Разница и преимущества ветхого жилья над аварийным

Аварийное и ветхое жилье

Аварийное и ветхое жилье является проблемой для многих регионов нашей страны. Эта проблема становится все актуальней и требует внимания как государства, так и общественности. Сегодня попробуем разобраться в терминах, причинах возникновения и последствиях.

Массовое строительство в нашей стране происходило в 50-70 годах прошлого века. С тех пор прошло достаточно много времени и многие объекты до сих пор эксплуатируются, а некоторые – разрушены. У каждого объекта есть свой срок годности, который определяется ГОСТами.

Гарантийный срок, согласно ГОСТам:

· каменные или крупноблочные здания с каменными фундаментами и железобетонными перекрытиями – 150 лет;

· здания со смешанными перекрытиями – 125 лет;

· каменные здания с облегченным фундаментом, кладкой из кирпича или шлакоблока с деревянными перекрытиями – 100 лет;

· глинобитные здания с деревянными перекрытиями и бараки – 30 лет.

Из списка следует, что срок эксплуатации существенный, кроме домов из глины и бараков. Однако объект может быть признан аварийным и до окончания срока службы. Вследствие чего это может произойти? Как здание может дойти до такого состояния, чтобы не дожить до конца срок службы?

· еще на стадии проектирования могут быть допущены нарушения норм и правил, допущены ошибки в проектной документации, которые в последствии могут повлиять на эксплуатацию объекта в будущем;

· во время строительства, при слабом надзоре, могут нарушаться требования проектной документации, либо отклоняться от утвержденных проектных решений. Это может происходить как умышленно, так и в связи с низкой квалификацией строителей;

· применение некачественных материалов;

· незаконные перепланировки, без проектной документации и разрешительных документов. Тут даже незначительное вмешательство в конструктив здания может повлечь за собой тяжкие последствия;

· эксплуатация не по назначению. Например: кто-то решил у себя в гараже поставить вибропресс, чтобы производить керамзитные блоки. Гаражи изначально не были спроектированы так, чтобы выдерживать такие вибрации. Поэтому как само помещение, так и соседние износятся быстрее, чем это было задумано изначально;

· отсутствие или непостоянная периодичность текущего капитального ремонта на протяжении многих лет;

· природные воздействия, такие как: землетрясения, наводнения, оползни и др.;

Согласно Государственному Реестру недвижимости на 1 февраля 2023 года более 2,5 млн. объектов признаны ветхими или аварийными.

Аварийное жилье – это недвижимость, которая угрожает безопасности жизни и здоровья человека. Понятие «ветхое жилье» законом не определено, однако активно используется в практике. Такие дома в отличие от аварийных не представляют угрозу безопасности граждан. Хотя фактическое проживание сопровождается трудностями, они могут быстро перейти в разряд аварийных.

Стоить отметить сразу, что аварийными объектами может быть признаны не только объекты жилого назначения, но и другие объекты капительного строительства. Это могут быть школы, кинотеатры, торговые центры. Это могут быть объекты производственного назначения: цеха, гаражи, котельные. Такие объекты требуют немедленного капительного ремонта, сноса или полной перестройки и приведения к соответствию к современным требованиям правил безопасности и норм.

Аварийное состояние может определяться по следующим признакам:

· отклонение здания от уровня.

Если вы заметили эти признаки, то это повод серьезно задуматься и немедленно начать действовать.

Причин обрушения конструкций может быть много. Каждый год происходят обрушения из-за ошибок в проектировании. Единственный способ избежать разрушений – это соблюдение строительных норм и правил.

Ветхое жилье – это здание, которое из-за высокого износа перестает отвечать эксплуатационным требованиям.

Показатели ветхости по методическому пособию Жилфонда:

· износ каменных домов – свыше 70%;

· износ деревянных домов – свыше 65%;

· несущие конструкции сохраняют прочность, достаточную для устойчивости здания

Дом может быть признан ветхим, если у него, например, обваливаются фасады, протекает крыша, коммуникации требуют ремонта. При этом несущие конструкции не грозят обрушением. Ветхое жилье не в полной мере соответствует комфортности, но при этом не несет угрозу жизни и здоровья человеку. Да, оно нуждается в ремонте, но эксплуатация не прекращается, и жильцы не переселяются.

Основным отличием аварийного жилья от ветхого является степень изношенности.

Для оценки любых жилых помещений создается межведомственная комиссия. В состав комиссии включаются представители администрации, Роспотребнадзора, МЧС, представители управляющей компании и другие заинтересованные службы. Комиссия проводит экспертизу здания. В зависимости от результатов проверки эксперт признает здание ветхим, и тогда объект подлежит капитальному ремонту, либо аварийным, и тогда объект подлежит сносу. В других случаях объект признается пригодным к эксплуатации и жильцам остается только это признать либо опротестовать. Узнать о факте о признании объекта аварийным можно Федеральном реестре аварийных домов.

Здесь стоит отметить, что все, что будет происходить дальше, выходит за рамки компетенции проектирования, поэтому по дальнейшим действиям пройдемся лишь поверхностно.

Собственнику аварийного жилья, которое подлежит сносу, законом предусмотрено два варианта: денежная компенсация или новое жилье в том же населенном пункте. В каждом из вариантов есть свои плюсы и минусы.

Если здание признано ветхим, такое здание сносить не будут. Эти здания необходимо ремонтировать либо реконструировать. На время ремонта жильцов должны переселить в дома маневренного фонда.

Ветхое и аварийное жилье – разбираемся в нюансах

Для правильной оценки своего жилья необходимо знать, чем ветхий вид отличается от аварийного.

Ветхое жилье

Под эту разновидность подпадают советские дома. Они лишены удобств, но подходят для проживания. В них осыпается штукатурка, гниет пол, текут батареи и трубы и т. д. Здания, построенные из кирпича или камня, изнашиваются до 70%. Деревянные — до 65%. Забитая канализация заменяется полностью.
Существенную роль играет прочность несущих элементов. Все исправляется обычным капитальным ремонтом, что нельзя сказать о другом уровне обветшалости.

Аварийное жилье

Оно однозначно не пригодно для жизни. Такая недвижимость расположена около опасных объектов или пропускает неприемлемый уровень шума. Неотъемлемая часть — антисанитария. К внутренним признакам относятся:

• трещины в корпусе;
• крен конструкций;
• движение несущих стен;
• Искривление стен.

• повреждение в случае ЧС;
• повреждение от пожара;
• близость к мусоропроводу.

Они распространяются на бетонные, кирпичные и деревянные дома.

Отличия

Здание, признанное опасным, сносится по решению местных органов власти. Жильцов переселяют в квартиру, равноценную прежней. В ней предусматривается ремонт и улучшенное благоустройство. В противном случае люди требуют иное помещение или денежную компенсацию на новое жилье. Также возможен переезд в рамках своего населенного пункта. Об этом говорится в статье 86, ч. 1 и статье 89 ЖК РФ.

Какой статус недвижимости лучше

Пригодность к жизни — не единственное достоинство ветхой разновидности объекта. Желающие имеют право приватизировать его по договору социального найма. Это позволяет распоряжаться жилым помещением.

К преимуществам также относятся:

• Покупка с участием материнского капитала.
• Возможность оформить ипотеку. Чтобы удостовериться в ветхости дома, проводится экспертиза.
• Использование в качестве залога.
• Возможность сэкономить на жилье.
• Регистрация по месту жительства и месту проживания.

Но владельцы могут столкнуться с недостатками. Основной — нет фиксированности в законодательстве. Расходы на ремонт не учитываются госбюджетом. С ним также невозможно использовать ипотечные средства и совершать сделки, связанные с материнским капиталом. К тому же жилье не признается опасным.

Переселение из федеральной собственности

Переселением из домов, которые являются федеральной собственностью, занимаются федеральные органы исполнительной власти РФ.

Как доказать аварийность

Аварийный дом должен соответствовать техническому износу. Для признания собственности таковой составляется заявление в межведомственную комиссию. Это может сделать не только собственник, но и ТСЖ, государственная жилищная инспекция и наниматель.

Часто обращение оборачивается отказом. В этом случае жильцы идут в суд. Перед этим проводится экспертиза. Это обязательное требование с 2019 г.

Переселение в новую квартиру невозможно без документов. Помимо искового заявления нужно следующее:

• паспорт заявителя и копии паспортов всех зарегистрированных лиц;
• копия выписки из ЕГРН, договор купли-продажи, дарения или завещание.
• экспертное заключение, в котором подтверждается опасное состояние здания.
• Коллективное обращение жильцов многоквартирного дома – в нем расписываются решение управляющей компании с возникшими проблемами (оформляется в 3 экземплярах).

Рекомендуется подавать копии жалоб с прошлых проверок по этому делу, если таковые имеются.

Процедура

1. Проверка аварийности. Для этого используются определенные критерии.
2. Оформление акта осмотра.
3. Принятие решения со стороны членов комиссии. это занимает 2 недели.
4. Извещение о решении органов местной власти. На это отводится 5 дней.
5. Администрация присваивает статус зданию: «ветхое» или «аварийное».

Критерии оценки

1. Состояние конструкций.
2. Прочность лестничных пролетов.
3. Состояние инженерных систем и соответствие требованиям СанПиНа.
4. Теплоизоляция.
5. Защита от негативных природных воздействий.
6. Наличие и работа лифта в МКД.
7. Срок эксплуатации.

Критерии и правила оценки подробно расписаны в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47. Оценка на пригодность или непригодность проводится комиссией.

Сроки

Заявление рассматривается 30 дней. Иногда вместо сноса проводится ремонт или реконструкция. Если решение проверки не устраивает, роль оценщика переходит на независимую строительно-техническую экспертизу.

Нюансы расселения

1. Если программа начала действовать с 2019 г., она длится до 2025 г.
2. Часть бюджета покрывает затраты на переезд, но на проезд государственные деньги не предусматриваются.
3. При проживании по муниципальному договору найма переселение гражданина происходит на тех же условиях.
4. Предоставление не менее 3 вариантов. Коммунальные квартиры для подобных случаев не предусматриваются.
5. Собственник не имеет права совершать сделки с недвижимостью.
6. Если гражданин является нанимателем по договору социального найма, договор заключается по поводу другого помещения в пригородном доме.

Территория маневренного фонда

Площадь предоставляемых жилых помещений составляет не менее 6 км2 на одного человека.

Разногласия с администрацией

Происходят случаи, когда администрация не признает жилой дом аварийным. Чтобы доказать свою точку зрения, необходимо провести независимую экспертизу. Этим занимаются специализированных компании. Такие услуги стоят 40 тыс. за проверку пятиэтажки. Результат направляется в межведомственную комиссию. Можно пожаловаться в суд за бездействие местного органа самоуправления.

Жильцы могут сразу обратиться в судебную инстанцию. Нанятая ими организация проводит ту же самую экспертизу. Этот способ предотвращает трату средств и упростит сам процесс.

Покупка ветхого здания

В целом подобная сделка не отличается от тех, что оформляются с обычной недвижимостью. Однако покупателю необходимо соблюсти несколько мер:

• Проверить наличие документов. Но не этот критерий является решающим.
• Убедиться, что соглашение об изъятии объекта еще не оформлено. Статья 32 Жилищного кодекса РФ закрепляет право собственника распоряжаться своим имуществом до подписания документа. Покупателю рекомендуется обращаться с вопросами к нему.

Процедура переселения

Согласно статье 32 ЖК РФ существует 2 способа обеспечения прав собственников:

• Денежная компенсация, основанная на стоимости прежнего или похожего по характеристикам объекта. Передача денег по договору выкупа.
• Изъятие земельного участка с жилым помещением для государственных нужд.

Отсрочка переселения

Зависит от вида собственности с точки зрения владения. При муниципальном здании сроки не предусматриваются жилищным законодательством. Главный принцип — разумный период. Когда жильем владеет собственник, срок расселения сопоставляется с признанием статуса предмета сделки.

Изъятие помещения с земельным участком

1. Направление требований о сносе аварийного здания.
2. Принятие решения.
3. Заключение соглашения с собственниками об изъятии. Если застройщики используют их для развития территории, они обязаны уплатить за них возмещение. Деньги также начисляются за земельные участки.

Равнозначность

Граждан могут заселить в помещение с площадью больше, чем нужно. Это сказывается отрицательно с финансовой точки зрения.

Благоустроенность жилья

Степень благоустроенности напрямую зависит от населенного пункта. Она может выражаться в освещении, водоснабжении, отоплении, газоснабжении.
Исключения

Несущая конструкция здания, которая не затрагивает другие конструкции и не влияет на жилищные условия, признается предаварийной.

Частные дома не могут быть признаны аварийными. Когда они становятся непригодными для жизни, орган местного самоуправления обеспечивают жилищные права граждан.

В случае повреждения здания из-за ЧС срок проверки документов сокращается до 20 дней вместо 30. Регистрация в Реестре не требуется при заключении договора социального найма.