Порядок оформления земельного участка после аренды у государства

Как оформить землю в собственность из аренды?

Передача государственных земель в аренду – процедура распространенная. В Земельном Кодексе закреплено право пользователя на перевод такого участка в собственность. Но не все знают, если земля находится в аренде, как оформить собственность.

Можно ли арендованную землю оформить в собственность

Арендованными участками земли можно только пользоваться, ими нельзя распоряжаться по своему усмотрению. То есть, их нельзя подарить, продать, завещать. Для этого необходимо переоформить право собственности. Действующее земельное законодательство позволяет это сделать, сменив статус аренды на имущественное право.

Для того чтобы перевести в собственность земельный участок, находящийся в аренде, если появилась такая необходимость, нужно чтобы было соответствие некоторым условиям, и готовность полного комплекта документов.

Какие документы нужны для оформления

Арендатор и собственник земли в лице органов местной власти, должны подготовить следующие документы:

• договор аренды. Он должен быть действующий на момент подачи заявления;
• заявление. Типовой бланк заполняется непосредственно перед подачей документации на регистрацию права;
• если арендатор уже возвел постройки на участке земли, который проходит переоформление, то необходимо представить бумаги на эти строения;
• техническую документацию на каждую постройку;
• кадастровые документы на землю и строения;
• выписка из ЕГРН о том, что надел находится в собственности у государства в лице органов местной власти;
• паспорт будущего владельца.

Некоторые документы имеют ограниченный срок действия, поэтому заказывать их оформление необходимо в последний момент. Но прежде чем подавать на оформление имущественного права, необходимо предпринять следующие шаги:

• нужно обратиться в местную администрацию с заявлением, в котором отразить свое желание на выкуп земли;
• заключить соответствующий договор, в котором будет прописана сумма внесенного аванса;
• провести кадастровую оценку. На её основании заказать кадастровый паспорт;
• провести топографическую съемку;
• подать полученные документы на согласование;
• дождаться положительного решения от администрации;
• в присутствии нотариуса заключить договор на выкуп;
• теперь необходимо сдать все согласованные и вновь подписанные документы на регистрацию вещного права на землю.

Все затраты несет будущий собственник. Процедура может затянуться на 5-8 месяцев. Особенно долго делается кадастровый паспорт и проводится согласование с владельцем.

Куда нужно подавать заявление

Для того чтобы оформить в собственность земельный участок, находящийся в аренде, необходимо обратиться в уполномоченный орган. Регистрацией имущественных прав занимается Росреестр. Но уже несколько лет обязанность по приему и пересылке документов возложена на МФЦ,

Для оформления обращаться нужно в многофункциональный центр по месту нахождения участка земли. Заявление будет заполнено здесь же оператором МФЦ на основании предъявленных документов. заявителю нужно будет только проверить правильность внесенных данных и заверить своей подписью.

Если в населенном пункте нет отделения Росреестра и МФЦ, то подавать документы можно в местную администрацию, так как земля находится на балансе муниципалитета. После получения выписки из ЕГРН о регистрации права, участком можно распоряжаться по своему усмотрению.

Какие нужны условия, для того чтобы оформить земельный участок в собственность, если он в аренде

Переводить земельный участок из государственной собственности в частную можно, если им пользуются на основании:

• права бессрочного пользования;
• права наследуемого пожизненного владения;
• действующего договора аренды.

Если арендатор уже возвел свои постройки, то он имеет преимущественное право на оформление собственности.

Какая стоимость перевода земли из аренды в собственность

Будущему собственнику необходимо заплатить за совершение регистрационных действий. Если на участке земли нет построек, то ее сумма составляет 200 рублей. Если строения есть, и они уже оформлены, сумма пошлины – 1000 рублей.

Если участок предназначен для сельхозработ, размер пошлины 350 рублей. Сельхозназначение земли должно быть прописано в соответствующих документах.

Заключение

Если постройки на участке земли, который необходимо перевести, ещё не зарегистрированы, то при соблюдении некоторых условий можно воспользоваться «дачной амнистией».

Понравилась статья? Не забудь поставить ей лайк и поделиться в социальных сетях. Нам будет очень приятно и мы будем стараться делать статьи ещё более полезными!

Перевод земли из аренды в собственность

Хотите купить землю всего за три процента от ее кадастровой стоимости?!

Почему нет? Нужно только знать, как.

Такое ощущение, что законодатель сделал все возможное, чтобы ни один человек без специальной подготовки не смог разобраться в хитросплетениях правовых норм:

• сложные бюрократические термины;
• излишние определения;
• нагромождение смысловых конструкций;
• постоянные отсылки к иным нормативным актам.

Но если переложить формальный канцелярский язык на простой и понятный человеческий, то можно обнаружить множество льгот и привилегий, которыми мало кто пользуется. Например, можно арендовать у государства земельный участок, а потом по «бросовой» цене перевести его в собственность. Никаких афер и махинаций, все официально, абсолютно законно и прозрачно.

Методы «превращения» арендованной земли в частную собственность

1. Самый очевидный способ «выпрыгнуть» из арендаторов в собственники — выкупить арендованный участок на аукционе по кадастровой стоимости.
2. Также можно выкупить землю без аукциона. Но для этого нужно внимательно изучить условия арендного соглашения:

• в договоре не должно быть прямого указания на запрет такого перевода;
• не установлен обязательный срок аренды, по истечении которого можно заявлять о желании выкупить земельный участок (иначе придется ждать окончания такого периода, соблюдая все условия аренды, чтобы не потерять статус арендатора);
• на земле есть оформленные в собственность капитальные постройки.

Примерная выкупная цена — от 1% до 25% от кадастровой стоимости.

1. Если Вы владели земельным участком еще до того дня, как вступил в действие современный Земельный кодекс — примите поздравления, оформить собственность не составит особого труда. Для таких категорий землевладельцев предусмотрен особый порядок оформления права собственности.

• Не имеет значения квалификация прав, на основании которых земля использовалась (это может быть наследуемое владение, бессрочное пользование либо право, которое вообще никак не поименовано).
• Земля могла выдаваться для садоводства или огородничества, подсобного хозяйства или личного строительства. Все это не столь важно, главное — чтобы на руках был документ, подтверждающий законность владения.
• Землю даже не придется выкупать.

По факту происходит перерегистрация, то есть трансформация существующего права пользования в право собственности. При этом сроком такая процедура не ограничена.

1. Если на земельном участке стоит дом, построенный и оформленный до 2001 года (до даты вступления в действие Земельного кодекса), то и землю можно получить в собственность в упрощенном порядке. Так же, как и в предыдущем случае — бесплатно (в смысле, не нужно землю выкупать) и бессрочно (подать документы можно в любое время).
2. Фермерские хозяйства, получившие в свое пользование (владение) землю в границах населенного пункта для сельхозпроизводства, могут купить ее за цену не более 15% от кадастровой стоимости. При условии, что на участке нет построенных зданий и иных сооружений, а сам участок расположен не в Москве и не в Санкт-Петербурге.
3. И последний способ — признать свои права на землю через суд. Например, на основании приобретательской давности (15 лет использования с соблюдением целевого назначения). Способ не простой, трудозатратный, но реальный.

Как выкупить арендованную землю без аукциона

Участие в торгах большими сложностями не отличается, тем не менее рассчитывать на цену ниже рыночной не приходится. К тому же есть реальный риск, что кто-нибудь более прыткий и «денежный» перехватит желанный земельный участок. Поэтому наша цель — выкуп земли без аукциона с хорошей скидкой.

Перевод арендованного земельного участка (ЗУ) в частную собственность происходит на основании таких документов, как:

• договор аренды (как вариант — соглашение о переуступке прав аренды) земельного участка;
• акты местных властей (например, постановления главы администрации) о предоставлении ЗУ в аренду, о расторжении арендного договора и переводе ЗУ из аренды в собственность;
• выписка из реестра недвижимости (ЕГРН) со сведениями о ЗУ и построенном объекте.

Уже из списка документов видно, что решение данного вопроса отнесено к компетенции местной администрации. Именно чиновники устанавливают фактическую выкупную цену. Помимо региона на стоимость земли оказывает прямое влияние ее целевое назначение.

Собственники строений выкупают землю со скидкой по фиксированной ставке. Например,

• в столице такая земля будет стоить всего 40% от кадастровой стоимости;
• в Санкт-Петербурге — 19,5%;
• в Подмосковье — 3-15%;
• в городах-миллионниках — от 5 до 17 ставок земельного налога (по нашим расчетам 7,5-24% от кадастровой стоимости);
• в поселках и деревнях — 0,1-3%;
• в иных населенных пунктах и за их пределами — 2-10 ставок земельного налога (3-15% от кадастровой стоимости).

Правда, в некоторых случаях федеральную (не муниципальную) землю получится выкупить только за полную цену.

Такой ЗУ может использоваться для строительства индивидуального жилья, садоводства или ведения подсобного хозяйства. А оформленные строения должны обладать признаками капитальных построек (жилых и нежилых). Что является капитальным строением, а что нет — строго регламентировано законом (фундамент выполнен из таких материалов, как кирпич, бетон, плита и др., прочно связан с землей и т. д.).

Что интересно, даже такую цену со скидкой можно сделать еще меньше. Чтобы перевод земли из аренды в собственность стал еще дешевле можно предпринять следующие действия.

1. Оспорить установленную чиновниками кадастровую стоимость. Законом закреплена определенная процедура, позволяющая снизить стоимость ЗУ: можно воспользоваться судебным и внесудебным порядком для пересмотра цены земли. В любом случае потребуется помощь профессионального оценщика, чтобы доказать неправомерность установления данной ставки на землю (если цена выше рыночной). Подробности механизма снижения кадастровой стоимости.
2. Изменить ВРИ земли, то есть поменять ее разрешенное использование так, чтобы перевод в собственность ЗУ стал более дешевым. Но придется учитывать соответствие нового ВРИ планам по реальному использованию участка (иначе — зачем все это). Подробности процедуры по изменению разрешенного использования земли.

Хотите узнать, как снизить выкупную цену земельного участка? Получите консультацию экспертов компании «Земельный юрист».

Порядок действия при оформлении арендованной земли в собственность

Алгоритм действий при оформлении арендованного участка в собственность будет зависеть от множества факторов, но прежде всего — от назначения земли. Иногда возможность выкупа ЗУ ставится в прямую зависимость от того, насколько реально сменить категорию и (или) разрешенное использование земли.

На земле ИЖС стоит жилой дом

Это, практически, идеальный вариант. Но здесь есть очень важный момент — дом должен быть признан как объект ИЖС:

• строительство фактически окончено (все отделочные работы завершены);
• здание введено в эксплуатацию (с местной администрацией согласовано уведомление об окончании строительства и технический план на дом);
• объект поставлен на кадастровый учет;
• права на дом оформлены (зарегистрированы) в Росреестре.

Проблем с оформлением дома не предвидится, если стройка изначально вписывалась во все установленные законом требования:

• работы согласованы со всеми уполномоченными ведомствами, от местной администрации до Роспотребнадзора и Минприроды в установленных случаях (такие дополнительные согласования предусмотрены для особо охраняемых территорий: приаэродромных, водоохранных и т. д.);

• строение отвечает всем критериям, установленным для индивидуальных жилых домов, а именно: площадь до 1,5 тыс. кв. м, высота до 20 м и 3 этажей, пригодность для проживания по всем санитарно-гигиеническим и техническим нормам безопасности (толщина стен, высота потолков, количество окон и т. д.);
• при строительстве были соблюдены обязательные отступы от границ участка, красных линий;
• размер участка и его назначение позволяют использовать землю под индивидуальную застройку.

Если таких документов на руках нет, то перед обращением в администрацию по поводу перевода арендованной земли в собственность придется потратить время и оформить строение по всем правилам. Подробности оформления жилых домов.

Примерный план действий такой.

1. Привлечь кадастрового инженера для составления технического плана.
2. Направить в администрацию уведомление о завершении строительства.
3. Поставить объект на учет в кадастре, присвоить ему почтовый адрес и зарегистрировать права собственности на дом.
4. Составить заявление о намерении выкупить землю под строением (без торгов) и направить его в администрацию.
5. Получить постановление о переводе земли в собственность и расторжении арендного договора.
6. Подписать договор покупки земли и перевести деньги в оплату.
7. Подать в Росреестр документы для регистрации права собственности на ЗУ.

Если проблемы появились на любой стадии до подачи заявления о предоставлении арендованной земли в собственность — их придется срочно устранять. Некоторые решаются легко и достаточно быстро, другие — требуют подготовки и времени, а третьи — могут оказаться «крепким орешком» даже для профессионалов. Прояснить этот вопрос можно у экспертов «Земельного юриста». Консультация может быть оказан очно или по скайпу, но обязательно с предоставлением документов. Иначе предметного разговора не получится, только общие размышления.

Хотите еще сэкономить? Снижайте затраты на строительство!

• Забор по периметру участка — вовсе не обязательный атрибут.
• Если выбирать фундамент — то свайно-винтовой.
• Автономные источники воды, электроэнергии и отопления могут быть любыми.
• Количество помещений в доме, их размеры и взаимосвязь определяются самим владельцем в пределах установленных норм.
• Использование блок-контейнеров для постройки дома — весьма неоднозначный метод. Требуется консультация толкового специалиста, потому как придется учесть множество нюансов, иначе постройку не зарегистрируют.

На земле ЛПХ стоит жилой дом

С землями ЛПХ все намного сложнее, чем с ИЖС. Дело в том, что земли с таким назначением законодатель поделил на усадебные и полевые.

• Первые расположены в пределах населенных пунктов и строиться на них можно свободно (имеются в виду жилые дома и нежилые хозяйственные постройки от гаража до бани).
• Вторые — находятся за пределами поселений, буквально «полевые», и капитальное строительство на таких ЗУ вне закона. Только сооружения без фундамента, которые будут использоваться при производстве (вспомогательные постройки). Подробнее о частном строительстве на землях ЛПХ.

Как будто усадебные земли с назначением ЛПХ ничем не отличаются от ИЖС, но это только на первый (поверхностный) взгляд. У них разная рыночная цена, а это не с проста.

• Во-первых, местные власти могут установить ограничение на использование площади под застройку (до 10% от общей площади земельного участка).
• Во-вторых, хоть земли ЛПХ и располагаются в пределах населенного пункта, но в отличие от ИЖС, муниципалитет не обязан обеспечивать проживающим там гражданам социальные гарантии. Речь идет о развитии вокруг собственников земельных участков инфраструктуры: строительство больниц, детских садов и школ, магазинов и т. д.

Что касается самой процедуры выкупа земельного участка из аренды в собственность, то для земель со статусом ЛПХ нет каких-либо особенных положений. Перевод усадебных земель осуществляется по тем же правилам, что и для земель ИЖС. Единственная особенность — использование земельных участков, предоставленных для подсобного хозяйства, контролируется органами власти в силу прямого указания закона о ЛПХ. Соответственно, и к выкупу могут предъявляться дополнительные требования, которые должны быть отражены в арендном договоре.

Полевые земли под застройку использованы быть не могут, тем не менее даже такие ЗУ можно выкупить спустя 3 года использования в сельскохозяйственных целях.

Мы уже говорили, что для выкупа земли нужен, как минимум, объект, признаваемый жилым домом. А если это нежилое строение?

Чтобы иметь возможность зарегистрировать землю из аренды в собственность, на земельном участке нужно построить и оформить капитальную постройку. Таким объектом признается не только жилой дом, но также баня, гараж и даже сарай. Главное условие — эти здания должны обладать признаками капитальности (углубленный в землю фундамент, неотделимость строения от фундамента и т. д.).

Что интересно, закон прямо не говорит, какие именно признаки определяют строение как капитальное. Все эти характеристики являются следствием некоего толкования правовых норм и рассуждений от обратного. Если некапитальную постройку можно переместить (демонтировать) и назначение объекта не пострадает, то подразумевается, что с капитальным строением так поступить не получится. Момент очень «тонкий». Если есть сомнения насчет отнесения объекта к капитальным строениям — разумнее проконсультироваться у юриста, чем строить предположения.

Было время, когда власти не настолько пристально следили за целевым использованием земельных участков. На землях ЛПХ развернулось строительство безо всякого соблюдения градостроительных норм и правил, оказались застроенными даже полевые земли. К сожалению, легализовать многие из таких строений не получится даже через суд. Без оформленных зданий претендовать на выкуп арендованной земли ЛПХ без проведения торгов будет сложно. Даже если такой выкуп будет произведен, но потом окажется, что строительство нарушает установленные нормы, то есть риск признания такого перевода земли в собственность недействительным.

Может, такое утверждение уже набило оскомину, но — каждый случай уникален и требует правовой оценки профессиональным юристом. Для правильного анализа особо сложных случаев может потребоваться помощь технических специалистов, кадастровых инженеров, например.

На земле расположен гараж

Весьма распространенный случай, кстати: право собственности на гаражи оформлено, а земля под ними — государственная (муниципальная). Скажете: «Бог с ней, все равно в бессрочном пользовании!» и будете совершенно неправы.

• Во-первых, отсутствие оформленных прав собственника на землю сказывается на цене строений в худшую сторону (продажная стоимость, как правило, ниже процентов на 20-30).
• Во-вторых, случись что (государство решит изъять землю под свои нужды) — компенсация будет гораздо меньше, чем могла бы быть.
• В-третьих, после оформления прав на все недвижимые объекты (земля и гараж) можно претендовать на больший налоговый вычет.
• Есть еще одна «страшилка»: местные власти имеют право изменить вид разрешенного использования ЗУ под гаражами, тем самым положив начало процедуре ликвидации гаражного кооператива. Конечно, на практике такие процессы весьма трудоемки в исполнении, но тем не менее риск есть…

В общем, как ни крути, но «бессрочное пользование землей» уступает правам собственника.

Проблема с гаражами и оформлением земли под ними осложняется тем, что долгое время в законодательстве даже понятия такого не было — «гараж», индивидуальный или кооперативный. Понятия не было, а постройки по всей России были: граждане организовывали кооперативы (ГСК), ставили отдельно стоящие боксы и даже переносные «ракушки». Чтобы разобраться со всем этим стихийным распространением «домиков для автомобилей», было принято решение внести соответствующие изменения в законодательные акты. Эти нововведения получили название «гаражной амнистии» (по аналогии с дачной). Новый закон дает определения и характеристики каждой разновидности места под машину, от индивидуального гаража до коллективного, и устанавливает правила оформления постройки и земли под ней.

Индивидуальный гараж

Если гараж принадлежит одному хозяину (индивидуальный, отдельно стоящий), то владелец может претендовать на оформление земли под гаражом в собственность по упрощенной схеме. Непременные условия для льготного выкупа земли (по 3% от кадастровой цены):

• гараж зарегистрирован в собственность;
• является капитальным строением (с фундаментом);
• представляет собой отдельную постройку со своим въездом (без совмещенных с кем-либо стен).

Если объект отвечает изложенным условиям, и на руках у владельца есть действующий договор аренды земли (документ о предоставлении ЗУ в бессрочное пользование), то можно готовить заявление в администрацию с просьбой предоставить данный участок под гаражом в собственность.

Гаражно-строительный кооператив

Если гаражи входят в состав кооператива, то ситуация становится на порядок сложнее. Коллективная собственность означает, что каждый участник — не владелец отдельного гаража, а лишь доли в ГСК, величина которой пропорциональна размеру места под машину. Соответственно, все мероприятия по переводу земли под ГСК в собственность автовладельцев могут быть реализованы только коллективно. А это значит:

• все участники должны быть согласны (все — за);
• на общем собрании принимается решение о выкупе земли под ГСК (оформляется протоколом);
• составляется коллективное заявление с просьбой перевести землю в долевую собственность.

Бывает, что такую землю можно получить от государства бесплатно, но это большая редкость. Рассчитывать следует на выкупную цену в размере от 1% до 20% от кадастровой стоимости.

К списку документов, направляемых с заявлением, потребуется приложить не только протокол общего собрания членов ГСК, но также устав организации, свидетельства о постановке на учет в Налоговой службе и присвоении ОГРН и другую документацию кооператива. Для решения вопроса о предоставлении земли под гаражами имеют значение многие факторы:

• когда именно создавался кооператив;
• какой статус у земли под ГСК;
• каким образом подтверждалось участие в ГСК;
• как вносилась плата.

Гараж и земля без документов

К сожалению, встречаются такие варианты, когда не только земля под гаражом не оформлена, но и сама постройка оказывается без документов. Как ни крути, а с точки зрения закона — это стопроцентный самострой. Но иногда даже такие запущенные случаи удается разрешить «малой кровью».

Подробнее

Прежде всего следует выяснить реальное положение вещей:

• чья земля (кому принадлежит);
• какой у нее статус;
• есть ли проект межевания на данной территории.

Далее следует обратиться непосредственно в муниципалитет (к собственнику земли) и всеми правдами и неправдами попытаться официально оформить права пользования земельным участком (аренду, например). После чего можно уже будет рассматривать возможность декларирования существующей постройки.

Если контакта с администрацией добиться не получится, можно будет обратиться в судебные инстанции и поискать правды там. Конечно, обращение с коллективным иском — это крайний случай. Надо понимать, что судебные разбирательства весьма затратны, трудоемки и растянуты во времени. Тем не менее, при правильном подходе позволяют добиться нужного результата.

В любом случае, чтобы делать прогнозы, нужно детально изучить все обстоятельства и имеющиеся документы (доступные). Иногда даже юристу приходится привлекать к процессу технических специалистов, например, кадастровых инженеров, чтобы дать профессиональную оценку ситуации. Эксперты компании «Земельный юрист» предлагают всесторонние консультации по вопросам оформления земли под гаражами.

На земле стоит недострой

Недостроем в быту называют объект незавершенного строительства (ОНС). Ни тот ни другой термин подробно законодателем не разъясняется. Но если толковать нормы гражданского и градостроительного законодательства, исходя из их смысла, то под недостроем следует понимать объект (здание, сооружение):

• строительство которого не окончено (продолжается или заморожено);
• признаки которого позволяют говорить о капитальной постройке (имеет связь с землей и фундаментом, не может быть перенесен без изменения своих характеристик).

Недострой относится к недвижимому имуществу, полежит кадастровому учету, права на него регистрируются в Росреестре как на объект незавершенного строительства. Эти мероприятия не являются обязательными для владельца, но позволяют претендовать на выкуп земельного участка под ОНС из аренды в собственность. Нужно только грамотно оформить все документы на недострой и подать в Росреестр на регистрацию. Подробности о регистрации прав на недострой.

Порядок действий по оформлению земельного участка во многом будет зависеть от статуса земли (ЛПХ, ИЖС и др.).

Получить всестороннюю консультацию о правилах регистрации недостроенного объекта, а также порядке оформления земли под недостроем можно у специалистов компании «Земельный юрист».

На земле располагается самострой

Что такое «самострой» примерно понятно из названия. Это самовольная постройка на земельном участке, то есть здание, возведенное без какого бы то ни было согласования с властями и не оформленное по факту окончания строительных работ. В правом поле такой объект не существует.

Можно ли оформить землю под ним в собственность?

Если не оформлены сразу и дом, и участок под ним, то без кадастрового инженера сложно что-то говорить. Для начала нужно оценить постройку с точки зрения признания капитальным строением (жилым домом). А также проверить сам участок: проводилось ли межевание, каков статус земли (ВРИ), допустимо ли использовать ЗУ под застройку и т. д.

Иногда такие вопросы (оформление недвижимости в собственность) удастся разрешить по упрощенной схеме через механизм «дачной амнистии». Но здесь все очень «скользко». Возможно, придется идти в суд. Подробности об оформлении самостроя.

Обращайтесь за консультацией к экспертам «Земельного юриста».

Частные случаи перевода земли в собственность

Выше мы рассмотрели общие случаи переоформления земли в собственность, но каждая жизненная ситуация уникальна, имеет множество нюансов и деталей. Охватить все в рамках одной статьи не представляется возможным. Главное — понять принцип перевода земельного участка из пользования в собственность и варианты правовых оснований для такой процедуры.

Если Вы не опознали свою ситуацию среди перечисленных выше, возможно, следующая подборка поможет определиться и понять, в каком направлении следует двигаться.

Как получить землю, если ваша — только часть дома

Дом на два хозяина — это дополнительные сложности с оформлением. Все действия-решения придется принимать совместно. Собственность нужно регистрировать как общую долевую. И лучше сразу разграничить территорию на местности (провести межевание). Это на тот случай, если второй хозяин решить продать свою часть дома.

Если на земле изначально было запрещено строить дом

То есть в арендном договоре прямо прописан запрет на строительство (особые условия договора), а он, дом, все-таки построен и теперь стоит. В этом случае нужно скрупулезно изучить градостроительный план ЗУ и план застройки территории (ПЗЗ): содержат ли эти документы официальный запрет на возведение жилых домов. Если да (запрещают жилищное строительство), то есть еще один вариант:

• возвести капитальную постройку хозяйственного назначения (нежилую);
• зарегистрировать этот объект в собственность (может даже признать права на него через суд — в крайнем случае);
• заявить о желании приобрести землю под нежилым строением в собственность.

Земля под многоэтажным домом (МКД)

Собственники квартир в МКД могут претендовать на оформление земли под домом в общую собственность. Здесь те же проблемы, что и для всякого коллективного действа: суметь со всеми владельцами квартир договориться, подготовить документы и зарегистрировать права на землю у регистратора. Подробности о регистрации земли под МКД.

Если в собственности нежилой объект

Если права на нежилое здание (помещение) зарегистрированы, а про землю «забыли», самое время вспомнить и попытаться оформить земельный участок под объектом в аренду. Потом уже можно заняться процедурой выкупа ЗУ по кадастровой стоимости. Если цена слишком велика — следует рассмотреть возможность снижения кадастровой стоимости.

Перевод в собственность земли под садоводство

Если участок был когда-то получен в аренду с назначением «под садоводство», при этом ЗУ относится к населенному пункту (расположен в его границах), то для перевода земли в собственность потребуется капитальная постройка. Само собой разумеется, построенный объект должен быть оформлен по всем правилам. Это может быть жилой дом либо баня или иное строение с углубленным фундаментом (как признак капитальности). Порядок перевода примерно такой же, как для земель ИЖС.

Если земля оказалась сельхозназначения — тут вопрос с переводом ЗУ в собственность сложнее, но тоже решаем. Потребуется капитальная постройка на ЗУ, которую можно оформить по упрощенной схеме. Но придется поторопиться: эта льгота ограничена по времени, если ее не продлят, то нужно уложиться до весны 2021 года.

Если земля была выделена садовому товариществу (СНТ), то земельный участок можно получить в собственность без капитального строительства в рамках «дачной амнистии».

Земли, выделенные под огородничество

Такие земельные участки также подпадают под действие дачной амнистии, если они были распределены между членами какого-нибудь некоммерческого объединения (ДНП, например). Напоминаем, льготный механизм оформления земель, выделенных некоммерческим организациям, в том числе под огородничество, ограничен во времени сроком до 2022 года. Ходят слухи о продлении, но пока законопроект не принят.

Если говорить о возможности оформления огородной земли под домом, то здесь проблемы. Капитальное строительство на такой земле находится под запретом и означает нецелевое использование. Выкуп огородных земельных участков из аренды производится на условиях, закрепленных в нормативных актах местных властей. В некоторых регионах цена составляет около 50% кадастровой стоимости.

Еще один вариант — изменить разрешенное использование земельного участка (ВРИ). Так как земля все еще находится в аренде, то при смене ВРИ придется договариваться с реальным собственником — муниципалитетом. Заручившись таким согласием арендатор, как правообладатель, сможет заявить о смене ВРИ на нужный и обеспечить возможность капитального строительства. Далее — дело за малым.

Выкуп арендных сельскохозяйственных земель

Земли, предназначенные для сельского хозяйства, также можно выкупить из аренды в собственность по истечении трех лет использования. Конечно, при условии использования всего участка и соблюдения целевого назначения. При этом возводить капитальные постройки не потребуется.

Выкуп земель питомника

В случае с питомниками (вид разрешенного использования) значение имеет расположение земельного участка: в пределах населенного пункта или на сельхозтерриториях. По общему правилу выкуп арендованной земли возможен по истечении 3 лет аренды и при наличии построенных и оформленных в собственность объектов на земельном участке. Поскольку ВРИ земель питомника подразумевает выращивание и реализацию растительных культур (деревьев, кустарников и др.) и строительство только хозяйственных сооружений, то, скорее всего, придется менять категорию. И только потом появится реальная возможность выкупить такой участок. Иногда земли, поименованные в документах как питомник, все же проще арендовать.

Особенности перевода земель в собственность

Если подвести некую черту, то порядок перевода земель в собственность можно представить следующим образом.

1. Земельный участок, на котором стоит дом, построенный и оформленный до 2001 года (когда приняли современный Земельный кодекс) — можно оформить в любое время (бессрочно) и без проведения торгов. Перевод в собственность осуществляется бесплатно, так как ЗУ не нужно выкупать.
2. Земля, полученная в пользование (бессрочное) или владение (наследуемое) до 2001 года – также оформляется в собственность бессрочно. Решение о выделении ЗУ не принимается, по факту происходит подтверждение государством права пользования и его трансформация в собственность.
3. Земля в некоммерческом объединении (СНТ/ДНП) – оформляется в собственность по упрощенной схеме до 1.03.2022 (правовой механизм под названием «дачная амнистия»). Но придется соблюсти ряд условий:

• ЗУ распределен до 2001 года и есть подтверждающие данный факт документы;
• СНТ как объединение создано до начала 2019 года;
• ЗУ не изъят, не зарезервирован или каким иным образом не ограничен в обороте.

В рамках «амнистии» землю можно получить в собственность без проведения торгов (аукциона) и бесплатно (в смысле, земельный участок не придется выкупать). Но потребуются документы о распределении земли (запись в похозяйственной книге, например, а вот членская книжка садовода документом-основанием для предоставления земли не является).

1. Если земля находится в аренде, то при отсутствии прямых ограничений такую землю можно выкупить в собственность с хорошей скидкой. При условии, что арендатор соблюдает все условия арендного договора и целевого использования ЗУ, а капитальное строение, расположенное на таком участке, зарегистрировано в собственность арендатора земли.
2. Если ни один из вышеприведенных пунктов не подходит, то земельный участок можно будет получить в собственность только на условиях аукциона, то есть путем выкупа по рыночной цене.

Исключения из правил

Законом все земли поделены на виды и категории в зависимости от их назначения и ценности. Не всякий земельный участок может быть приобретен в собственность. Земля может быть зарезервирована государством для своих нужд (под определенные проекты, федеральные, региональные или муниципальные), ограничена в обороте или вовсе изъята из него.

Примеры земель, которые нельзя перевести в частную собственность:

• зоны отчуждения (ж/д и автотранспорта, аэропортов морских и речных портов);
• полигоны с вредными и опасными веществами;
• городские парки, сады и улицы;
• земли лесного и водного фонда, заповедные и иные особо охраняемые территории.

Иногда в порядке исключения пользователи получают в собственность земли запаса, но только при условии соблюдения ВРИ.

Выкуп земель в обход условий арендного договора

Вопрос простой: «Можно ли выкупить землю, если договор аренды прямо запрещает такой перевод или установленный минимальный срок аренды еще не истек?».

В принципе, можно, но на иных основаниях, например, в рамках «дачной амнистии». Если договор аренды скорее «мешает» купить землю, чем помогает, иногда выгоднее его расторгнуть и заявить о своем желании купить ЗУ на торгах или без торгов в зависимости от ситуации.

Это суждение также справедливо для участников программы «молодой специалист». Заключив с администрацией договор пользования ЗУ на условиях соблюдения целевого назначения земли и работы в муниципалитете, специалист вынужден весь оговоренный период выполнять данные обязательства. И только после того он сможет оформить ЗУ в собственность практически бесплатно. Но что мешает пользователю земли построить дом и заявить о желании выкупить землю до истечения срока (6 лет) на общих основаниях? Честно признаемся — цена. Одно дело получить землю за 3% от кадастровой стоимости, и совсем другое — по базовой ставке в 50%.

Здесь важно просчитать все риски и возможности, и только потом принимать обдуманное решение. Нужна помощь грамотного специалиста? Приглашаем на консультацию в компанию «Земельный юрист».

Арендатор и субарендатор — есть ли разница для выкупа земли?

Субарендатор также может претендовать на выкуп ЗУ из субаренды, но ему нужно внимательно ознакомиться со всеми специальными условиями в своем субарендном договоре и соглашении арендатора с собственником земли. Очень важный момент — арендатор не может передать субарендатору больше прав, чем имеет сам.

В выкупе арендованной земли отказано — что делать?

Честно говоря, вариантов немного:

1. смириться;
2. бороться;
3. оценить реальные возможности и принять взвешенное решение.

Последний пункт, на наш взгляд, единственно верный. Оценка ситуации потребует привлечения специалистов (профессиональных юристов и кадастровых инженеров), но такой подход полностью оправдывает себя. Любые сделки с недвижимостью сопровождают большие риски и крупные суммы, поэтому прежде, чем ставить подпись на документах, следует хорошенько подумать. Тем более, если от органов власти уже получен отрицательный ответ на запрос. Иногда одно поспешное действие может перечеркнуть все иные нереализованные возможности.

Эксперты компании «Земельный юрист» предлагают помощь при оформлении земли и других объектов недвижимости: