Покупка квартиры через аукцион с торгов

Покупка квартиры с торгов для перепродажи — хорошая идея или глупая затея?

Звонит клиент и говорит, что нашел подходящий для себя вариант, просит сходить с ним еще раз все посмотреть и внести аванс.

Пока шли спрашиваю у него, что известно о квартире, как нашел, все ли устраивает и т. д.

Клиент говорит, что квартира стоит дешевле аналогов, т. к. требует ремонта, перед просмотром клиент спрашивал у продавца есть ли несовершеннолетние собственники, есть ли непогашенная ипотека, когда могут освободить квартиру, заранее предупредил, что планирует покупку в ипотеку — есть одобрение Сбера, Газпрома и Альфы, продавец на ипотеку согласен.

Пришли в квартиру — обычная однушка на пятом этаже девятиэтажного дома. В объявлении был план квартиры, который соответствует реальности.

Клиент говорит, что готов вносить аванс, а я прошу перед внесением показать документы на квартиру, тем более их все равно надо будет предоставлять в оценочную компанию и банк для согласования. Продавец подает пакет документов со словами, что будет не аванс, а задаток, он от продажи отказываться не намерен, а если покупатель откажется от покупки по любой причине, в т.ч. по причине отказа банка, то задаток останется у продавца, причем задаток просит не маленький — 100 т.р. На возражение, что отказ банка это уважительная причина, тот сказал, что у него были два ипотечных покупателя — один из Сбера, второй из ВТБ и обоим банки отказали на этапе согласования, якобы по причине того, что оба покупателя, каждый в своем банке, что-то подделал и им отказали, банк по квартире не мог отказать, с ней все нормально, продавец сам ее у Сбера купил на торгах.

А вот это уже интересно.

Смотрим документы. Мужчина купил квартиру с торгов, заплатив за нее 2 850 000 в ноябре 2022 года, сразу выставил на продажу за 3 250 000 (аналоги стоят от 3,3 до 3,6) — по самому низу рынка. Естественно у него появилось много желающих купить квартиру по такой цене, но почему-то никто так ее и не купил (сейчас январь, а квартира все еще стоит на продаже, не помог даже предновогодний ажиотаж).

Почему ее никто не купил? Что плохого в покупке такой квартиры?

Во-первых: в документах допущена техническая ошибка — в выписке написано, что квартира расположена на 4 этаже, а фактически она на пятом, продавец знает об этой ошибке, но не считает ее критичной, ведь итак понятно, что квартира на пятом, а тратить 2-3 дня исправление «того, что нельзя назвать ошибкой» он не собирается.

На мой взгляд именно это послужило одной из причин отказа в кредитовании такой квартиры со стороны банков, ведь любая оценочная компания укажет такое несоответствие в своем отчете. Сделав попытку намекнуть об этом продавцу встретил негатив, после которого не стал с ним вступать в дальнейший диалог.

Покупка квартиры с торгов — риски для покупателя

При покупке квартиры с торгов риски для покупателя сведены к нулю. Именно такое мнение формируется у среднестатистического обывателя при поверхностном анализе ситуации. Действительно, какие могут возникнуть непредвиденные сложности, если в качестве продавца выступает само государство?

На самом деле все обстоит гораздо сложнее, да и продают квартиры на торгах не только государственные, но и коммерческие структуры. И вопрос здесь не только в моральной и этической составляющей. В какой-то момент времени владелец может оказаться вообще без вновь приобретенной недвижимости и вложенных в нее денег.

Почему опасно покупать квартиру с торгов

На поверхности лежат следующие моменты:

1. Человеку, по роду своей деятельности не связанному с юриспруденцией и экономикой, достаточно сложно самостоятельно разобраться с самой процедурой, а также принципами функционирования торговых площадок. В результате потенциальный покупатель может просто потерять деньги, даже не поучаствовав толком в процедуре.
2. Необходимо понимать, что покупка квартиры с торгов по банкротству – это перспективное вложение свободных денежных средств. По этой причине любое предложение не остается без внимания профессиональных перекупов и инвесторов. А они знают все подводные камни, нюансы, методики побед на торгах. Если недвижимость заслуживает сколь-нибудь пристального внимания, то победить, в рамках возможной экономии в сравнении с рыночными предложениями в конкретном населенном пункте.
3. К важным рискам покупки квартиры с торгов по банкротству имеет смысл отнести возможную необходимость капитального ремонта. Изымается недвижимость по решению судов не только у разорившихся бизнесменов, но гораздо чаще у асоциальных элементов. Естественно, такие помещения запущены до невозможности. И кроме дезинфекций и прочих клининговых мероприятий придется немало потратиться на ремонт, зачастую, не только косметический, но и капитальный. Это, в конечном счете, существенно увеличит стоимость, затраченную на приобретение недвижимости.
4. При электронной продаже через сеть Интернет потенциальный покупатель не видит, с кем ему придется жить по соседству. И в продолжение предыдущего пункта велика вероятность оказаться в окружении алкоголиков или наркоманов. Хорошо, если планируется покупка в том же городе, где живет человек, можно просто съездить в адрес и посмотреть. Однако в некоторых случаях покупку совершают в совершенно другом населенном пункте, зачастую, за тысячи километров. И здесь риски очевидны.
5. Иногда торг при покупке квартиры на вторичном рынке захватывает не хуже ставок в казино. Стремление победить приводит к тому, что стоимость недвижимости приближается к рыночной, а в некоторых случаях даже превышает. При таком раскладе теряется главное преимущество – возможность существенно сэкономить. Но даже в том случае, если человек смог вовремя остановиться, следует потеря времени, а это также немаловажный актив в современных реалиях.
6. Тот факт, что покупка недвижимости с торгов по банкротству делает историю объекта недвижимости неоднозначной и весьма сомнительной, не вызывает ни у кого споров. Такое помещение в будущем будет продать достаточно сложно. Безусловно, если приобретать жилье исключительно для себя в долгосрочной перспективе, то это может быть выгодно. Однако жизнь – очень сложная штука, в которой может произойти все что угодно. И необходимость реализации, причем срочной, может появиться в любой, самый неожиданный, момент времени.
7. Для участия в торговой процедуре необходимо внести так называемый обеспечительный платеж. И это может быть достаточно внушительная сумма. По правилам она возвращается, если вы не победили и не приобретаете недвижимость. Однако на практике это занимает очень много времени. Действительно, обеспечительные платежи позволяют торговым площадкам дополнительно зарабатывать, причем очень немалые деньги. Если в течение года они будут «прокручивать ваши 400-500 тысяч, то доход будет серьезным. А сколько таких участников по каждой сделке может быть?

Отсюда напрашивается простой и понятный вывод: перед тем как покупать недвижимость на торгах по банкротству, внимательно изучите все возможные риски, спроецировав их на свою конкретную ситуацию. Только после внимательного анализа всех проблемных аспектов можно принимать решение о способе приобретения недвижимости.

Как вариант, можно пригласить в качестве консультанта опытного специалиста или просто знакомого, который ранее получал в собственное владение помещения через торговые площадки.

Покупка недвижимости через торги: алгоритм действий

В каждом конкретном случае возможны варианты, но в утрированном формате можно предложить следующую последовательность действий:

• Сбор необходимой для совершения сделки суммы денег.
• Поиск торговых площадок, подходящих по региону и населенному пункту.
• Изучение предложений, характеристик выставленных на продажу квартир.
• Регистрация на интернет-платформе с указанием объективных личных данных.
• Выпуск собственной ЭЦП (электронной цифровой подписи), если таковой пока не имеется, важно, это потребует некоторого времени.
• Внесение обеспечительных платежей, если человек участвует в покупке сразу нескольких квартир в надежде добиться успеха хотя бы в одном из направлений, придется внести задаток по каждой позиции отдельно со всеми вытекающими в дальнейшем последствиями по возврату.
• Непосредственно участие в торговом процессе.
• В случае успеха доплата до полной суммы, в случае поражения – возврат задатка.

Как покупать квартиры на торгах по банкротству: советы профессионалов

Советы опытных, квалифицированных специалистов в любом деле лишними не бывают. Стоит к ним прислушаться и при покупке недвижимости через электронные торги.

Во-первых, необходимо в обязательном порядке узнать стоимость объекта на рынке недвижимости, особенно, если это вторичный вариант. Большое количество участников однозначно приведет к неконтролируемому росту цены. Как бы она не перевалила незаметно за рыночную, когда практический смысл участия банально теряется.

Во-вторых, объективно, еще до начала торгов изучите собственные финансовые возможности, включая потенциальные возможности взятия кредитов, займом и так далее. В конечном счете, у потенциального покупателя должна быть четкая сумма за пределы которой выходить недопустимо. И перед тем как покупать недвижимость на торгах, запомните эту цифру, а лучше, запишите ее буквально прямо на мониторе (можно приклеить стикер, например).

В-третьих, всегда необходимо быть готовым к дополнительным вложениям в ремонт. Сам покупаемый объект с высокой долей вероятности посмотреть не получится даже в том случае, если приехать в адрес. Конфискованная по решению суда или изъята иными способами недвижимость опечатывается, попасть туда законным образом невозможно. Предварительный анализ осуществляется на основе имеющихся технических характеристик и возможных слухов. Максимум, можно попробовать поговорить с потенциальными соседями, что, кстати, сделать настоятельно рекомендуется для более глубокого понимания ситуации.

В-четвертых, изначально ментально нужно подготовиться к тому, что приобретенная квартира еще долго будет переходить в вашу практическую собственность – слишком велики риски покупки недвижимости с торгов по банкротству. Простой пример, пока шли судебные разбирательства, апелляции и иные юридические и бюрократические процессы, в семье родился ребенок. Ситуация меняется кардинально, более того, в этой ситуации помещение вообще можно не дождаться. Этот пример в меньшей степени актуален, когда покупают доли в квартире с торгов, но там присутствуют свои подводные камни, не менее острые и опасные.

В-пятых, помните об апелляции. Итоги торгов в любой момент могут быть признаны недействительными. Оспаривание законности сделки может последовать не только со стороны бывших владельцев, но также от других участников аукциона.

Специфика объектов недвижимости на торгах

На специализированных форумах и в чатах можно прочитать массу слухов по поводу электронных торгов. Здесь важно знать реальные факты, а они следующие. Главным привлекательным фактором для участия среднестатистического человека в торгах выступает возможность сэкономить. И действительно, 10-15% можно получить в качестве бонуса. Однако многие люди забывают, что таких «желающих» кругом много, потому участников на торгах всегда предостаточно. В результате даже такая небольшая экономия может нивелироваться. А вот обременения, ограничения и аресты никуда не денутся – их необходимо будет снимать.

При этом далеко не все аресты можно полностью снять. Как вариант, проходящая по уголовным делам недвижимость с ареста не снимается. Даже в том случае, если убрать ограничения и иные санкции можно, придется потратить немало времени, чтобы проработать все вопросы с конкурсными управляющими, представителями компетентных органов, приставами и другими службами, вплоть до жилищно-коммунальных.

Отдельно необходимо рассматривать ситуации, когда бывший владелец имеет супругов и, тем более, несовершеннолетних детей. В этом случае все вообще становится предельно запутано и неоднозначно. В этой ситуации без консультации опытного в данных вопросах юриста обойтись не получится. Изучить порядок покупки недвижимости с торгов (чисто технические аспекты) можно и в сети Интернет – объективно достоверной информации предостаточно, но вот нюансы перехода права собственности требуют именно юридического, профессионального вмешательства. Не стоит здесь доверять каким-то неоднозначным материалам во «всемирной паутине» – только консультация адвоката.

Заключение

Электронные торговые площадки, безусловно, способны принести некоторую выгоду при покупке недвижимости в целом и квартир в частности. Однако к вопросу участия в них необходимо подойти предельно серьезно и ответственно. Оптимальным решением будет предварительное обращение за консультацией к специалистам, в том числе юристам. В любом случае только от самого покупателя, его внимательности, осмотрительности и ответственности зависит безопасность сделки с недвижимостью.

Читайте также:

Проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту позволяет предотвратить фиктивные сделки на рынке недвижимости