Соглашение о разделе квартиры в ипотеке между супругами

Проект соглашения о разделе ипотечного имущества для банка

Согласно статистическим данным более половины официальных браков в России распадается в течение первых 5 лет после заключения. Развод большинства пар может быть осложнен необходимостью делить совместное имущество. Особенно если речь идет о недвижимости, приобретенной по ипотечному кредитованию, за которую до конца не погашен долг перед банком.

Когда делят

Ст. 38 СК РФ устанавливает законное право супругов произвести раздел совместного имущества:

• в период существования официального брака;
• при бракоразводном процессе;
• в любой момент после развода.

Как правило, вопрос необходимости раздела имущества возникает в период развода.

В ст. 33 СК РФ закреплен законный режим имущества супругов. Все имущественные объекты, приобретенные в период существования брачного союза на средства из семейного бюджета, являются совместной собственностью. Общим имуществом супруги могут пользоваться на равных правах и после развода. Но учитывая, что, чем больше времени проходит после развода, тем сложней имущество разделить, большинство предпочитает решить вопрос одновременно с расторжением брака.

Долги по кредитам, возникшие в период брака, наравне с имущественными объектами признаются общими. Это значит, что супруги несут по ним равную ответственность. Данное правило применимо к банковским кредитам, если они оформляются сразу на обоих супругов и/или полученные заемные средства тратятся на семейные нужды.

Если на момент расторжения брака долг по ипотечному кредиту оказывается невыплаченным, перед супругами встает вопрос о его разделе. Поделить саму квартиру они не могут, т.к. до полного погашения кредита недвижимость остается в залоге у банка. Это значит, что необходимо прийти к соглашению по дальнейшим выплатам, а по их завершении делить уже квартиру.

Банки сталкиваются с такими ситуациями довольно часто. Поэтому большинство стараются предусмотреть их заранее и вносят соответствующие условия в договор. Например, оговаривают, что в случае раздела имущества супруги должны будут погасить долг перед банком досрочно. Если в текст договора такие условия внесены, их требуется придерживаться.

Если условий в договоре нет, а супруги желают разделить долг, они могут составить соглашение о разделе. Условия требуется обязательно согласовывать с банком. Без его положительной резолюции условия соглашения могут быть опротестованы сотрудниками банка в суде.

При этом супруги имеют право оговорить нюансы раздела ипотечной квартиры, составив письменное соглашение, не обращаясь в банк, если на саму процедуру погашения долга по кредиту оно не влияет.

Как составить соглашение

Соглашение о разделе ипотечной квартиры не имеет установленной законом строгой формы. Оно пишется произвольно с соблюдением правил делопроизводства. При этом, чтобы иметь юридическую значимость, текст соглашения должен содержать следующую информацию:

• дата и место составления;
• основные сведения о супругах (ФИО, дата и место рождения, реквизиты общегражданских паспортов, адреса проживания);
• данные об ипотечной недвижимости (адрес расположения, площадь, этаж, количество комнат, кадастровый номер);
• сведения о правоустанавливающих документах;
• указание на размер долей, в которых будет делиться недвижимость, приобретенная в ипотеку, и долг по кредиту. Супруги имеют право в соглашении указать любой размер долей, не обязательно 50 на 50. Главное, чтобы такой раздел не противоречил закону. Например, если в погашение ипотеки вложены средства материнского капитала, делить недвижимость позволительно только в равных частях между всеми членами семьи, в таком случае супруги никак не могут повлиять на размер долей, принадлежащих детям. Но они могут отказаться от своих частей в пользу иного члена семьи;
• условия, при которых документ вступает в силу. Этот пункт включать в текст не обязательно. При его отсутствии правовую силу соглашение приобретает сразу после заверки его у нотариуса;
• подписи сторон с расшифровкой.

Дополнительно в тексте документа супруги могут указать меры наказания, применяемые в случае несоблюдения его условий.

Соглашение о разделе имущества подлежит обязательной нотариальной заверке. Если его условиями меняется порядок правообладания недвижимостью, этот факт необходимо зарегистрировать в Росреестре. За услуги нотариуса следует оплатить госпошлину (ст. 333.24 НК РФ) в размере 0,5 % от суммы сделки, т.е. от стоимости ипотечного жилья.

При условии, что соглашение о разделе составляется в период рассмотрения дела о разделе в суде, заверять его нотариально не потребуется. Эту функцию выполняет судья.

Необходимые документы

Чтобы соглашение было заверено нотариусом, сторонам потребуется представить небольшой пакет документов:

• общегражданские паспорта обоих супругов;
• документы, подтверждающие право владения недвижимостью;
• договор с банком;
• если в качестве совладельцев недвижимости выступают несовершеннолетние дети пары, потребуются их свидетельства о рождении или паспорта (для достигших 14-летнего возраста).

Договор о разделе ипотечной квартиры супруги могут подписать в период брака или после развода. Он требует нотариальной зверки и оплаты государственно пошлины.

Образец соглашения о разделе квартиры в ипотеку в пользу одного из супругов

Супруги могут составить соглашение о разделе имущества, включая объекты, приобретенные в кредит. Оно включает распределение прав собственности и ответственность за погашение долга. Единственное, сделки, касающиеся ипотеки должны одобряться банком. Неважно, собирается заемщик продавать объект, делить его с законным супругом или обменивать. Заключение договора является первым шагом из нескольких, включающих регистрацию переоформления прав в Росреестре.

Сам договор выглядит стандартно и должен включать все нюансы сделки, права и список обязанностей сторон, порядок решения спорных вопросов. Подобная процедура нужна при разводе, когда совместное имущество делится между супругами, т.к. по закону каждый имеет право на половину.

Что такое соглашение о разделе ипотечной квартиры

Согласно положениям 38 статьи в СК РФ, граждане могут договориться о разделе общего имущества при разводе. И оформить достигнутый консенсус в виде полноценного договора, который подпишут обе заинтересованные стороны. Важно не забыть при дискуссии о правах детей. Общей по закону является все, приобретенное гражданами за период брака, включая ипотечную недвижимость:

1. Если заемщик перечислял первоначальный взнос до брака, то он делится не будет.
2. Квартира приобреталась в новостройке, а право собственности регистрировалось до развода, то все делится поровну между супругами.
3. При заключении брачного договора сторонами, семейные ценности делятся согласно указанным там условиям. Дополнительное соглашение не нужно. При изменении условий, надо заключить дополнительную сделку.
4. Соглашение о разделе после составления надо заверить у нотариуса. Или доверить специалисту оформление документа.

О своих решениях стороны должны известить банк – кредитор, т.к. рассматривается залоговое имущество и неясно, как изменится порядок погашения займа. Банку важно не остаться в накладе, чтобы заемщик продолжал исполнять финансовые обязательства.

Разделить можно недвижимость и долг, чтобы каждая сторона выплачивала половину ежемесячного платежа. Или с банком рассчитывается один, а второй отдает часть денег ему. Иногда блага и обязательства разделяются – квартира достается одной стороне, другая расплачивается по долгам. Все зависит от ситуации.

Как правильно составить соглашение

Согласно положениям 38 статьи в СК РФ, совместное имущество супруги могут разделить в период:

• брака;
• в процессе развода;
• после оформления развода.

Зачастую раздел ипотечной квартиры и иных благ, нажитых в период семейной жизни, люди делят, когда разводятся. Включая требование об этом в исковое заявление, адресованное районному суду. По закону общим считается все, что люди успели собрать: денежные накопления, недвижимость и долги. Соответственно, соглашение о разделе должно содержать максимально точные сведения о рассматриваемых объектах. Если к моменту дележа долг по ипотеке не выплачен, то распоряжаться залоговым имуществом нельзя, т.к. официальным его владельцем считается банк. В Росреестре указаны данные заемщика и обременение, которое будет снято после внесения последнего платежа и закрытия кредита.

Законодательство не устанавливает строгих правил касаемо соглашения о разделе имущества супругами. Нет универсального бланка, текст документа можно изложить на простой офисной бумаге А4. Пишется он произвольно, в деловом стиле и с соблюдением всех требований делопроизводства. Есть «шапка» справа, наименование в центре и основной текст внизу с подписями сторон.

Готовый договор должен содержать:

• дату и место составления;
• данные о сторонах (их ФИО, даты рождения, реквизиты паспортов, контакты);
• данные о кредитном договоре (когда составлен, с кем, кто заемщик);
• описание ипотечной недвижимости (местоположение, этаж, площадь, сколько комнат, кадастровый номер, стоимость);
• сведения об имеющихся правоустанавливающих документах;
• указание размера долей, по которым объект делится, размер долга. Участники вправе указывать любую величину долей, главное учесть интересы общих несовершеннолетних детей при этом. Если при погашении использовались средства маткапитала, тогда детям надо выделить равные доли со взрослыми.
• условия, по которым документ обретает законную силу (не обязательный пункт);
• подписи сторон (расшифровка их инициалов).

До подписи важно перечислить списком все собранные документы, которые будут переданы вместе с соглашением. Уточнить, копия или оригинал. Нотариусы занимаются составлением подобных договоров, при отсутствии личного опыта можно обратиться к специалистам.

Можно включить пункты о решении спорных вопросов и мерах наказания, предусматриваемых при нарушении сделки. Если документ меняет права собственности, то его следует регистрировать в Росреестре после получения одобрения банка.

Нотариус берет за услуги госпошлину 0,5% с общей суммы сделки (цены квартиры) (333.24 статья в НК РФ). Если договор заключается в период расторжения брака, когда бумаги уже переданы судье на рассмотрение, то заверять его нотариально не нужно. Это сделает сам судья. Готовое соглашение участники подписывают, затем каждый получает свой экземпляр. Дальше остается лишь следовать пунктам, т.к. это добровольная процедура, выполняемая при согласии обоих сторон.

Раздел имущества

Процесс дележа квартиры в ипотеке после закрытия долга упрощается в разы. Во-первых, банк не будет мешать заключению соглашения и участвовать в судебных разбирательствах. Во-вторых, Росреестр снимает обременение, вследствие чего граждане обретают полную свободу распоряжения имуществом. В-третьих, большой долг погашен, разделению подлежит лишь жилплощадь, без финансового бремени.

Можно осуществить один из вариантов:

• продать недвижимость, а вырученные деньги спокойно разделить;
• выделить по соглашению доли всем участникам;
• переоформить все на одного, а второй укажет в договоре свой отказ от прав, взамен получая компенсацию (сумму надо указать).

Ситуацию усложняет наличие общих детей. По закону их нельзя лишать единственного жилья, даже в период расторжения брака. Или после него. Права детей остаются неизменными. Решим продать жилплощадь, на которой живут и прописаны несовершеннолетние, надо обеспечить им равные или лучшие условия. За этим бдительно следят органы опеки, они вправе аннулировать сделку через суд, если права детей будут нарушены.

Если в момент приобретения собственности были вложены средства маткапитала, то стороны обязаны оформить право собственности на всех детей. Выделить им равные доли после снятия обременения. А при продаже ее – обеспечить несовершеннолетним такие же (или больше) доли в другом объекте недвижимости. Детские доли разделу подлежать не будут, т.к. владельцы их – сами дети. Супруги поделят лишь оставшееся.

Выделение доли в натуре

Обычно «выделение доли» происходит на бумаге, сложно физически отделить часть квартиры, требуются помещения с отдельным входом. Или одному из супругов достанется компенсация, второму – весь объект. Любая перепланировка происходит с одобрением плана БТИ, что также требует оформления документов и составления заявления.

Если доли удалось облечь в натуральную форму, то раздел квартиры происходит буквально, одна жилплощадь превращается в две. И люди живут там в качестве соседей, пользуясь общими помещениями. Ипотечный договор, если заем еще не погашен, оформляется на обоих в равных долях. Тогда бывшие супруги становятся равными плательщиками.

Раздел долга

На практике дележ общей имущества происходит в несколько этапов, на процедуру влияют отношения мужа и жены, имеет значение мнение банка. Ведь ипотечная жилплощадь является залогом до погашения займа. Финансовому учреждению важно, кто останется заемщиком. Новую кандидатуру он скорее всего не примет. Зачастую законные супруги оба выступают заемщиками, тогда их кредитные обязательства останутся неизменными после развода. Оба продолжат погашать долг.

Существует несколько вариантов разделить его:

1. Право собственности переходит одной стороне. Одновременно заключается другая сделка для ипотечного договора, по которой заемщиком станет супруг, новый владелец недвижимости. Второй стороне будут перечислены денежные средства в качестве компенсации за уступки.
2. Участники самостоятельно погашают остаток кредита, соответственно, заканчивают деловые отношения с банком. Недвижимость переходит в их полноправное распоряжение. Далее новые владельцы продают объект, а деньги разделят пополам.
3. Стороны заранее находят покупателя, согласного приобрести ипотечную недвижимость и готового внести аванс, что будет равен оставшемуся долгу. Росреестр снимает обременение после закрытия кредита. Объект продается, продавцы берут остаток суммы и делят ее.
4. На каждого выделяются доли (включая общих детей при их наличии), ипотека будет поделена соответственно этим долям (не считая детей). Подобный вариант осуществить сложнее, т.к. ипотечный кредит «висит камнем» и не все банки готовы пойти на разделение долга. Вдобавок, он подразумевает проживание вместе, тогда оба супруга станет заемщиками и будут рассчитываться с банком вместе.

До полной выплаты ипотеки залоговой недвижимостью свободно распоряжаться нельзя, всегда нужно учесть мнение банка. Если он откажется с пунктами соглашения, то документ утрачивает юридическую значимость. При заключении сделки тайком от кредитора, ото вправе аннулировать процедуру в суде.

Как оформлять соглашение по разделу имущества: пошаговая инструкция

Если стороны готовы достичь консенсуса, устраивающего обоих, то сначала составляется «черновик» будущей сделки. Его показывают банку для ознакомления и утверждения – это требуется, когда ипотека при разводе еще не погашена. Дальнейшие действия сторон:

Раздел ипотечной недвижимости и других совместно нажитых активов можно осуществить до, в период или после развода. Главное достижение консенсуса между сторонами, конкретных сроков для этого нет.

Образец соглашения

Граждане могут составить договор самостоятельно, в этом им поможет образец соглашения. Единого бланка, утвержденного законодательством, нет. Можно написать его как стандартный договор или заявление, где в «шапке» указаны сведения о сторонах.

Положения 38 статьи в СК РФ лишь указывают о необходимости заверения готового документа нотариусом.

Если объектов недвижимости несколько (квартира, дача, участок земли и гараж), лучше составить договора на каждый по отдельности. Учтя все совместно нажитое имущество, тогда в суде не останется спорных вопросов. Допускается включение иных действий – обмен, продажу с последующим делением вырученных средств или договор найма.

Мировое соглашение

Закон предусматривает досудебное урегулирование вопроса о разделе имущества без процессуальных разбирательств. Если между супругами сохранились деловые отношения, они могут устно договориться, установив, кому и что достанется. Сделать это можно до развода, в процессе или после него. Без составления письменного договора, достаточно устного подтверждения обоих сторон. Тогда вопрос о распределении имущества на суде подниматься не будет.

Мировое соглашение, составленное письменно или озвученное устно, содержит все аспекты по разделу ипотечной квартиры и иных активов, нажитых супругами в период брака. Свою юридическую силу оно обретет после регистрации в Росреестре. Граждане вправе заключать сколько угодно соглашений между собой: отдельно по накоплениям, о месте проживания детей, об алиментах и объектах недвижимости. Главное условие — обоюдное согласие сторон. Участники добровольно подтверждают аспекты сделки, впоследствии готовы следовать ей без споров и разногласий.

Если мировое соглашение оформляется в виде письменного договора, надо указать в нем следующее:

• Данные об участниках (их ФИО, даты рождения, данные паспортов, контакты);
• семейное положение (еще законная пара или оформлен развод);
• цель соглашения (описание предмета) и его юридическое определение;
• перечислить, какие вещи достанутся одному из супругов, какие – второму (марку машины, модель телефона и пр. вместо общих наименований как «красная машина» или «сотовый телефон»);
• место и дата заключения сделки;
• дата обретения документом законной силы (привязать это к определенному числу или значимому событию как оформление развода);
• подписи сторон и их ФИО полностью в скобках.

Печать и подпись нотариуса, заверившего бумагу с указанием даты события. Специалист заодно проверит соответствие содержания требованиям законодательства.

Регулируется процедура положениями Гражданского и Семейного кодекса, в которых указано, как разделить все нажитое. Выделить доли участникам, включая детей.

Чем отличается от брачного договора:

• он устанавливает имущественные права граждан в браке и при оформлении развода;
• не регулируется СК РФ, стороны лишь заключают взаимный контракт, который можно оспорить в суде;
• имеет письменную форму;
• требует заверения у нотариуса;
• имеет срок действия;
• определяет ряд прав и обязанностей сторон;
• распоряжение личной собственностью супругов;
• указывается судьба всей нажитой собственности (с обобщением как все движимое или недвижимое);
• долги – требуется описать имеющиеся долги, и кто их будет выплачивать.

Нельзя включать туда нюансы семейных отношений, ставить условия и обещания материальных благ в будущем. Содержание касается лишь владения совместной собственностью, особенностей заключения сделок и пр. Суд учитывает наличие брачного договора в процессуальных разбирательствах, касающихся раздела имущества при разводе.

С компенсацией

Оформление такого типа соглашения нужно, если квартиру в ипотеке (другое имущество) нельзя разделить физически, в натуре. А участникам простого деления на бумаге недостаточно. Тогда специалист проводит оценку объекта, выявляет его фактическую стоимость. Одному из супругов достается денежная сумма / ее эквивалент (иная ценность). Условия материальной компенсации, порядок перечисления и иные нюансы сделки описываются (оговариваются) в договоре.

В пользу одного из супругов

Передача права собственности одному супругу, когда второй лишь выплачивает ипотеку или вовсе устраняется зависит от разных факторов. Как правило, оба участника договоренности получают определенные блага. Например, взамен он освобождается от необходимости платить алименты по содержанию общих детей. Или финансовых обязательств по погашению кредита. Участники сделки вправе осуществить любой вариант раздела имущества:

1. равное распределение долей;
2. передача одному с выплатой компенсации другому;
3. продажа с последующим дележом вырученных денег;
4. в пользу одной стороны.

Важно помнить об интересах несовершеннолетних детей, тогда родитель, у кого они останутся, должен получить больше второго супруга при разделе квартиры и иных нажитых совместно благ.

Когда может быть признано недействительным

Причины признания заключенного между сторонами соглашения недействительным указаны в ГК РФ:

• не зарегистрировано в системе Росреестра;
• неполное содержание (нет одной или нескольких страниц);
• составлено неверно;
• условия договора нарушают права одного из участников;
• совершается с участием недееспособного человека (или его дееспособность ограничена судом);
• сделка совершена при введении участника в заблуждении, применении шантажа или угрозы насилия;
• ограничивает права детей;
• нет подписей обеих сторон;
• содержит ошибки в написании.

Если при составлении были использованы неверные данные, документ также могут отклонить. Устные же договоренности должны быть заключены в присутствии свидетелей, способных подтвердить сказанное. Или совершить запись разговора.

Необходимые документы

Для заключения соглашения по разделу общего имущества между супругами нужны следующие документы:

• паспорта сторон;
• сам договор (4 экземпляра);
• ипотечный договор;
• справка об остатке задолженности (выдает банк);
• выписка ЕГРН (где указан собственник и наличие обременения).

Возможно потребуются иные бумаги, список лучше заранее выяснить в суде или у нотариуса. Сроки годности справок полезно проверять перед сдачей и обновлять при необходимости.