Продажа квартиры в долевой собственности

Продажа квартиры в долевой собственности

Долевая собственность

При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, каждая сторона сделки сталкивается с определёнными рисками и трудностями:

• продавцу сложно найти покупателя и продать долю по реальной цене;
• совладельцы препятствуют продаже;
• другие правообладатели оспаривают сделку, требуют суд ее аннулировать;
• покупатель после заключения договора и оплаты не может зарегистрировать приобретенную собственность.

Решить вышеперечисленные проблемы можно самостоятельно, если знать особенности долевой собственности и юридический регламент ее продажи.

Особенности процедуры

Собственность, имеющая несколько правообладателей, называется общей. Ст. 244 ГК определяет ее как долевую, если она разделена на доли между всеми владельцами.

При этом нужно учесть, обычная квартира, находящаяся в долевой собственности, в реальности никак не разделяется. Доля — это лишь цифра на бумаге, которая свидетельствует только о праве владельца на часть имущества.

Исключение составляют «квартиры на земле», где каждый сособственник имеет отдельный вход, и комната закреплена за ним документально.

Примером такой недвижимости являются квартиры в домах жилищно-арендного кооперативного товарищества (ЖАКТ), построенные еще в 20-е годы прошлого века.

Все сособственники одинаково равно владеют и пользуются жильем. Например, если двухкомнатную квартиру делят четыре собственника, каждый может находиться в любой из комнат.

Чтобы избежать конфликтов и споров совладельцы устанавливают порядок пользования жильем: определяют за кем, какая комната закреплена, в какой очередности следует пользоваться кухней, ванной, оговаривают другие бытовые вопросы. Если самостоятельно прийти к согласию не получается, порядок пользования придется устанавливать в суде.

Каждый собственник может подарить, завещать или заложить долю не считаясь с мнением остальных правообладателей.

Продажа возможна только с соблюдением права преимущественной покупки. Исключение: реализация доли с публичных торгов, когда на имущество владельца-должника обращено взыскание.

Право преимущественной покупки

Право преимущественной покупки означает — прежде чем продать долю стороннему покупателю продавец должен предложить ее другим собственникам квартиры.

Ст. 250 ГК обязывает продавца направить участникам собственности письменное уведомление с указанием цены и условий сделки. Если в месячный срок никто и совладельцев не выкупит долю, продавец вправе заключить договор купли-продажи (ДКП) с любым другим человеком.

Если желающих из числа сособственников несколько, обладатель доли сам выбирает покупателя.

Если все совладельцы написали отказ и заверили его нотариально, продавец вправе продать долю, не дожидаясь окончания месячного срока.

Закон запрещает продажу ниже стоимости, указанной в уведомлении. В противном случае сделку можно будет оспорить.

Юристы советуют внимательно отнестись к составлению документа и способу отправки. В практике наблюдались случаи, когда сособственник заявлял, что не был поставлен в известность о предполагаемой продаже, и требовал перевести на себя права и обязанности покупателя. Согласно ст. 250 п. 3 ГК он вправе обратиться в суд с иском по этому вопросу в течение 3 мес.

Образец уведомления можно найти в интернете, скачать тут или написать самостоятельно, придерживаясь следующего порядка заполнения:

1. По центру вверху обозначить название документа: «Уведомление о продаже квартиры»
2. Ниже:
   • Ф. И. О. собственника потенциального покупателя, адрес регистрации;
   • Ф. И. О. продавца, адрес, телефон.
3. Начать с фразы: «Я являюсь собственником». Далее, указать размер доли в квартире, адрес расположения, цену
4. Предложить выкупить долю.
5. Перечислить условия сделки.
6. Попросить написать и выслать согласие или отказ по указанному адресу.
7. Дата, Ф. И. О. подпись продавца.

Методические рекомендации для нотариусов, содержащиеся в Письме N 1033/03-16-3 от 26.03.2016, разрешают только два способа передачи извещения:

1. По почте с уведомлением. Квитанция об отправлении, документ о получении, опись вложений— доказательство соблюдения права преимущественной покупки.
2. Через нотариуса. Дорогой, но самый надежный вариант. Нотариус самостоятельно, по всем правилам рассылает уведомление, после чего выдает свидетельство о передаче извещения.

Документы, подтверждающие уведомление всех правообладателей, впоследствии необходимо приобщить к заявлению о регистрации права нового владельца.

Варианты продажи долевой квартиры

Специалисты по недвижимости считают, продать отдельную долю в квартире крайне трудно и сделать это можно, только когда:

• один из сособственников, хочет стать единоличным владельцем;
• доля мизерная, продается по незначительной цене и приобретается для прописки.

Проще и легче найти желающих на целую квартиру, когда все совладельцы решили продать доли.

В этом случае у собственников есть два варианта:

1. Продать жилье сообща. Совладельцы соглашаются на то, что один из них будет совершать сделку. Деньги, вырученные от продажи, распределяются соответственно размеру долей. Согласие необходимо заверить нотариально. Все собственники долей должны присутствовать в нотариальной конторе при заключении ДКП.
2. Продажа по отдельности. Каждый владелец ищет покупателей и продает долю самостоятельно.

Первый вариант имеет больше преимуществ, чем второй. Конкретнее, в представленной ниже таблице.

Алгоритм продажи квартиры

Независимо от выбранного способа продавец долевой квартиры предпринимает следующие шаги.

Шаг 1. Решает, как будет реализована квартира: совместно или раздельно.

Шаг 2. Определяет рыночную стоимость самостоятельно, или обратившись к независимому оценщику.

Чтобы установить правильную цену нужно изучить и сравнить много факторов: год постройки, наличие удобств, близость инфраструктуры, класс квартиры и т. п. Учесть и провести грамотный анализ всех слагающих в одиночку, не разбираясь в нюансах рынка недвижимости, очень трудно. Целесообразнее обратиться к специалисту.

• избавит от лишних споров между совладельцами, если они приняли единогласное решение продать квартиру;
• может понадобиться покупателям, желающим приобрести недвижимость в ипотеку;
• сэкономит время, потраченное на мониторинг цен похожего жилья.

Шаг 3. Рассылает уведомление совладельцам, если квартира продается отдельными частями.

В случае совместной продажи заключает соглашение о том, что один из сособственников будет представлять интересы остальных. Заверяет соглашение у нотариуса.

Совместная и долевая собственность – разница

Шаг 4. Готовит документы.

Оформление некоторых официальных бумаг может занять пару месяцев, а это значит, есть риск потерять потенциального покупателя.

Лучше заранее собрать документы:

• Подтверждающие личность продавца — паспорт, если собственник совершеннолетний. Если владельцу меньше 14 лет — свидетельство о рождении, от 14 лет до 18 лет понадобятся оба документа.
• Правоустанавливающие (дарственная, ДКП, мены или проведенной приватизации).
• Правоподтверждающие: выписка из ЕГРН, которая позволяет покупателю удостовериться в чистоте предполагаемой сделки, убедиться в отсутствии ареста, обременения, запрета на продажу. Данные формируются на момент обращения. Бумажный документ получают в МФЦ в трехдневный срок. В электроном формате — на официальном сайте Росреестра в пределах одного дня.
• Кадастровый паспорт.
• Технический план.

Оформляется в течение 2-х недель. Нужно учесть, официально документ не имеет срока годности, но БТИ требуют менять его каждые пять лет. Если с момента последнего изготовления прошло больше времени придется делать новый. По закону при оформлении сделки техплан не нужен. Исключение — покупка квартиры в ипотеку.

Но специалисты МФЦ иногда требуют документ. Обычные покупатели тоже его просят, чтобы сверить указанные в бумаге данные с реальными техническими характеристиками квартиры и избежать возможного несоответствия, за которое потом придется расплачиваться.

• Справки из налоговой и коммунальных служб об отсутствии задолженности.
• Выписка из домой книги. Можно получить в ЕИРЦ бесплатно в день обращения. Берется не раньше месяца до заключения сделки.
• Если собственник несовершеннолетний—разрешение органов опеки и попечительства.
• Если квартира продается отдельными долям— подтверждение соблюдения права преимущественной покупки (квитанции об отправке уведомления, свидетельство о передаче извещения от нотариуса, отказ или согласие сособственников).

Шаг 5. Ищет покупателя.

Для поиска продавцу нужно:

• выложить объявление в интернете на специализированных сайтах (Авито, Домофон.ру) и т. п., в специальных социальных группах;
• дать информацию в местных СМИ (газета, телевидение);
• расклеить предложение о продаже на досках объявлений;
• сообщить друзьям, коллегам;
• обратиться в агентство недвижимости.

Чем больше каналов оповещения задействовано, тем выше шанс быстро продать квартиру.

Шаг 6. Заключает ДКП и удостоверяет его нотариально.

Все сделки с долевой недвижимостью должны заверяться нотариусом.

По закону продавец и покупатель могут самостоятельно составить ДКП. Но на практике большинство нотариусов не принимают «самодельные» договора, ссылаясь на наличие возможных ошибок и отсутствие времени на проверку. Обычно ДКП готовят помощники нотариуса, по заранее готовым шаблонам.

Нотариальное удостоверение обойдется продавцу в 0,5 процента от суммы договора, но не больше 20 тыс. руб. (ст. 333.24 п. 5 НК).

Тариф взимается однократно. Если квартира продается дольщиками совместно, госпошлина делится между ними равными долями (Письмо ФНП от 22.06.2016 N 2173/03-16-3).

Шаг 7. Получает задаток.

Практически при всех сделках с недвижимостью покупатель вносит задаток — оговоренную сумму, которая гарантирует заключение сделки. В случае отказа продать, собственнику придется вернуть предоплату в двукратном размере. Если откажется покупатель, деньги останутся у продавца (ст. 381 ГК).

Задаток учитывается в стоимости квартиры при окончательном завершении сделки. В случае ипотеки банк вычтет эту сумму из первоначального взноса.

Чтобы задаток имел полную юридическую силу, нужно:

1. Подписать соглашение о задатке, которое должно быть оформлено исключительно в письменной форме (ст. 380 п. 2 ГК).
2. Составить и заверить подписями предварительный ДКП, указав в нем размер, условия получения задатка, дату заключения основного договора и последствия отказа одной из сторон.
3. Продавец пишет расписку в получении денег, которая остается у покупателя до момента окончательного завершения сделки.

Шаг 8. Передает документы на регистрацию в Росреестр.

После подписания ДКП, купчая и пакет документов самостоятельно или через нотариуса передается в Росреестр для оформления перехода права собственности на нового владельца. После проверки законности сделки покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую, что теперь он является собственником квартиры.

Срок готовности документа определен ст. 16 ФЗ 218 и зависит от организации, через которую происходит регистрация права:

• 3 рабочих дня, если документы преданы непосредственно в орган госрегистрации или оформление проводит нотариус, ведущий сделку;
• 5 рабочих дней при обращении в МФЦ.

Шаг 9. Получает оставшуюся часть денег.

Как правило, полный расчет стороны производят только после подтверждения перехода права собственности.

Для финансовой безопасности каждой из сторон предусмотрено три варианта передачи денег:

1. Через банковскую ячейку. Обычно покупатель арендует ее за свой счет, предъявив ДКП, но возможно и обратное. В договоре аренды указывается срок и условия доступа к ячейке. Деньги закладываются в сейф в присутствии участников процедуры, закрываются на два замка. Ключ от одного передается продавцу, другой остается у сотрудника банка. Забрать деньги бывший владелец квартиры сможет, только предъявив выписку из ЕГРН или другой, указанный в договоре, документ.
2. Через аккредитив. Покупатель открывает специальный счет, на котором резервируется нужна сумма. Как только поступит подтверждение перехода права собственности, банк переведет деньги продавцу.
3. Через депозитный счет нотариуса. Аналогичен второму варианту. Только покупателю не нужно открывать новый счет, деньги вносятся на депозит нотариуса. После получения выписки из ЕГРН нотариус переводит их бывшему собственнику.

Шаг 10. Платит налог.

Продав долевую квартиру, каждый собственник должен заплатить налог с продаж — 13% от размера доли.

Закон определяет ситуации, при которых продавец полностью освобождается от уплаты налога:

• если он купил, приобрел долю до 1 января 2016 года, получил в результате дарения, завещания, приватизации и владел имуществом больше трех лет с момента регистрации права;
• доля приобретена позже 1 января 2016 года и находилась в собственности не менее пяти лет
• стоимость доли равна или меньше 1 млн руб., независимо от срока владения.

Нужно учесть, сильно занижать цену в ДКП, надеясь сэкономить на налоге нет смысла. Согласно последним изменениям в законе налоговая все равно возьмет не ниже 70% от кадастровой стоимости доли, которая была установлена в год совершения сделки.

Налог можно уменьшить за счет налогового вычета, который составляет 1 млн рублей.

Заключение

На первый взгляд, продажа долевой квартиры кажется сложным делом. На практике оказывается, все не так трудно. Необходимость участия нотариуса исключает все возможные риски и правовые последствия сделки. Соблюдение права преимущественной покупки позволяет учитывать интересы всех заинтересованных лиц, не допустить конфликтов и разногласий между сособственниками.

Юрист по недвижимости и банкротству. Сооснователь Ассоциации юристов «Атлант»
Специалитет: Ульяновский государственный университет
Магистратура и аспирантура: Высшая школа экономики

Пошаговая инструкция по продаже квартиры, находящейся в долевой собственности

Произошедшие в 2016 году изменения в законодательстве коснулись в первую очередь сделок с теми квартирами, которые находятся в долевой собственности. Теперь, продавая такое жильё, собственники должны учитывать ряд дополнительных моментов.

Посмотрим же, как будет выглядеть такая сделка в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как продать жилье, находящееся в общем владении нескольких человек?

Согласно ГК РФ, любое имущество может находиться как в единоличной, так и в общей собственности. Жилая недвижимость не является исключением. Однако в отношении неё действуют некоторые особые правила. Из-за них алгоритм продажи такой квартиры будет выглядеть следующем образом.

Соглашение собственников долей о реализации недвижимости

Ч. 1 ст. 246 ГК РФ предусматривает, что распоряжаться имуществом, которое находится в общей долевой собственности, могут только все её сособственники по общему согласию. Поэтому прежде чем искать покупателя и заключать с ним договор купли-продажи, собственники долей в праве на жильё должны договориться между собой о том, желают ли они совершать такую сделку (как продать свою долю в квартире?).

Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Соглашение о продаже может быть заключено:

• Устно. В этом случае в дальнейшем договор и все иные документы, связанные с заключением договора и регистрацией права собственности на покупателя должны подписывать все сособственники вместе (как быть, если один из собственников несовершеннолетний?).
• Письменно. С выдачей нотариальной доверенности на продажу квартиры на одного из сособственников или на посредника, который будет представлять интересы их всех. В этом случае для документов в дальнейшем достаточно будет лишь подписи самого представителя с доверенностями. О том, как происходит продажа квартиры по доверенности, читайте тут, а здесь вы узнаете о том, как составить такой документ.

ВАЖНО! В том случае если согласия на продажу добиться не удалось, заинтересованные сособственники могут распорядиться лишь своими долями в праве на квартиру.

Однако при этом они должны учитывать ограничения, предусмотренные гражданским законодательством (в частности, установленное ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки доли владельцами других долей).

Определение рыночной стоимости

Цену, по которой будет продана квартира, стороны определяют самостоятельно. Поэтому все собственники долей по общему согласию или же их общий представитель по доверенности определяют, сколько квартира будет стоить.

Сделать это можно следующими способами:

• Проанализировать сложившиеся рыночные цены. Для этого достаточно посмотреть объявления о продаже квартиры и учесть, сколько обычно просят продавцы за квартиры аналогичной площади и комнатности, расположенные примерно в том же районе.
• Обратиться к эксперту-оценщику. Этот специалист даст полное и объективное заключение о том, сколько должна стоить квартира на рынке, исходя из её состояния на текущий момент.

ВНИМАНИЕ! Необходимо помнить, что ни заключение эксперта, ни собственный анализ не гарантируют, что продажа состоится именно по этой цене. Покупатель может не согласиться с запрашиваемой ценой.

Однако если покупатель будет приобретать квартиру на взятые по договору средства, заключение эксперта облегчит задачу обеим сторонам договора.

Поиск покупателя

Следующим этапом при совершении сделки является поиск другой стороны для договора. Сделать это можно следующими способами:

1. Подать объявление о продаже квартиры в газеты или на сайты объявлений.Преимуществом этого способа является его дешевизна. Недостаток – никаких гарантий, что покупатель будет найден и окажется добросовестным лицом.
2. Обратиться к знакомым.Такой вариант подходит тем, кто уже заранее знает, кто из знакомых или родственников собирается приобретать жильё. Преимущество этого способа – более доверительные отношения между сторонами. Недостаток – тот же, что и при подаче объявления.
3. Обратиться в агентство недвижимости.

СПРАВКА! По заключённому с риелтором договору агентство будет оказывать содействие в поиске покупателя и оформлении сделки, выступая посредником и гарантом её правильности.

Какие документы нужны для сделки?

Для того чтобы продать жильё, потребуется следующий пакет документации:

• Документы, по которым квартира приобреталась (договор купли-продажи с предыдущим собственником, договор приватизации, дарения и т. д.).
• Документы, подтверждающие право собственности на жильё. С 1 января 2017 года это право подтверждается только выпиской из ЕГРН. Использовавшиеся ранее свидетельства о праве собственности на квартиру более не выдаются и не используются.
• Технические документы на квартиру (поэтажный план, экспликация и т. д.). За ними необходимо обращаться в местное БТИ. Услуга по подготовке платная, срок изготовления – около двух недель.
• Выписка из домовой книги. Предоставляется в ЕИРЦ. Документ выдаётся в день обращения, изготовление обычно бесплатное.
• Если одним или несколькими сособственниками доля приобреталась во время брака, может потребоваться ещё и нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры. Связано это с тем, что, согласно ст. ст. 33 и 34 СК РФ, совместно нажитое имущество находится не в долевой, а в совместной собственности, за исключением того, что было приобретено по безвозмездным сделкам или куплено на нажитые до брака средства.

Статья 33 СК РФ. Понятие законного режима имущества супругов

1. 1. Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.

   Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

   1. Права супругов владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, являющимся совместной собственностью членов крестьянского (фермерского) хозяйства, определяются статьями 257 и 258 Гражданского кодекса Российской Федерации.
   • Скачать бланк согласия супруга(супруги) на продажу доли в квартире
   • Скачать бланк согласия супруга на продажу доли в квартире

   Заказ выписки из ЕГРН

   Поскольку одним из необходимых для совершения сделки документов является выписка из Единого госреестра недвижимости, на её получении необходимо остановиться особо.

   Получить выписку из ЕГРН можно следующими способами:

   1. Обратиться напрямую в регистрирующий орган – Росреестр.
   2. Обратиться в действующий на территории города МФЦ. В этом случае специалисты центра примут заявление и сами передадут его в Росреестр.
   3. Отправить заявление по почте заказным письмом с уведомлением в адрес Росреестра. Заявление и прилагающиеся к нему документы в этом случае должны быть нотариально заверены.
   4. Заказать выписку онлайн на официальном сайте Росреестра или через портал «Госуслуги». В этом случае документ будет предоставлен быстрее всего, однако потребуется предварительно пройти электронную регистрацию.

   ВАЖНО! При заказе выписки онлайн может быть предоставлена как бумажная распечатка, заверенная печатью и подписью регистратора (она может быть направлена по почте в адрес заявителя) – так и электронный документ, заверенный цифровой подписью.

   С точки зрения закона оба документа имеют равную юридическую силу.

   Оформление договора и удостоверение его у нотариуса

   Согласно ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи, касающийся недвижимости, должен быть составлен:

   • Только в письменной форме.
   • Только в виде единого документа, подписанного как продавцом, так и покупателем.

   Относительно сделок с квартирами (равно как и другой недвижимостью), находящимися в долевой собственности, действует правило: такой договор должен быть дополнительно заверен у нотариуса. Это предусмотрено ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Кроме нотариальной формы, других дополнительных требований закон не предусматривает.

   Стороны могут сами составить этот документ, используя какие угодно формулировки и фиксируя любые условия. Важно лишь, чтобы в договоре были отражены следующие моменты:

   1. Точное указание на стороны сделки (полные имена, крайне желательно – паспортные данные как продавцов, так и покупателя, если продажа осуществляется по доверенности – то данные поверенного и реквизиты документа, подтверждающего его полномочия).
   2. Предмет договора. Должно быть указано достаточно данных, чтобы можно было отличить продаваемую квартиру от любой другой. Это означает, что в договоре следует указать либо точный адрес квартиры, либо её кадастровый номер (наилучший вариант – и то, и другое вместе).
   3. Цена. Ст. 555 ГК РФ предусматривает, что общие правила купли-продажи, при которых при отсутствии в договоре цены стоимость продаваемого имущества определяется по цене на аналогичный товар, к сделкам с недвижимостью не применяются.

   Это лишь существенные условия, при отсутствии которых договор не будет считаться заключённым, а право не пройдёт регистрацию в Росреестре.

   СПРАВКА! Стороны могут указать в договоре и другие условия, которые они считают важными: порядок расчётов, ответственность за нарушение обязательств и т. д.

   • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры в долевой собственности
   • Скачать образец договора купли-продажи квартиры в долевой собственности

   Регистрация прав покупателя

   После того как договор был подписан, покупатель должен зарегистрировать возникшее у него право собственности на приобретённое жильё. Для этого он должен подать заявление в Росреестр напрямую, через МФЦ или через сайт «Госуслуги». Для этого потребуется заявление установленной формы, а также документы, переданные продавцами.

   При регистрации права оплачивается госпошлина. Её размер устанавливается НК РФ и составляет:

   • Для граждан – 2000 рублей.
   • Для организаций – 22000 рублей.

   В соответствии со ст. 86.2 Основ законодательства о нотариате, подать документы на государственную регистрацию права можно через нотариуса.

   • Скачать бланк заявления о регистрации прав собственности на недвижимость
   • Скачать образец заявления о регистрации прав собственности на недвижимость

   Порядок оплаты

   Договор купли-продажи подразумевает, что не только продавец передаёт покупателю имущество, но и покупатель обязан передать продавцу деньги.

   Могут быть использованы следующие варианты:

   1. Полная предоплата. В этом случае покупатель вносит всю стоимость квартиры сразу при подписании договора.
   2. Частичная предоплата в форме аванса. В этом случае покупатель вносит часть денег, продавец передаёт ему квартиру, а оставшаяся сумма гасится позднее.
   3. Частичная предоплата в виде задатка (ст. ст. 380 – 381 ГК РФ). В отличие от аванса, который при отказе от договора просто возвращается покупателю, задаток служит ещё и мерой обеспечения. Если в срыве договорённости виноват покупатель, задаток остаётся у продавца и не возвращается, если же виноват продавец – возвращается в двойном размере.Однако условия о задатке всегда должны быть чётко оформлены либо в договоре купли-продажи, либо в отдельном соглашении. Если такое условие не оговорено, все платежи считаются авансовыми.
   4. Оплата после передачи квартиры. В этом случае продавец сначала передаёт квартиру покупателю, и лишь потом получает деньги.
   • Скачать бланк соглашения о задатке
   • Скачать образец соглашения о задатке

   Вне зависимости от использованного варианта, при продаже жилья, находившегося в долевой собственности, вырученные деньги распределяются между прежними сособственниками. Сумма делится пропорционально долям в праве, которые раньше им принадлежали.

   Вам предстоит продажа квартиры? Тогда вам следует ознакомиться с нашими статьями о том, сколько можно жить без прописки после продажи, как произвести сделку после вступления в наследство и как осуществить эту процедуру быстро и выгодно.

   Заключение

   Продажа находящейся в долевой собственности квартиры несколько отличается от сделок с той, которая находится в единоличной собственности. Однако при грамотном подходе к оформлению договора сделка будет законной, право будет зарегистрировано, а деньги за квартиру получены.

   Оцените статью:

   [Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]