Ошибки при покупке квартиры

Ошибки о которых нужно знать при покупке-продаже квартиры

При любых сделках с недвижимостью для продавца и покупателя существуют определенные риски. Рассказываем, какие риски несет продавец и покупатель квартиры и в каких именно ситуациях.

• Какие риски несет продавец при продаже квартиры?
• Что нужно знать продавцу при продаже квартиры?
• Риски продавца при продаже квартиры
• Продажа квартиры покупателю с военной ипотекой
• Продажа квартиры по завышенной стоимости
• Продажа квартиры по заниженной стоимости
• Покупка квартиры по жилищному сертификату
• Продажа квартиры покупателю с материнским капиталом
• Продажа квартиры через нотариуса
• Продажа квартиры по доверенности
• Риски для продавца при продаже квартиры юридическому лицу
• Риски продавца и покупателя в сделках с участием несовершеннолетних детей
• Риски продавца
• Риски покупателя
• Заключение

Какие риски несет продавец при продаже квартиры?

Совершая сделку с недвижимостью продавец рискует долго ждать деньги за проданное жилье, получить отмену сделки, столкнуться с претензиями от налоговых органов, а иногда даже стать фигурантом уголовного дела. Чтобы этого не произошло необходимо понимать, какие именно риски учитывать в конкретных ситуациях.

Что нужно знать продавцу при продаже квартиры?

Действующее законодательство предусматривает, что при владении квартирой или домом менее 5 лет у продавца возникает обязанность уплаты налога — 13 % с полученного дохода. Если владелец налоговый нерезидент России (проживает за ее пределами более 183 дней в году), то он заплатит 30 %.

Минимальный срок владения, позволяющий избежать уплаты налога, сокращается до 3 лет в нескольких случаях:

• квартира получена по наследству;
• квартира подарена близким родственником;
• квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
• право собственности возникло в результате приватизации жилья;
• квартира — единственное жилье продавца

Налог на доходы можно снизить, в некоторых случаях до нуля, если воспользоваться вычетами. Можно применить вычет в 1 млн рублей или уменьшить доход от продажи квартиры на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по ее приобретению, в том числе на проценты по кредиту или ремонт.

В сделке по отчуждению недвижимости обязательно будут присутствовать личные данные продавца — важно внимательно отнестись к передаче оригиналов документов, чтобы обезопасить себя от кредитов, полученных в микрофинансовых организациях (пока возможно сделать это, располагая только копией паспорта человека).

Переход права собственности от одного владельца к другому вместе с процессом перечисления денег занимает от 3 до 90 дней в зависимости от ситуации.

Начинается процесс продажи с решения — будет ли продавец действовать самостоятельно или с помощью специалиста. Первое менее затратно финансово, второе — если специалист опытный и добросовестный — экономит время и повышает уровень безопасности сделки. Потому что любая сделка с недвижимостью — это миллионы, а значит, и риски, связанные с большими деньгами и сложным пакетом документов.

Риски продавца при продаже квартиры

Семь основных рисков продавца при продаже недвижимости.

Продажа квартиры покупателю с военной ипотекой

Военная ипотека — востребованный банковский инструмент, еще одна возможность решить квартирный вопрос для офицеров российской армии. При проведении сделок с использованием военной ипотеки есть нюансы. Чем рискует продавец:

Военнослужащий уволился в период с момента перехода права и до момента перечисления денег от Министерства обороны. В этом случае сделка будет отменена, но в течение периода, пока идут действия по ее отмене, повторно продать квартиру будет невозможно.

Сложности с подготовкой документов . Из-за длинной цепочки согласований процесс подготовки к купле-продаже будет более длительным, чем при оформлении обычной ипотеки или при использовании личных средств покупателя. При этом любая ошибка или неточность в документах, а также завышенная или заниженная оценка стоимости жилья оценщиком приведут к дополнительному затягиванию сроков.

Сделки с завышением стоимости квартиры. Покупатель может предлагать продавцу сделку по завышенной стоимости с тем, чтобы затем получить какую-то часть денег от продавца наличными или на свой счет. Это незаконная схема, фактический обман и банка, и «Росвоенипотеки», которая выделяет средства военнослужащему. Квалифицируется как «мошеннические действия» и приводит к уголовной ответственности продавца как соучастника.

Продажа квартиры по завышенной стоимости

Завышение стоимости квартиры на 10-15-20 % встречается при сделках с использованием ипотечного кредита. Чаще всего это попытка скрыть отсутствие денег на первоначальный взнос, который покупатель планирует вносить не из собственного кошелька, а из полученных от банка средств. В этом случае продавцу предлагают выдать расписку о получении части денег в качестве аванса — в сумме разницы между реальной стоимостью квартиры и суммой, указанной в договоре купли-продажи — но на деле он ничего не получает.

Если схема обнаружена, то продавец станет соучастником противозаконных действий. Если же сделка по каким-то причинам будет расторгнута — продавцу придется возвращать всю сумму, указанную в договоре , то есть больше денег, чем он фактически получил.

Продажа квартиры по заниженной стоимости

Занижение цены квартиры почти всегда преследует цель уменьшить налогооблагаемую базу, а с ней и налоговые выплаты продавца.

Пример:

Квартира рыночной стоимостью 10 миллионов рублей получена по приватизации и находилась в собственности 2 года. После ее продажи владельцу предстоит уплатить налог — 13 %, или 1,3 миллиона рублей.

Продавец занизил стоимость продажи, указал в договоре кадастровую стоимость в 4 миллиона рублей, и уплатил налог в размере 520 тысяч. «Экономия» составила 780 тысяч рублей.

Если Федеральная налоговая служба выявит такую схему, то продавцу не только доначислят налог, но и насчитают штраф в размере 20-40 % от суммы сделки. В общей сложности продавец вынужден будет выплатить до 5,3 миллионов рублей.

Если же выявляется уклонение от уплаты налога в крупном размере — свыше 15 миллионов рублей в течение 3 лет — то продавец будет привлечен и к уголовной ответственности. Намного разумнее будет воспользоваться вычетами, которые предоставляет государство, чтобы законно снизить сумму налога.

Покупка квартиры по жилищному сертификату

При покупке жилья по жилищному сертификату часть средств выделяет в виде субсидии федеральный бюджет. Перечисление средств происходит по договору приобретения жилого помещения. Обычная процедура выглядит так:

1. сделка регистрируется в Росреестре;
2. покупатель предоставляет подтверждающие документы в банк;
3. банк в течение 3 рабочих дней проверяет документы;
4. банк направляет заявку на перечисление выплаты на индивидуальный блокированный счет (открывается для зачисления субсидии);
5. после получения денег от государства они перечисляются продавцу.
6. Все это требует времени — продавец жилья должен быть к этому готов.

Существует вероятность и того, что по каким-то причинам покупатель в судебном порядке лишается права на использование жилищного сертификата. В этом случае сделку аннулируют — продавец потратит время, и весь процесс ему придется начинать заново, с поиска нового покупателя.

Продажа квартиры покупателю с материнским капиталом

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» предусматривает использование материнского капитала для улучшения жилищных условий семьи. Можно использовать материнский капитал и собственные средства, а можно — материнский капитал и ипотечный кредит. Чем рискует в этом случае продавец:

Долгое ожидание денег . Решение о перечислении материнского капитала принимает Социальный фонд. Он перечислит деньги только после того, как покупатель предоставит документы, подтверждающие право собственности на новую квартиру. По закону на перечисление денег выделяется 30 дней, еще до 10 дней может занять зачисление на счет продавца.

Отказ в выплате. Социальный фонд, проверив все документы, может обнаружить нарушения действующего законодательства, например, возраст ребенка менее 3 лет. В этом случае продавец не получит денег, а сделка будет оспариваться органами опеки. Также оспорят сделку и в случае, если специалисты Социального фонда сочтут, что жилье по каким-то критериям не соответствует установленным требованиям. Разрешать такие ситуации придется через суд.

Продажа квартиры через нотариуса

Есть ситуации, в которых без нотариуса не обойтись:

• квартира находится в долевой собственности;
• квартира находится в доверительном управлении;
• в продаже задействован собственник младше 14 лет или недееспособный;
• супруги покупают недвижимость в долевую собственность.

Нотариус удостоверяет, что договор подписали именно те люди, имена которых фигурируют в документах, и что документы, которые он рассматривает, составлены верно, в соответствии с законом.

Отсутствие экспертизы. Нотариус не проводит экспертиз (не имеет ни инструментов, ни полномочий), и фактически не может гарантировать, что покупатель не находится под действием психотропных веществ, не перенес только что болезнь, нарушающую когнитивные функции мозга, например, инсульт. Единственное, что он действительно может подтвердить — покупателю уже есть 18, с точки зрения возрастного ценза он дееспособен. Если впоследствии покупатель или его родственники захотят оспорить сделку, указывая на недееспособность, такая возможность у них будет.

Дополнительные расходы. Тарифы для нотариальных услуг устанавливает законодательство. Сегодня это 0,5 % от суммы сделки в случаях, когда нотариальное заверение сделки обязательно, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. При добровольной регистрации сделки через нотариуса — 7 тысяч рублей + 0,2 % суммы сделки от 1 до 10 миллионов, и 25 тысяч рублей + 0,1 % от суммы сделки больше 10 миллионов рублей. Кроме оплаты услуги удостоверения договора есть и дополнительные траты — услуги правового и технического характера. Их стоимость зависит от региона и от вида сделки.

Вы можете обратиться за сопровождением сделки купли-продажи недвижимости к агентам Самолет Плюс

Продажа квартиры по доверенности

Гражданский кодекс (статья 182) разрешает оформление сделок с недвижимостью по доверенности. Доверенность нужна в случае, когда продавец или покупатель недвижимости не могут лично присутствовать на каком-либо из этапов сделки, и делегируют полномочия представителю.

Ответственность за сделку — на доверителе. В документах, которые доверенное лицо подписывает вместо доверителя, обозначается, что это делает именно он, а не продавец или покупатель. Но при этом ответственность за сделку остается на доверителе, что и рождает риски.

Пример:

Собственник жилья выдал доверенность на продажу с правом получения денег. Сам он находится за границей, и участвовать в сделке не может. Доверитель по своему усмотрению продает квартиру стоимостью 15 миллионов рублей за 10 миллионов.

С точки зрения закона если в доверенности не указана конкретная сумма, это равносильно тому, что квартиру по такой цене продал сам собственник.

Риски для продавца при продаже квартиры юридическому лицу

Отсутствие согласия всех собственников. Когда покупателем квартиры выступает компания, то для нее сделка по приобретению недвижимости может считаться крупной. Так, для ООО крупной считается сделка со стоимостью от 25 % всего имущества, а для унитарного предприятия — на 10 % превышающая его уставной фонд.

Для совершения крупной сделки законом предусмотрено согласие всех собственников бизнеса. Оформлено согласие может быть протоколом собрания, приказом, решением — отдельным документом. Если документ окажется подложным или же будет подписан не всеми собственниками — это может стать основанием для расторжения сделки.

Банкротство продавца квартиры после продажи. Риск, который на 100 % невозможно просчитать — банкротство компании после покупки недвижимости. При банкротстве конкурсный управляющий имеет право оспорить все сделки, проведенные в течение 3 лет до момента признания бизнеса банкротом.

Если покупка недвижимости состоялась меньше, чем за 3 года до банкротства, сделка может быть признана ничтожной, а продавцу придется вернуть сумму, указанную в договоре купли-продажи.

Риски продавца и покупателя в сделках с участием несовершеннолетних детей

Особое внимание нужно уделить проверке сделок с недвижимостью, если один из собственников – несовершеннолетний ребенок.

Риски продавца

Сложности с органами опеки . Органы опеки и попечительства не всегда дают согласие на проведение сделки если один из собственников квартиры — ребенок. Продавцу придется предоставить информацию о том, какое жилье будет приобретено на имя ребенка взамен проданного. Родители не могут оформить на несовершеннолетнего долю площадью меньше той, что принадлежала ему в проданной квартире.

Риски покупателя

Возможность признания сделки недействительной . Не всегда при покупке квартиры отсутствие ребенка в числе собственников — достаточное основание чтобы не волноваться. Существуют ситуации, в которых родители обязаны были выделить ребенку долю — в первую очередь при покупке жилья с использованием материнского капитала — но не сделали этого.

Пример:

Семья с ребенком приобретает в ипотеку двухкомнатную квартиру с использованием материнского капитала. Банки неохотно соглашаются на кредитование квартиры с несовершеннолетними собственниками, поэтому у родителей возникает обязательство выделить долю ребенку после выплаты ипотечного кредита. Родители по истечение нескольких лет, закрыв ипотеку, забыли или намеренно проигнорировали обязательство; его выполнение никем не контролируется. Это — прямое нарушение закона, покупать квартиру нельзя. Когда ребенку исполнится 18 лет, или в момент обнаружения нарушения его прав, он или его представители могут обратиться в суд, доказать, что права были нарушены, а его доля продана без согласия опеки. В этом случае квартира вернется к продавцу.

Заключение

Риски продавца при продаже квартиры в основном связаны со спецификой конкретной сделки — от использования военной ипотеки до участия в сделке несовершеннолетних.

Еще один пласт проблем связан с подтверждением дееспособности и стабильного психического состояния покупателя. Полностью исключить все риски при сделках с недвижимостью очень сложно, но минимизировать их можно, если ответственно готовиться к сделке и уделить максимум внимания всем потенциально проблемным точкам.

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

10 ошибок при покупке квартиры, которые могут дорого обойтись

Тщательное изучение документов настолько элементарный этап, что кажется, будто на нём точно никто не попадётся. Но именно у такой уверенности есть все шансы стать роковой.

Например, продавец покажет паспорт — обычный документ, ничего подозрительного. А позже выяснится, что ещё полгода назад он сообщил в полицию, будто потерял его. И сейчас пытается заключить сделку по недействительному удостоверению личности. В будущем это может сулить много проблем, даже если покупателю в итоге удастся доказать свою правоту.

Есть и менее очевидные ошибки и опечатки, из‑за которых законность сделки рискует оказаться под вопросом, — разные даты одного и того же события в документах или несовпадение в одной букве в фамилиях.

Что делать

Всегда внимательно читать каждую бумагу, даже если перед вами типовой договор. Проверяйте даты, имена, фамилии — все ключевые сведения. Установить подлинность паспорта поможет специальный сервис МВД «Проверка по списку недействительных российских паспортов». Для этого понадобятся только серия и номер документа.

2. Не обращать внимание на законность планировки

Государство запрещает ломать и строить стены как попало. Самоуправство здесь опасно: прорубят дверной проём в одной квартире, а обрушится целый подъезд. Поэтому любая перепланировка должна быть согласована.

Если предыдущий владелец не оформил переделку по букве закона, эта обязанность ляжет на плечи нового хозяина жилья и потребует много времени и немало денег. Причём некоторые трансформации не одобрят никогда. И придётся возвращать стены на положенные по документам места, иначе квартиру могут даже отобрать и продать на публичных торгах.

Что делать

Запрашивать расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости, в которой есть технический план квартиры. Тогда можно будет сравнить его с реальным расположением конструкций и понять, всё ли в порядке. В некоторых случаях факт несогласованной перепланировки будет зафиксирован в плане.

3. Не проверять архивную справку о прописанных в квартире

Случается, что справка о регистрации по форме 9, где указаны все прописанные в квартире, вопросов не вызывает. Но есть спорные категории жильцов, о которых стоит знать, даже если они выписаны.

Например, это безвестно отсутствующие. Если суд признал человека таковым, его можно выписать. Но когда пропавший вернётся, он вправе претендовать на восстановление регистрации по старому месту жительства.

Похоже обстоят дела и с заключёнными. С 2015 года их перестали обязательно выписывать, чтобы зарегистрировать в местах лишения свободы. Однако сроки заключения бывают долгими, так что теоретически сохраняется риск, что преступник после отбытия наказания вернётся и попытается прописаться в своей старой квартире.

Что делать

Нужно потребовать у продавца две справки:

• Архивную о регистрации по форме 9. Её не всегда выдают охотно, потому что в ней есть персональные данные прежних жильцов. Но именно этот документ показывает в динамике всех, кто когда‑либо был зарегистрирован в квартире.
• Справку по форме 12. В ней как раз содержится информация о том, был ли когда‑нибудь прописан в квартире кто‑то из «проблемных» категорий.

4. Не требовать согласие супруга продавца

Нажитое в браке имущество считается совместным, даже если записано только на мужа или жену. Так что один супруг не вправе продать квартиру без согласия другого. Сделку, заключённую без одобрения второго человека, можно оспорить.

Но и это не всё. Аналогичные проблемы всё равно иногда возникают, даже если владелец квартиры в разводе. Например, бывшие муж и жена не успели разделить имущество и всё ещё владеют им совместно.

Что делать

Требовать нотариально заверенное согласие второго супруга или решение суда о разделе имущества, по которому недвижимость отошла продавцу.

5. Не узнать, как оформлялась приватизация

Если в момент приватизации человек, который имел право в ней участвовать, отказывается от своей доли, то он сохраняет право пожизненного проживания в квартире.

Звучит это несколько страшнее, чем есть на самом деле. Такой жилец может добровольно согласиться выписаться из квартиры и зарегистрироваться в другом месте, а ещё сделать это по решению суда.

Тем не менее если покупатель не прояснит этот вопрос сразу, то рискует в будущем участвовать в долгих судебных тяжбах.

Что делать

Проверять документы на приватизацию и сравнивать даты в них со списком зарегистрированных в это время в квартире жильцов, которые указаны в архивной справке по форме 9.

И если обнаружите человека с правом пожизненного проживания, то получить от него нотариально заверенное заявление об отказе от этого права и документ о регистрации по новому адресу, после того как он выпишется из старой квартиры.

6. Не смотреть справку о дееспособности продавца

Любая сделка действительна, если её участники находились в трезвом уме и твёрдой памяти. К сожалению, недееспособность неочевидна — можно купить квартиру у вменяемого на вид владельца, а потом выяснить, что продавать её он не имел никакого права. И в итоге остаться и без денег, и без квартиры.

Что делать

Попросить у продавца справку о дееспособности от психиатра и нарколога. Причём по возможности лучше сходить к врачу с ним вместе, чтобы убедиться, что он не купил документы в переходе.

7. Сбрасывать со счетов наследников

Покупка квартиры, которая перешла владельцу по наследству, — потенциальный источник проблем. Конечно, всё необязательно пойдёт по худшему сценарию.

Но иногда уже после продажи появляются обделённые наследники, которые оспаривают сделку. Они тоже могли претендовать на квартиру, так что процесс раздела жилплощади должны запустить заново. Покупатель в этой ситуации оказывается безвинно пострадавшим.

Что делать

Чем больше времени прошло с момента получения наследства, тем меньше риск, что появятся недовольные. Так что посмотрите в свидетельстве год, когда была передана квартира. И проконсультируйтесь с юристом — пусть проверит конкретную ситуацию с жильём, которое вы собираетесь купить.

8. Упускать из виду детей

Если у владельца есть дети, возможно, квартиру покупали с использованием материнского капитала. В этом случае родители обязаны выделить детям доли в жилье. Если не выделили, то сделку можно оспорить.

Но и оформленные детские доли в квартире сулят дополнительные проблемы. Если владелец несовершеннолетний, согласие на продажу должны дать органы опеки. А если дети старше 14 лет, то и они сами.

Что делать

Просить у продавца недвижимости справку из Пенсионного фонда о том, что материнский капитал не использовался для покупки квартиры. Если владельцы — дети, убедиться, что все нужные согласия есть в пакете документов.

9. Не проверять платёжки ЖКУ

Дело даже не в задолженности. Если предыдущий владелец не оплачивал коммуналку, то долги остаются ему. Исключение — капремонт, здесь неуплату придётся погашать новому хозяину жилья.

На платёжки ЖКУ стоит взглянуть для того, чтобы убедиться, что коммуналка в будущем вас не разорит. Потому что даже в одном городе суммы порой очень различаются от одного района к другому и от одной управляющей компании к другой.

Долги предыдущего владельца несут угрозу, когда они огромны. И если он уже вступил в процедуру банкротства, то сделку по продаже могут признать недействительной, а квартиру — вернуть в массу для погашения долгов.

Что делать

Попросить показать платёжки за последние месяцы.

10. Жульничать с договором

Люди идут на разные ухищрения, чтобы уклониться от налогов. Например, предлагают вписать в договор не всю сумму сделки. Продавцу это может быть выгодно, но не покупателю.

В случае чего все претензии покупатель будет предъявлять ровно на ту сумму, что указана в документах. Ещё он не сможет получить в полном объёме налоговый вычет за покупку жилья. Да и при продаже быстрее, чем через три года, рискует заплатить больший налог, чем мог бы.

Тем более не нужно соглашаться на дарственную вместо договора купли‑продажи, когда передача денег оформляется каким‑нибудь документом. Во‑первых, тогда налог придётся заплатить покупателю — за доход в виде недвижимости, полученной в дар не от близкого родственника. Во‑вторых, сделку могут признать недействительной.

Что делать

Пишите в договоре правду. Фальсификации выгодны продавцу, но вы должны думать в первую очередь о себе и своих преимуществах.

• Чек-лист для безошибочного выбора квартиры
• Снимать квартиру или взять ипотеку: что выгоднее
• Что нужно проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке

*Деятельность Meta Platforms Inc. и принадлежащих ей социальных сетей Facebook и Instagram запрещена на территории РФ.