Продажа невыделенной доли в квартире

Продажа невыделенной доли в квартире

Собственники долей имеют право пользования и распоряжения своим имуществом наравне с единоличными владельцами. Исключение составляет необходимость согласования действий с сособственниками. Однако они не могут запретить гражданину продать его часть имущества. Рассмотрим подробнее, как оформить продажу невыделенной доли в квартире.

Понятие невыделенной доли

Если объект имущества не может быть поделен между несколькими сособственниками без вреда для его качеств, то несколько владельцев могут иметь на него право общей собственности. Ст. 254 ГК РФ предусматривает возможность выделения доли из совместной собственности. Обязательным условием выделения является определение конкретной доли владельца.

Пример. Елена и Иван получили квартиру в наследство. Таким образом, они получили объект на праве общей совместной собственности. Для определения доли необходимо заключить соглашение или обратиться в суд. Только после этого можно выделить долю в натуре.

При определении доли, без наличия особых причин, доли признаются равными. Елена и Иван стали бы обладателями ½ доли квартиры каждый.

Таким образом, под невыделенной долей понимается такая часть в праве собственности на квартиру, которая уже определена в виде процентного соотношения, но еще не выделена. Невыделенная доля называется идеальной.

Рассмотрим, почему невыделенная доля называется идеальной. Она фактически отсутствует и имеет отражение только на бумаге.

Пример. Фаина и Кирилл владеют 3комнатной квартирой на праве долевой собственности. Каждый из них имеет 1/2 долю. У Фаины есть малолетний сын. Санузел, кухня, коридор и холл относятся к общей собственности. Разделить 3 комнаты на 2 человек невозможно. В случае обращения для определения порядка пользования квартирой, суд закрепит право пользования 2 комнатами за Фаиной и ее сыном. А Кирилл получит права только на 1 комнату. Хотя юридически сособственники владеют равными долями, на практике не всегда есть возможность удовлетворить требования владельцев в точном разделе квартиры.

Можно ли и как продать невыделенную долю в квартире

Закон устанавливает ряд требований к продаже невыделенных долей. Однако наложить запрет на продажу могут только суд или ФССП.

Собственник вправе самостоятельно распоряжаться своей долей. Единственным ограничением является удовлетворение прав сособственников.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ владелец доли должен предупредить сособственников о продаже объекта и предложить им укрупнить свою часть имущества. Информация передается в письменной форме. В случае несоблюдения правила, Росреестр откажет в регистрации сделки.

В 2023 году существуют следующие способы продажи невыделенной доли в квартире:

1. Продажа сособственнику.
2. Продажа третьему лицу.
3. Принудительная продажа через суд.

Через договор

Если стороны согласны на заключение сделки и пришли к соглашению об основных пунктах контракта, то сделка оформляется через договор.

Обязательным условием является удовлетворение прав совладельцев на преимущественный выкуп. Для этого необходимо направить уведомление.

Документ оформляется в письменной форме. Уведомление должно содержать сведения о стоимости и величине доли.

Закон запрещает продажу доли третьему лицу по цене, меньшей, чем указано в уведомлении. Срок принятия решения по предложению составляет 30 дней. Он исчисляется с момента вручения документа совладельцу.

Чтобы подтвердить факт вручения необходимо направить уведомление телеграммой. В случае отказа гражданина от вручения документа, можно привлечь к процессу нотариуса.

Специалист подготовит заказное письмо и направит совладельцу. По истечении срока нотариус дает документ о принятых мерах.

По окончанию 30 дней с момента вручения уведомления продавец получает право предложить долю третьему лицу.

Алгоритм действий

Процесс продажи доли совладельцу значительно проще. Гражданин не тратит время на поиск покупателя. Кроме того, в такой ситуации есть возможность получения адекватной цены за долю.

Если совладелец согласен на выкуп, то он должен сообщить продавцу о своих намерениях в течение 30 дней. Если сособственников несколько, то продавец вправе самостоятельно выбрать покупателя.

Продажа доли постороннему лицу значительно сложнее. В первую очередь гражданину придется изначально установить цену, которая соответствует рыночной. Как правило, она на 20 – 30% ниже, чем цена доли в составе квартиры.

Если продавец решил снизить цену на долю, то он обязан повторно уведомить совладельцев. В противном случае сособственник может просить о переводе сделки на него.

Процедура продажи доли через договор включает:

1. Уведомление совладельцев.
2. Поиск покупателя.
3. Подготовка документов.
4. Составление договора.
5. Нотариальное уведомление.
6. Государственная регистрация.

Перечень документов

Следующим этапом является подготовка документации. Перечень документов для продажи постороннему гражданину или сособственнику идентичен.

Список документов:

• гражданский паспорт;
• выписка из ЕГРН;
• справка об отсутствии долгов по налогам;
• правоустанавливающий документ (свидетельство о правах на наследство, договор мены, купли-продажи, дарения);
• технический паспорт;
• выписка из домовой книги;
• согласие на сделку от супруга;
• справка об отсутствии долгов по квартплате.

Если гражданин привлекает представителя, то дополнительно необходимо приложить нотариальную доверенность. Чтобы проверить полномочия представителя необходимо проверить законность документа на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Если в состав продавцов входит несовершеннолетний ребенок, то дополнительно нужно получить согласие на продажу от отдела опеки по месту прописки ребенка. В случае отсутствия документа Росреестр откажет в регистрации сделки.

Образец контракта

Документом, устанавливающим переход права, является договор купли-продажи. Он оформляется в письменной форме.

Контракт должен содержать следующие сведения:

• название документа;
• дату оформления;
• место составления (город иди другой населенный пункт);
• сведения о продавце;
• данные покупателя;
• информацию о квартире (общая площадь, место расположения, этаж, адрес);
• сведения о размере доли;
• права и обязанности сторон;
• стоимость доли;
• способ расчета;
• наличие/отсутствие аванса, задатка, предварительного договора;
• информацию о передаче доли (функция акта приема-передачи);
• ответственность сторон;
• реквизиты сторон и подписи.

Образец договора

Регистрация доли

С 2019 года необходимость нотариального удостоверения контракта возникает в случае, если в качестве продавца выступает несовершеннолетний или квартира продается всеми долевыми собственниками единовременно. Поэтому при продаже доли совладельцу придется обратиться в нотариальную контору.

Услуги нотариуса значительно увеличивают затраты сторон. Однако такую сделку сложнее оспорить.

Нотариус может оказать помощь в подготовке проекта договора. Стороны должны ознакомиться с документом и подписать его.

Последним этапом является государственная регистрация в Росреестре. С 2019 года обязанность по направлению документов в уполномоченный орган возлагается на нотариуса. Если сделка не проходила нотариальное удостоверение, то стороны самостоятельно передают договор в Росреестр.

Госпошлина оплачивается покупателями. Стоимость пошлины составляет 2 000 р. с каждого собственника.

Расходы

Затраты на оформление сделки могут быть оплачены покупателем, продавцом или сторонами солидарно.

Основные затраты в 2023 году

Через суд

В случае невозможности оформления сделки через договор, гражданин имеет право защищать свои интересы в суде.

Закон предусматривает следующие варианты для обращения в суд:

• признание сособственников уведомленными и наложение запрета на препятствие к продаже (для продажи третьим лицам); (выкуп в судебном порядке);
• перевод права выкупа доли с третьего лица на совладельца (в случае нарушения права преимущественного выкупа).

Инициатором судебного процесса может стать только совладелец или его законный представитель, так как его права нарушены.

Сроки исковой давности различаются. При нарушении права преимущественного выкупа, гражданин может подать заявление в течение 3 месяцев с момента выявления. В других ситуациях, истец имеет право инициировать процесс в течение 12 месяцев с момента выявления нарушения.

Важно! Особенностью перевода права выкупа на истца является необходимость перечисления на счет суда суммы, необходимой для выкупа доли. Если истец не обладает таким количеством денежных средств, то процесс не состоится.

Так как спорным объектом является недвижимость, направить заявление можно только в суд по месту расположения квартиры.

Суд выбирается в зависимости от стоимости спорного объекта:

• до 50 000 р. – мировой суд;
• больше 50 000 р. – районный суд.

В качестве ответчика всегда выступает совладелец. Если доля уже оформлена в собственность новых покупателей, то ответчиком будет изначальный владелец доли.

Порядок действий:

1. Выявление нарушения права.
2. Сбор доказательств.
3. Оформление искового заявления.
4. Оплата госпошлины.
5. Направление в суд.
6. Судебный процесс.
7. Получение судебного решения.

Образец иска для принудительной продажи доли в квартире

Иногда возникает ситуация, когда истец желает купить долю у сособственника, а тот не желает ее продавать. Для принудительного выкупа необходимо доказать, что доля является незначительной. После чего, заявитель перечисляет на счет суда сумму, необходимую для выкупа.

Если суд удовлетворяет требования заявителя, то денежные средства перечисляются на счет ответчика. А истец получает единоличное право собственности на жилье.

Иск о принудительной продаже невыделенной доли должен включать:

• наименование суда;
• данные заявителя;
• сведения об ответчике;
• данные представителей сторон (при наличии);
• цену иска;
• величину госпошлины;
• название документа;
• информацию о причинах признания доли незначительной;
• сведения о попытках добровольного урегулирования вопроса;
• информацию по существу вопроса;
• ссылку на закон;
• исковые требования;
• перечень документов;
• дата и подпись.

Важно! Обращение в суд возможно только, если другие способы урегулирования не дали результата. Поэтому истец должен представить суду информацию о попытках досудебного урегулирования.

Образец иска о принудительной продаже невыделенной доли

Расходы

Затраты на судебный процесс полностью возлагается на истца. Впоследствии он может взыскать их с ответчика, но только в ситуации, когда суд удовлетворит его требования.

Основным расходом в процессе является госпошлина в суд.

Правила расчета госпошлины

Регистрация права собственности

Основанием для обращения в Росреестр для регистрации права собственности на долю является судебное решение. Документ выдается в день принятия. Однако оно вступит в законную силу только через 30 дней с момента выдачи.

При обращении в Росреестр необходимо оплатить госпошлину. Она составит 2 000 р. с каждого собственника.

Срок рассмотрения заявления составит не более 7 дней. При подаче документов через МФЦ период может быть увеличен на 1-2 дня.

Закон позволяет продать невыделенную долю в квартире. Для этого необходимо определить ее размер в процентном соотношении. Однако сделки с долями недвижимости требуют юридического сопровождения. Информацию о способах продажи можно получить прямо на сайте. Просто опишите проблему для дежурного юриста, и специалист окажет вам поддержку.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Как продать невыделенную долю в квартире?

Продать квартиру можно как целиком, так и по частям. И в последнем случае речь идет о долях, которые могут быть выделены или нет. Если доля выделена, то речь идет о физическом отграничении: например, в трехкомнатной квартире продается ⅓ часть, которая выделена в виде одной жилой комнаты площадью 12 квадратных метров, а кухня и санузел будут территорией общего пользования.

Если доля не выделена, то речь идет только об имущественном праве на часть квартиры. В таком случае не будет физического отделения части, в документах будет указана дробная доля. Например, ⅓ или ½ . Такие варианты продажи недвижимости уже не так популярны, если речь идет о продаже третьим лицам. Люди зачастую покупают часть квартиры в виде выделенной комнаты в том случае, если им нужно жилье, а приобрести весь дом они не могут.

Тем не менее, законом не запрещено продавать невыделенные части, но такие сделки имеют несколько нюансов, о которых мы дальше и поговорим в этой статье.

Можно ли продать: что говорит закон

Продавать можно как выделенные, так и невыделенные доли, но важно помнить и выполнять такие правила:

1. должно быть соблюдено правило преимущественного выкупа — согласно статье 246 ГК РФ. Это значит, что первое предложение о выкупе доли должны получить совладельцы квартиры, и только по истечению 30 дней, если они откажутся или не дадут ответа, можно продавать часть третьим лицам;
2. сделка купли-продажи должна обязательно быть заверена нотариусом. Это правило действует с 2016 года. Без нотариального заверения ДПК не будут регистрировать в Росреестре.

Продать долю можно даже в однокомнатной квартире , хотя понятно, что там она не может быть выделена в натуре, так как выделять просто не из чего. Хотя и на такие предложения есть свои покупатели, а также при разводе один супруг может у второго выкупать его части, чтобы становится полноправным хозяином квартиры.

Если вы собираетесь продавать невыделенную долю, то придется снижать цену, иначе найти клиента не получится. Зачастую такие предложения пользуются спросом в больших федеральных городах, где людям нужна площадь для прописки.

Как продается невыделенная доля: порядок действий

1. направить совладельцам письменное извещение. Письменное, потому что на руках должно быть доказательство того, что преимущественное право покупки было соблюдено, если потом будут какие-то претензии со стороны бывших совладельцев. После отправки нужно подождать 30 дней, и по истечению этого срока, если желания купить долю у остальных собственников не возникло, начинать продажу третьим лицам. Позаботьтесь о том, чтобы сохранилось доказательство направления извещения. Это может быть уведомление о вручении письма адресату.
2. подготовьте документы для покупателей (список приведем ниже);
3. разместите объявление о продаже или наймите риелтора. В последнем случае вам нужно будет заплатить комиссионные за работу агента.

Для продажи доли нужно собрать такой пакет документов:

1. правоустанавливающие документы на долю;
2. расширенная выписка из ЕГРН — запросите документ непосредственно перед стартом продаж, чтобы он был с актуальной датой, а не старый;
3. копия паспорта;
4. технические и кадастровые документы;
5. справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
6. подтверждение того, что совладельцам было направлено извещение о продаже доли, и то, что они это извещение получили, выдержан 30-ти дневный срок;
7. если продавец состоит в браке, то письменное разрешение второго супруга(и) на продажу доли;
8. если в сделке каким-то образом затрагиваются интересы несовершеннолетнего, то разрешение на сделку из органов опеки.

На руках к моменту старта продаж должны быть как оригиналы, так и копии этих документов. Дополнительно можно взять справку из психоневрологического диспансера о том, что продавец дееспособен. Это не обязательный документ, но доверия со стороны покупателя добавляет.

Процедура продажи

Продажа доли квартиры проходит по такому же алгоритму, как и продажа целой недвижимости. Различие будет в тексте договора — в нем указывается, что реализуется невыделенная доля, ее размер, общая площадь квартиры и адрес, по которому она расположена.

Договор купли-продажи обязательно заверяется у нотариуса, после чего стороны проводят расчеты и новый собственник регистрирует право собственности в Росреестре, сделать это также можно через МФЦ.

Сроки и расходы

Продажа доли, при условии того, что покупатель будет сразу, проходит за 1, месяца. Месяц отводится на соблюдение права преимущественной покупки остальных совладельцев, а оформить сделку можно за 1-2 недели максимум.

1. госпошлина за регистрацию ДПК — 0,5% от суммы договора;
2. регистрация права собственности в Росреестре — 2000 рублей со стороны покупателя и 350 рублей со стороны продавца;

Дополнительные расходы — это оплата услуг нотариуса, запрос справок и документов.

Продажа невыделенной доли сложнее, чем выделенной, потому что на такие сделки мало желающих, а продавец хочет продать как можно дороже, не стремясь снижать цену. Поэтому, если есть возможность, то лучше выкупить части у остальных владельцев и статьи полноправным хозяином квартиры или продать им свою часть.