Подводные камни и риски при покупке квартиры по договору дарения

К чему может привести покупка квартиры, которая досталась продавцу по договору дарения: два случая

По части подаренной недвижимости нередко встречается такое мнение, что поскольку договор безвозмездный, даритель может в любое время его отменить — а значит, покупать недвижимость, которая перешла к продавцу по договору дарения, весьма рискованно (могут потребовать вернуть ее обратно).

Разберем, как же на самом деле обстоят дела с отменой дарения: к чему может привести покупка квартиры, которая была подарена продавцу.

1. Договор дарения отменили, но квартира уже продана

Дарение действительно можно отменить — этим он существенно отличается от других договоров. Даже если при заключении договора дарения не было допущено ни одного нарушения, и даритель по доброй воле передал квартиру одаряемому, он все равно может «отыграть» все обратно и вернуть себе жилье, если докажет одно из следующих обстоятельств:

— одаряемый покушался на его жизнь или членов его семьи, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения,

— одаряемый обращается с подаренной вещью небрежно, создавая угрозу ее утраты, тогда как она представляет для дарителя большую неимущественную ценность.

Также отмена договора возможна, если одаряемый скончается раньше дарителя, а в договоре был предусмотрен пункт об отмене дарения в таком случае (ст. 578 ГК РФ).

Но что будет, если на момент отмены дарения квартира будет уже продана другому человеку? Ведь одаряемый становится собственником вещи — а значит, может распоряжаться ею как угодно, по своему усмотрению.

В подавляющем большинстве случаев покупателю квартиры, которая была когда-то подарена продавцу, не стоит опасаться отмены дарения — даже если оно произойдет, квартиру не истребуют обратно. В законе говорится так:
— в случае отмены дарения одаряемый должен вернуть подаренную вещь, если она к тому моменту сохранилась в натуре (ч. 5 ст. 578 ГК РФ).

Соответственно, если вещи уже нет, она не возвращается. Например, мать подарила своей дочери дом с земельным участком. Сделка была исполнена, право собственности перешло к дочери, о чем была внесена запись в ЕГРН.

А примерно через полгода дочь была признана виновной в совершении административного правонарушения в отношении матери по ст. 6.1.1 КоАП РФ (побои).

Мать обратилась в суд, требуя отменить дарение. Но выяснилось, что дом на тот момент уже перешел в собственность супруга дочери — так что отмена дарения стала невозможна и в иске матери отказали (Седьмой КСОЮ, дело №8Г-18541).

Но в исключительных случаях отменить дарение все же могут даже в отношении уже проданной к тому времени вещи — если будет доказано, что продажа была мнимой.

Сделка, заключенная без намерения создать правовые последствия, а только лишь для вида, признается законом ничтожной (ч. 1 ст. 170 ГК РФ).

Так, например, женщина обратилась в суд с иском об отмене договора дарения квартиры своей младшей дочери, поскольку та была признана приговором суда виновной в причинении вреда ее здоровью.

Узнав об обращении матери в суд, дочь быстро продала квартиру, чтобы нельзя было отменить дарение.

Но здесь суд все-таки отменил дарение, т. к. договор купли-продажи имел все признаки мнимой сделки и был признан недействительным: квартира была продана сразу после того, как был подан иск об отмене дарения, причем гораздо дешевле ее рыночной стоимости, после продажи дочь продолжала жить в квартире, а покупательница туда так и не въехала (Мосгорсуд, определение №4г-1462/15).

Если покупатель перед подписанием договора купли-продажи убедится, что на квартиру никто больше не претендует (на сайте суда по месту ее нахождения не зарегистрированы иски в отношении продавца, а в ЕГРН нет отметок о возражениях со стороны третьих лиц), шансы, что квартиру у него впоследствии истребуют обратно из-за отмены дарения, крайне малы.

2. Договор дарения признали недействительным, а квартира, опять-таки, уже продана

Договор дарения могут признать недействительным, как и любую другую сделку, по общим основаниям:

— если даритель был не в состоянии понимать значение своих действий, подписывая договор, если он заключил договор под воздействием угрозы или существенного заблуждения и т. д. (ст.ст. 168 — 179 ГК РФ).

В таком случае риск того, что покупателю придется расстаться с квартирой, намного повышается. Закон позволяет истребовать вещь даже у ее добросовестного покупателя, если в свое время она выбыла из владения собственника против его воли (ст. 302 ГК РФ).

Поэтому, если в суде будет доказано, что даритель подписал договор не по доброй воле или будучи не в ясном сознании, у покупателя квартиру могут изъять (например, Второй КСОЮ, определение по делу №8Г-8495/2021).

Но такой риск есть в отношении не только подаренной квартиры, но и любой другой, у которой ранее были другие собственники. Чем тщательнее проводится юридическая проверка объекта недвижимости перед покупкой, тем меньше шансов, что угроза эта станет реальностью.

Подводные камни и риски при покупке квартиры по договору дарения

Насколько безопасна сделка купли-продажи квартиры, перешедшей к продавцу по договору дарения? Негативный для покупателя исход возможен, но процент таких случаев невысок. Зная, на какие моменты стоит обратить внимание, можно полностью обезопасить себя от риска оспаривания или расторжения сделки.

✅ Риски покупки квартиры, полученной по дарственной

Если основанием для получения прав собственности на жилье стал договор дарения, то существуют некоторые риски для покупателя.

1. Недееспособность дарителя или расторжение им договора дарения. В случае признания дарителя недееспособным или расторжения им дарственной, квартира не может быть продана одариваемым третьему лицу. Если сделка уже заключена, то по отношению к продавцу возникнут претензии со стороны самого дарителя, его наследников (родственников) – это повлечет за собой судебное разбирательство.

Отмена договора дарения не влияет на последствия заключенной одаряемым сделки купли-продажи – покупатель не теряет своих прав на квартиру. Все претензии предъявляются продавцу, он же выплачивает присужденные компенсации. Но это действительно только в случае, если сама сделка была заключена в точном соответствии с законодательством. Любые нарушения в оформлении документа повлекут негативные последствия для покупателя – он может лишиться права на жилье.

Чтобы исключить возможные сложности, стоит с большим вниманием подходить к составлению договора – лучше доверить работу опытному юристу. Отсутствие неточностей в формулировках и других ошибок в документе оградит от риска.

1. Уклонение продавца от оплаты налога. Трудности могут возникнуть в случае, если продавец не оплатил налог на дарение – НДФЛ начисляется, если даритель не приходится близким родственником одаряемому (ст. 217 НК РФ). Выявив факт нарушения со стороны продавца, Росреестр может приостановить регистрацию.
2. Притворная сделка. Еще один риск состоит том, что под дарение могла быть замаскирована купля-продажа. По иску обманутой стороны через суд сделка может быть признана притворной и станет недействительной. Если не истек срок исковой давности (3 года), то такую возможность нельзя исключать. Стоит учесть, что срок исчисляется с момента, когда пострадавшая сторона узнала о факте нарушения своих прав.
3. Дарение недвижимости юридическим лицом или ИП. Одной из схем “сливания” активов при угрозе банкротства является оформление дарственной в пользу физического лица с последующей реализацией недвижимого имущества. Такую сделку заинтересованное лицо может оспорить через суд.

✅ Признание дарственной недействительной

Покупая квартиру, перешедшую владельцу по договору дарения, стоит убедиться, что претензий со стороны дарителя, его родственников и наследников не возникнет. Хоть это и не лишит прав на приобретенную квартиру, но в судебное разбирательство покупатель все же будет вовлечен.

На практике дарственные расторгаются редко. Если до вступления одаряемого в права владения даритель имеет право просто передумать, то после регистрации прав это уже невозможно. Только в оговоренных законом случаях подаренное имущество может быть возвращено прежнему владельцу. Подробности оговорены в статьях 575, 576, 577, 578 ГК РФ.

По желанию лица, оформившего дарственную, она расторгается только в случаях, предусмотренных ст. 578 ГК РФ. В частности, даритель имеет право внести в договор дополнительный пункт. Согласно ему в случае смерти одаряемого имущество возвращается владельцу. Стоит проявить особое внимание к этому пункту – если квартиру продают наследники, а не лицо, на которое оформлена дарственная, проблемы вполне возможны. При наличии в документе такого пункта наследники одаряемого не имеют права распоряжаться квартирой.

Договор может быть расторгнут, если не соблюдена форма документа (ст. 574 ГК РФ). Нередко он оспаривается, если даритель недееспособен. Риск столкнуться с такой ситуацией чаще всего возникает в случае, если дарственная не заверена нотариусом. Это дает родственникам шанс получить имущество в свое владение. Если нотариальное заверение имеется, то, скорее всего, проблем не возникнет – нотариус подтверждает, что на момент заключения сделки даритель отвечал за свои действия и осознавал их последствия. Доказать обратное не удастся.

Документ будет признан недействительным, если:

;
• даритель был зависим от одаряемого или организации, в которой тот работал (это касается сиделок, медицинских работников, представителей социальной службы, опекунов/попечителей);
• недвижимость получена в дар в связи с исполнением служебных обязанностей;
• квартира находилась в совместной собственности и другие совладельцы не дали своего согласия;
• подаренное жилье было кредитным обязательством – в этом случае оно не может быть предметом дарения, поскольку это нарушает интересы третьих лиц;
• даритель не получил разрешения от супруга (супруги);
• в документе допущены ошибки, существуют подозрения, что он составлен под давлением или был подделан злоумышленниками.

✅ Как избежать проблем при покупке квартиры по договору дарения?

Приобретение жилья по дарственной в большинстве случаев не таит серьезных рисков, но полностью исключать их не стоит. Еще на этапе обсуждения с продавцом деталей стоит проконсультироваться с юристом – он подскажет, какие моменты заслуживают особого внимания и откуда можно получить необходимые сведения. В общих чертах алгоритм будет выглядеть следующим образом.

Получение сведений из Росреестра

Это – обязательный шаг при приобретении недвижимости, вне зависимости от способа получения продавцом прав собственности (это могут быть как дарение, так и купля-продажа или вступление в наследство).

Расширенную выписку из ЕГРН можно получить в многофункциональном центре, территориальном органе Росреестра РФ, на сайте Росреестра или с помощью сервиса “Госуслуги”. В любом случае требуется оплатить госпошлину. Если недвижимость была зарегистрирована до 1998 года, придется обратиться за сведениями в МФЦ – будет предоставлена расширенная выписка из домовой книги.

В документе приводится подробная информация, касающаяся перехода прав на объект – анкетные данные всех владельцев и период времени, в течение которого они владели жильем. В справке указываются сведения об обременениях, претензиях/притязаниях, количестве собственников в случае долевого участия. Это позволит исключить риск появления притязаний на права собственности со стороны третьих лиц.

Срок исковой давности по общему праву составляет 3 года, а в случае с оспоримой сделкой – 1 год. Он исчисляется с момента, когда человек узнал о нарушении своих прав (ч. 1 ст. 200 ГК РФ).

Беседа с продавцом и дарителем

Если в процессе изучения информации возникли вопросы к продавцу, то стоит получить от него аргументированные ответы (факты подтверждаются справками, выписками и прочими документами). В частности, это касается оплаты налога за дарение (13% для физического лица, не являющегося дарителю близким родственником). Подтверждением факта внесения в государственную казну НДФЛ служит справка из налоговой. Если продавец утверждает, что имеет право не платить налог, то он обязательно должен предоставить соответствующие документы (свидетельства о рождении или браке, решение суда об усыновлении).

Если даритель жив, нужно обязательно побеседовать с ним – это позволит оценить его дееспособность и убедиться, что дарственная не будет аннулирована по тем или иным причинам.

Телефонной беседы недостаточно – нужно организовать очную встречу. Не мешает удостовериться в том, что на нее пришел именно даритель. Если продавец хочет что-то скрыть, то он может организовать фальшивое «собеседование».

Разработка текста документа

Удостоверившись, что препятствий к заключению сделки нет, можно приступить к составлению договора. В этом вопросе стоит довериться юристу – при самостоятельной разработке текста можно допустить ошибку или пропустить важные пункты.

Чтобы исключить возможные риски, стоит внести в договор дополнительный пункт. В нем нужно указать, что в случае возникновения претензий со стороны третьих лиц продавец берет на себя всю ответственность и обязуется компенсировать ущерб.

Правильно составленный документ гарантирует безопасность сделки. Благодаря ему даже в случае возникновения сложностей покупателю удастся отстоять свои права на приобретенную недвижимость. Ответственность ляжет на плечи продавца и именно ему придется нести ответственность.

На первый взгляд приобретение квартиры, полученной продавцом по дарственной, фактически не отличается от заключения стандартной сделки. На самом деле это не так – процедура требует гораздо большего внимания к деталям. Как избежать подводных камней и рисков при покупке квартиры по договору дарения? Юристы сайта проконсультируют по правовым аспектам сделки, ответят на возникшие вопросы, помогут избежать ошибок при составлении документа купли-продажи.