Что такое жилищно-строительные кооперативы?
Для строительства или покупки готового жилья граждане или юридические лица могут создавать жилищные кооперативы. Участники объединяются, вносят паевые взносы, а на собранные деньги строят жилье либо приобретают готовое жилье. Какие жилищные кооперативы существуют, разбираемся в нашем материале.
Какие жилищные кооперативы существуют?
Жилищные или жилищно-строительные кооперативы могут создавать как физические лица, так и организации. Чтобы вступить в кооператив каждому новому участнику нужно внести определенную сумму денег, которая называется «пай».
Собранные кооперативом средства могут быть потрачены на приобретение готового жилья для участников. В этом случае кооператив называется жилищным. А если паевые взносы идут на строительство многоквартирного дома (МКД) или индивидуального жилого дома (ИЖС), кооператив называется жилищно-строительным.
Что такое жилищно-строительный кооператив с государственной поддержкой?
Жилищно-строительный кооператив с господдержкой – это кооператив, который создан отдельными категориями граждан, перечень которых определен постановлением Правительства РФ ? Постановление Правительства РФ от 9 февраля 2012 г. №108 .
Гражданин имеет право вступить в ЖСК с господдержкой или создать его на территории любого субъекта РФ. Земельный участок в пользование такому кооперативу предоставляется государством бесплатно на период строительства жилья. При этом должны быть соблюдены все необходимые бюрократические процедуры – переданный ЖСК участок имеет четкие границы, поставлен на кадастровый учет. А также определен вид разрешенного использования участка.
ЖСК с господдержкой в рамках программы может построить на предоставленном государством участке как ИЖС, так и многоквартирный дом. При этом, члены кооператива в процессе строительства самостоятельно обустраивают территорию внутри участка (подъездные дороги, благоустройство). Развивать социальную инфраструктуру помогает муниципалитет.
После того, как завершено строительство и на объект строительства (МКД, ИЖС) получено разрешение на ввод в эксплуатацию, участник кооператива может оформить земельный участок в собственность.
Какими документами регламентируется деятельность ЖСК с господдержкой?
Деятельность кооперативов регулируется Федеральным законом от 24 июля 2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» ? ФЗ № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» , постановлением Правительства РФ от 9 февраля 2012 г. № 108 ? Постановление Правительства РФ № 108 .
Какие требования предъявляются к участникам жилищно-строительных кооперативов с господдержкой?
Участниками ЖСК могут быть определенные Правительством РФ категории граждан:
Многодетные семьи
Граждане, которым положена субсидия на приобретение жилья в рамках государственной программы «Жилище»;
- Научные и инженерно-технические работники
Сотрудники организаций со статусом научно-технических центров ? Перечень научно-технических центров утвержден распоряжением Правительства РФ от 13 мая 2022 г. № 1155-р , а также ФГУПов и государственных учреждений, входящих в структуру Российской академии наук. Требования к стажу отсутствуют;
Сотрудники федеральных государственных образовательных учреждений. Стаж работы должен составлять не менее 1 года;
- Работники здравоохранения
- Госслужащие ? Сотрудники государственных органов исполнительной власти согласно Федеральному закону от 27 июля 2004 г. № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе»
Члены Общероссийских спортивных федераций ? Организации, которые включены в реестр организаций Министерства спорта РФ
Общий срок членства должен составлять не менее 1 года;
Работники институтов развития и государственных корпораций
Военнослужащие и работники оборонно-промышленного комплекса
Сотрудники органов внутренних дел Российской Федерации
Какие еще есть условия вступления в ЖСК?
Для вступления в ЖСК необходимо обратиться к своему работодателю с заявлением о желании вступить в ЖСК и предоставить необходимые документы.
Работодатели создают специальные комиссии по формированию списка граждан, имеющих право быть принятыми в члены жилищно-строительных кооперативов. Деятельность и порядок приема документов комиссиями регулируется соответствующими ведомственными приказами работодателя.
Какие документы нужны, чтобы вступить в ЖСК?
Для вступления в ЖСК сотрудник организации должен обратиться в комиссию с заявлением о включении в список и предоставить следующий пакет документов (перечень примерный и может отличаться):
паспорт гражданина и супруги/супруга;
свидетельство о заключении брака;
выписка из трудовой книжки.
Почему могут отказать во включении в список?
Комиссия рассматривает заявление гражданина на основании внутренних правил и установленных законом требований к потенциальным участникам ЖСК.
Гражданину могут отказать по одной из причин:
- Предоставлен неполный комплект документов;
- Гражданин не соответствует требованиям постановления Правительства РФ от 9 февраля 2012 г. № 108;
- Гражданин уже участвует /участвовал в ЖСК.
Местными нормативными актами могут быть установлены иные причины отказа для участия в ЖСК с господдержкой.
ЖСК как схема покупки квартиры
Сегодня продажа новых квартир в многоэтажных домах с помощью ЖСК становится очень популярной.
Жилищно-строительный кооператив — высокорисковая форма инвестирования в строительство жилой недвижимости, не имеющая жесткой регламентации законодательством. Подробнее о том, что представляет собой ЖСК, каковы условия его функционирования, основные положительные и отрицательные стороны, а также возможные риски — читайте далее.
ЖСК — что это такое
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — форма объединения покупателей жилья в целях строительства и управления им, основанная на слиянии денежных паевых взносов.
История таких объединений берет свое начало в 20-х годах XIX века, но по идеологическим соображениям они были ликвидированы. Указ ЦК в 1958 году при существенном росте численности населения в послевоенные годы вновь вернул к жизни ЖСК.
Приобретение жилья через ЖСК было практически единственно-возможным вариантом получить квартиру в собственность до начала приватизации жилой недвижимости.
Даже несмотря на высокую стоимость этого способа, он пользовался повышенным спросом среди населения.
Причины заключались в высочайшем качестве строительства и обособленном управлении такими домами.
Законодательное регулирование деятельности ЖСК осуществляется Гражданским кодексом РФ (ст. 116 «Потребительский кооператив»), а также Жилищным кодексом РФ (пятый раздел «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»). Вероятность использования его в качестве привлечения средств в строительство устанавливается 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», где определено, что он может применяться для приобретения жилья на равных с ДДУ (договором долевого участия). Данный федеральный закон прямо поясняет, что жилищный кооператив является единственной разрешенной альтернативой долевого строительства.
Приобретение жилой недвижимости через ЖСК выглядит так: строительной компанией создается кооператив и заключается инвестиционный договор.
Главной задачей такого кооператива является привлечение средств участников-пайщиков. Обязанностью же строительной компании признается строительство дома и передача квартир в нем пайщикам.
В случае создания ЖСК после 2011 года, он самостоятельно будет выступать застройщиком, то есть организовывать процесс возведения объекта и владеть участком земли в соответствии ЖК РФ (ст. 110).
Важно отметить, что все члены ЖСК участвуют в строительстве, последующей реконструкции и содержании дома своими средствами. В состав кооператива могут входить юридические лица, а также граждане старше 16 лет.
Плюсы и минусы ЖСК при покупке квартиры
Преимущества
Удобство механизма ЖСК для покупателей жилья заключается в следующем:
Предоставление длительной рассрочки при оплате стоимости квартиры
Застройщик предлагает гибкую систему оплаты в виде рассрочек, так как выплата паевых взносов осуществляется в течение нескольких лет после этапа завершения строительства.
Если сравнивать с долевым участием, то большинство таких компаний предоставляют рассрочку оплаты только до этапа сдачи объекта.
Переход прав на управление домом к ЖСК после окончания строительства
Лица, приобретающие квартиру по ДДУ, после окончания строительства создают ТСЖ (товарищество собственников жилья), которое примет на себя функции управления домом. Формирование ТСЖ возможно только после регистрации прав собственности на квартиры, что занимает обычно довольно длительное время. В течение этого времени многоквартирный дом остается без управления.
Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности
Здесь имеется в виду то, что при банкротстве создавшего ЖСК застройщика его участники могут достроить объект с помощью нового подрядчика. При покупке квартиры по ДДУ в случае разорения строительной компании покупателям придется требовать свои квартиры в рамках процесса о несостоятельности застройщика.
Другим способом является создание ЖСК с нуля и обращение к органам власти о передаче недостроенного дома на баланс кооператива. В соответствии с практикой такой процесс может занимать длительное время.
Право пайщиков участвовать в строительстве и дальнейшей эксплуатации строящегося дома
Дополнительно члены ЖСК имеют непосредственный доступ к его финансовым документам, а также могут переизбирать руководство.
Паевые взносы не подлежат налогообложению, что удешевляет строительство
Благодаря этому квартиру можно приобрести значительно дешевле, чем на вторичном рынке.
Недостатки
Помимо обозначенных выше преимуществ жилищно-строительного кооператива данный механизм имеет серьезные недостатки:
- сделка покупки квартиры через ЖСК не подлежит обязательной государственной регистрации в отличие от ДДУ, что повышает риск двойных продаж недвижимости;
- невозможность привлечь ЖСК к ответственности в случае срыва сроков строительства или обнаруженных недостатков после сдачи дома в эксплуатацию;
- невозможно указать точную стоимость квартиры и прописать ее в договоре;
- недостаточное законодательное регулирование схемы продажи квартир с помощью ЖСК, которые регламентируются положениями Жилищного кодекса и нормами ГК РФ, а не положениями 214-ФЗ.
В целом, ЖСК как механизм покупки квартир в новостройках приобретает все большую популярность. Однако очень важно перед вступлением в кооператив детально изучить всю необходимую документацию: условия инвестиционного договора, устав, правоустанавливающие документы. И только после этого подписывать договор.
Порядок покупки квартиры
Организация ЖСК
Процесс организации ЖСК выглядит следующим образом:
- Решение о формировании кооператива принимается собранием учредителей, в качестве которых могут выступать любые лица. Именно они становятся его членами, голосуя за организацию ЖСК. После оформления решения собрания протоколом, ЖСК проходит государственную регистрацию и получает статус юридического лица.
- ЖСК должен состоять из 5 и более лиц, но не более количества квартир в доме. Управление осуществляется собранием членов кооператива в случае, если численность пайщиков превышает 50 человек. Собрание же избирает правление и ревизионную комиссию.
- Ревизионная комиссия избирается сроком до 3–х лет и проводит плановую проверку финансово-хозяйственной деятельности ЖСК 1 раз в год.
Приобретение новостройки
Покупка квартиры в многоквартирном доме через ЖСК осуществляется таким образом:
- вступив в ЖСК, его член получает из общей кассы пайщиков нужную для покупки квартиры сумму, при этом стоимость займа будет существенно ниже по сравнению с ипотекой.
- Чтобы стать полноправным участником ЖСК, потребуется оплатить вступительный взнос, размер которого который может достигать 5% от цены квартиры. Взнос не учитывается в стоимости приобретаемой недвижимости.
- Дальше все зависит от устава конкретного ЖСК. В большинстве случаев нужно внести около 10% в качестве первоначального взноса. Затем пайщик в соответствии с графиком регулярно вносит определенные платежи на счет кооператива. При достижении суммы в 50% от цены предполагаемого жилья, ЖСК приобретает для него квартиру, оформляя в свою собственность.
- Между сторонами заключается договор аренды, он проживает в квартире, постепенно погашая задолженность. Срок погашения может длиться до 10 лет.
- Как только сумма будет полностью выплачена, квартира перейдет в его собственность.
- Вместо процентов по кредиту участник ЖСК ежегодно оплачивает административные взносы в размере примерно 6% от размера займа. Причем если член кооператива вносил паевые взносы постепенно, то ему предоставляется пониженная ставка, чем тому, кто сразу оплатил 50% от стоимости квартиры.
В отличие от оформления ипотечного кредита участнику ЖСК не нужно собирать огромный пакет документов. Для вступления в некоторые кооперативы достаточно предъявить только паспорт РФ.
Оформление права собственности на квартиру
Для получения свидетельства о праве собственности на жилой объект, возведенный с помощью ЖСК, участнику потребуется:
- договор членства в ЖСК;
- договор пая;
- платежные документы, подтверждающие оплату паевых взносов; ;
- справка о выплате всей задолженности.
На основании этих документов осуществляется государственная регистрация права собственности на квартиру и выдается правоподтверждающий документ.
Возможные риски при покупке квартиры
Вступая в жилищно-строительный кооператив, его участники несут некоторые риски:
- Риск удорожания строительства и необходимость доплаты сверх оплаченного паевого взноса.
- Риск двойной продажи по причине отсутствия государственной регистрации.
- Риск срыва обозначенных сроков строительства (даже если в договоре сроки прописаны, то они не являются обязательными для кооператива и не повлекут серьезных последствий для застройщика).
Обозначенные риски являются существенными и оказывают влияние на защиту законных прав и интересов участников ЖСК и тем более усиливаются, когда органы управления ЖСК прямым или косвенным образом связаны с инвестиционными, строительными и иными компаниями, принимающими участие в возведении дома.
Как обезопасить себя от обмана?
Покупателям, решившим приобрести квартиру в новостройке с помощью ЖСК, можно дать несколько действенных советов во избежание обмана, финансовых и материальных потерь:
- детально изучить устав кооператива, уделяя пристальное внимание финансовой стороне вопроса (размер вступительного взноса, порядок выплаты пая), обязанностям и правам сторон, штрафам и ответственности за нарушение обязательств;
- ознакомиться с порядком управления в ЖСК (занимается ли строительством объекта сам кооператив или нанятый подрядчик);
- удостовериться в наличии разрешительной документации на строительство дома;
- обратить внимание на репутацию застройщика, опыт и историю его деятельности;
- внимательно прочитать условия договора и только после прозрачности всех условий подписать его.
Следуя эти рекомендациям, покупка квартиры через ЖСК поможет обзавестись жильем на привлекательных условиях.
Узнайте, какое жилье для переселенцев и беженцев предусмотрело государство РФ.
Прежде чем арендовать квартиру, рекомендуется собрать определенный пакет документов. Какой? Узнайте в нашей статье.
Что такое аккредитив и как он может вам помочь в приобретении недвижимости, вы узнаете в нашем материале по ссылке.
Отзывы покупателей
Покупал квартиру в новом доме с помощью жилищного кооператива. Пай оплатил, дом уже построен, в настоящее время идут отделочные работы. Для меня это очень выгодный вариант, так как из-за невозможности официально подтвердить свой доход банки в оформлении ипотеки отказали. Да и требования у них стали намного серьезнее.
Приобретала квартиру в ЖСК в 2012 году. Пай выплатила и подписала акт приема-передачи. Дом сдали в эксплуатацию. Однако сейчас столкнулась с тем, что хочу квартиру продать. Но ЖСК не регистрирует квартиру в Росреестре. Взяла выписку, на деле дома нет. В ЖСК дают обещания уже больше двух лет. Не представляю, каким образом смогу теперь продать квартиру. Видимо придется обращаться в суд.
Купила квартиру в известной в Москве компании-застройщике, которая работает только по ЖСК. При выборе решила не рисковать, хотя было много вариантов дешевле, но без разрешительных документов на строительство. Сейчас строительство практически на финишной прямой. Совершила очень удачную сделку в свое время.
Большинство людей понимает возможные риски, связанные с покупкой квартиры через ЖСК, поэтому застройщики используют дополнительные меры привлечения покупателей: низкие цены, оригинальная архитектура построек, развитая инфраструктура на прилегающих территориях (детские сады, спортивные площадки, магазины, парки) свою репутацию и т.д.
