Продажа квартиры через опеку

Что делать, если орган опеки не разрешает сделку

Если квартира или любая другая недвижимость принадлежит ребенку или взрослому человеку, который находится под опекой или попечительством, распорядиться ею невозможно без получения официального разрешения от органа опеки.

При этом не имеет значения, является ли подопечный единственным владельцем или же ему принадлежит только доля.

Органы опеки обязаны по закону защищать интересы недееспособного и не допускать «разбазаривания» его имущества. Но, как известно, не всегда чрезмерная забота оборачивается в итоге благом.

Так нередко бывает и с органами опеки: придерживаясь шаблонных решений, они не углубляются в конкретную ситуацию и предпочитают лишний раз отказать, чем взять на себя лишнюю ответственность.

Между тем в ряде случаев сделка по распоряжению жильем подопечного на самом деле выгодна для него, но из-за категорического отказа органа опеки она состояться не может.

Но не стоит опускать руки: свою позицию можно отстоять в вышестоящем органе опеки или в суде.

Приведу примеры ситуаций, когда требования органа опеки были признаны необоснованными.

1. Орган опеки потребовал, чтобы взамен продаваемой доли в квартире ребенку предоставили равнозначную долю в новой квартире.

Ребенку принадлежит 1/3 в однокомнатной квартире, стоимость доли оценивается примерно в 700 тысяч рублей.

Взаимен приобретается трехкомнатная квартира за 4 млн рублей. Очевидно, что стоимость 1/3 в новой квартире будет гораздо дороже – 1,3 млн рублей. Вопрос: как определить равнозначность доли – по размеру доли или по ее стоимости?

Опека настаивает на предоставлении ребенку доли не менее 1/3 в новой квартире. Между тем это не соответствует закону: требуется, чтобы в случае продажи у ребенка не осталось меньшее по стоимости имущество.

Поэтому правильным будет определение равнозначной доли по стоимости, а не по размеру. С учетом этого в новой квартире вполне допустимо выделить ребенку долю не менее 1/5.

2. Орган опеки требует внести на счет ребенка деньги от продажи квартиры, если новая приобретается в ипотеку.

Считается, что приобретение новой квартиры для ребенка в ипотеку ухудшает его положение, т.к. на квартиру наложено обременение (залог).

Однако, как известно, приобрести квартиру без привлечения кредитных средств сейчас не так-то просто. Поэтому родители предлагают такой вариант: они продают квартиру, принадлежащую ребенку, а взамен оформляют на него дарение доли в квартире у родственника (бабушки, дедушки и т.п.).

Но некоторые органы опеки все равно отказывают в разрешении на сделку, ссылаясь на то, что дарение безвозмездно, поэтому считать его компенсацией проданной доли нельзя.

Но суды отменяют подобные отказы как незаконные, поскольку не находят в таком случае нарушения интересов ребенка.

3. Орган опеки не дает разрешение на продажу квартиры ребенка близкому родственнику в обмен на его квартиру.

Например, квартиру ребенка продают бабушке, а взамен ее квартиру переводят в собственность ребенка.

Действительно, закон предусматривает прямой запрет на совершение любых сделок с подопечным опекуну или его близким родственникам.

Родители, бабушки, дедушки, братья, сестры и внуки признаются Семейным кодексом близкими родственниками – этим и мотивируют органы опеки свои отказы на подобные сделки.

Однако суды считают по-другому: если из обстоятельств усматривается, что сделка влечет для ребенка выгоду, то она допустима.

Поэтому если в обмен ребенок получит большую по стоимости квартиру, отказывать в выдаче разрешения на сделку незаконно.

Как видно, суды более объективно подходят к отдельным ситуациям при продаже квартиры подопечного. Поэтому есть смысл обжаловать отказ органа опеки выдать разрешение на сделку, если вы видите, что интересам ребенка ничто не угрожает.

Покупка квартиры через опеку: как получить разрешение

Если один из собственников квартиры – несовершеннолетнее лицо, то сделка купли-продажи будет осуществляться только с привлечением органов опеки. Главный вопрос в такой ситуации – не будут ли ущемлены права ребенка. Процедура содержит ряд тонкостей, с которыми необходимо ознакомиться заранее.

В статье мы рассмотрим, в каких случаях требуется оформить разрешение органов опеки на продажу квартиры опекуном, порядок действий по получению согласия на сделку, список необходимых документов, как быть в случае отказа.

В каких случаях требуется согласие органов опеки в сделках с недвижимостью

Согласно российскому законодательству, сделки с недвижимостью допустимо совершать только с дееспособными лицами. Детей в возрасте до 18 лет к ним не относят. Если в сделке фигурирует ребенок, появляется необходимость получения одобрения от органов опеки. Законные представители в таком случае принимать решение за ребенка не могут. Эта мера предусмотрена для защиты прав несовершеннолетнего.

Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним требуется в следующих случаях:

• при использовании жилья в качестве залога;
• при совершении процедуры дарения или обмена;
• при передаче квартиры другому лицу в безвозмездное пользование;
• в случае сдачи в аренду или внаем;
• при необходимости раздела недвижимости;
• в иных сделках, сопровождающихся уменьшением стоимости доли ребенка.

Дееспособность детей

В любых сделках, касающихся недвижимости, должны участвовать только дееспособные лица. Детей в возрасте до 6 лет считают абсолютно недееспособными. Все юридические действия за них выполняют опекуны или родители. Начиная с шестилетнего возраста дети имеют право участвовать в сделках, которые могут принести им выгоду.

Согласно ст. 26 ГК РФ, после наступления 14 лет полномочия ребенка расширяются. Он может заключать договор купли-продажи или займа, но с согласия органов опеки и родителей. Полная дееспособность наступает только после 18 лет. По суду ребенок может быть признан дееспособным и в 16 лет, но для этого он должен иметь работу или состоять в браке.

Дееспособность взрослых

Дееспособность – это понятие, которое может распространяться не только на детей, но и на взрослых. Решение о том, дееспособен человек или нет, принимает суд. Главное основание для признания лица недееспособным – наличие у него определенного психического расстройства. В этом случае человек не может принимать решения самостоятельно, так как не осознает последствия своих действий. После признания человека недееспособным суд назначает ему опекуна.

В некоторых случаях человека признают ограниченно недееспособным. Например, если он имеет психическое заболевание, осознает последствия своих действий, но нуждается в контроле. Иногда ограничения в дееспособности налагаются при наличии зависимости от наркотиков или алкоголя. В этом случае вместо опекуна человеку подбирают попечителя.

Когда получать разрешение опеки не нужно

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки не требуется в том случае, если ребенок не является одним из собственников. К исключениям относят ситуации, при которых нарушаются его права. Например, если ребенок остался без родителей или находится под опекой. Такие случаи требуют особого контроля со стороны регулирующих органов.

Немаловажное значение имеет и то, прописан ли ребенок в квартире. Вне зависимости от возраста выписать человека, не прописав его на новом месте жительства, невозможно. Прописка в другой квартире должна осуществляться одновременно со снятием с регистрационного учета. На эту процедуру дается две недели. Нужно учитывать, что несовершеннолетнего ребенка прописывают по месту жительства одного из его родителей.

Условия органов опеки при продаже квартиры

На одобрение опеки при покупке квартиры можно рассчитывать только в том случае, если новое жилье не уступает по своим характеристикам старому. Невелика и вероятность того, что опека одобрит перечисление средств за проданную квартиру на счет ребенка. В этом случае необходимо предоставить доказательства того, что такие действия целесообразны.

Перечисление денег на счет ребенка при продаже квартиры возможно в следующих случаях:

• при необходимости проведения дорогостоящего лечения ребенка;
• в случае выделения ребенку доли на имеющейся жилплощади;
• переезд в другой город (на покупку нового жилья дается 2 месяца);
• если ребенок находится на государственном обеспечении.

Органы опеки заинтересованы в том, чтобы новые условия проживания для ребенка были не хуже старых. В противном случае сделка одобрена не будет. При оценке состояния квартиры учитываются даже такие факторы, как ее расположение, состояние дома, развитость инфраструктуры и т.д.

Условия органов опеки при продаже квартиры заключаются в следующем:

• ребенок не должен быть собственником продаваемой квартиры;
• семья не должна иметь статус неблагополучной и состоять на учете в органах опеки;
• родители обязуются приобрести новое жилье и выделить в нем долю ребенку;
• жилплощадь, выделенная на ребенка, не должна быть меньше жилплощади, принадлежавшей ему в старой квартире;
• новое жилье не может быть строящимся домом;
• стоимость новой квартиры по оценке БТИ должна быть не меньше цены предыдущей.

Ответственность опекуна за неправомерные действия с квартирой

Задача опекуна – не только заботиться о ребенке, но и действовать в его интересах. Особенно если речь идет о юридических вопросах. Опекуны несут административную и уголовную ответственность за своего подопечного. Органы опеки, в свою очередь, контролируют действия опекуна. Если сделка купли-продажи совершена без привлечения органов опеки, ее признают незаконной.

Порядок получения разрешения от опеки на продажу квартиры

Если возникла необходимость продать квартиру, обязательно нужно получить одобрение органов опеки. Предусмотрена целая процедура подачи и рассмотрения документов. Родителям или опекунам нужно будет обратиться в местное отделение органов опеки или отдельное подразделение в муниципалитете.

Порядок действий при продаже квартиры с опекой:

1. Необходимо подготовить заявление, заполнив его в произвольной форме. В нем обязательно нужно указать персональные данные ребенка и его представителя, адрес продаваемой квартиры и сведения о жилье, которое будет куплено взамен. Заявление должны подписать оба родителя. Если они находятся в разводе, к документу нужно будет приложить разрешение на отчуждение одного из родителей, заверенное нотариально.
2. Перед подачей заявления необходимо собрать пакет документов.
3. Следующий этап – собеседование с органами опеки. В рамках его проведения должно быть доказано, что интересы ребенка не нарушаются. В отдельных случаях к процедуре привлекают другую сторону, участвующую в сделке купли-продажи.

Необходимые документы

Чтобы опека дала предварительное разрешение на продажу квартиры, следует предоставить пакет необходимых документов. Отсутствие одной из требуемых бумаг может стать основанием для отказа. Документы должен подавать представитель ребенка (родитель или опекун). Если возраст ребенка более 14 лет, он может обратиться в органы опеки от своего имени.

Перечень документов для опеки при продаже квартиры:

• документы ребенка (паспорт или свидетельство о рождении);
• паспорта обоих родителей или опекуна;
• предварительный договор купли-продажи квартиры для опеки;
• справка из домовой книги продаваемой и приобретаемой квартир;
• документ о приватизации продаваемой квартиры;
• реквизиты счета ребенка (при необходимости);
• выписка из ЕГРН на приобретаемое и продаваемое жилье.

Сроки получения и действия разрешения от опеки

Вопрос о том, сколько опека рассматривает разрешение на покупку квартиры, регламентируется ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве». Согласно информации, представленной в этом документе, решение принимается в течение 15 дней с момента подачи документов. В ответ на заявление опека дает разрешение или мотивированный отказ. Разрешение может распространяться на приобретение нового жилья (при условии, что оно лучше старого) или на зачисление денег от продажи квартиры на счет ребенка.

Не меньше вопросов возникает и относительно того, сколько действует постановление опеки на продажу квартиры. Закон не ограничивает срок действия этого документа. Это значит, что разрешение действительно с момента выдачи до совершения сделки. Однако желательно уложиться в месячный срок.

Нотариальное заверение сделки купли-продажи

Сделка, в которой участвуют несовершеннолетние лица, обязательно должна осуществляться в присутствии нотариуса. Оформление документов в этом случае обойдется дороже. Стоимость составления договора купли-продажи составляет не менее 3000 рублей. Услуги нотариуса оплачиваются с учетом стоимости квартиры.

Может ли опека отказать в продаже квартиры

Если опека не разрешает продать квартиру, значит, у нее есть на это весомые причины. При наличии сомнений относительно правильности принятого решения можно добиться отмены отказа через суд. В этом случае нужно будет доказать, что продажа квартиры не нарушает права ребенка.

Отказ опеки на продажу квартиры несовершеннолетнего возможен в следующих случаях:

• планируется выделение ребенку доли в ипотечной квартире;
• новое жилье не пригодно для проживания;
• площадь новой квартиры меньше, чем у предыдущего жилья;
• второй родитель не предоставил согласия на продажу;
• планируется покупка недостроенного объекта;
• приобретаемое жилье стоит меньше, чем продаваемое.

Продажа квартиры через опеку – достаточно хлопотная процедура, ориентированная на защиту прав ребенка. Именно поэтому важно учесть каждый нюанс. Если условия проживания в новой квартире никак не ущемляют ребенка, особых проблем с оформлением сделки не возникнет.

Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге .

Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь .