Понятие и признаки самовольной постройки

Адвокат по жилищным спорам: самовольная постройка

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (ч. 1 ст. 222 ГК РФ).

Четыре признака самовольной постройки:

• постройка возведена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
• постройка возведена на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
• постройка возведена без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений;
• постройка возведена с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (ч. 2 ст. 222 ГК РФ).

Иск о сносе самовольной постройки могут подавать:

• юридические и физические лица, интересы которых нарушены возведением объекта;
• правообладатели застроенного земельного участка;
• представители местной власти или контролирующих органов;
• прокуратура, при возведении объекта с нарушением норм или отсутствии разрешения для защиты публичных интересов;
• правообладатели соседних земельных участков, если их права были нарушены.

Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо органом местного самоуправления.

Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:

1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;

2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Органы местного самоуправления не могут принять решение о сносе самовольной постройки, если:

• право собственности на объект зарегистрировано в ЕГРН;

• право собственности на объект признал суд согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ;

• суд отказал в иске о сносе этой постройки;

• объект является многоквартирным домом или жилым (садовым) домом;

• жилой дом (строение) создан на дачном (садовом) земельном участке до 01.01.2019 г.;

• постройка относится к имуществу религиозного назначения или предназначена для его обслуживания и (или) образует с ним единый монастырский, храмовый или иной культовый комплекс (п. 1 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ, постановление Правительства РФ от 14.03.2019 № 269 «Об утверждении требований к самовольным постройкам, относящимся к имуществу религиозного назначения, а также предназначенным для обслуживания имущества религиозного назначения и (или) образующим с ним единый монастырский, храмовый или иной культовый комплекс, при соответствии которым таких построек допускается их использование религиозными организациями»);

• отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, если постройка создана на нем до дня вступления в силу Земельного кодекса РФ (пп. 1 п. 5 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ);

• отсутствует разрешение на строительство объекта, созданного до 14.05.1998 г.

Оформить собственность на построенный жилой дом (гараж, магазин) возможно при одновременном соблюдении трех условий:

• земельный участок находится в собственности, предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного бессрочного пользования. Лица, которые не являются собственниками участка, а арендуют его, не имеют права добиваться признания права собственности на самовольную постройку в суде;
• появление на участке самовольной постройки не затрагивает права и законные интересы третьих лиц;
• построенное здание не создает угрозы для жизни и здоровья третьих лиц.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (В)

11.Режим самовольной постройки.

В соответствии со ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Правовой режим самовольной постройки распространяется и на результаты осуществления самовольной реконструкции, на что обращено внимание в п. 28 постановления Пленумов Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ №10/22 от 29 апреля 2010г.

Пунктом вторым этой же статьи установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Таким образом, самовольная постройка (к каковой следует относить и объект недвижимости, возникший в результате самовольной реконструкции) не является объектом гражданских прав.

Так, в постановлении Федерального арбитражного суда РФ №Ф03-3075/11 от 12 июля 2011г. суд кассационной инстанции признал законными судебные акты нижестоящих судов об отказе истцу о выделе в натуре доли из общего недвижимого имущества, указав на то, что после регистрации права общей долевой собственности на данный объект лицами, за которыми было зарегистрировано право собственности, произведена его реконструкция, в результате чего возник новый объект, имеющий иные характеристики, чем объект, права на который зарегистрированы за сторонами, и имеющий признаки самовольной постройки, которая не является объектом гражданских права, в том числе и права собственности, формой реализации которого является раздел общего имущества в натуре.

В соответствии с п.2 ст.222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счёт, кроме случаев, предусмотренных законом. Однако в отношении объектов самовольной реконструкции высшими судебными инстанциями разъяснено иное — суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Нужно учитывать, что снос самовольной постройки возможен исключительно на основании решения суда, а с иском о сносе самовольной постройки могут обратиться в суд как собственник или иной законный владелец земельного участка, на котором осуществлено строительство, так и прокурор (ст.52 АПК РФ, ст.45 ГПК РФ), орган, осуществляющий строительный надзор, а также иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки (ст. 305 ГК РФ). При этом, если законному владельцу земельного участка достаточно доказать, что соответствующий объект является самовольной постройкой, то иные лица, имеющие право на предъявление соответствующих исков, должны доказывать и факт нарушения их прав или прав лиц, в интересах которых они обратились в суд.

Например, прокурор не обладает правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки, которая создана с нарушением исключительно гражданского права законного владельца земельного участка, но её сохранение не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Также необходимо учитывать, что самовольными постройками могут быть признаны только объекты недвижимости (за исключением жилых домов) возведённые после 01 января 1995г., поскольку ранее действовавшее гражданское законодательство такого института как самовольная постройка, применимого ко всем объектам недвижимости, не предусматривало. Ст.109 ГК РСФСР предусматривала возможность признания в качестве самовольной постройки только индивидуального жилого дома или дачи. Соответствующая правовая позиция была сформулирована в постановлении президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №12048/11 от 24 января 2012г.

В п.5 информационного письма №143 от 09 декабря 2010г. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ также разъяснил, что наличие государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки, так как сама по себе регистрация не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права. Судебный акт, удовлетворяющий иск о сносе самовольной постройки, устанавливает отсутствие права собственности на спорный объект и является основанием для внесения соответствующей записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, сама по себе государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, которая в силу ст.2 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимого имущество и сделок с ним» является единственным доказательством наличия зарегистрированного права, не создаёт гарантии того, что в будущем соответствующий объект недвижимости не будет признан самовольной постройкой, если ранее в процессе его строительства были допущены нарушения, указанные в п.1 ст.222 ГК РФ. Полагаем, что подобный подход без предоставления гарантий защиты прав добросовестных приобретателей такого имущества и без установления сроков исковой давности в отношении соответствующих требований не способствует стабильности гражданского оборота, снижению рисков совершения сделок по приобретению недвижимого имущества, а также создаёт возможности для злоупотребления правом со стороны различных субъектов, в том числе и органов местного самоуправления, уполномоченных в соответствии со ст.ст.51 и 55 Градостроительного кодекса РФ выдавать разрешения на строительство и ввод завершённого строительством объекта в эксплуатацию.