Продажа доли в приватизированной квартире

Продажа доли в приватизированной квартире

Если квартира находится в долевой собственности, продажу можно осуществить только при согласии всех владельцев. При несогласии хотя бы одного из собственников продать жилье будет затруднительно. Законодательство регулирует права собственников и предусматривает несколько механизмов реализации недвижимого имущества.

При продаже доли в приватизированной квартире необходимо соблюсти интересы всех сторон и при этом не нарушить закон. Именно поэтому гражданину, решившему реализовать свою долю, понадобится помощь юриста.

Можно ли продать долю в приватизированной квартире

Под долевой собственностью понимают владение недвижимостью несколькими собственниками в определенных долях. Доля — это конкретная часть недвижимого имущества. Доли можно выделить только в приватизированной квартире. Более того, сами доли образуются в процессе приватизации, в тех случаях, когда жилье переводят в частную собственность нескольких физических лиц. Участники долевой собственности имеют равные части жилья или те участки квартиры, которые для них определил суд или они сами установили в соглашении (ст. 245 ГК РФ).

Приватизированная квартира может быть поделена на части по соглашению сторон, решению суда и после заключения брачного договора в случае развода супругов. Размер долевой собственности определяется или в равных величинах, или пропорционально — в зависимости от вложений собственников в саму квартиру, ее содержание и благоустройство.

Владельцы вправе распорядиться своими частями квартиры по своему усмотрению. Продажа доли в приватизированной квартире допустима, но при ее осуществлении необходимо учитывать множество правил и норм, установленных законом. Если владелец решил реализовать свою часть квартиры, он должен предложить остальным собственникам выкупить ее. Другие владельцы имеют право преимущественного выкупа (ст. 250 ГК РФ).

Процесс продажи доли в приватизированной квартире можно представить поэтапно:

1. Продавец уведомляет других собственников о продаже части квартиры. В таком уведомлении необходимо отразить цену и существенные условия сделки.
2. Владелец дожидается ответа от собственников в течение месяца. Возможность выкупа части приватизированной квартиры является их правом, а не обязанностью, поэтому другие владельцы могут отказаться от покупки.
3. Собственник оформляет договор купли-продажи по общим правилам, в независимости от того, кто является покупателем. Договор должен быть составлен только в письменной форме и заверен у нотариуса. Соглашение подписывают обе стороны (ст. 550 ГК РФ).

После продажи новый владелец переоформляет право собственности в Росреестре и получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Если продавец не соблюдает требования закона и осуществляет продажу, не дождавшись истечения месяца после уведомления всех владельцев, другие собственники имеют право начать судебные разбирательства.

Исковое заявление направляется в суд в течение 3 месяцев с момента проведения купли-продажи. В иске другой владелец может потребовать перевод прав и обязанностей покупателя на свое имя (п.3 ст. 250 ГК РФ).

Как продать родственникам долю в квартире

Собственник имеет право продать долю в квартире родителям и другим родственникам на общих основаниях, никаких особых преимуществ или исключений в этом случае не предусмотрено. Порядок действий будет таким же — уведомление других собственников о продаже доли в квартире, их согласие или отказ на выкуп части жилья, оформление договора и освидетельствование сделки в Росреестре.

Единственное исключение для родителей — это отсутствие возможности получения налогового вычета за приобретение недвижимости у детей. Именно поэтому многие продавцы выбирают другой механизм — оформление дарственной.

Продажа квартиры или ее части, находящейся в собственности менее 5 лет после приватизации, приносит продавцу денежную сумму, которая считается доходом и облагается налогом на доходы физических лиц по действующей ставке (для налоговых резидентов — 13%).

Гражданин имеет право на имущественный налоговый вычет. Для его оформления нужно обратиться в территориальную налоговую инспекцию, заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ и предоставить необходимые подтвердительные документы в срок до 30 апреля года, следующего за отчетным периодом, в котором была проведена сделка.

Если доля в квартире записана на несовершеннолетнего, и собственник собирается ее продать, то такую продажу можно осуществить только с разрешения органов опеки. Реализация части жилья, оформленного на несовершеннолетнего ребенка возможна только при замене существующего варианта аналогичным, но только в другой квартире. Законодательство не допускает лишения несовершеннолетнего ребенка принадлежащей ему собственности.

Согласие нужно получить не только у органов опеки, но и у нотариуса. Подтверждающий документ выдается только обоим родителям или опекунам. При реализации ребенка выписывают из квартиры. После приобретения новой жилой недвижимости несовершеннолетнего нужно там прописать.

Как еще можно реализовать долю в приватизированной квартире

Помимо сделок купли-продажи владелец может передать часть квартиры посредством дарственной, залога или договора займа. Каждый из этих способов имеет свои особенности и нюансы, о которых стоит поговорить отдельно.

Договор дарения

Собственник может распоряжаться своим имуществом так, как он хочет. Следовательно, если он решил подарить долю в своей квартире, он имеет на это полное право. Причем подарить можно долевой участок целиком или же его определенную часть.

При дарении нет необходимости уведомлять других собственников и получать их согласие. Даритель оформляет дарственную с помощью юриста. В соглашении указываются сведения обо всех жильцах и владельцах недвижимости. Также в договор нужно внести информацию о метраже подарка и о его размере в составе общей долевой собственности. Если одаряемым является близкий родственник, то передача осуществляется безвозмездно. В тех случаях, когда дарственная оформлена на третье лицо, одаряемому придется заплатить НДФЛ. Готовый договор нужно заверить у нотариуса.

По такому же принципу владелец может завещать свою часть жилья. Ему не требуется уведомлять других собственников о составлении завещания. Само завещание составляется в письменном виде, визируется и хранится у нотариуса до момента открытия дела по наследству.

Залог

Продажу части квартиры можно провести через соглашение о залоге. Часть жилья передается кредитной организации или банку в качестве залога под обеспечение кредита.

Механизм работает следующим образом: банковское учреждение выдает заемщику деньги под залог недвижимости, заемщик их не возвращает, после чего недвижимость становится собственностью банка. Это возможно сделать, если величина задолженности оценивается от 5% и выше от стоимости недвижимого имущества, переданного в залог, а просрочка по кредиту превышает три месяца (ч.1 ст. 54.1 102-ФЗ от 16.07.1998).

Механизм действует аналогично выдаче денег под залог недвижимости. Владелец недвижимости предоставляет займ в виде части жилья, а получатель займа расплачивается с собственником денежным средствами, эквивалентными стоимости его долевой собственности.

Это официальное соглашение, оно подлежит обязательной регистрации, а сумма реализации жилого фонда прописывается в полном размере. По прошествии времени стороны составляют соглашение о погашении займа. Предмет договора (займ) — часть недвижимости переоформляется на залогодержателя.

Договор купли-продажи

Это официальный способ продажи части квартиры. Соглашение о реализации жилого имущества составляется в соответствии со всеми требованиями закона (ст. 549 ГК РФ). Сделку можно осуществить только по прошествии 30 дней после уведомления всех собственников.

Для проведения сделки необходимо подготовить следующие документы:

• паспорта сторон;
• для несовершеннолетнего собственника — свидетельство о рождении и разрешение органа опеки и нотариуса;
• согласие обоих супругов при реализации совместно нажитого имущества;
• отказ других собственников от части жилья;
• свидетельство о приватизации;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт из бюро технической инвентаризации (БТИ);
• выписка из домовой книги.

В самом соглашении указываются сведения о продаваемом объекте, и перечисляются все лица, зарегистрированные и проживающие в квартире. Завершением сделки считается заверение договора нотариусом, оформление акта приема-передачи и регистрация прав собственности в Росреестре.

Как вернуть свою долю

Вернуть недвижимость можно только через судебные инстанции. Если продажа квартиры или ее определенного ее участка производилась незаконным путем — под давлением или угрозой насилия — собственник может обратиться в суд и вернуть свою часть.

В таких случаях владелец подает гражданский иск в суд по месту регистрации. Если вина покупателя будет доказана, то судебные органы удовлетворят исковое заявление бывшего собственника и вернут его часть жилой недвижимости.

Продажа доли в приватизированной квартире, особенности продажи доли ребенка

Приватизация муниципальной или государственной жилплощади подразумевает переход права собственности на недвижимость гражданам, которые проживают в ней на законных основаниях. Каждый из жильцов имеет право на получение своей доли в помещении, но может и отказаться от него. Это правило зачастую приводит к тому, что одна квартира приватизируется сразу на нескольких собственников, при этом они могут, быть родственниками или не иметь семейных связей друг с другом.

После приватизации владелец жилплощади может распоряжаться ею по своему усмотрению, это правило распространяется и на тех, кто имеет лишь долю в квартире или доме.

Наличие совладельцев накладывает определенные ограничения на права собственности. Продажа доли в приватизированной квартире должна проходить с учетом правила преимущественной покупки и соблюдать его.

Общая долевая собственность

Определение общей собственности дано в статье 244 Гражданского кодекса РФ. Согласно этому нормативному документу общей собственностью считается имущество, которое принадлежит одновременно двум или более лицам. Собственность может общей долевой или совместной. Совместная не подразумевает выделения долей каждого, она практикуется при оформлении недвижимости на супругов. В случае же с приватизацией применяется оформление общей долевой собственности, что позволяет наделить каждого участника частью жилплощади и дать ему право ею распоряжаться.

Граждане, которые владеют жилплощадью на основании общей долевой собственности, получают не только права, но и обязанности, ответственность за которые соразмерна части имущества. Документально доли выражаются дробью, например, ½ или ¼.

Оформляя в собственность ранее неприватизированное жилье, участники должны учитывать, что разделение помещения производится на основании равенства гражданских прав. Каждый гражданин получит равную долю, независимо от возраста. Размер долей может пересматриваться при появлении новых владельцев.

Права собственников

Наличие нескольких владельцев часто порождает конфликты в части реализации прав и возложения обязанностей. При решении споров ориентироваться следует на Гражданский кодекс, который четко регламентирует взаимоотношения граждан, обладающих общей долевой собственностью. Каждый хозяин доли имеет право:

1. Владеть приватизированной жилплощадью.
2. Эксплуатировать ее.
3. Распоряжаться ею по своему усмотрению.

Каждый пункт осуществляется с учетом прав и интересов других совладельцев. Это вовсе не означает, что все свои действия надо предварительно согласовывать с другими дольщиками, но следует уважать их и соблюдать нормы Жилищного кодекса, что позволяет существовать совместно бесконфликтно.

Долевая собственность подразумевает, что каждому из владельцев принадлежит какое-то количество метров в квартире.

При этом он может иметь выделенную комнату или даже несколько, но есть и общая территория, пользоваться которой могут все. Кухня, ванная, санузел, прихожая – места общего пользования, никто не может запрещать к ним доступ или владеть этими комнатами безраздельно.

Процедура продажи доли

Владелец доли может распоряжаться ею следующим образом:

1. Дарить.
2. Делать предметом залога.
3. Завещать.
4. Продавать.

Из всех указанных только продажа имеет отличительные особенности от стандартной процедуры. По закону собственник обязан предварительно получить согласие остальных дольщиков на проведение данной операции. На практике это выглядит следующим образом:

1. Составляется уведомление о продаже доли для каждого совладельца квартиры отдельно.
2. Уведомление вручается владельцам долей.
3. В течение 30 дней ожидается ответ. Каждый из соседей может заявить о своем желании выкупить долю или отказаться от преимущественного права. Отсутствие ответа приравнивается к отказу.

Если никто из совладельцев не захочет выкупать часть, можно начинать поиск покупателя на общих основаниях.

Уведомление о продаже

При продаже доли одним из главных документов считается уведомление совладельцам. Эта бумага обязательна для проведения процедуры отчуждения жилплощади путем продажи. При возникновении конфликтных ситуаций именно она дает возможность доказать, что нарушений в процессе проведения сделки не было. Отсутствие уведомления позволит оспорить продажу в судебном порядке.

Обладатели иных долей в недвижимости могут принимать решение самостоятельно о необходимости выкупа продаваемой части или отказа от нее. Конечно, мало кто желает обрести новых соседей, тем более, не зная, кем они будут, и удастся ли с ними найти общий язык. Но не каждый желающий имеет финансовую возможность реализовать право на покупку, поэтому продажи доли нередко сопровождается обострением отношений между совладельцами.

Важно, чтобы цена продажи для соседей не отличалась по сумме от реализации чужим людям. Выявление данного факта может свидетельствовать о заведомом обмане и нарушения преимущественного права покупки.

Содержание

Правильно составленный текст уведомления снимает с продавца большую часть возможных проблем. Уведомительная часть документа должна содержать следующие сведения:

1. ФИО продавца, адрес его регистрации и паспортные данные.
2. Сведения о намерении продать свою часть имущества.
3. Размер доли, в тех показателях, которые были поставлены в официальных документах при приватизации.
4. Адрес, по которому находится квартира, доля в которой подлежит реализации.
5. Цена, выставленная за продаваемую часть, в цифрах и прописью.
6. Кадастровый номер недвижимости.
7. Основания, на которых доля была получена в собственность – договор приватизации, дарения, мены, продажи или вступление в наследство.
8. Данные документа, подтверждающий право владения – серия, номер, дата выдачи и т.д.
9. Предложение о преимущественном праве выкупа.
10. Предупреждение о том, что в случае отказа или отсутствия ответа жилплощадь будет реализована третьим лицам.

В уведомлении можно прописать, что торг по поводу стоимости доли не уместен, а отсрочка или рассрочка платежа не рассматривается.

Оформление

Уведомление – один из немногих юридических документов, который с легкостью можно составить самостоятельно. Оно не требует особой подготовки или специальных знаний. Имея под рукой образец, несложно написать индивидуальный документ со своими данными.

Данный документ составляется в условно произвольной форме. Для него не существует специализированных бланков, но основные критерии оформления следует соблюдать. Уведомление должно выглядеть следующим образом:

1. В верхнем углу прописываются данные получателя – ФИО сособственника, адрес его проживания.
2. По центру листа название бланка.
3. Затем идет основной текст.
4. В конце документа ставится подпись лица, составившего уведомление, ее расшифровка и дата написания.

Внешний вид документа несложен, главное – его содержание, а также правильность вручения.

Сроки

По закону совладельцы жилой площади должны дать ответ на письменное предложение продавца в течение 30 дней.

Отсчет периода начинается с момента получения уведомления. Дата вручения должна иметь документальное подтверждение, что подразумевают особую форму его вручения.

Уведомление должно быть вручено иным собственником любым удобным способом, каких-то специальных указаний на этот счет в законе нет. Но исходя из сложившейся практики, выработано несколько основных методик передачи уведомительного бланка:

1. Лично под подпись. Такой способ подойдет в тех случаях, когда совладельцы знают о намерениях продавца и не имеют ничего против них. Бланк составляется в двух экземплярах – один отдается соседу, а на втором он проставляет подпись о получении и ставит дату, когда документ был вручен.
2. Почтовым отправлением. Такой метод наиболее приемлем и особенно удобен в тех случаях, когда совладельцы не желают ставить подписи о получении документов в руки.

Отправляя бланк по почте, важно оформить опись вложений, которая заверяется почтовым работником, и оплатить заказную пересылку с уведомлением о дате вручения. Эти квитанции позволят доказать факт вручения.

Совершение сделки

Вне зависимости от того, станет ли покупателем доли совладелец недвижимости или человек со стороны, процедура оформления сделки не меняется. Для перехода к непосредственной продажи части имущества следует иметь на руках полученные от соседей отказы от участия или согласие на покупку. Идеальным вариантом считается оформление данных бумаг посредством нотариального заверения. Если ни того ни другого бланка получено не было, ответ автоматически считается отрицательным, главное – выждать положенное время и не предпринимать ходов раньше.

Процесс передачи прав на часть жилплощади выглядит следующим образом:

1. Составляется договор продажи.
2. Соглашение заверяется у нотариуса.
3. Подписывается акт приема-передачи жилья.
4. Производится государственная регистрация перехода права собственности.

Идеальное течение сделки может быть нарушено судебными разбирательствами, назначением экспертных процедур по уточнению правильности выдела долей.

Обращение к нотариусу

С середины 2016 года в силу вступил закон, согласно которому все сделки по продаже долей в недвижимости должны предварительно заверяться нотариально. Без этого Росреестр не проведет госрегистрацию прав собственности.

Нотариальное заверение обязательно в сделках как между родственниками, так и между чужими людьми, никаких исключений в законодательстве нет. Даже если доля передается совладельцу, который вследствие покупки будет единственным владельцем жилплощади, без заверения не обойтись. Нотариус обязан защищать интересы собственников, а его участие в продаже сводится к тому, что он дает оценку действиям сторон, исключая возможность давления, шантажа или обмана.

Стороны могут составить договор купли-продажи самостоятельно, а затем заверить его либо обратиться к нотариальному работнику с просьбой о помощи в написании соглашения.

Обращение в Росреестр

Договор купли-продажи фактически является основанием для перехода прав собственности. Но его могут дополнять следующие документы:

1. Расписки о получении денежных средств.
2. Акты приема-передачи жилья.

И тот и другой документ рекомендован к составлению, дабы исключить в будущем возможность судебного оспаривания совершенных действий.

Заключительным этапом сделки является государственная регистрация недвижимости, а точнее, доли в ней. Покупатель действует единолично, продавец на этом участке оформительной процедуры уже не понадобится. Для госрегистрации нужно:

1. Собрать пакет документов, требуемый в Росреестре.
2. Написать заявление на проведение процедуры.
3. Оплатить госпошлину за оформление.

Все эти бумаги отдаются специалисту Росреестра или МФЦ. Перерегистрация производится в течение 10 дней.

Особенности реализации доли ребенка

Дееспособные граждане могут распоряжаться своим имуществом, даже если этого всего доля в жилой недвижимости, по своему усмотрению. Но если при продаже части жилья затрагиваются интересы несовершеннолетних, то процедура мгновенно усложняется.

Защита прав несовершеннолетних это приоритетная задача родителей, но в случае с отчуждением недвижимости действия взрослых согласовываются с органами опеки и попечительства. Представители этой организации должны следить за тем, чтобы взрослые умышленно или ненамеренно не лишили ребенка его законных прав. Поэтому, когда речь идет о продаже доли несовершеннолетнего, потребуется:

1. Согласие от родителей или опекунов.
2. Разрешение от органов опеки.

Важно, чтобы в результате сделки ребенок не остался без своей законной части недвижимости.

Согласие родителей

Продажа доли несовершеннолетнего, прежде всего, согласовывается с его родителями, а если таковых нет, то с официальными опекунами. Чаще всего именно они и выступают инициаторами продажи и потому они априори согласны с производимыми действиями. Но как бы ни было принято решение важно, чтобы согласие было выражено на бумаге. Этот документ составляется произвольно, главное, чтобы в нем прописывались:

1. Сведения о ребенке, владеющим частью жилья.
2. Информация о принадлежащем имуществе, с указанием адреса и размера доли.
3. Данные о родителе.
4. Согласие на продажу собственности.

Согласие не обязательно к нотариальному заверению, но сделать это можно добровольно. Даже удостоверенная нотариусом бумага о разрешении родителей продать имущество мало что значит, без полученного от органов опеки согласия на продажу.

Разрешение органа опеки

При его отсутствии сделка признается незаконной. Исключение составляют лишь те ситуации, которые приводят к увеличению части недвижимости ребенка.

Представители органов опеки и попечительства серьезно относятся к таким ситуациям и изучают причины, которые вынуждают взрослых продавать жилплощадь несовершеннолетних. Получить разрешение можно, если в результате производимых манипуляций:

1. Будет приобретена иная недвижимость, а доля ребенка сохранится в том же размере или увеличится.
2. Вырученные деньги пойдут на личный счет ребенка, которым он сможет пользоваться после достижения совершеннолетия.

Каждый случай уникален и индивидуален, но зная основы проведения процедуры продажи доли в жилом помещении со всеми возникающими трудностями можно справиться.