Риски для покупателя при покупке квартиры по наследству

Риски покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству

Сделки на вторичном рынке недвижимости всегда таят в себе определенные риски. Мы покупаем не просто жилье. Мы приобретаем квартиру со своей собственной историей, и она у каждой из этих квартир разная. Все эти квадратные метры, сегодня выступающие в роли объекта продажи, таят от покупателя информацию, которая иногда становится для него неприятным сюрпризом. Одним из таковых является возможное расторжение сделки, вследствие законных притязаний наследников, претендующих на имущество уже почившего родственника. В этой статье мы разберем основные нюансы, связанные с приобретением полученного по наследству жилья, и подскажем, как избежать проблем по этому поводу.

Материал подготовили

Не стоит считать, что после подписания Договора купли-продажи никто не сможет претендовать на вашу новую квартиру. По закону наследники могут заявить о своих правах даже если прошел срок принятия наследства, который составляет полгода. Взявшиеся неизвестно откуда и спустя много лет родственники вполне способны помотать нервы новому владельцу квартиры своими тяжбами о признании сделки недействительной. И это основной риск покупки квартиры, полученной по наследству.

Приобретать такие квартиры конечно можно. Важно только понять простое правило: покупать стоит только то имущество, риск оспаривания которого наследниками невелик. Для этого нужно иметь общее представление о принципах наследования и понимать, кто, пусть даже в теории, сможет предъявить свои права на приобретаемое имущество в будущем. Чем ниже круг таких теоретических претендентов, тем ниже риск неблагоприятного исхода сделки.

Существует два варианта наследования:

• по закону, который устанавливает права наследования на основе родственных отношений;
• по завещанию, которое передает право владения собственностью указанному в нем лицу.

Поговорим о каждом из них более подробно.

Наследование по закону

В этом случае следует понимать очередность наследования. Родные почившего собственника не имеют равных прав на имущество. В первую очередь призываются к наследованию супруги, дети, родители и внуки, во вторую — бабушки и дедушки, племянники, братья и сестры. Всего таких очередей семь, но чем она дальше, тем ниже шанс получения наследства. Важно понимать, что переход к следующей очереди возможен, только если не осталось никого в предыдущей или они добровольно отказались от вступления в наследство.

Что это значит для покупателя. Если мы покупаем квартиру у наследника первого круга, мы можем не переживать, что представители последующих очередей смогут на нее претендовать. Главное, чтобы все наследники первого круга получили причитающуюся по закону долю. Всех их нам желательно установить и проверить, фигурируют ли они в Свидетельстве о праве на наследство. Если это так, то рисков при покупке такой квартиры совсем немного, хотя они и есть. Существует еще две категории наследников, о которых забывать не стоит:

• Нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, которые могут вклиниваться в любой круг наследников, если находились на иждивении не менее года до смерти наследодателя.
• Наследники по праву представления, или простыми словами — наследники наследника, вступающие в спор за квартиру, если прямой наследник умер до своего вступления в наследство.

Как быть с этими претендентами сказать сложно. Возможно стоит отказаться от приобретения квартиры, в обратном случае — заручиться поддержкой опытного юриста.

Что касается наследников последующих очередей, то чем дальше круг наследования, тем меньше вероятность вычислить всех возможных претендентов, а значит риски для покупателя становятся все выше и выше.

Наследование по завещанию

Этот вид наследования является более приоритетным, чем наследование по закону. Собственно, второе вступает в силу, если нет первого. Казалось бы риски покупателя здесь близки к нулю, однако и в этом случае нюансов достаточно много.

Первый из них, это законность самого завещания. Недовольные родственники могут попытаться оспорить его, сославшись, например, на недееспособность наследодателя в момент подписания бумаги, либо же на то, что он сделал это под угрозой насилия. Чтобы избежать этих неприятных моментов, документ должен быть обязательно заверен у нотариуса, который является гарантом правильно составленного завещания.

При покупке квартиры, которая перешла продавцу по завещанию, покупателю стоит проверить правильно ли составлен документ, заверен ли он нотариально, не велик ли риск того, что наследодатель действительно мог быть недееспособным.

Проблема может возникнуть, если наследники не знали о существовании завещания. Возможна такая ситуация, когда они вступают в наследство по закону, продают имущество, а в дальнейшем завещание всплывает и неожиданно появляется новый претендент, готовый оспорить сделку по продаже квартиры. Закон в этом случае будет на его стороне. С учетом того, что наследодатель мог составить завещание не только у нотариуса, риск такого развития событий относительно велик.

Наследодатель мог составить не одно, а несколько завещаний. В таком случае юридическую силу имеет лишь последнее. Вступил ли продавец в наследование по последнему экземпляру, или документ пылится где-то на даче у почившего, никому доподлинно неизвестно.

Следует также знать, что наследование по завещанию не может исключить из споров за наследство лиц, которые имеют право на обязательную долю в нем. Это, в том числе, несовершеннолетние дети усопшего или нетрудоспособные родственники первой линии родства.

Как снизить риски покупателя

Рисков для покупателя при покупке полученной по наследству квартиры достаточно много, вне зависимости от того, было ли это наследование по закону или по завещанию. Можно ли хоть как-то обезопасить себя во время такой сделки? На сто процентов, к сожалению, нельзя, но снизить риски вполне реально.

В первую очередь нужно внимательно изучить Свидетельство о праве на наследство, установить получено ли имущество по закону или по завещанию, очертить круг возможных претендентов. Это достаточно сложная, а порой и вовсе нерешаемая задача, которая позволяет оценить степень риска для покупателя.

Если мы считаем, что риск относительно невелик и решили купить эту квартиру, то определенной защитой послужат следующие шаги:

• Составляем Договор купли-продажи только у нотариуса.
• Стараемся не связываться с имуществом, которое получено в наследство менее 3 лет назад, то есть до истечения срока исковой давности.
• Выполняем Титульное страхование недвижимости, которое защищает нас от потери права собственности.

Итого. Если мы берем квартиру, владелец который получил ее в наследство уже очень давно, и за прошедшие годы претенденты на имущество не объявились, можно предположить, что риск для покупателя достаточно невелик. Проводим сделку, соблюдая все меры предосторожности покупки жилья на вторичном рынке. В остальных случаях обязательно страхуем титул. Если страховая компания, которая предоставляет такую услугу, нам отказала, это дополнительный звоночек, что с такой покупкой лучше не связываться.

Планируете приобрести полученную по наследству квартиру в Кемерово? В нашей компании вы получите консультацию профильного юриста или сможете заказать полное сопровождение сделки.

Покупка квартиры, полученной по наследству: риски и способы их минимизации

Ежедневно заключается огромное количество сделок купли-продажи недвижимости. Однако среди этих сделок не так уж многих тех, что связаны с покупкой унаследованных квартир и домов. Поскольку такие договоры связаны с большим, нежели обычные, количеством рисков, хотя и привлекают потенциальных покупателей несколькими, весьма существенными плюсами. Попробуем же разобраться в нюансах, чтобы понимать, о чем собственно идет речь.

Риски при покупке квартир, полученных по наследству

Главный «подводный камень» вышеупомянутых сделок — это возможность приобретения вместе с унаследованной квартирой еще и претензий наследников, которые считают себя обделенными. В момент подписания договора купли-продажи может идти судебный процесс, на котором такие вот наследники отстаивают собственные права, попранные, как им кажется, при «распределении» недвижимого наследства. Возможно, никому ничего не удастся «переделить», ну а если получится? Тогда у покупателя возникнут проблемы.

Итак, наследование имущества происходит:

• по закону;
• или по завещанию.

Если завещания нет, наследование в любом случае происходит по закону и согласно очередности. К наследникам первой очереди принадлежат супруги, родители и дети наследодателей. И вот тут нередко обнаруживаются подробности-нюансы:

Так, например, может иметь место ситуация, когда покойный/покойная долгое время не жили и даже не общались со своими законными «половинками». И те, соответственно, не знали о смерти супругов. А значит, вовремя не обратились к нотариусу.
1. Или, скажем, дети наследодателя умерли раньше него. Так тоже бывает. И других близких родственников, входящих по закону в категорию наследников первой очереди, не имеется. Тогда наследование переходит ко второй очереди родственников. Плюс внуки наследодателя, которые также будут претендовать на наследное имущество.
2. А еще после смерти наследодателя может обнаружиться давным-давно составленное (но от этого не ставшее менее законным) завещание, по которому вполне могут объявиться совершенно другие наследники.
3. Также могут сложиться обстоятельства, при которых наследники по закону станут оспаривать завещание, составленное наследодателем, доказывая, например, что последний был недееспособен.

Вышеперечисленные ситуации являются самыми распространенными, однако далеко не единственными. А значит и проблем, связанных с унаследованными квартирами, намного больше. Так что, планируя приобрести подобный объект недвижимости, следует быть готовым ко всякого рода сюрпризам.

Важно: конечно, наследники по закону обязаны объявиться в 6-ти месячный срок со смерти наследодателя. Но те, например, кто находится за границей или в местах лишения свободы, по понятным причинам не могут «все бросить» и явиться вступать в наследство. А в случае обращения по истечению законного срока, суд им этот срок обязательно продлит. Это нужно иметь ввиду.

Кроме того, тоже очень важным моментом можно считать «законные приоритеты», связанные с вступлением в наследство. Есть ведь категории граждан, которым доля в наследном имуществе положена в любом случае, независимо даже от того, что написано в завещании. И при поступлении от них иска в суд, доля им будет выделена даже в проданном объекте недвижимости.

А уж если в судебном заведении продавца признают недостойным наследником, сделка и вовсе будет аннулирована. Но вернет покупатель назад свои деньги или нет — это большой вопрос. Понятно, что возвращать средства в большинстве случаев придется не только через суд, но и через судебных приставов. Это не быстро, и то при условии, что у бывшего продавца есть какое-то имущество, подлежащее реализации, или какие-то сбережения. В общем, все сложно и долго, так что лучше обезопасить себя, не связываясь с подобными сделками.

И это еще не все «подводные камни», на которые может налететь незадачливый и чересчур доверчивый покупатель. Если продавец реализует квартиру, которую едва получил в наследство, он может попросить в договоре указать стоимость менее миллиона рублей, чтобы не платить за нее налог, как за имущество, продаваемое в срок до 3-х лет владения. И многие соглашаются на указание в документах не реальной суммы сделки, а искусственно заниженной. И рискуют только эту сумму и вернуть себе в случае, если сделка будет признана недействительной и аннулирована.

Есть и еще одна проблема, которая тоже весьма распространена. Она связана с тем, что нередко наследодатели, отписывая в завещании недвижимое имущество своим детям, прописывают также пункт, по которому их собственным родителям позволяется проживать в этой недвижимости до скончания отпущенных дней. Таким образом, покупатель, ничего не подозревая, покупает не только квартиру, но и «обязательных» жильцов в ней. Повернуть такую сделку назад без потерь тоже будет достаточно сложно.

Как избежать проблем при покупке квартиры, полученной по наследству?

Понравилась квартира? Устраивает все, в том числе цена? И все-таки не спешите заключать сделку и подписывать договор. Для начала изучите подлинную «историю» недвижимости.

Сделать это несложно, достаточно соблюсти пошаговую инструкцию:

1. Запросить выписку ЕГРП. В ответе будут указаны сделки с квартирой, начиная с 1998 г и по сей день. «Бонусом» станут сведения об обременениях.
2. Заказать выписку из домовой книги, в которой содержится информация обо всех прописанных на жилплощади.
3. Сведения о завещательных отказах выдаст нотариус.
4. А дополнительную информацию о детях-супругах, родственниках можно получить от разговорчивых соседей.

В паспортном столе также можно узнать информацию о самом продавце. Во всяком случае о его возможных судимостях — наверняка. И там же стоит поинтересоваться: а действительно ли умер владелец квартиры? Мошенников сейчас полно и год от года они становятся все изобретательнее.

Мошенничество при продаже квартир, полученных по наследству

Самое простое, что можно ждать от продавца-мошенника — это подделка завещания. Поэтому не стоит лениться проконсультироваться у нотариуса на предмет подлинности предъявленного документа.

Также мошенники нередко подсовывают потенциальным покупателям поддельные договоры дарения или купли-продажи. Разобраться в этих вопросах поможет запрос в Росреестр.

Есть и еще одна «интересная» мошенническая схема. Пожилому человеку с жильем начинает оказывать знаки внимания и заботы дальний родственник, сосед или вовсе «случайный» знакомый. Затем обманным путем у «заботливого товарища» оказывается генеральная доверенность. А когда старик умирает, квартира немедленно оказывается проданной. И разумеется мошенники не предупреждают добросовестных покупателей о том, что их ждут проблемы с наследниками умершего владельца.

По-прежнему действуют «черные риэлторы», сделки с которыми не сулят ничего хорошего. Так что лучше все-таки избегать покупки квартиры, если о ней известно, что она совсем недавно унаследована.

Стоит ли покупать квартиру, полученную по наследству?

Впрочем, рисковать или нет — каждый решает для себя самостоятельно. Тем более, что в покупке наследных квартир есть и плюсы. Порой весьма ощутимые. Снизить же риски, можно, придерживаясь простых правил:

1. Не соглашайтесь на занижение цены, при указании ее в договоре. Ни в коем случае! Поскольку самый негативный вариант развития событий приведет к тому, что истребовать с продавца можно будет вот только эту сумму.
2. Не пренебрегайте «титульным» страхованием. Тогда в случае утраты прав на квартиру страховая фирма вернет вам затраты.
3. Обязательно и самым тщательным образом проверяйте квартиру, если продавец продает ее на 20, а то и 30% ниже рыночной стоимости. Не верьте словам про срочный отъезд, необходимую операцию или иные обстоятельства — убедитесь самостоятельно, что недвижимость «чиста» или вовсе не соглашайтесь на сделку.

Важно: когда квартиру наследуют несколько человек, подпись в договоре купли-продажи должен поставить каждый из них. Если только у кого-то одного нет доверенности на право совершения подобных действий и получение денег.

Покупка квартиры по доверенности: основные правила

Многих интересует: насколько вообще велик риск приобретения недвижимости по доверенности? Безусловно, такая операция чревата серьезными рисками. И правильнее все-таки познакомиться с человеком, который является владельцем недвижимости и выписал доверенность представителю. К тому же следует помнить, что выписавший доверенность вправе отменить ее в любой момент в одностороннем порядке. А это чревато для покупателя все тем же судебным разбирательством, отменой сделки и долгими мытарствами с возвратом собственных денежных средств.

Важную роль играет и дееспособность владельца квартиры, выписавшего доверенность. Если она (дееспособность) под сомнением, сделка будет также аннулирована в суде. И вот тут с деньгами незадачливый покупатель сможет распрощаться уже навсегда. А квартира непременно вернется недееспособному гражданину.

Каким образом проверить дееспособность продавца? Попросить у него водительское удостоверение или навести справки в местном психоневрологическом диспансере.

Как не проиграть при покупке квартиры, полученной по наследству?

Есть квартиры, которые продаются и перепродаются буквально «по кругу». На руку мошенникам в таких ситуациях юридическая безграмотность населения и непреодолимое желание сэкономить, даже в ущерб собственной финансовой безопасности.

Многие уверены: если в «карусели» с объектом недвижимости суд их, как последних приобретателей, признает «добросовестными собственниками», квартира останется за ними. Ан нет! Судья будет докапываться до сути. И независимо от того, сколько владельцев было, вернет жилье первоначальному законному собственнику.

Чтобы быть уверенным, что квартира приобретается у хозяина по закону, стоит обратиться за выпиской в БТИ — там сведения достоверные. И договор надо обязательно читать. Читать, не спеша — там отображена вся информация, касающаяся реализуемого объекта жилой недвижимости.

Можно проконсультироваться у адвоката, специализирующегося на вопросах купли-продажи недвижимости. Пусть сопровождает сделку, чтобы наверняка. Это, конечно, будет стоить денег, но небольших, по сравнению с тем, что можно потерять.

Порядок расчета при покупке квартиры

Возможны 3 законных варианта проведения расчета за купленную квартиру:

1. Наличными до государственной регистрации сделки, после подписания основного договора купли-продажи квартиры.
2. Наличными же после проведения государственной регистрации передачи права собственности.
3. Посредством передачи денег с использованием банковской ячейки.

Практика показывает, что последний способ является самым верным, надежным и безопасным. Однако, какой бы способ ни был избран, стоит прежде:

• проверить, не прописаны ли в квартире лица, выписать которых будет очень сложно (по Домовой книге);
• выяснить, нет ли в квартире жильцов, обладающих законным правом пожизненного проживания в ней;
• уточнить, есть ли у продавца, состоящего в законном браке, нотариально заверенное разрешение от супруга/супруги на продажу объекта недвижимости.

Важно: покупать или не покупать квартиры, унаследованные недавно — это только решение покупателя. Однако нелишним будет все-все узнать о выбранном объекте недвижимости и проконсультироваться с опытным специалистом.

У таких квартир есть один солидный плюс — нередко они стоят дешевле других, аналогичных. Так что можно действительно сделать выгодное масштабное приобретение. Тем более, что срок давности по наследным делам только 3 года. Дальше к этому имуществу никто никаких претензий выдвигать не будет.

Оцените статью:
[Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]