Приватизация доли части в муниципальной квартире

О приватизации доли или части муниципальной квартиры

Здравствуйте. В комментарии задали такой вопрос и я решила написать эту статью:

«Здравствуйте Светлана. Я живу с мамой в муниципальной квартире. Кроме нас с мамой прописана ее сестра. Мы с мамой хотим приватизировать квартиру, сестра ни в какую не хочет и мы не можем ее никак уговорить. Мама с сестрой давно сильно поругалась и вот она так мстит. Знает же что без нее квартиру не приватизировать. Вот я мамой и не знаем что делать. Можно ли нам с мамой хотя бы приватизировать свои доли а сестра пускай остается ни с чем? .

Сначала отвечу на основной вопрос:

Отдельную долю муниципальной квартиры приватизировать нельзя. Здесь не играет роли ни согласие муниципалитета, ни согласие остальных нанимателей и прописанных. Не может быть такого, что доля приватизирована, а остальная доля муниципальная. В ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 написано про приватизацию жилых помещений. В случае с квартирой муниципалитет предоставляет ее в пользование (проживание) как целостный объект недвижимости. Доля в пользовании не является жилым помещением, а квартира является — ст. 16 ЖК РФ. Следовательно, приватизировать можно только всю квартиру, причем доли у будущих владельцев могут быть разные.

По стандарту будущие доли в собственности распределяются между участниками приватизации равномерно, но по договоренности участников будущие доли могу быть разные. Например, семья из 3 человек приватизирует квартиру. По стандарту каждый получает в собственность по 1/3, но они могут договориться, что один получит 2/3 доли, а другие по 1/6. Также может быть так, что один отказывается от приватизации, один получит 2/3 доли, а другой 1/3. Конечно, все это по договоренности участников.

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

В теории есть 2 способа приватизировать часть квартиры, но на практике такое почти нереально провернуть. Вот эти способы:

Выделение доли в натуре.

Надо чтобы выделенная часть была как отдельная комната (или несколько комнат), иметь отдельный вход и быть изолированной от других помещений. Чтобы оформить эту перепланировку нужно получить разрешение от муниципалитета, а там его не дадут в 99.9% случаев и заставить их нельзя. Если каким-то чудом это разрешение выдадут, далее нужно опять с муниципалитетом подписать новые договоры социального найма на выделенную и остальную части квартиры. После этого выделенная часть становиться отдельным объектом недвижимости и появиться возможность на приватизацию.

Жильцы могут подписать соглашение о разделе комнат и лицевых счетов. Каждый жилец (или несколько жильцов) по соглашению будут иметь отдельную комнату (или комнаты) и по отдельности платить за коммунальные услуги. На все это нужно получить согласие муниципалитета и в 99.9% там его не дадут.

Если есть наниматель или прописанный человек, который не хочет приватизировать квартиру или нет возможности с ним связаться, можно попробовать по суду принудительно признать его утратившим право пользования и в дальнейшем выписать из квартиры.

• Человек долгое время не проживает в квартире — п. 3 ст. 83 ЖК РФ. Минимальный срок законом не установлен. На практике так: не проживает год, шанс выписать — максимум 20%; если 2 года — 50%; если 3 года и более — 95%.
• Выехал на постоянной основе, а не временно из-за учебы, работы, командировки, лечения и т.п — ст. 71 ЖК РФ.
• Выехал добровольно, а не вынужденно — п. 2 ст. 1 ЖК РФ.
• С момента убытия не оплачивает коммунальные платежи, не участвует в ремонте и содержании квартиры — п. 4 ст. 69 ЖК РФ.
• Не пытался снова въехать в квартиру, а если и пытался, ему в этом НЕ препятствовали.

Если выиграть суд, нужно отнести судебное решение в паспортный стол. Там его выпишут и выдадут справку о зарегистрированных лицах. В этой справке не будет ответчика. Далее можно будет заняться приватизацией квартиры и оформить доли в любых пропорциях, на которые договорятся участники.

Понравилась статья? Пожалуйста, поставьте лайк 😉

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

Приватизация доли, части в муниципальной квартире

Объявления о продаже недвижимости можно найти на любом ресурсе. Но покупателей часто отпугивает высокая стоимость жилья, особенно в Москве и Санкт-Петербурге. Многие семьи навсегда прощаются с возможностью приобрести собственную квартиру. Неужели нет альтернативной возможности стать обладателем отдельной жилплощади?

На самом деле есть – приватизировать муниципальное жилье. Существует несколько вариантов:

• переоформить квартиру в долевую собственность;
• стать единственным владельцем;
• приватизировать отдельную часть коммунального жилья – комнату.

Правда, здесь нужно учесть множество факторов – частичная приватизация муниципальной квартиры отличается от переоформления всего жилья целиком. Давайте посмотрим, можно ли и как приватизировать долю или комнату в муниципальном жилом помещении?

Впрочем, если вам нужно приватизировать муниципальную квартиру, жилье целиком – читайте о процедуре и нюансах в нашей статье.

✅ О чем говорит закон?

Начнем с того, что приватизация в России бесплатная – нет необходимости выкупать квартиру по кадастровой или рыночной стоимости. Достаточно собрать документы, обратиться в органы местного самоуправления и зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Более того, начиная с 2017 года, приватизация жилья в РФ стала бессрочной – об этом сообщает указ Президента России В.В. Путина. Теперь любой гражданин нашей страны может перевести муниципальную недвижимость в личную собственность. Раньше это нужно было делать до истечения срока бесплатной приватизации. Сейчас срок убрали совсем, поэтому свободы в действиях стало больше.

Но все ли так просто с оформлением долей муниципальной жилплощади? ФЗ «О приватизации…» № 1541-1 от 4 июля 1991 года гласит, что квартира переводится в собственность как цельный объект недвижимости. Жилье может быть передано одному владельцу или сразу нескольким участникам процедуры. Основное условие – приватизация всей квартиры с дальнейшим распределением долей на каждого из членов семьи нанимателя жилья.

Если вы хотите приватизировать не всю муниципальную жилплощадь, а, скажем, одну комнату – вам откажут. Закон запрещает оформлять отдельные части квартиры без перевода в собственность всего жилья. Один из вариантов – попробовать изменить муниципальный статус на коммунальную жилплощадь. Впоследствии, можно приватизировать отдельную комнату в коммуналке, если она представляет собой объект недвижимости (т.е. имеет отдельный вход, изолирована от других комнат). Но претворить это в реальной жизни достаточно хлопотно.

✅ Можно ли приватизировать часть, долю квартиры, комнату в муниципальной квартире?

Наиболее распространенный способ – долевая приватизация муниципальной недвижимости. Правда, следует сделать акцент на юридическом понятии «доля» – это не отдельная комната или метраж, а имущественное право на приватизированную квартиру. Например, если семья хочет 2-комнатное муниципальное жилье, это не означает, что отец получит зал, мать кухню, а ребенок единственную комнату.

Приватизация означает, что жилье будет принадлежать и отцу, и матери, и ребенку по праву долевой собственности. Размер долей устанавливается по согласию сторон, но с учетом интересов ребенка (если таковые присутствуют). Права несовершеннолетних защищаются органами опеки и попечительства (ООП).

Запрещается приватизировать только одну комнату в муниципальной квартире. Но допускается следующее: если объект будет переведен в статус коммунального, приватизация комнаты станет возможной. Основное отличие коммунального жилья от муниципального – совместное проживание двух и более семей в изолированных помещениях (комнатах). Муниципальная недвижимость схожа с приватизированной – семья проживает в отдельном помещении.

Здравствуйте! Мы с сестрой живём в 2-комнатной муниципальной квартире по договору социального найма. Сестра хочет приватизировать часть жилья (одну комнату), а другую оставить мне. Можно ли это сделать?

Ответ юриста:

Закон запрещает приватизировать отдельные части муниципальной квартиры, если само жилье не оформляется полностью. Поэтому, ваша сестра не сможет стать владельцем отдельной комнаты. Но вы можете приватизировать всю недвижимость, а уже после подписания договора определить свои доли (например, выделить отдельную комнату сестре). Жилье перейдет в личную собственность, и сестра сможет распоряжаться полученной долей по своему усмотрению.

✅ Как приватизировать комнату в муниципальной квартире?

Итак, мы выяснили, что приватизация доли, части и комнаты возможно только при общей приватизации жилья. Отдельно допускается оформление прав на комнату в коммуналке. Но для этого нужно перевести муниципальное жилье в статус коммунальной квартиры, что не так просто сделать.

Поэтому, действуем по следующему сценарию: переоформляем муниципальную недвижимость в собственность и распределяем доли по завершении этапа подписания договора с администрацией.

Порядок и этапы

Ниже представлены этапы приватизации комнаты в муниципальной квартире в соответствии с изменениями в законодательстве:

1. Подготовка и отправка документов в местную администрацию или ГБУ «Мои документы» (МФЦ).
2. Составление заявления на приватизацию муниципальной квартиры (целиком).
3. Подписание договора на передачу жилья в долевую собственность.
4. Утверждение права собственности в Едином реестре недвижимости.

Жилье перейдет в совместную долевую собственность. Нас интересует приватизация отдельной комнаты, а значит порядок действий на этом не заканчивается. Потребуется заключить договор на передачу части или комнаты квартиры во владение одному из членов семьи. Наконец, останется зарегистрировать жилплощадь в Росреестре и получить выписку из ЕГРН (вместо свидетельства).

Процедура

Подробная пошаговая инструкция по приватизации комнаты в муниципальной квартире в 2023 году:

Первое, что нужно выяснить – подлежит ли жилье приватизации. Обратите внимание, что у вас на руках должен быть правоустанавливающий документ – договор социального найма (реже – ордер). Без него вы не сможете приватизировать ни комнату, ни долю в муниципальном жилье.

• Заручиться согласием членов семьи

Частичная приватизация является добровольной процедурой – без согласия остальных членов семьи ничего не выйдет. Поэтому если в квартире зарегистрировано несколько человек, нужно получить согласие каждого из них. Если кто-то против, потребуется оформить нотариальный отказ. Доля отказника делится между остальными участниками приватизации.

Перед тем как приватизировать муниципальную квартиру или ее часть нужно провести осмотр жилья. Сотрудники БТИ установят факт перепланировки, неузаконенных пристроек, реконструкций, увеличения метража. Скажем, если жилье будет признано аварийным – в приватизации доли, части и комнаты откажут.

Следующим этапом наниматель и члены его семьи собирают документы: подтверждающие личности, техническое состояние жилья, права на квартиру, сведения о неучастии в процессе до настоящего момента и др.

• Обратиться в местную администрацию или ГБУ «Мои документы»

Вместе с документами подаются заявления от всех участников приватизации. Готовый бланк заявления выдадут в жилищном отделении или в органе местного самоуправления.

Обращаем ваше внимание, что это договор с администрацией о приватизации муниципальной квартиры в совместную долевую собственность. Переоформить отдельную комнату или часть жилого объекта можно на следующем этапе.

• Составить договор на передачу комнаты

Подписывается уже не с администрацией, а с другими долевыми собственниками. После обсуждения всех нюансов комната перейдет во владение одного из членов семьи (например, ребенка).

Завершает процедуру регистрация права собственности в Кадастровой Палате. От соискателя потребуют новый пакет документов и заявление, а затем зарегистрируют обновленные сведения в реестре прав. Начиная с 2016 года, вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку из ЕГРН с печатью.

Документы

Существенное внимание уделяется сбору документов для приватизации муниципальной квартиры в совместную долевую собственность.

Соискатели должны подготовить:

• свидетельства о рождении и паспорта участников процедуры;
• справка о количестве зарегистрированных в квартире лиц (выдаётся в УВМ или в жилищном отделении при Управляющей компании);
• договор соцнайма жилья;
• несколько заявлений по числу участвующих в процедуре лиц (включая детей до 14 лет);
• письменное разрешение от органа опеки (при участии несовершеннолетних);
• заверенный у нотариуса отказ (если таковой имеется);
• квитанция об оплате госпошлины;
• техпаспорт на муниципальную недвижимость (выдается в БТИ);
• сведения о том, что комната не принадлежит другим гражданам, а участники приватизации не участвовали в процедуре ранее;
• нотариальная доверенность (при необходимости);
• выписка по лицевому счету (-ам) об отсутствии задолженности.

Также могут потребоваться дополнительные документы. Если возникнет необходимость о них сообщат в администрации или в Росреестре.

✅ Сроки

Неважно, оформляется квартира на одного человека или в общую долевую собственность – приватизация будет иметь стандартный срок. Обычно это 3-4 месяца со дня подачи заявления в местную администрацию. Срок может быть и меньше, а может увеличиваться.

Обратите внимание, что сперва нужно оформить муниципальную квартиру в общую долевую собственность. На это уходит до 3 месяцев. Далее, жильцы подписывают договор на передачу комнаты во владение кому-то из них. На регистрацию изменений уйдет еще порядка 14 дней, так что общее время на приватизацию составит свыше 3 месяцев.

Что еще влияет на сроки и как быстрее приватизировать квартиру – читайте об этом в нашем материале, сколько длится приватизация жилья?

✅ Расходы

Перевод муниципальной квартиры или ее части в собственность является бесплатным. Однако сбор некоторых документов и оплата услуг регистраторов – платные.

Расходы на приватизацию доли, части, комнаты примерно следующие:

• заказ техпаспорта или поэтажного плана недвижимости – от 1 000 рублей;
• государственная пошлина – 2 000 рублей;
• справка о неучастии в приватизации – от 200 рублей;
• нотариальное заверение документов – от 100 рублей.

Дополнительно могут потребоваться расходы на перепланировку, оценку и согласование. Обычно на всю процедуру уходит от 4 000 рублей и более.

✅ Сложности

Как мы уже выяснили выше – частичная приватизация муниципальной квартиры не из легких. Соискатель должен иметь представление о процедуре, подготовить несколько дополнительных справок и учесть все нюансы, с которыми придется столкнуться в ходе оформления.

Основные сложности процедуры:

1. Имеются противники приватизации

Очень часто бывает так, что не все люди горят желанием приватизировать муниципальную квартиру в совместную долевую собственность. Противниками могут выступить родители ребенка, органы опеки, пожилые родственники и прочие члены семьи. Принуждать человека к приватизации никто не может – если последовал отказ, придется уговорить составить нотариальную отказную. Или думать об альтернативных способах без согласия прописанных лиц.

1. Раздельные лицевые счета

Происходит ввиду неуплаты коммунальных платежей со стороны жильцов. Если вы намерены приватизировать часть квартиры, а за нее числятся долги – скорее всего вам откажут. Разделение лицевых счетов также не несет в себе ничего хорошего, так как придется доказывать факт согласия на приватизацию.

Проще всего приватизировать комнату в коммунальной квартире как отдельную жилплощадь. Местные власти запрещают проводить аналогичные действия в отношение жилья по договору соцнайма. Приходится выбирать: или все жилье целиком, или ничего. Многие выбирают вариант перевода недвижимости в общую долевую собственность, а уже потом выделяют части квартиры отдельным собственникам.

1. Нарушение интересов детей

Как ни парадоксально, но встречается довольно часто. Порой чтобы получить разрешение от органа опеки приходится собирать уйму справок. Так что, если вы намерены приватизировать муниципальную квартиру и разделить доли, не забудьте включить ребенка в число будущих собственников. Иначе последует отказ со стороны ООП, и процедура застопорится.

Подведем итоги: частичная приватизация муниципальной квартиры требует оформления прав на жилье целиком. Переоформление отдельных частей муниципального жилья запрещено. Основное отличие от обычной процедуры – заключение дополнительного договора на передачу комнаты одному из собственников. Сложности могут возникнуть при нарушении прав детей и несогласии других членов семьи.

Напоминаем, если вы столкнулись с проблемами юридического характера, вы всегда можете обратиться за бесплатной консультацией к экспертам нашего портала.