Согласие на покупку доли в квартире

Преимущественное право покупки доли в квартире

В современной России все чаще встречаются ситуации, когда одна и та же квартира принадлежит нескольким людям. При этом они могут не только не состоять в родственных связях, но иногда даже не быть знакомыми. Как же поступить, если один из сособственников желает продать свою часть объекта недвижимости? Необходимо ли об этом уведомлять других владельцев? Об этом вы узнаете, прочитав нашу статью.

Кого необходимо уведомлять о желании продать долю в квартире

Преимущественное право покупки доли определен в ст. 250 ГК РФ. В ней указано, что не зависимо от степени родства продавца и покупателя, основными претендентами на возмездное получение части квартиры имеют другие сособственники.

Это означает, что если вы решили продать свою долю в жилом помещении, то первым делом вы обязаны уведомить других совладельцев о своем намерении.

Так же следует учесть, что если вы в последующем продадите свою долю иным лицам (не собственникам других частей) за сумму, которая меньше той, которая была предложена совладельцам, то такую сделку можно признать недействительной.

Кроме уведомления других владельцев квартиры закон не обязывает вас посвящать кого бы то ни было в свои планы по отчуждению имущества.

Переуступить свое преимущественное право на приобретение доли нельзя. То есть сообщать о намерении продать часть квартиры нужно только совладельцу, а не его родственникам и доверенным лицам.

Уведомление необходимо только в случае с продажей или меной части объекта недвижимости. Если вы решите ее подарить, то преимущественным правом никто пользоваться не будет. Однако если под видом договора дарения будет все же проведена сделка купли-продажи (переданы деньги), то в последующем заинтересованные лица смогут признать ее ничтожной. О том, как правильно провести эту процедуру мы уже рассказывали в статье «Договор дарения доли в квартире».

Форма и порядок уведомления

В ч. 2 ст. 250 ГК РФ указано, что уведомление о желании продать свою долю в квартире должно быть письменным. Поэтому даже если между сособственниками доверительные, родственные или дружеские отношения не стоит пренебрегать этой процедурой и просто заручаться устным согласием на продажу другим лицам. В последующем такая сделка может быть признана не законной.

Направить этот документ можно несколькими способами, каждый из которых имеет и достоинства, и недостатки. Рассмотрим их подробнее:

Какой способ доставки выбрать – решать только вам, исходя из конкретных условий и ситуации.

Порядок продажи доли квартиры после уведомления

После того, как совладельцы получили ваше уведомление о продаже доли с конкретной указанной суммой, у них есть 1 месяц для принятия решения. Если в течении этого срока ответа в письменном виде вы не получите, то можно действовать дальше. Но сообщение о намерении продать жилье с указанием даты получения адресатом необходимо сохранить, чтобы в случае возникновения споров у вас было неоспоримое доказательство.

Если же совладельцы жилого помещения до истечения месячного срока приняли решение не приобретать долю, то они могут написать отказ и тогда нет необходимости ждать 30 дней для дальнейшей продажи.

После получения отказа необходимо действовать следующим образом:

1. Составить договор. Как это сделать родственникам, вы можете прочитать в нашей статье «Как выкупить долю в квартире у родственника».
2. Регистрация у нотариуса. В соответствии с требованиями ФЗ №122 «О регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» с 2016 года все сделки, совершаемые с долями квартир, подлежат обязательному заверению в нотариальной конторе.
3. Передача имущества и денег. Порядок этих процедур определяются сторонами в ходе подписания договора купли-продажи.
4. Регистрация в Росреестре. Для этого оплачивается госпошлина. В 2023 году ее размер составляет 2000 рублей, собираются необходимые документы и через 14 дней получается выписка из ЕГРН о новом владельце.

Что делать, если нарушено преимущественное право покупки

Зачастую права совладельцев жилых помещений при продаже одним из них своей доли нарушаются по тем или иным причинам. Это может быть и простое незнание закона, и желание «насолить» соседям по квартире.

Нарушение прав может быть в двух случаях:

• доля продана вообще без уведомления других участников долевой собственности;
• доля продана до установленного законом срока в 1 месяц до получения отказа.

В обоих этих случаях законодатель на стороне сособственников. Каждый из них может в 3-х месячный срок обратиться в суд с иском и восстановить свои права. Однако, согласно постановлению Пленума ВС РФ №10 и постановлению Высшего Арбитражного Суда РФ 22 от 29.04.2010 г. «О вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности», этот трехмесячный срок исчисляется с момента, когда было обнаружено нарушение.

Пример. Соколов и Брагин владели двухкомнатной квартирой в равных долях (по ½). Соколов фактически в квартире не проживал. В 2015 году он решил продать свою часть жилья, но Брагина не уведомил, а заключил сделку с Ивановой. Та в свою очередь так же не претендовала на проживание в квартире. В [current_date format=’Y’] году Брагин собирал документы для получения кредита и в числе прочего заказал и выписку из ЕГРН, так он узнал, что вторая половина квартиры фактически Соколову уже не принадлежит. Тогда он обратился в суд, и сделка по продаже части жилья Ивановой была признана не законной, несмотря на то, что с момента ее совершения прошло 3 года.

Исковое заявление

Для того, чтобы отстоять свое первоочередное право на приобретение части долевой собственности необходимо составить исковое заявление и с ним обратиться в районный суд общей юрисдикции. Иск составляется по общим правилам, указанным в ст. 131-132 ГПК РФ.

Необходимо отметить, что ответчиками будут выступать и покупатель, и продавец, а третьим лицом – орган Росрееста, который производил внесение изменений в ЕГРН.

Необходимые документы

Вместе с иском в орган правосудия направляется такой пакет документов:

• выписка из ЕГРН на имущество истца (свидетельство о праве собственности – до 2016 года);
• копия паспорта заявителя;
• документ-основание для приобретения истцом прав на долю квартиры (договор приватизации, свидетельство о наследовании и т.д.);
• выписка из домовой книги (поквартирная карточка) о лицах, зарегистрированных в жилье;
• техническая документация на объект недвижимости;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• квитанция о зачислении на счет управления судебного департамента при ВС РФ денег в размере стоимости части квартиры (она равна сумме, за которую недобросовестный продавец уже продал часть жилья, т.е. и является ценой его доли);
• копии заявлений для каждого ответчика и для судьи.

Сроки

Определить точные сроки рассмотрения иска невозможно. Все зависит от позиций сторон, необходимости обжалования решений, а в некоторых случаях и от необходимости проведения различных экспертиз. Например, почерковедческой, если есть сомнения в реальности уведомления. Однако суд первой инстанции точно не вынесет решение раньше, чем через 2 месяца с момента подачи иска.

Стоимость

Сумма обязательного сбор при подаче иска в суд первой инстанции зависит от цены иска. То есть от той суммы, за которую доля уже была продана. Размер госпошлины регламентируется положениями ст. 333.19 НК РФ.

Судебная практика

В практике Российских судов подобные иски встречаются часто и обычно разрешается в пользу истца. Достаточно только доказать, что ответчик не сообщил о желании продать свою долю надлежащим образом. Фактически же вся обязанность доказывания возлагается на ответчика: именно он должен представить документальное подтверждение того, что сообщал о желании продать часть объекта недвижимости.

Для того, что бы решение суда было принято в пользу истца, ему необходимо так же внести деньги за долю квартиры на счет судебного департамента. Эта сумма позже будет переведена добросовестному покупателю или же продавцу (если покупатель не успел перевести деньги, хотя такое случается крайне редко).

Наибольшую сложность для истца представляет доказывание факта, что он узнал о проведенной сделке уже после ее совершения. Это необходимо, для восстановления трехмесячного срока исковой давности (если иск подается позже).

Пример. Сожители Коновалова и Аристов владели квартирой в равных долях. В апреле 2015 году Аристов скончался, а Коновалова решила продать свою долю и переехать. Что та и сделала. Так как в наследство Аристова еще никто не вступил, то и уведомлять женщине было некого. Однако в октябре 2015 года дочь Аристова от первого брака получила свидетельство о праве наследования на 1/2 доли квартиры (других наследников не было). Аристова обратилась в суд с иском о переводе прав покупателя на нее, так как хотела выкупить и вторую половину квартиры. Суд встал на ее сторону, мотивируя это тем, что преимущественное право покупки переходит по наследству и Аристова имеет такое право.

Если у вас возникли споры с совладельцами недвижимости или же ее часть была продана без согласования с вами, то обратитесь за бесплатной консультацией к юристам нашего сайта. Они быстро и эффективно помогут вам решить эти вопросы. Подскажут, как лучше всего составить иск или же как избежать его направления в суд и признания вас ответчиком.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Особенности оформления согласия супруга на покупку недвижимости

Закон устанавливает в браке особый правовой режим для имущества. И потому многие действия требуют, чтобы второй супруг дал своё письменное согласие на совершение сделки.

Относится ли к числу таких действий покупка жилья? Разберёмся, что говорит закон по этому поводу.

Как быть одному из супругов, решившему купить недвижимость? Как правильно оформить документы и каков общий порядок действий? Об этом пойдет речь в данной статье.

Нужно ли разрешение мужа или жены на приобретение недвижимости или ее доли?

Для начала нужно вспомнить, в какой форме находится у супругов собственность. Согласно ст. 33 СК РФ, если не установлено заключённым между ними брачным договором других условий, то имущество находится в их совместной собственности.

Это означает, что всем, что нажито во время брака, они владеют вместе, при этом доля каждого в праве не выделяется. Из этого правила есть несколько исключений, предусмотренных ст. 36 СК РФ, но к недвижимости они не относятся.

Статья 36 СК РФ. Имущество каждого из супругов

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата.

Совместное владение имуществом означает, что и распоряжаются им они тоже совместно. В отношении продажи любой недвижимости закон чётко обозначает: согласно ст. 35 СК РФ, при распоряжении таким имуществом (продаже, дарении и т. д.) согласие второго супруга обязательно. Но это касается именно распоряжения – действий, при которых право собственности на имущество прекращается или приостанавливается. А нужно ли нотариальное согласие в приобретении такого права?

Как ни странно, в законе на этот счет не сказано ничего. Приобретая квартиру или долю в праве на неё, муж и жена тратят деньги из семейного бюджета – значит, действие одного из супругов должно быть одобрено вторым.

Однако, требуется ли письменно подтверждать своё согласие ст. 35 СК прямо не оговаривает. Более того, в этой статье прямо указано, что если один из супружеской пары распоряжается имуществом, договор по которому не требует регистрации и для которого не нужна нотариальная форма сделки – то считается, что он действует с согласия другого, пока не доказано иное.

Аналогично трактует этот вопрос и ГК РФ. Его глава 16, посвящённая общей, в том числе и совместной собственности, не содержит норм, требующих получать согласие именно на приобретение имущества. Ст. 256 ГК лишь повторяет те же положения, что содержатся в семейном законодательстве.

Ранее из текста ГК и СК РФ следовало, что для регистрации сделки с недвижимым имуществом требуется согласие обоих членов супружеской пары.

С 2013 года регистрируются уже не договора купли-продажи, а права на недвижимость и, соответственно, нотариальное согласие, предусмотренное п. 3 ст. 35 СК РФ, с этого момента уже не требуется.

Когда требуется одобрение сделки?

Однако возможны ситуации, когда вопрос о том, надо ли заверить согласие не подлежит обсуждению. Обратиться к нотариусу всё-таки придётся. Это может быть необходимо в следующих случаях:

1. Если договор на покупку квартиры будет оформляться в нотариальном порядке. Закон этого не требует, однако по желанию сторон нотариус может удостоверить любую сделку. И в этом случае, согласно требованиям Основ законодательства РФ о нотариате, он обязан будет проверить, дано ли согласие второго супруга.
2. Если есть вероятность того, что позднее муж или жена может оспорить сделку. Такое право дано ч. 2 ст. 35 СК РФ.
3. Если такое требование установлено брачным договором, которые муж и жена заключили ранее.
4. Когда квартира приобретается в ипотеку. Ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что такие договора подлежат государственной регистрации и поэтому тут действует ч. 3 ст. 35 СК РФ.

Как правильно оформить?

В тех случаях, когда нотариально заверенное разрешение на совершение сделки всё-таки нужно, оно оформляется следующим образом.

Внешний вид и содержание деловой бумаги

Официально утверждённого бланка для согласия в России не существует. По сути, к нему предъявляются лишь несколько требований:

• Оно должно быть составлено в письменном виде, как единый документ.
• На нём должна быть проставлена отметка нотариуса.

Для содержания согласия тоже официальных требований не установлено. Однако в нём должны быть зафиксированы следующие сведения:

• Полное имя лица, соглашающегося на совершение сделки.
• Дата его рождения.
• Паспортные данные, включая гражданство.
• Семейный статус.
• Чётко выраженная воля человека, дающего соглашение.
• Точный адрес или кадастровый номер приобретаемого объекта.

Конкретные же формулировки подбирает сотрудник нотариальной конторы, готовящий документ. Кроме того, гражданин сам может подготовить документ и лишь подписать его в присутствии нотариуса.

Ниже представлен образец согласия мужа(жены) на покупку квартиры.

• Скачать бланк согласия супруга/супруги на покупку квартиры
• Скачать образец согласия мужа/жены на покупку квартиры
• Скачать образец согласия на покупку доли в квартире

Нюансы удостоверения

В тех случаях когда законодательство предусматривает необходимость согласия, оно должно быть заверено именно у нотариуса.

Однако ст. ст. 37 и 38 Основ законодательства о нотариате указывают, что возможны два исключения из этого правила:

1. Если в населённом пункте нет нотариуса, то для местных жителей удостоверить документ может глава местного самоуправления или специально назначенный им сотрудник муниципальной администрации.
2. Если сделка совершается за рубежом – удостоверить согласие могут сотрудники российских консульств.

Порядок действий

Визит в кабинет или вызов специалиста?

Оформить согласие гражданин может двумя способами:

• Лично явиться к нотариусу. В отличие от наследственных вопросов, здесь нет разграничения полномочий, и потому можно выбрать любую нотариальную контору.
• Вызвать нотариуса на дом. Такую услугу оказывают практически все нотариусы. Однако в этом случае оформление документов будет намного дороже.

Выше можно скачать образец согласия на приобретение квартиры от супруга.

Читайте также: Согласие от супруга на продажу квартиры: всегда ли нужно получать?

Какие документы необходимо подготовить?

Чтобы дать согласие от супруга потребуется два главных документа:

1. Документ, удостоверяющий личность. В большинстве случаев им будет общегражданский паспорт, и большинство нотариусов страхуются и другие документы (загранпаспорт, временное удостоверение взамен утерянного паспорта) не принимают.
2. Свидетельство о браке. Оно подтверждает супружеский статус.

Других документов (например, выписки из ЕГРН на покупаемую квартиру или самого договора) нотариусу не требуется.

ВАЖНО: С 1 января 2018 года нотариусы начали получать доступ к СМЭВ, электронной системе взаимодействия между ведомствами. Если такой доступ в кабинете уже есть, свидетельство может не потребоваться: нотариус сам получит все данные из ЗАГС в виде файла.

Сколько будет стоить услуга у нотариуса?

Нотариальная стоимость услуг по заверению согласия будет складываться из следующего:

• Технические и правовые услуги сотрудников нотариального кабинета по подготовке документа.
• Нотариальный тариф, установленный ст. 22.1 Основ законодательства.

Цена на правовые и технические услуги устанавливаются нотариусом самостоятельно в пределах, определяемых Федеральной нотариальной палатой для каждого региона. Так, к примеру, по состоянию на начало 2018 года предельный размер для Москвы был установлен в сумме 1166 рублей 25 копеек.

Что же касается тарифа за совершение нотариальных действий, то он определён Основами и составляет 500 рублей. При работе нотариуса с выездом на дом стоимость повышается в полтора раза и составит уже 750 рублей.

Можно ли обойтись доверенностью?

Даже в тех случаях, когда требуется разрешение на то, чтобы совершить сделку, без согласия можно обойтись. Однако для этого тоже потребуется нотариус.

Сделать это очень просто: достаточно получить от супруга не согласие, а доверенность. В этом случае муж или жена, покупая квартиру, автоматически будет действовать от имени обоих членов пары, и потому получать отдельное согласие не нужно.

Однако нужно отметить, что в этом случае несколько меняется характер сделки при покупке. Теперь в качестве покупателя будет выступать не один супруг, а оба сразу, и право собственности будет в Росреестре регистрироваться сразу на обоих членов семьи.

Сам факт регистрации при разделе имущества при разводе мало на что влияет: если квартира была куплена в браке, она может быть разделена. Однако если исходно в ЕГРН как собственники будут указаны и муж, и жена – раздел при необходимости произойдёт проще.

• Скачать бланк доверенности супругу на покупку квартиры
• Скачать образец доверенности супругу на покупку квартиры

Видео по теме

Смотрите подробнее, нужно ли согласие супругов при покупке недвижимости в видео ниже:

Заключение

Так нужно или нет согласие супруга на покупку квартиры? Легко заметить, что фактически согласие на покупку квартиры или доли в праве требуется далеко не всегда. Большая часть сведений о её обязательности исходит из материалов, подготовленных до 2013 года. Однако существуют ситуации, когда такой документ всё-таки необходимо получить, для чего второму супругу придётся идти к нотариусу.