывается от ее предоставления, то это фактор риска, объясняет ситуацию генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков. «Часто продавцы выдвигают требование о получении справки из ПНД для покупателя. Это необходимо, чтобы сделка не была оспорена», – уточняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер. Поэтому людям, имеющим настораживающий диагноз, нужно иметь понятный план действий, чтобы успешно совершить сделку с недвижимостью.Нужно видеть разницу между людьми, стоящими на учете, которые имеют определенные психические или наркологические заболевания, и теми, кто когда-то давно были поставлены на учет в ПНД из какого-то, например, алкогольного и наркотического срыва, рассуждает совладелец инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова.Для того чтобы сняться с этого учета, нужно ходить в диспансер на протяжении нескольких лет и сдавать тесты. Очень многие этого не делают, ведя при этом вполне нормальный образ жизни, сетует она.Для реальной безопасности сделки в день ее совершения необходимо получить заключение психиатра (провести освидетельствование) о том, что диагноз и состояние пациента не влияет на возможность совершения сделки, имеется полное осознание происходящего, характера и последствий совершаемой сделки, подсказывает адвокат, управляющий партнер КА Белгородской области «Марк Лабеон» Игорь Кобзарев."Вероятность оспаривания сделки в суде будет ниже, если освидетельствование будет проведено врачом государственного медицинского учреждения", – советует он. И даже нотариальная форма сделки без такого освидетельствования может и не стать стопроцентной защитой, предупреждает Рахубовская. «Нотарус сошлется в суде, что не обладает медицинскими познаниями и в его обязанности проводить какую-либо экспертизу не входит, хотя удостоверение договора нотариусом и имеет положительное значение для суда», – уточняет она. Зато есть лайфхак: вместо справки о наблюдении в ПНД могут быть представлены водительские права, разрешение на ношение оружия, для получения которых гражданин обязательно проходит соответствующую проверку у психиатра, предлагает Рахубовская. В любом случае не нужно забывать, что «недееспособное» состояние участника сделки в случае, если ее попытаются расторгнуть через суд, еще нужно доказать, напоминает в свою очередь адвокат, председатель АА МГКА «Власова и партнеры» Ольга Власова. Если заинтересованная сторона предоставит соответствующие медицинские документы, доказывающие тот факт, что человек действительно находился в «недееспособном» состоянии, то суд назначит судебно-медицинскую экспертизу и скорее всего вынесет решение в соответствии с заключением экспертов. И если эксперты скажут, что человек не понимал значение своих действий, то суд признает такую сделку недействительной. Такая судебно-психиатрическая экспертиза может быть проведена и посмертно, по медицинским документам, объясняет Власова.СамозащитаК сожалению, люди, состоящие на учете в ПНД и НД, а также другие «подозрительные» участники сделок (например, просто пожилые) часто сами становятся жертвами недобросовестных участников рынка или настоящих мошенников.На практике действительно бывают такие случаи, сетует Рахубовская. Чаще всего обращаются в суд члены семьи, когда обнаруживают, что их родственник продал или подарил свою недвижимость, поясняет она и приводит пример из практики: Вполне адекватная женщина средних лет наблюдалась в диспансере по месту жительства ее родственников, но она жила и была зарегистрирована в другом населенном пункте, рассказывает адвокат. Женщина подарила свою квартиру мошеннику. Затем этот человек продал квартиру другому покупателю. На всякий случай добросовестный покупатель даже пообщался с этой женщиной и запросил у нее справку из психоневрологического диспансера. В местном диспансере не знали о том, что она наблюдается в другом городе, и выдали справку, что она не состоит на учете. Затем родственники этой женщины обратились в суд к добросовестному приобретателю и смогли доказать, что уже на момент сделки их родственница не понимала значения своих действий и у нее отсутствовала воля на отчуждение квартиры. Поскольку квартира выбыла у душевнобольной против ее воли, то квартиру отобрали у добросовестного покупателя, рассказывает Рахубовская.Существуют и откровенно мошеннические схемы, как правило они связанны с вовлечением врачей психиатрических больниц, добавляет Кобзарев. При этом подписание необходимых мошенникам документов может происходить с вывозом находящегося на лечении продавца из помещения больницы к нотариусу для оформления доверенности для последующей продажи его квартиры.Бывают ситуации, когда, например, психиатр по той или ной причине отказывается выдавать заявителю справку о том, что тот не состоит на учете в ПНД, при этом требуя не предусмотренных законом документов или действий. В одном из дел врач запросил от заявителя заключение врачебной комиссии, подобные действия судом признаны незаконными, приводит пример эксперт.Чаще же всего люди, состоящие на учете, просто вынуждены продавать свою недвижимость на условиях, которые хуже средних по рынку. Чтобы минимизировать размер дисконта «за диагноз», нужно постоянно быть готовым успокоить покупателя теми способами, которые он сочтет надежными, подсказывает Вишняков. Возможно положительную роль сыграет готовность разделить расходы на проведение экспертизы и на нотариуса с покупателем, рекомендует он, и добавляет, что главное – не пытаться скрыть диагноз, ложь всегда настораживает и почти гарантированно будет раскрыта. Но избежать скидки скорее всего не получится, предупреждает Нещадимова. «У покупателей на рынке недвижимости есть устойчивое понятие: если продавец состоит на учете – это плохо, поэтому, вероятно ему придется делать скидку», – заключает она.
