муниципального образования город-герой Новороссийск
Перевод квартиры в нежилое помещение по-новому. Обзор изменений законодательства
С 9 июня вступят в силу поправки в Жилищный кодекс, уточняющие условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме. Соответствующий закон 29 мая подписал Владимир Путин (Федеральный закон от 29 мая 2019 г. № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»). Изменения направлены на защиту прав собственников квартир, которые часто страдают от соседства с нежилыми помещениями. Рассмотрим, что изменится для предпринимателя с указанной даты.
Расширение перечня документов
Часть 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ, содержащей перечень документов, дополнена п. 6 и п. 7. Теперь помимо прочих документов, нужно также предоставить:
— протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
— согласия собственников всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
Ранее таких требований не было и достаточно было предоставить:
заявление о переводе помещения;
— правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
— план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
— поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Что должно быть указано в согласии от соседей?
Как уже было указано выше, согласие необходимо получить от собственников помещений, примыкающих к переводимому помещению.
Примыкающими признаются помещения, имеющие общую стену с переводимым помещением или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением (ч. 2.2. ст. 23 Жилищного кодекса РФ)
Согласие оформляется письменно в произвольной форме, позволяющей определить волеизъявление собственников примыкающих помещений.
Если к формулировкам такого согласия требований нет, то к наличию обязательных реквизитов есть. В нем должны быть указаны:
— фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению;
— полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица – собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению;
— паспортные данные собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, номер принадлежащего такому собственнику помещения, примыкающего к переводимому помещению, реквизиты документов, подтверждающих право собственности этого собственника на указанное помещение.
Ответа на вопрос, необходимо ли делать согласие от каждого собственника в виде отдельных документов или можно подготовить один документ, в котором указать всех собственников в виде списка. Я считаю, что решение остается на усмотрение собственника, подготавливающего документы.
Повторюсь, главное требование содержания согласия – возможность определить волеизъявление собственников примыкающих помещений. При этом какие-либо критерии, по которым собственники примыкающих помещений могут отказать в даче согласия на перевод, на законодательном уровне не закреплены. В итоге, я допускаю, что на практике возможны случаи, когда собственники таких помещений могут злоупотреблять своим правом и без наличия объективных причин – не давать соответствующее согласие.
Также не исключаю и вариант наличия коррупционной составляющей, где собственники в обмен на дачу согласия могут потребовать оплату какой-либо суммы. В то же время возможность оспорить бездействие собственников, которые не хотят давать согласие, не предусмотрена жилищным законодательством.
Требования к протоколу общего собрания
Во-первых, для возможности принятия решений о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, был расширены полномочия общего собрания собственников. Возможность решения такого вопроса предусмотрена п. 4.5 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ.
Во-вторых, для получения согласия на общем собрании был введен новый механизм определения кворума (необходимого количества голосов для принятия решений на собрании).
Так, если в многоквартирном доме больше двух подъездов, кворум будет, если в собрании приняли участие более 50% голосов в доме, включая:
— более чем две трети голосов от числа голосов, которыми владеют собственники подъезда, где находится переводимое помещение;
— не менее половины голосов, которые обладают собственники примыкающих к переводимому помещению.
Для принятия решения будет достаточным наличие количества голосов «ЗА» более 50 % от количества принявших участие, но при условии, что «ЗА» принятие указанного решения проголосовали большинство голосов от принявших участие и являющимися, собственниками помещений в подъезде, где находится переводимое помещение (ч. 1.2. ст. 46 Жилищного кодекса РФ).
Если в доме один подъезд, то для кворума необходимо:
— более две трети голосов, принявшие участие в собрании от общего количества голосов;
— не менее половины голосов, которые принадлежат собственникам, примыкающих помещений к переводимому.
А для принятия решения требуется большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании (ч. 1.2. ст. 46 Жилищного кодекса РФ).
Рассмотренные выше нововведения не коснутся собственников, приобретающих нежилое помещение в многоквартирном доме, которое уже было переведено из квартиры или изначально было в составе дома.
А тем собственникам, которые планировали подавать документы на перевод в ближайшее время, рекомендую поторопиться, и если успеть это сделать до 9 июня, то представлять дополнительные документы не потребуется. Напомню, что жилищное законодательство, как и гражданское не имеет обратной силы, если иное не указано в принимаемом законе (ст. 6 Жилищного кодекса РФ).
Решение № 2А-2855/2019 2А-437/2020 от 27 февраля 2020 г. по делу № 2А-1766/2019~М-1283/2019
Устиновский районный суд г. Ижевска Удмуртской Республики в составе:
председательствующего судьи Малкова К.Ю.,
при секретаре судебного заседания Сакриевой Л.В.,
представителя административного истца Вахрушевой И.В., действующей на основании доверенности серии № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на ,
представителя административного ответчика Кузьминой Т.В., действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ сроком по ДД.ММ.ГГГГ,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гольцовой Елены Валерьевны к Муниципальному образованию «Город Ижевск» в лице Администрации города Ижевска о признании незаконным постановления и возложении обязанности устранить нарушения,
Гольцова Е.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением к Муниципальному образованию «Город Ижевск» в лице Администрации города Ижевска, которым просила признать незаконным постановление Администрации города Ижевска № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в переводе жилого помещения № в доме № по в нежилое помещение и возложить обязанность на Администрацию города Ижевска рассмотреть вопрос о переводе жилого помещения № в доме № по в нежилое помещение на основании заявления от ДД.ММ.ГГГГ и представленных документов.
Требования мотивированы тем, что административный истец, являясь собственником жилого помещения по адресу: , обратилась к административному ответчику с заявлением о переводе указанного жилого помещения в нежилое, к которому были приложены все необходимые документы. На данное заявление истец получила постановление Администрации г. Ижевска от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в переводе жилого помещения в нежилое для размещения парикмахерской на основании п.1 ч.1 ст.24 ЖК РФ (непредставление определенных ч.2 ст.23 ЖК РФ документов, обязанность по предоставлению которых возложена на заявителя); п.3 ч.1 ст.24 ЖК РФ (несоблюдение предусмотренных ст.22 ЖК РФ условий перевода помещений). Между тем, истцом при подаче заявления были приложены все необходимые документы, в том числе по согласованию с жильцами дома перевода жилого помещения в нежилое. В соответствии с ч.3 ст.23 ЖК РФ, орган осуществляющий перевод помещений не вправе требовать от заявителя предоставление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с ч.2 настоящей статьи.
Административный истец Гольцова Е.В. в суд не явилась, в порядке статьи 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившегося лица.
В судебном заседании представитель административного истца Гольцовой Е.В. – Вахрушева И.В., доводы и требования, изложенные в исковом заявлении, поддержала, просила иск удовлетворить. Считает, что отказ ответчика являлся незаконным, ответчик не вправе требовать иные дополнительные документы. Согласие собственников МКД на перевод жилого помещения в нежилое имеется. Кроме того, имеется техническое заключение специализированной организации, что пробивка проемов в стеновых панелях и расширении оконных проемов не повлечет никаких негативных последствий.
Представитель административного ответчика Администрации г.Ижевска Кузьмина Т.В., действующая на основании доверенности, требования иска не признала, просила оставить его без удовлетворения в связи с необоснованностью. Поддержала доводы письменного отзыва, из которого следует, что истцу было отказано на основании п.3 ч.1 ст. 24 ЖК РФ (несоблюдение предусмотренных ст.22 ЖК РФ условий перевода), а также на основании п.1 ч.1 ст.24 ЖК РФ (непредставление определенных ч.2 ст. 23 ЖК РФ документов). Заявителем не представлено подтверждения того, что в данном помещении никто не проживает, как это установлено положениями ч.2 ст.22 ЖК РФ. Многоквартирный дом по адресу: является крупнопанельным домом 335 серии. Абзацем 6 пункта 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, установлен запрет на расширение и пробивку проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий. Кроме того, жилое помещение на момент рассмотрения Гольцовой Е.В. самовольно реконструировано. В нарушение ст.40 ЖК РФ, согласие всех собственников данного многоквартирного дома предоставлено не было. Таким образом, постановление № от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям, предъявляемым законом.
Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к нижеследующему.
Гольцова Е.В. является собственником квартиры по адресу: , что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии №, а также выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №.
ДД.ММ.ГГГГ Гольцова Е.В. обратилась в Главное Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Ижевска с заявлением о переводе жилого помещения по адресу: нежилое помещение для размещения парикмахерской с переустройством и перепланировкой.
ДД.ММ.ГГГГ состоялось заседание комиссии по рассмотрению заявлений о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые по заявлению, в том числе Гольцовой Е.В., на котором были рассмотрены представленные административным истцом документы. По результатам рассмотрения представленных документов, комиссия приняла решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение на основании п.1 ч.1 ст.24 Жилищного кодекса РФ (непредставление определенных ч.2 ст.23 Жилищного кодекса документов, обязанность по предоставлению которых возложена на заявителя); на основании п.3 ч. 1 ст. 24 Жилищного кодекса РФ (несоблюдение предусмотренных ст. 22 Жилищного кодекса РФ условий перевода помещения), со ссылками положения ст.22 ЖК РФ, на пункты 1.7.2 Правил и норма технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя от 27.09.2003 №170; п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ; ч.2 ст.36 ЖК РФ, ст.40 ЖК РФ.
Ижевск» № от ДД.ММ.ГГГГ Гольцовой Е.В. отказано в переводе жилого помещения № в доме № по в нежилое помещение для размещения парикмахерской на основании п.1 ч.1 ст.24 Жилищного кодекса РФ (непредставление определенных ч.2 ст.23 Жилищного кодекса документов, обязанность по предоставлению которых возложена на заявителя); п.3 ч. 1 ст. 24 Жилищного кодекса РФ (несоблюдение предусмотренных ст. 22 Жилищного кодекса РФ условий перевода помещения);
В уведомлении И.о. начальника Главного Управления архитектуры и градостроительства Администрации г.Ижевска от ДД.ММ.ГГГГ в качестве причины отказа в переводе жилого помещения в нежилое указано: несоблюдение предусмотренных ст. 22 Жилищного кодекса РФ условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса РФ), непредставление определенных ч.2 ст.23 Жилищного кодекса РФ документов, обязанность по предоставлению которых возложена на заявителя (п.1 ч.1 ст.24 Жилищного кодекса РФ).
Данные постановление и уведомление получены представителем Гольцовой Е.В. – Телициным Д.А. по доверенности ДД.ММ.ГГГГ.
Изложенные обстоятельства подтверждены в суде исследованными доказательствами.
В соответствии с п.п. 6 п. 1 ст. 14 Жилищного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения.
Аналогичное положение содержит статья 44 (подпункт 6 пункта 10) Устава Администрации г. Ижевска, в соответствии с которой принятие в установленном порядке решений о переводе нежилых помещений в жилые и жилых помещений в нежилые помещения относится к компетенции Администрации .
ГУАиГ в соответствии с Положением «О Главном Управлении архитектуры и градостроительства Администрации г. Ижевска», утвержденном решением Городской Думы г. Ижевска от 06.06.2006 г. № 121 (далее по тексту – Положение о ГУАиГ), является структурным подразделением Администрации г.Ижевска, осуществляющим функции управления в области регулирования градостроительной деятельности, архитектуры и строительства на территории муниципального образования «Город Ижевск» в соответствии с полномочиями, установленными Положением о ГУАиГ.
Согласно п. 2.5 Положением о ГУАиГ к его полномочиям отнесена разработка и внесение проектов муниципальных правовых актов, в том числе о переводе или об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.
В соответствии с п. 1.2.8 Порядка подготовки и согласования проектов муниципальных правовых актов, разрабатываемых Администрацией города Ижевска, утвержденного распоряжением Администрации города Ижевска от 31.08.2006 N 130 Муниципальные правовые акты Администрации города подписываются Главой Администрации города, Заместителем Главы Администрации города в соответствии с полномочиями, закрепленными распоряжением Администрации города о распределении обязанностей и наделении полномочиями руководителей Администрации города.
Распоряжением Администрации города Ижевска от 14.04.2005 N 50 «О наделении дополнительными полномочиями Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Ижевска создана комиссия по рассмотрению заявлений о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации.
Согласно п. 3.1 Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Прием документов, необходимых для согласования перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое, а также выдача соответствующих решений о переводе или об отказе в переводе», утвержденного Постановлением Администрации г. Ижевска от 29.06.2012 N 659 (далее – Административный регламент) заявитель обращается в справочное окно ГУАиГ Администрации г. Ижевска с пакетом документов согласно п. 2.6 Административного регламента либо записывается на прием в отдел регулирования застройки соответствующего административного района города Ижевска по телефону.
После поступления в ГУАиГ документов, запрашиваемых в рамках межведомственного взаимодействия, архитектор района в течение двух рабочих дней рассматривает предоставленные по межведомственному запросу документы и направляет пакет документов в Комиссию по рассмотрению заявлений о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение при ГУАиГ Администрации г. Ижевска (далее — Комиссия) для принятия решения о возможности или невозможности перевода помещения.
Согласно п. 3.2 Административного регламента рассмотрение представленных Заявителем документов осуществляется Комиссией для принятия решения о возможности или невозможности перевода помещения.
Состав Комиссии определяется приказом начальника ГУАиГ Администрации г. Ижевска. Заседания Комиссии проводятся по мере поступления документов.
При наличии оснований, указанных в п. 2.8 Административного регламента, Комиссией принимается решение об отказе в переводе помещения.
По результатам рассмотрения Комиссией заявления о переводе помещения и представленных документов составляется протокол, в котором указывается о возможности перевода помещения или об отказе в переводе помещения. Указанный протокол является основанием для подготовки постановления Администрации г. Ижевска о переводе помещения или об отказе в переводе помещения.
Согласно п. 3.3 Административного регламента результатом административной процедуры является принятие Администрацией г. Ижевска постановления о переводе помещения или об отказе в переводе помещения.
Согласно п. 3.4 Административного регламента после принятия постановления Администрации города Ижевска об отказе в переводе помещения ответственный специалист выдает или направляет Заявителю по адресу, указанному в заявлении, уведомление по форме и содержанию, установленным постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 N 502.
Таким образом, согласно вышеназванных положений закона Администрация г. Ижевска правомерно рассмотрела вопрос о возможности перевода жилого помещения в нежилое по заявлению собственника. При этом процедура принятия оспариваемого решения была соблюдена, в связи с чем суд полагает, что оспариваемый отказ принят в соответствии с полномочиями органа местного самоуправления.
Дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов местного самоуправления рассматриваются в соответствии с нормами главы 22 Кодекса административного судопроизводства РФ.
В силу положений ст. 219 КАС РФ административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
Гольцова Е.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением посредством почтовой связи ДД.ММ.ГГГГ, то есть в пределах трехмесячного срока, предусмотренного статьей 219 КАС РФ.
Рассматривая доводы административного истца о незаконности отказа в переводе жилого помещения в нежилое, в связи соблюдением всех условий перевода помещения, предусмотренных статьей 22 ЖК РФ, а также в связи с предоставлением всех необходимых документов, предусмотренных ч.2 ст.23 ЖК РФ, суд приходит к следующему.
Согласно ч.2 ст.23 ЖК РФ (в редакции №74 от 22.01.2019 года, действующей на момент обращения истца с заявлением о переводе) для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Частями 1, 2 статьи 22 ЖК РФ предусмотрено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в том числе, в случае непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя (п.1 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса РФ); несоблюдения предусмотренных статьей 22 названного кодекса условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса РФ).
Согласно п.3 ст.288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года №170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации и являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления.
Пунктом 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года №170, носящим императивный характер, предусмотрено, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
В силу пункта 4.2.4.9 указанных выше Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы.
Согласно техническому заключению обследования жилого помещения № в жилом доме по адресу: , после выполненной реконструкции под помещение парикмахерской, проведенному в ДД.ММ.ГГГГ, жилой дом является панельным, пятиэтажным, построен по типовому проекту серии 1-335А. В жилом помещении № в указанном многоквартирном доме на момент рассмотрения заявления Гольцовой Е.В., выполнена реконструкция и перепланировка под парикмахерскую с организацией отдельного входа со стороны . В ходе реконструкции были демонтированы самонесущие перегородки, выполнено устройство дверного проема в наружной стеновой панели на месте существующего оконного проема путем демонтажа подоконной части панели.
Таким образом, на момент подачи заявления Гольцовой Е.В. о переводе жилого помещения в нежилое, помещение уже было самовольно реконструировано, путем демонтажа подоконной части несущей панели, что является конструктивным изменением несущей конструкции и запрещено законодательством.
Доводы административного истца о наличии технического заключения, согласно которого данная реконструкция выполнена согласно проектной документации, соответствует техническим стандартам, обеспечивает необходимую прочность, устойчивость и дальнейшую эксплуатационную безопасность здания, правового значения не имеют, поскольку не могут обойти законодательно установленный запрет на расширение и пробивание проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий.
Более того, в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
Согласно п.3, 4 ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ к составу общего имущества многоквартирного дома относятся помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе:
— крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
— земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч.3 ст.36 ЖК РФ).
В силу статьи 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно пункту 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, исходя из приведенных положений действующего законодательства следует, что в качестве обязательного условия перевода жилого помещения в нежилое необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка.
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.
Согласно пункту «в» части 2 раздела 1 (определение состава общего имущества) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 2 статьи 16 названного закона предусмотрено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно техническому заключению, а также эскизному и рабочему проекту переустройства и перепланировки жилого помещения, выполненному ООО ПИФ «Архип», при переустройстве и перепланировке квартиры в нежилое помещение произведено расширение до уровня пола оконного проема в наружной стене дома путем демонтажа подоконной части панели, обустройство входной группы, выходящей непосредственно на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.
Таким образом, при переводе спорного помещения из жилого в нежилое возникла необходимость устройства отдельного входа в помещение и разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, то есть перепланировка спорного помещения обусловила изменение отдельных элементов имущества, находящегося в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации в общей долевой собственности собственников помещений в этом доме. Кроме того, при обустройстве входной группы возникла необходимость использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и относящегося к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома. В связи с чем, исходя из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, произведенная истцом перепланировка требует согласия всех собственников помещений в данном доме.
Однако доказательств, подтверждающих передачу в Администрацию г.Ижевска, в совокупности с другими документами, согласия собственников помещений многоквартирного дома на использование общего имущества в виде протокола общего собрания при осуществлении Гольцовой Е.В. перевода жилого помещения в нежилое, административным истцом представлено не было.
Доводы стороны административного истца о том, что ранее в ДД.ММ.ГГГГ при рассмотрении аналогичного заявления, Гольцовой Е.В. были предоставлены документы по согласованию с собственниками перевода жилого помещения в нежилое, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку данные документы Главным управлением архитектуры и градостроительства Администрации города Ижевска были возвращены заявителю, что подтверждается соответствующей распиской в их получении ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, обстоятельства использования либо неиспользования собственником или иным гражданином жилого помещения в качестве места постоянного проживания, как того требуют положения ч.2 ст.22 ЖК РФ, а также факт предоставления проекта переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, в рамках соблюдения требований п.5 ч.2 ст.23 ЖК РФ, Гольцовой Е.В. подтверждены не были.
Так согласно расписке, представителем Гольцовой Е.В. — Телициным Д.А. в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг документы, подтверждающие, что в переводимом жилом помещении никто не проживает, такие как, например поквартирная карточка, либо справка из управляющей компании, протокол общего собрания собственников помещений, проект переустройства и перепланировки переводимого помещения, представлены не были. Техническое заключение по результатам обследования строительных конструкций, поданное с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, не тождественно и не является проектом переустройства и перепланировки переводимого помещения.
Вышеуказанное, свидетельствует о несоблюдении заявителем условий перевода жилого помещения в нежилое, предусмотренных положениями ст.22 ЖК РФ, что является основанием для отказа в переводе на основании п.3 ч.2 ст.24 ЖК РФ, а также непредставления определенных ч.2 ст.23 ЖК РФ документов, обязанность по предоставлению которых возложена на заявителя, что является основанием для отказа в переводе на основании п.1 ч.1 ст.24 ЖК РФ.
С учетом изложенного, постановление Главы муниципального образования «Город Ижевск» (Администрации г. Ижевска) № от ДД.ММ.ГГГГ является законным и обоснованным, оснований удовлетворения исковых требований суд не усматривает.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.175-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
Административное исковое заявление Гольцовой Елены Валерьевны к Муниципальному образованию «Город Ижевск» в лице Администрации города Ижевска о признании незаконным постановления Главы муниципального образования «Город Ижевск» от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в переводе жилого помещения № дома № по в нежилое помещение и возложении обязанности устранить нарушения – оставить без удовлетворения в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Удмуртской Республики путем подачи апелляционной жалобы через Устиновский районный суд г. Ижевска УР в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
