Перевод жилого помещения в нежилое

Статья 23 ЖК РФ. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий перевод помещений).

2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);

6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;

2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.

2.2. Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением. Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. В этом согласии указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица — собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, паспортные данные собственника указанного помещения, номер принадлежащего собственнику указанного помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.

3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные ими сведения и документы. Запрошенные сведения и документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.

5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее — акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальные органы (далее — орган регистрации прав). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Как перевести жилое помещение в коммерческое

Первые этажи многоквартирных жилых домов всегда интересовали людей с предпринимательской жилкой. Квартиры переводили в нежилые помещения. Перевод — длительная и дорогостоящая процедура, но позволяет окупить вложения.

В квартире на первом этаже можно открыть кафе, если перевести ее в нежилое помещение Источник: www.piqsels.com

Почему важно узаконить перевод жилья

Если вы не хотите проблем с жильцами и законом, то перед началом бизнеса в жилом доме необходимо перевести квартиру в коммерческую недвижимость. Процедура также поможет избежать постоянных штрафов.

Предпринимателям за нелегальную коммерческую деятельность в жилом здании придется заплатить 5 тысяч рублей, а организациям – 50 тысяч рублей. Самое главное, что коммерческую собственность не продадут с торгов по решению суда.

Крупные штрафы не грозят специалистам, которые не нарушают прав соседей. К ним относятся психологи, юристы, преподаватели и репетиторы, переводчики, бухгалтеры, няни. Если же вы откроете в помещении пивную или другой шумный бизнес, то другие собственники жилья могут заявить в прокуратуру или полицию.

С чего начать перевод жилого помещения в нежилое

С 2019 года стали действовать новые правила смены статуса квартиры. Теперь для ее перевода требуется отдельный вход в помещение с улицы.

После изменений в законодательстве предприниматель зависит от решений собственников дома. Перепланировка квартиры для врезки отдельного входа возможна только после одобрения жильцов.

Собственники многоквартирного дома должны согласовать появление коммерческой площади Источник: www.piqsels.com

Раньше одобрение жильцов требовалось только при переоформлении общего имущества дома. Благодаря этому предприимчивые люди получали разрешение в органах местного самоуправления. После 2019 года требуется общее собрание жильцов, где они должны обсудить перевод квартир в статус нежилых помещений и согласовать процедуру.

Стоит ли покупать коммерческую недвижимость для сдачи в аренду

Согласие для начала переоформления требуется получить от хозяев соседних квартир, и на общем собрании — заручиться одобрением не менее 2/3 собственников. Для госорганов решение собрания имеет самое важное значение. Если большинство владельцев квартир не согласны, а соседи предпринимателя дадут добро, то процедура не состоится.

Прежде чем начинать процесс перевода жилья в нежилое помещение, определитесь с финансовой стороной.

Если вам нужно взять кредит на развитие бизнеса, покупку квартиры, авто или просто на личные цели, то вы всегда найдете выгодное решение в Совкомбанке. Мы выдаем кредиты до 5 млн рублей на срок до 5 лет, а комфортный ежемесячный платеж вы можете рассчитать на нашем кредитном калькуляторе.

Документы для перевода жилья в нежилое

Жильцы одобрили процедуру перевода? Поздравляем. Теперь соберите официальные бумаги о переоформлении и направьте в городской орган по управлению имуществом. Передать документы можно онлайн в МФЦ, либо посетив центр лично. Пакет необходимых документов:

• заявление о переоформлении недвижимости;
• подлинные документы на помещение;
• техпаспорт квартиры;
• поэтажный план дома;
• проект перепланировки квартиры;
• заключение общего собрания жильцов;
• одобрение соседей на изменение статуса жилья.

Заявка рассматривается 45 дней. Ответ направляют владельцу в течение трех дней.

Почему могут отказать в переводе жилья

Вам поступит отказ в переоформлении, если:

• вы нарушили условия перевода;
• в муниципальный орган направлен не весь пакет документов;
• соседи по дому не одобрили ваши планы;
• остальные собственники жилья против.

Условия для смены статуса жилого помещения

Нюансы смены статуса жилья указаны в ст. 22 Жилищного кодекса РФ . О некоторых условиях для перевода мы рассказали выше. Перечислим все требования к переводимой недвижимости:

• Выход из помещения должен быть отдельным и вести сразу на улицу, а не в многоквартирный дом. Если помещение больше 100 кв. м., то его следует оборудовать запасным выходом.
• Жилищный кодекс запрещает использовать под офис или магазин площадь, на которую можно зайти лишь через общий подъезд или коридор.
• Переоформление квартиры происходит полностью. Нельзя поменять статус у одной комнаты или доли.
• Перед процедурой выпишите жильцов из жилплощади. Запрещается регистрировать жильцов в коммерческой недвижимости.
• Жилплощадь не должна быть в залоге и под арестом у судебных приставов.
• Контролирующие органы не разрешат сменить статус, если есть гражданин, обладающий правом требовать квартиру для оплаты долга.
• Помещения под квартирой на высоком этаже должны быть нежилыми.
• Нельзя менять положение помещения в аварийных и подготовленных под снос зданиях.

Стоит ли вкладываться сейчас в коммерческую недвижимость

Приведенные критерии относятся к многоэтажным и одноэтажным зданиям. Проблемы появятся также при следующих обстоятельствах:

• помещение находится в объекте культурно-исторического наследия;
• жилплощадь не подключена к инженерным сетям;
• дом требует капремонта;
• на цену при экспертной оценки квартиры повлияет нахождение дома на учете в штабе гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций.

Сколько стоит перевод жилого помещения в коммерческое

В каждом случае расходы будут индивидуальные. В среднем стоимость перевода начинается от 250 тысяч рублей. Бизнесмену придется оплатить:

• разницу в стоимости нежилого помещения при подсчетах в ;
• услуги БТИ по подготовке техпаспорта квартиры, квитанции о разнице цен до и после переоформления помещения;
• услуги нотариуса при заверении копии документов на квартиру;
• госпошлину на оформление коммерческой недвижимости;
• перепланировку помещения.

Процедура перевода требует серьезных вложений. Чтобы оплатить услуги по переоформлению квартиры, предприниматель может получить кредит в Совкомбанке.

В Совкомбанке можно оформить кредит наличными на любые цели до 5 млн рублей со ставкой от 6,9%. Выберите удобную программу и рассчитайте ежемесячный платеж на кредитном калькуляторе. Деньги нужны срочно? Достаточно паспорта и любого второго документа. Нужна крупная сумма? Вы можете взять кредит под залог автомобиля или недвижимости. Заполните заявку на сайте и получите быстрое одобрение. Есть доставка!

Интерес к переводу недвижимости был большим в 1990-х годах и начале 2000-х. Жилье на первых этажах стоило дороже, что было на руку собственникам. Постепенно спрос на эту услугу упал. Одна из причин — увеличение площадей торговой и офисной недвижимости в крупных городах.

Появление коммерческих площадей в крупных городах сократило спрос на магазины в первых этажах домов Источник: www.piqsels.com

Например, в Москве в третьем квартале 2022 года на рынке офисной недвижимости зафиксировано более 203 тыс. кв. м площадей, предлагаемых в субаренду. В Санкт-Петербурге в 2022 году было свободно 421,8 тыс. кв. м офисной недвижимости.

Также на спрос повлияли тренды застройщиков: дома уже возводят с нежилыми помещениями на первых этажах.