Отчуждение доли в квартире

Как правильно сделать отчуждение доли в квартире

Право собственности на часть объекта предусматривает возможность распоряжения ею через отчуждение доли в квартире. Собственник сам определяет способы оформления в рамках безвозмездной или возмездной сделки, а в исключительных случаях существует риск принудительного отчуждения недвижимости на установленных законодательством основаниях. На выбор варианта оформления могут влиять правовые особенности сделки дарения, мены, продажи, а также налоговые последствия и итоговые расходы сторон.

Что такое сделка отчуждения доли в квартире?

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы , обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Право передачи долей другим лицам доступно как собственнику единого объекта, так и владельцу части жилплощади или доли. Разница между действиями совладельца и полноправного собственника заключается в необходимости согласования, если хозяину принадлежит только часть квартиры.

Стать обладателем доли можно в результате:

• приватизации;
• выделения долей по материнскому капиталу;
• наследования несколькими претендентами;
• мены;
• дарения;
• раздела.

После образования долей в правоподтверждающих документах (выписки ЕГРН, свидетельства Росреестра) их отражают как ½ или 1/5 и т.д.

Отчуждение доли в квартире – это прекращение права с его переходом к другому собственнику. Статьей 235 ГК РФ определены следующие основания для прекращения права собственности на долю:

1. Отказ собственника по его личной инициативе.
2. Гибель имущества или его уничтожение третьими лицами.
3. Утрата недвижимости в иных ситуациях.

Отчуждение доли означает, что часть имущества, выраженная дробью, передается другому собственнику. Поскольку доля в квартире редко оказывается выделенной в виде обособленной комнаты, содольщикам необходимо определить порядок пользования общим внутриквартирным имуществом в рамках соблюдения требований ст. 246 ГК РФ, предписывающей учитывать интересы других жильцов.

Пошаговое описание сделки отчуждения доли

За некоторыми исключениями, алгоритм оформления отчуждения доли можно представить в виде общих этапов от согласования условий до регистрации перехода права собственности.

Шаг 1. Уведомление остальных собственников

Доля – часть единого объекта имущества. Распоряжение этой частью предполагает необходимость согласования с другими совладельцами. Согласно ст. 250 ГК РФ, собственник, инициирующий отчуждение, обязан вначале предложить свою часть другим совладельцам.

Факт предложения преимущественного выкупа подтверждается в виде отправки письменного уведомления с указанием условий будущей возмездной сделки. Не требуется уведомлять и согласовывать только сделки с безвозмездным переходом имущественных прав новому владельцу. Через месяц после вручения уведомлений содольщикам у инициатора отчуждения появляется право на переоформление доли на другое лицо.

Шаг 2. Составление договора

Если найден новый владелец доли и оговорены условий передачи, необходимо зафиксировать устные намерения в письменном виде.

В большинстве случаев для оформления привлекают нотариуса или юриста. Профессиональная юридическая поддержка обеспечить полное соблюдение законодательных норм, исключая угрозу оспаривания договора в суде.

Если принято решение самостоятельно составить договор, для облегчения задачи используют образец документа для конкретной разновидности сделки – дарственной, купчей, договора мены и т.д.

Шаг 3. Подготовка документации

Если составлен договор и определены условия передачи, перед заключением сделки следует проверить, все ли документы в порядке.

Помимо стандартного перечня документации могут потребоваться дополнительно разрешение опеки (если долей владеет несовершеннолетний), нотариальное согласие супруга (если собственность совместная).

Шаг 4. Визит к нотариусу

Когда все документы подготовлены, стороны назначают дату и место заключения сделки. Необходимость в нотариальном заверении определяется в зависимости от того, оформляется отчуждение одной доли или всех долей одновременно.

Нотариус не требуется для сделок отчуждения, если выполнены следующие условия:

• отчуждается долевое имущество;
• все доли отчуждаются в рамках единого договора.

Во всех остальных случаях нотариальное заверение считается обязательным.

Шаг 5. Регистрация права собственности

Подача документов на перерегистрацию доли в Росреестр происходит:

• через МФЦ;
• через отделение Росреестра;
• в нотариальной конторе, если договор требует заверения у нотариуса.

При самостоятельном обращении в Росреестр необходимо оплатить регистрационную пошлину в размере 2000 рублей. Готовая выписка ЕГРН выдается новому собственнику в течение 5-7 дней с момента сдачи документации.

Варианты сделок отчуждения

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Сделки отчуждения бывают возмездными и безвозмездными, в зависимости от того, получают ли собственники вознаграждение или имущество передают без всяких встречных условий.

Отчуждение могут проводить по инициативе собственника, либо в принудительном порядке, когда согласия владельца уже не требуется. Согласно действующему законодательству, лишить собственника жилья против его воли можно только в судебном порядке, на основании вступившего в силу решения суда. Наиболее частыми добровольными сделками является продажа, дарение, мена.

Продажа жилья

Чаще всего недвижимость продают и покупают, меняя регион проживания, увеличивая жилплощадь. Этот вариант оформления считается самым простым способом смены жилья на новое, когда найти альтернативу для обмена невозможен.

Продажа доли предполагает обязательное согласование с остальными владельцами, которые могут воспользоваться правом преимущественного выкупа. Продавец обязан направить в адрес каждого хозяина доли уведомление о намерении продать имущество с предложением выкупить его по указанной цене. Уведомлять совладельцев о намерении продать долю не нужно только в случае, если покупателем выступает один из них.

При продаже доли постороннему лицу после вручения уведомлений должен пройти минимум 1 месяц до составления и подписания договора купли-продажи.

Выбирая вариант отчуждения через продажу, следует помнить о необходимости уплаты налога с дохода. Если при продаже собственник получает сумму больше, чем было заплачено при покупке, налоговая инспекция вправе взыскать налог с продаж, равный 13% от суммы полученного дохода. Чтобы не платить довольно крупную сумму, с момента приобретения имущества должно пройти не менее 3-5 лет.

Дарение

Процесс оформления безвозмездных сделок не требует дополнительного согласования с остальными собственниками. Достаточно составить дарственную и перерегистрировать имущество на нового получателя. Однако этот вариант передачи недвижимости можно рекомендовать только в пользу другого родственника, с которым установлено близкое родство:

• супруги;
• родители;
• дети, включая приемных;
• усыновители;
• родители родителей;
• братья, сестры.

Согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, при отчуждении доли по договору дарения между родственниками с близким родством налог с дарения не начислят.

Пытаясь обойти требование законодательства по приоритетному праву выкупа, некоторые риэлторы предлагают подменить стандартный договор купли-продажи дарственной. Делать это не рекомендуется в силу ряда обстоятельств:

1. В случае срыва сделки, оспаривания ее в суде даритель вернет свое жилье, однако покупатель не получит денег.
2. Полученное в качестве дара жилье расценивается как доход налогоплательщика, что требует уплаты налога.
3. Если квартира получена в дар близким родственником, налог с дохода платить не придется, однако при последующей продаже в течение ближайших 5 лет собственник столкнется с проблемой взимания налога с продажи.

Соглашаясь на подмену купли-продажи безвозмездной сделкой, участники нарушают законодательство, что повлечет негативные последствия со стороны системы правосудия.

Если доля отчуждается в порядке обмена на другое имущество, заключают договор мены. Основное отличие от обычной сделки купли-продажи заключается в том, что главным вознаграждением за переданную долю выступает иное жилье или другое имущество. В случае неравноценной мены необходимо урегулировать вопрос получения доплаты.

Мена – такая же возмездная сделка, как и купля-продажи. При обмене должно быть соблюдено требование уведомить остальных собственников о планируемом обмене.

Для оформления стороны являются в нотариальную контору с подготовленным пакетом документации. Договор мены составляют самостоятельно, либо привлекают на помощь квалифицированного юриста.

Основания для принудительного отчуждения

В ряде случаев воля собственника не влияет на проводимую процедуру отчуждения, поскольку основанием для лишения недвижимости становится решение суда.

Для принудительного лишения собственника доли в квартире должны быть веские причины.

При отчуждении в пользу государства имущества физического лица (национализации) должны выплатить денежную компенсацию равную стоимости отчуждаемого объекта, и понесенных в связи с этим убытков, согласно ст. 306 ГК РФ.

Коммунальные долги

При просрочке обязательных платежей по ЖКХ заинтересованные организации вправе обратиться в суд для организации принудительного взыскания. Если собственных средств не хватает, в отношении должника организуют процедуру изъятия имущества с последующей продажей в счет уплаты долга.

Лишить жилья собственника можно только в крайних ситуациях, когда нет иного варианта взыскать долг. При этом, должны быть соблюдены следующие условия:

1. Сумма долга достигла критического размера сопоставимого со стоимостью имущества.
2. У должника нет дохода, с которого можно было бы взыскать задолженность.
3. Есть иная недвижимость, где мог бы проживать должник.
4. Срок просрочки составляет не менее 3 месяцев.

Отчуждение по решению суда за коммунальные платежи – процесс длительный. Вначале необходимо дождаться решения суда о взыскании долга, а затем дождаться вступления в силу другого судебного постановления, предусматривающего возможности принудительной продажи доли. Согласно установленной законом норме, долю должника предложат выкупить совладельцам квартиры.

Кредитные просрочки

Взыскать долг с недвижимости должника может любой банк, однако наиболее частым случаем обращения в суд является просрочка по ипотеке или кредиту с залоговым обеспечением.

На правах залогодержателя кредитор вправе требовать продажи доли с целью возврата долга. Если вырученная сумма окажется больше, остаток вернут должнику.

Долг по кредиту взыскивают с имущества, если:

• размер взыскания превысил 5% от кадастровой стоимости доли;
• просрочены платежи от 3 месяцев и более;
• просрочки возникают, как минимум трижды в году.

Если долг ипотечный, долю заберут, даже если она окажется единственной жилплощадью жильца и его семьи.

Ответы на частые вопросы

Есть вопросы по теме статьи? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по вашей проблеме (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Запретить продажу доли другие собственники не смогут. Закон разрешает им выкупить долю в той же квартире в приоритетном порядке. Если в течение месяца никто не изъявит желание купить часть квартиры, продавец сможет продать ее любому желающему.

Законом установлен 30-дневный срок действия отказа. По истечении этого времени следует обратиться к нотариусу и получить свидетельство о соблюдении преимущественного права. Поскольку рыночная цена недвижимости постоянно меняется, подписанный отказ действует до тех пор, пока стоимость отвечает запросам продавца.

Чтобы сделка отчуждения состоялась, необходимо разрешение отдела опеки при администрации. Этот орган заботится о соблюдении прав несовершеннолетних, поэтому согласие от него получают только при предъявлении документов, доказывающих наделение подопечного равноценной или улучшенной жилплощадью, либо открытие счета с суммой, равной стоимости доли. Деньги будут храниться на счету вплоть до совершеннолетия ребенка.

Когда нужна помощь юриста

Каждая сделка отчуждения предусматривает свои особенности оформления и нормы законодательства, регулирующие действия по передаче имущества новому владельцу. Чтобы правильно оформить документы и перерегистрировать задолженность надлежащим образом, рекомендуется привлечь опытного юриста, имеющему практику в жилищном праве.

Юрист поможет правильно подготовить документацию и урегулирует спорные моменты с другими участниками сделки в полном соответствии с буквой закона. В случае принудительного взыскания задолженности помощь юриста окажется незаменимой в урегулировании вопросов по ликвидации долга без отчуждения жилья.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.

Отчуждение доли в квартире

В современной России редко можно встретить ситуацию, когда квартира принадлежит одному человеку. Обычно совладельцы являются родственниками, но иногда и фактически чужими людьми. В таких случаях один из владельцев нередко хочет избавиться от части такой недвижимости. О том, как это сделать, вы узнаете из нашей статьи.

Как сделать отчуждение доли в квартире

Отчуждение доли жилого помещения –юридическое действие, в результате которого ее владелец теряет на нее какие-либо права. Однако так как как не вся квартира подлежит передаче другому лицу, то почти всегда придется спрашивать мнения всех остальных сособственников. Еще одно обязательное условие при отчуждении доли недвижимости – обязательное заверение сделки у нотариуса. Это правило действует после внесения изменений в законодательные акты в 2016 году.

Существует несколько способов отчуждения доли в квартире. Каждый из них имеет свои нюансы и особенности. Давайте рассмотрим каждый из них подробнее.

Продажа

Этот способ, наверное, самый распространенный. Однако и он имеет некоторые нюансы. Первоочередным правом покупки доли в жилом помещении обладают другие совладельцы. То есть перед тем как составить непосредственно договор купли-продажи необходимо соблюсти такую процедуру:

1. Определить цену, за которую вы готовы продать свою долю.
2. Письменно уведомить каждого из совладельцев о своем намерении отчуждения части жилья и указать желаемую стоимость.
3. Если в течении 30 дней с момента получения документа вам не ответят или же отправят отказ в приобретении доли (письменно), то смело можете продать свою часть квартиры любому другому человеку. Однако стоит помнить, что вы не можете заключить договор купли продажи с указанием цены меньшей той, за которую вы предлагали выкупить часть совладельцам.
4. Если не один, а несколько совладельцев изъявили желание приобрести вашу часть жилья, то выбор только за вами, в чью пользу вы произведете отчуждение.

Если вы не соблюли хотя бы один из пунктов процедуры уведомления сособственников квартиры перед продажей, то такую сделку легко можно оспорить в суде. Она будет признана не действительной и покупателю придется вернуть деньги, а долю в квартире продать снова, уже с соблюдением всех требований.

После того, как вы получили отказ или согласие на приобретение доли от сособственников, то можно приступать к дальнейшей процедуре:

• сбор необходимых документов;
• составление договора;
• заверение документа у нотариуса;
• регистрация договора в органах Росреестра;
• получение новым владельцем выписки о праве владения недвижимостью.

Необходимо подготовить такой пакет документов:

• паспорта всех участников сделки;
• поквартирную карточку;
• выписку из ЕГРН обо всех владельцах объекта недвижимости;
• нотариально заверенный договор купли-продажи;
• письменные согласия/отказы всех собственников квартиры.

При продаже доли в жилой недвижимости так же могут возникнуть и другие сложности, например, если местонахождение один из совладельцев неизвестно. В этом случае придется обращаться в суд с иском о признании его без вести пропавшим, а в последующем и умершим. После этого может так же потребоваться дождаться вступления в наследство и уже с новыми совладельцами решать вопрос о выкупе у вас части недвижимости.

Пример. В 2008 году Супруги Ивановы приватизировали квартиру. Они стали участниками долевой собственности – каждому из них досталось по ½ площади. В 2012 году Иванов скончался и по завещанию его ½ объекта недвижимости досталась детям от первого брака (совершеннолетним) – Иванову Н.В. и Скородумовой Р.В. Таким образом, у каждого из них возникло право на распоряжение ¼ долей квартиры. Так как дети от первого брака и супруга покойного были фактически друг другу чужими людьми и проживать вместе не могли, то Иванова С.К. предложила выкупить у вынужденных сособственников их доли. Иванов Н.В. согласился и продал свою часть за цену, устроившую обоих. А вот Скородумова желала получить как можно больше денег и сознательно завысила цену. Иванова Н.В. написала ей отказ и вручила его под роспись совладелице. Тогда Скородумова продала свою часть жилья постороннему человек. Однако стоимость этой сделки была значительно ниже той, которую она предлагала Ивановой. Так Иванова обратилась в суд, где продажу доли признали незаконной.

Дарение

Главными плюсами при отчуждении части жилой недвижимости этим способом является:

• нет необходимости спрашивать мнения совладельцев, и они не являются первоочередными претендентами на получение ваших квадратных метров;
• отсутствие обязанности оплачивать налог за получение подарка, если сделка совершается между близкими родственниками.

Стоит отметить, что основным отличием сделки по дарению от купли-продажи является ее безвозмездность. Однако и тут существует несколько нюансов. Одаряемый может отказаться от щедрого подарка без объяснения причин (например, не хочет оплачивать дополнительные налоги на имущество, нет желание оплачивать содержание жилья и т.д.). В этом случае отчуждение части квартиры не произойдет.

Зачастую недобросовестные совладельцы, чтобы продать долю в квартир или насолить другим сособственникам, фиктивно составляют не договор купли-продажи, а договор дарения. Это позволяет не испрашивать у них согласия. Человек, который принял в дар часть жилья всячески мешает жить другим. Конечно можно попытаться определить порядок пользования, но есть и другой способ. Необходимо обращаться в суд и признавать сделку недействительной. Опытный адвокат почти всегда сможет доказать, что договор не был безвозмездным и подлежит отмене. А в отношении незадачливого «продавца» может быть возбуждено уголовное дело за мошеннические действия.

Для регистрации сделки в Росреестре потребуются такие же документы, как и при отчуждении продажей, кроме согласия других совладельцев.

Порядок действий практически не отличается от купли-продажи. Но в этом случае вы получаете не деньги, а фактически другое имущество. Может производится обмен долями как в границах одного помещения, так и обмен части на целую квартиру (обособленную комнату). Документы для регистрации необходимы будут те же, что и при продаже. Регистрация у нотариуса также обязательна.

Пример. Супруги Давыдовы приобрели в собственность двухкомнатную квартиру в равную долевую собственность (по ½). После развода супруг для проживания оставил бывшей жене всю квартиру, но юридически ее половина осталась в его собственности. Через несколько лет Давыдов приобрел двухкомнатную квартиру и ее половину подарил совместной с Давыдовой дочери. Однако дочь после совершеннолетия хотела проживать с матерью и предложила отцу заключить договор мены ее доли в его квартире на его долю в квартире матери. Соглашение было достигнуто, договор заверен у нотариуса и обмен состоялся.

Отчуждение доли несовершеннолетнего

Так как несовершеннолетние особо защищаются законодательством РФ, то и их право на жилье практически неприкосновенно. Именно поэтому провести отчуждение их доли в жилой недвижимости очень сложно. От их имени в сделки участвуют законные представителю, но также требуется и согласие на юридические действия от органов опеки.

Договор дарения от имени несовершеннолетнего заключить практически нереально – сотрудники социальных служб не дадут согласия на безвозмездное отчуждение несовершеннолетним жилья.

А вот заключить договор купли-продажи вполне возможно. Однако одновременно необходимо приобрести ребенку жилье, которое будет не меньше размером продаваемого или же открыть на его имя банковский счет, куда будет переведена вся стоимость сделки.

Если у вас возникли сложности с отчуждением доли в квартире, вы не знаете, какой способ лучше выбрать в вашей конкретной ситуации, то обратитесь к специалистам нашего сайта. Так вы сможете получить бесплатную консультацию, опытные юристы всесторонне рассмотрят ваш конкретный случай и посоветуют, как действовать.

Обращение к юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью значительно сократит ваши временные и денежные затраты на отчуждение недвижимости. Юрист сможет самостоятельно не только собрать все документы, но и представить вас в любой инстанции.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!