Плюсы и минусы ТСЖ и управляющей компании
Многоквартирным домом обычно руководит либо УК, либо ТСЖ. Это две основные формы правления, которые существуют в России.
По данным на сайте мэрии Казани, общая площадь жилищного фонда столицы Татарстана составляет 34,4 млн кв.м. В городе более 5,7 тыс. многоквартирных домов (МКД), ими управляют 131 УК (83,5%), 795 ТСЖ и ЖСК (15%). 60 домов (1%) контролируют сами собственники.
Каждая форма правления имеет свои плюсы и минусы. Но цель у них одинаковая — содержать порядок в МКД, передавать плату за коммунальные услуги, проводить текущий и капитальный ремонт. У собственников жилья часто встает вопрос: какая форма управления лучше? Постараемся разобраться вместе.
Управляющая компания
УК — это коммерческая организация, которая следит за состоянием МКД. Вывоз мусора, водоснабжение, уборка территории — все это входит в список обязанностей управляющей компании. По факту это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, цель которых — получить прибыль с жилых домов.
Преимущество подобных организаций — квалифицированные специалисты, которые разбираются в сфере коммунальных услуг. Этот момент регулируется жилищным кодексом РФ: по закону каждая УК должна получить лицензию перед началом своей деятельности.
У каждой УК есть финансовая база. Это плюс для жильцов: когда у кого-то из собственников набегают долги по квартплате, организация оплачивает их из общего резерва. Таким образом, все жильцы продолжают получать электричество, воду, газ.
Тем не менее главная цель управляющей организации — получать прибыль. Поэтому в счет-фактуре вы часто видите не дешевые услуги управляющих компаний за содержание общедомового имущества. Правда, на большинство позиций в квартплате все же действует единый установленный тариф: например, на вывоз мусора, уборку, газ, свет и воду.
Более того, коммерческие организации действуют в первую очередь, исходя из своих интересов. Если у жильцов возникла жалоба, то на нее могут отреагировать не сразу. Например, вам не нравится, как моют полы в подъезде или что сантехник долго приходит на вызов. Не факт, что этих сотрудников быстро заменят. Хотя, конечно, вы всегда можете написать заявление, и руководство должно принять все возможные меры. Кстати, в Казани приема обращений в сфере ЖКХ есть специальный сайт «Открытая Казань». Если оставить сообщения на портале, то недочеты устранят гораздо быстрее. Как еще можно быстро и оперативно пожаловаться, мы рассказали в нашем материале.
По закону жильцы сами должны выбирать управляющую компанию на общедомовом собрании. Но зачастую происходит так, что местный муниципалитет сам проводит конкурс среди управляющих компаний и потом информирует собственников о его результатах. Это обязанность городских властей закреплена в законе (часть 4 ст. 162 ЖК РФ).
Далее заключается договор на срок от 1 года до 5 лет (п. 1 ч. 5 ст 162 ЖК РФ). Если вам не нравится управляющая компания, то, договорившись с соседями, вы можете попробовать сменить ее. Если вас все устраивает, то договор продлевается автоматически.
Товарищество собственников жилья
ТСЖ — это некоммерческая организация, которой управляют собственники жилья. Главу товарищества и его помощников выбирают путем голосования среди владельцев квартир. Также на общем собрании составляется устав товарищества. Глава ТСЖ должен предоставлять отчет о финансовых расходах на каждой встрече с жильцами.
По факту ТСЖ — это совместная форма управления МКД. И, с одной стороны в этом есть плюсы. Главное преимущество товарищества в том, что оно выстраивает наиболее экономичное содержание дома. То есть если УК пытается заработать, то собственники жилья свободные деньги отправляют на улучшение МКД и его территории. Например, на строительство детских площадок, ремонт в подъезде или облагораживание территории, одним словом — работа происходит в интересах жильцов.
Все решения в ТСЖ принимаются только на общем собрании и только тогда, когда согласны 50% владельцев квартир. С одной стороны — это правильно, а с другой — энергозатратно для самих жильцов. Приходится постоянно ходить на собрания. А зачастую жители не могут прийти к единому мнению.
Тем не менее подъезды и придомовая территория товарищества часто выделяется на фоне соседей: во дворе растут ухоженные цветы, всегда покрашены лавочки и двор огорожен от других машин.
Но есть в этой организации и минусы. Так как домом управляют обычные собственники жилья, то часто они бывают некомпетентны в вопросах коммунальных услуг. Вам повезло, если у председателя ТСЖ есть лидерские качества и стремление узнать сферу как можно глубже. Но если такого стремления нет, то жильцы могут столкнуться с проблемами.
Кроме того, когда у кого-то из участников товарищества появляются долги, то председатель делит их между всеми жильцами, так как нет своего финансового кармана.
Как сменить организацию
- Поднять вопрос о замене организации на общем собрании жильцов. Для смены домоуправления вам понадобится, чтобы 51% собственников квартир проголосовали «за».
- Расторгнуть договор с организацией. Этот пункт предусмотрен в статье 162 ЖК РФ. Внимательно прочитайте все условия досрочного расторжения документа.
- Получить все необходимые документы от УК, оставшиеся деньги и ключи от всех дверей общего пользования в доме.
- Создание ТСЖ и его устава, регистрация в налоговой и назначение председателя товарищества. Либо выбор новой управляющей компании
- Провести голосование на общем собрании о выборе новой формы управления согласно ст. 48 ЖК РФ.
- Занести всю информацию в протокол.
- Найти в течение 6 месяцев управляющую компанию, которая теперь будет наводить порядок в вашем доме. Если вы не сделаете этого в положенный срок, исполком сам назначит управляющую компанию.
- Ликвидировать ТСЖ согласно юридическим нормам, если эта организация больше не будет существовать.
УК или ТСЖ: мнение профессионала рынка
Исполнительный директор ассоциации «Региональный Центр общественного контроля в сфере ЖКХ РТ» Дмитрий Романов рассказал Урбан Медиа, в чем плюсы и минусы каждой формы управления домами.
— Дмитрий, по вашему мнению, для жителей лучше ТСЖ или УК?
— Сложно сказать, что лучше. Все зависит от руководителя, который управляет домами, от состояния жилого фонда. Например, УК не всегда обучает всех своих сотрудников, поэтому они могут быть компетентны. Понятно, что слесари, техники должны иметь соответствующее образование, без этого они не имеют права работать. Но диспетчера, например, часто работают без образования. Поэтому мы давно обсуждаем вопрос профессиональных стандартов на все профессии из сферы ЖКХ. В обязательном порядке такие стандарты пока еще не закреплены. По сути, УК должна состоять только из профессиональных кадров.
— Получается, что ТСЖ все-таки лучше?
— К нам поступает очень много обращений и на товарищества тоже. Как показывает практика, ТСЖ хорошо управляют бывшие военные, директора школ. Они знают схему управления. Другие председатели совершают много ошибок в работе.
Например, есть правило, проведения общедомовых собраний. А что мы видим на практике у ТСЖ? В повестке дня — одни вопросы, в протоколе — совершенно другие.
Были и такие примеры, что мы у одного ТСЖ не могли найти 60 тыс. рублей. Просто неизвестно, куда они делись!
Главная проблема ТСЖ — это то, что у них нет лицензии. Все-таки для УК это серьезный документ, которого можно лишиться в случае нарушений. У ТСЖ такого нет. Никто не имеет права проверять финансовую деятельность товарищества. Поэтому и прозрачности там нет. Да, есть хорошие примеры, но это редкость.
— Но при этом жильцы домов, под управлением ТСЖ, говорят, что такая форма лучше…
— Все зависит от дома и от руководителя. Если это маленький дом, то, возможно, ему лучше быть с УК, потому что капитальный ремонт реальнее провести по программе, которая поддерживается бюджетом Татарстана. У нас есть ТСЖ, которые за весь период накопили всего лишь 800 тыс. рублей. Таких денег не хватит, даже чтобы отремонтировать подъезды, а есть еще кровля, трубы, коммуникации. Я уж молчу про лифты. Один лифт с шахтой сейчас стоит порядка 3 млн рублей. В небольшом доме сложно накопить такую сумму. А представьте, если там два лифта, и как тогда быть? Под управлением УК легче будет провести капремонт.
— Много примеров смены формы управления домом было на вашей практике?
— У меня порядка 20 таких примеров о переходах УК в ТСЖ и от ТСЖ в УК. К нам, кстати, даже приходили люди и говорили: «Мы инициативная группа, хотим создать ТСЖ». Мы им рассказывали, как правильно провести собрание, подписать бюллетени. Потому что любой собственник дома, который не проголосовал, может пожаловаться или оспорить документ в суде. Так что вся эта процедура смены формы правления домом зависит от напора собственников.
Большинство россиян (75%) выбирают в качестве формы управления — УК. С одной стороны, это удобно. Управляющие компании берут на себя ответственность за всю работу с ресурсоснабжающими организациями. В то же время и стоят эти услуги дороже. Кто-то считает, что ТСЖ для собственников квартир куда более выгодный вариант. Председатель жилья обычно пытается снизить расходы и потратить прибыль на благоустройство МКД. Правда, жильцам приходится часто собираться и решать вопросы, в которых они мало разбираются. Так что выбирая между двумя формами управления, важно понять для себя: готовы ли вы принимать участие в управлении дома самостоятельно? Если вы и ваши соседи согласны на это, то выбирайте ТСЖ. Если желания нет, то найдите хорошую УК и оформляйте с ней договор.
Управляющая компания или ТСЖ: что выгоднее собственникам многоквартирных домов
«Современный многоквартирный дом — очень сложный инженерный механизм. Управлять им должны люди с опытом, осведомленные о множестве нюансов — как законодательных, так и технических», — уверен управляющий партнер группы компаний «Сумма технологий» Аркадий Суворов. Лет 15-20 назад, говорит он, принципы управления многоквартирным жильем сводились к контролю за платежами граждан, теперь этого недостаточно. Новостройки в наши дни оснащены индивидуальными тепловыми пунктами, системами приточной вентиляции и пожарной безопасности, видеодомофонами и прочими достижениями технического прогресса. «При этом к управляющим компаниям закон предъявляет определенные требования, а товарищества собственников жилья порой не имеют даже элементарной сертификации», — говорит Суворов.
Такая ситуация подчас чревата коммунальными конфликтами. Один из них развернулся на глазах эксперта. Несколько лет назад «Сумма технологий» взяла в управление жилой комплекс «Гусарская баллада» в подмосковном Одинцове, который на тот момент числился в списках самых безнадежных недостроев области. Но в этом ЖК насчитывается три десятка корпусов, и не все жители захотели идти под крыло навязанных управленцев. В части домов было создано ТСЖ, члены которого, впрочем, быстро поняли: для грамотного управления сил и опыта недостает, нужно кому-то делегировать полномочия. И делегировали сторонней УК, но, как позже показала жизнь, на не слишком выгодных для себя условиях. Теперь жители этих домов судятся друг с другом, потому что часть из них хочет примкнуть к большинству.
Причина простая — у «Суммы технологий» тарифы дешевле. Как утверждает Суворов, разница 4 рубля с каждого квадратного метра. Удается это за счет того, что данная УК не просто управляет «Гусарской балладой», но и сама снабжает жилой комплекс теплом и водой. Без всяких посредников между жителями и ресурсниками. А поскольку компания отвечает не просто за состояние труб, но и за качество и бесперебойную подачу ресурса, в ее штате имеется весь набор необходимых работников, включая инженера по эксплуатации. В обычных УК такого специалиста, как правило, нет, но именно он лучше всех знает особенности каждого подведомственного дома, а потому способен большую часть технических проблем предупредить.
«Что же касается товариществ собственников жилья, то с точки зрения эффективности и экономии их создание в новостройках вообще под вопросом. Жители в новом доме еще не знают друг друга, и каждый занят ремонтом собственных квадратных метров, поэтому многие вопросы общей собственности уходят на второй план. Это касается и безопасной эксплуатации инженерных систем, механизмов дома», — резюмирует Аркадий Суворов.
«Когда меня спрашивают, что такое ТСЖ, я всегда привожу в пример «Собачье сердце» Булгакова. Помните: домком, революционные песни при свечах, товарищ Швондер и его «во-первых, мы не господа»? Вот это оно и есть», — улыбается председатель правления ТСЖ «Перовская 22» Сергей Шиянов. Товарищество собственников жилья в районе Перово Восточного округа Москвы он возглавляет 17 лет. В какой-то период был одновременно председателем ТСЖ в своем доме и директором УК в нескольких соседних, поэтому разницу между формами управления знает не понаслышке.
Соотношение между управляющими компаниями и товариществами собственников жилья в Москве не меняется уже несколько лет
Однажды практически в один момент возникла необходимость заменить крышу и в своем, и в соседнем доме. «Было три варианта ремонта с гарантией на 5, 10 и 15 лет. Для УК я выбрал первый вариант, для ТСЖ — третий», — признается Шиянов. И объясняет почему: управляющей компании подчинено обычно несколько домов. И нужно держать в уме все слабые стороны каждого. Если сегодня ты все деньги потратишь на ремонт крыши в одном доме, а завтра прорвет трубу в другом, у тебя будут большие проблемы. К тому же председателя УК могут попросить на выход в любой момент. Зачем же ему нести расходы с прицелом на 15 лет, если можно обойтись ремонтом подешевле? «В ТСЖ так не выйдет, там мои же соседи меня с потрохами съедят, если крыша вновь потечет через пять лет. В этом и состоит главное отличие директора УК от председателя ТСЖ: первый все делает для посторонних людей, второй — для себя, своей семьи и своих соседей. Даже если меня завтра переизберут, я буду жить под той же крышей, которую сам и отремонтировал», — заключает Шиянов.
Хотите получить представление о том, что такое ТСЖ? Вспомните домком и товарища Швондера из «Собачьего сердца». Фото: kinopoisk.ru
По его мнению, есть и еще один несомненный плюс товариществ собственников жилья. Помимо отопления одними из самых дорогостоящих услуг в коммунальной платежке являются содержание и текущий ремонт жилья. В УК, по словам Шиянова, эти начисления аккумулируются в общем для всех домов котле. «При всей честности и порядочности руководства управляющей компании оно бывает вынуждено тратить эти деньги на слабое звено. На дома, где чаще случаются аварии. У товарищества подход другой — сами собрали и сами потратили только на свой дом», — говорит глава ТСЖ. Поэтому в его интересах не доводить до аварий, чтобы не пришлось идти по соседям с протянутой рукой. «В большинстве случаев ТСЖ жителям выгодней. Вот если бы еще готовили для них кадры — с качественным обучением, возможностью повышать квалификацию — это было бы замечательно», — считает Сергей Шиянов.
В пользу логики
«Иногда слышишь: в благополучной Европе только 20 процентов жителей самостоятельно управляют своим жильем, создавая аналоги наших ТСЖ. Остальные, как и большинство россиян, предпочитают стороннее управление. Но европейский опыт для нас все же не показатель», — комментирует ситуацию эксперт ассоциации «ЖКХ и городская среда» Алексей Батурин. В Европе многие всю жизнь живут в арендном жилье, так что с большой долей уверенности можно сказать, что там собственными квадратными метрами владеет лишь каждый пятый. У нас собственность, хотя бы долевая, есть практически у всех, но ТСЖ объединяют только 12 процентов граждан. Это и есть наш потолок осознанных собственников, готовых вникать в нюансы самостоятельного управления. Больше не будет. «Логика простая: когда речь идет о трубах, канализации, мытье подъездов, психологически проще поручить это кому-то, чем делать самому», — итожит Батурин.
