Соглашение или договор аванса при покупке квартиры

Соглашение, договор аванса при покупке квартиры

Подходящие для покупки квартиры, полностью соответствующие требованиям клиента, появляются не так часто и хочется «застолбить» их за собой, на то время, пока будут проверяться документы. Это можно сделать при помощи договора аванса. Рассмотрим его подробнее.

Зачем нужен договор аванса

Договор аванса заключается для того, чтобы обозначить желание покупателя приобрести данную конкретную квартиру. Продавец же, который получает этот аванс, в свою очередь берет обязательство не продавать жилье другим потенциальным покупателям до тех пор, пока нынешний не определится, будет ли он приобретать квартиру или нет.

Аванс, зачастую – это некая, фиксированная сумма, обычно рассчитываемая исходя из стоимости квартиры. Он является условно возвратным. Так, например, если от сделки отказывается продавец, он просто возвращает все полученные деньги. А вот если покупатель отказался от сделки, то он теряет всю сумму внесенного аванса. Иногда бывают и другие условия, однако это скорее исключение, чем правило.

Пример: Продается квартира, которая очень нравится покупателю, однако он не уверен, что с документами на жилье все в порядке. Чтобы не потерять потенциально интересный объект, он вносит аванс в размере, допустим, 100 тысяч рублей, чтобы продавец это жилье больше никому не продавал. Если в дальнейшем продавец все же решил не ждать покупателя, то он возвращает ему аванс и спокойно занимается продажей своей недвижимости. А вот если покупатель решил, что квартира его все-таки не устраивает и отказывается от сделки, то он внесенных 100 тысяч рублей обратно не получает.

Как оформить аванс при покупке квартиры

Внести аванс можно при помощи специального авансового договора (или соглашения). Нередко в этом качестве выступает предварительный договор купли-продажи, но чаще всего (и правильнее) заключать отдельный договор, на основании которого у сторон сделки появляются определенные права и обязанности.

Порядок действий

1. Проверить продавца. Нужно убедиться, что он действительно является собственником именно этой квартиры. Если в качестве продавца выступает доверенное лицо (например, риэлтор), то проверять нужно и его тоже. В любом случае, лучше настаивать на личном общении с продавцом, если это вообще возможно.
2. Согласовать с продавцом или его представителем условия выплаты аванса.
3. Составить договор. Лучше всего это сделает нотариус и, в идеале, он же может его заверить. Это не обязательно, однако сильно снижает возможные риски и проблемы.
4. Передать сумму аванса и потребовать расписку о ее получении.

Документы

От покупателя в данном случае требуется только паспорт гражданина РФ. А вот продавец, помимо паспорта, должен предоставить и другие документы, на основании которых можно проверить, что именно он является собственником (или доверенным лицом собственника) рассматриваемой квартиры:

• Доверенность на представителя (если актуально).
• Паспорт представителя (если актуально).
• Выписка из ЕГРН. Позволяет определить владельца и подтверждает факт наличия права собственности.
• Правоустанавливающий документ. В таком качестве может выступать договор купли-продажи, дарения и так далее. На основании этого документа можно определить, как именно текущий владелец получил право собственности.

Вариант получения права собственности играет огромное значение. Например, если квартира была получена по наследству, могут возникнуть проблемы с обделенными наследниками. При получении квартиры в рамках приватизации, могут возникнуть проблемы с теми лицами, которые имеют право постоянного проживания в данной недвижимости.

• Выписка из домовой книги. Этот документ на данном этапе не обязателен, однако именно он поможет определить, кто именно прописан в квартире.
• Справка из управляющей компании. Помогает определить наличие или отсутствие долгов за коммунальные услуги.
• Техпаспорт. С его помощью можно выявить неузаконенную перепланировку.

Расходы

Помимо расходов на нотариуса, дополнительных затрат в данном случае нет. Составление и заверение такого договора обойдется примерно 2-10 тысяч рублей, смотря по тому, где именно будет заключаться сделка.

Пример: В центре Москвы такая услуга может стоить и более 10 тысяч рублей, исключительно за счет больших зарплат и общего высокого уровня жизни. А в отдаленном небольшом населенном пункте можно договориться и нотариусом и за 2 тысячи рублей.

Сроки

Саму сделку можно заключить буквально за 1 день или даже несколько часов, если на то есть желание обеих сторон. Однако в случае с авансом более важен тот срок, на который нужно вносить деньги.

Чаще всего определяется он как несколько дней или недель, которые уйдут у покупателя на проверку продавца и недвижимости. В среднем такой срок определяется как 2 недели. В течение этого времени продавец не будет иметь права продавать жилье другим покупателям, иначе будет обязан вернуть аванс.

Содержание договора аванса

Договор аванса не имеет строго определенной формы и зачастую составляется в произвольном виде. Однако в него должны входить некоторые обязательные пункты:

• Данные сторон.
• Информация о квартире.
• Стоимость жилья и сумма аванса.
• Срок аванса.
• Условия, на основании которых та или иная сторона обязуется вернуть аванс или лишается права это делать.

Очень рекомендуется предусмотреть в договоре пункт, по которому продавец обязуется вернуть всю сумму в том случае, если покупатель обнаруживает проблемы с продавцом или квартирой.

Нужно учитывать, что договор аванса, со стороны продавца, должны подписывать все собственники (если их несколько). Исключение составляют такие ситуации, при которых продавец имеет доверенности от всех остальных собственников и действует сразу от лица нескольких людей.

Образец договора, соглашения аванса при покупке квартиры 2023

Размер аванса за квартиру при покупке

В авансовом соглашении всегда указывается конкретная сумма, которую вносит потенциальный покупатель. Категорически не рекомендуется писать расплывчатые формулировки или привязываться к стоимости квартиры, без ее конкретного указания.

Пример: Не нужно писать примерно так: сумма аванса определяется как 5% от стоимости квартиры исходя из рыночных цен.

Рыночная цена – понятие очень растяжимое. Она может колебаться в пределах 20% от некой условной стоимости квартиры в ту или иную сторону. В результате продавец может просто забрать себе аванс и спокойно расторгнуть договор в одностороннем порядке упирая на то, что не получил от покупателя все положенной суммы.

В среднем, сумма аванса – это до 5% от некой зафиксированной стоимости квартиры (чаще всего вообще 1-2%). В некоторых случаях продавец может согласиться на фиксированный платеж в размере до 100 тысяч рублей. Торговаться тут можно и нужно.

Чаще всего вся сумма аванса вносится наличными. Это автоматически предполагает написание расписки о том, что продавец получил аванс. Необходимо для того, чтобы у продавца не было желания получит деньги и потом заявить, что он ничего не знает, ничего не видел и никаких денег ему никто не давал (на рынке недвижимости очень много мошенников).

Оптимальный вариант – передавать деньги в присутствии нотариуса, который подтвердит этот факт. Одновременно производится составление, подписание и заверение договора.

Возвращается ли аванс при отказе от покупки квартиры

Как уже было сказано, чаще всего передача аванса не предполагает возврата средств покупателю по его инициативе. Но данный момент можно и предусмотреть в договоре. Если продавец согласен, то покупатель может указать, что выплаченный аванс возвращается ему в том случае, если обнаружены проблемы, препятствующие сделке или выявлены какие-то элементы в самой квартире, из-за которых именно данная недвижимость покупателя больше не устраивает и о которых продавец не сообщил ранее.

Пример: Квартира на фотографиях и по описанию продавца выглядит просто шикарно. В ней есть все, включая кондиционер, всю необходимую технику, современный ремонт, качественную мебель и так далее. Желая «забронировать» такую квартиру, покупатель заключает авансовое соглашение, после чего отправляет смотреть на свое потенциальное жилье поближе. По результатам осмотра квартиры выясняется, что почти вся техника находится в нерабочем состоянии, а хорошо выглядящая мебель на самом деле использовалась очень активно и уже почти пришла в негодность. Это не устраивает покупателя и об этом продавец заранее не предупреждал. Как следствие, аванс могут вернуть.

На практике продавец практически всегда настаивает на том, что аванс он возвращать не будет практически ни при каких условиях. Это связано с тем, что человек теряет время и не показывает квартиру другим потенциальным покупателям, которые, за то время, пока текущих клиент пытается узнать о жилье побольше, уже были бы готовы полностью закрыть договор. В то же время каких-то строгих правил нет и всегда можно договориться об условиях, устраивающих всех.

Авансовый платеж – это распространенная практика, однако риск того, что покупатель больше не увидит своих денег серьезно возрастает. Опытные специалисты на бесплатной консультации расскажут о том, какие элементы договора заслуживают особенно тщательного внимания, что можно и что нельзя включать в документ. Также юристы могут сопровождать всю процедуру купли-продажи, тем самым предупреждая клиента о возможных проблемах.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Кому вносить аванс при покупке квартиры: собственнику или риэлтору? И как правильно это сделать.

Без аванса или задатка сейчас сделки с недвижимостью проходят крайне редко и касаются только вторичного жилья. С момента внесения аванса или задатка до оформления сделки может пройти не один месяц. Зависит это от разных условий: проверка объекта покупки на наличие арестов или обременений, проверка продавца на наличие исполнительных производств и возможность банкротства, получение одобрения банка на покупку объекта, получение разрешения от органов опеки на продажу квартиры, если собственниками являются несовершеннолетние и еще много моментов, которые могут отодвинуть совершение сделки. Продавцу аванс дает уверенность, что у него есть покупатель, покупатель от поиска объекта переходит к оформлению сделки и предвкушает переезд в новое жилье.

Естественно, что за любой, даже небольшой промежуток времени могут поменяться условия у продавца или покупателя и кто-то из них может отказаться от сделки. Как тогда возвращать аванс и что делать с задатком?

Юристы утверждают, что для того, чтобы избежать риска потерять аванс его нужно:

— вносить агентству недвижимости при условии, что у агентства есть договор с продавцом и доверенность на получение аванса;

— либо у агента должна быть доверенность от нотариуса на получение аванса;

— еще лучше вносить аванс непосредственно собственнику объекта недвижимости.

Позицию юристов понять можно, но все эти утверждения не выдерживают критики.

1. Вы решили внести аванс в агентство недвижимости. Запрашиваете у агента, который продает квартиру договор с продавцом. И он вам его имеет право не показывать, т.к. это может быть коммерческой тайной. И даже если покажет, что вы там увидите? Будете ли вы уверены, что подпись под договором принадлежит продавцу, а не подписана кем-то другим? Договор между продавцом квартиры и агентством регулирует только их отношения. Покупатель в контекст этого договора не вписывается. Покупатель при внесении аванса агентству заключает отдельный договор, который регулирует отношения покупателя и агентства недвижимости.

2. Наличие нотариальной доверенности уже давно не панацея. Я лично общался с агентами, у которых были доверенности от клиентов, заверенные нотариусом 2-3 раза за 20 лет. Т.к. необходимости в этом нет и к тому же несет для продавца лишние расходы – такая доверенность будет стоить от 3 до 5 тысяч рублей и еще надо провести 2 часа у нотариуса, предварительно записавшись к нему на прием. В настоящее время доверенность можно выдать в простой письменной форме, напечатанную на принтере или написанную от руки. Она должна быть заверена печатью предприятия, где работает доверитель или управляющей компанией, где он проживает. Такие доверенности можно использовать для представления интересов в суде, по некоторым вопросам в МФЦ, и гос. учреждениях. По таким доверенностям нельзя продать квартиру и получить деньги. Но для сбора документов для сделки и получения небольшой суммы аванса они вполне подходят.

«Доверенности, выдаваемые гражданами, могут быть удостоверены в нотариальном порядке либо организацией, в которой работает или учится доверитель, товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющим управление многоквартирным домом, управляющей организацией по месту жительства доверителя , администрацией учреждения социальной защиты населения, в котором находится доверитель, а также стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель находится на излечении, командиром (начальником) соответствующих воинских части, соединения, учреждения, военно-учебного заведения, если доверенности выдаются военнослужащими, работниками этих части, соединения, учреждения, военно-учебного заведения или членами их семей. Доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверяются начальником соответствующего места лишения свободы. » .

3. Вносить аванс непосредственно хозяину объекта недвижимости – это не очень хорошая идея, даже если вы возьмете с него расписку, где пропишите все условия покупки квартиры.

Однажды я так и сделал — внес аванс хозяину 20 000 рублей. Через три дня мы должны были выйти на сделку, он не пришел – запил. И в запое был две недели, хотя с виду выглядел очень приличным человеком. Потом мы все-таки сделали сделку. Но нервов потратили. А если вы вносите аванс хозяину квартиры преклонного возраста? У которого есть риск оказаться на больничной койке на неопределенный срок.

Самый лучший вариант – это внести аванс агентству недвижимости или частному риэлтору (кто такой частный риэлтор смотрите здесь) , но не собственнику объекта, иначе покупатель рискует не выйти на сделку и остаться без денег. Агенты убирают ваши деньги в отдельный конверт и кладут в сейф до завершения сделки, в случае если, кто-то из сторон отказался от сделки есть возможность возврата аванса. При внесении аванса между покупателем, представителем покупателя и агентством или частным агентом заключается договор, в котором обговариваются основные условия сделки. Доказательством для покупателя, что между агентом и продавцом существует какой-то договор, необязательно письменный, служит наличие у агента копий документов на объект недвижимости и копий паспортов собственников объекта недвижимости. И лучше не вносить в качестве аванса большую сумму. Я, например, никогда не вношу и не беру в качестве аванса более 20 000 рублей.