Нужно ли платить налог с продажи квартиры полученной по наследству

Размер налога с продажи квартиры, полученной по наследству

Оказаться владельцем целой квартиры, не потратив при этом миллионов на её покупку, мечтают многие.

Но оказывается даже полученная по наследству недвижимость вместе с перспективой обогащения приносит с собой проблемы.

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству, пожалуй, одно из самых неприятных «отягощений».

Но существует ряд ситуаций, когда даже платить не придётся.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам бесплатной консультации :

Как вступить в наследство?

Чтобы продать доставшуюся в наследство недвижимость, нужно сначала самому стать её полноправным собственником.

Процедура не самая сложная, но потребует времени и денег.

Нужно собрать документы и обратиться к нотариусу.

Если решается вопрос о возможном завещании умершего, необходимо уточнить в нотариальной конторе его наличие.

А дальше есть 2 сценария:

1. Наследование по завещанию. Нужно обратиться с заявлением о принятии наследства именно к тому нотариусу, который удостоверял и хранил завещание. Понадобятся документы, свидетельствующие о факте смерти завещателя (свидетельство о смерти, справка из УФМС или выписка из домовой книги о месте проживания гражданина до момента смерти);
2. Наследование по закону. В этом случае близким родственникам усопшего, помимо документов о факте его смерти, необходимо предоставить доказательства родства. Это может быть паспорт наследника, свидетельство о рождении, усыновлении или браке.

Оплатить госпошлину (нотариальный тариф) за вступление в наследство. Он составляет 0,3% (для близких родственников) и 0,6% (для других наследников) от стоимости имущества.

После оформления права на наследство нотариус выдаст подтверждающий документ. Но произойдёт это не раньше, чем через 6 месяцев после смерти или признания родственника погибшим.

Право собственности на квартиру перед оформлением любых сделок с ней необходимо зарегистрировать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Кто будет наследником приватизированной квартиры после смерти собственника? Узнайте из нашей статьи.

Документы необходимые для продажи наследуемой квартиры

Если покупатель найден и сделка успешно завершилась, то обеим сторонам нужно снова обратиться в Росреестр – напрямую или через МФЦ. Здесь зафиксируют смену владельца недвижимости.

При обращении в ведомство пригодятся такие документы:

• полученное у нотариуса свидетельство о праве на наследство (оригинал и копия) либо соответствующее решение суда;
• паспорта участников сделки;
• подлинники договора купли-продажи квартиры;
• квитанцию об оплате пошлины за регистрацию недвижимости (её платит новоиспечённый владелец).

Бумаги можно принести в МФЦ или отделение Росреестра самому, послать почтой, либо подать электронную заявку на Госуслуги.

Платится ли налог на продажу квартиры полученной в наследство?

В каких случаях?

Проблем с уплатой обязательных взносов не возникнет, если жильё продаётся спустя 3 года после оформления его на себя наследником, либо позднее.

Этот срок отсчитывается со дня регистрации жилья в Росреестре.

Число, месяц и год можно уточнить в документе, выданном регистрационным органом (свидетельстве или выписке из ЕГРП/ЕГРН).

Когда с момента оформления завещанной умершим квартиры наследниками прошло меньше 3 лет, из денег, полученных при её продаже, придётся вычесть налог.

Как посчитать?

Выручка от продажи наследства облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).

Его размер:

1. 13% для тех, кто проживает в России больше 183 дней в году;
2. 30% для тех, кто за год проводит в РФ меньше времени.

Этот процент вычисляется из стоимости проданной квартиры, прописанной в договоре. Между тем, в 2016 году в связи с корректировками налогового законодательства здесь тоже появились свои «но».

Теперь при расчёте платежа учитывается и кадастровая стоимость жилья. Её определяет Федеральная служба кадастра и картографии в начале каждого года на основе различных экономических факторов.

Если зафиксированная в договоре цена недвижимости меньше 70% от её кадастровой стоимости, то налог берется с большей суммы.

Таким образом, законодатели решили искоренить практику занижения реальных расценок, когда жильё стоимостью 3 миллиона рублей по документам обходилось покупателю в 2 раза дешевле.

Такая хитрость вдвое сокращала и подлежащий уплате НДФЛ. Теперь, что называется, этот номер не пройдёт.

Пример 1

Наследник однокомнатной квартиры, согласно договору, продал её за 2 000 000 рублей. Её кадастровая стоимость при этом равняется 2 400 000.

70% от этой суммы – 1 680 000 рублей, то есть меньше договорной цены.

Рассчитываем НДФЛ исходя из большей суммы:
2 000 000×13% = 260 000 рублей. Это сумма налогового платежа, подлежащего уплате.

Пример 2

Трёхкомнатная квартира по документам продана за 4 150 000 рублей.
Кадастровая стоимость составляет 6 900 000.

70% от этой суммы – 4 830 000 рублей, заметно превышая указанную в договоре цену.

В таком случае именно этот показатель, 70% от кадастровой стоимости, признаётся законом в качестве дохода от продажи недвижимости, он же указывается в соответствующей графе в налоговой декларации.

4 830 000×13%= 627 900 рублей. Такой платёж придётся внести.

Можно усложнить второй пример и ввести в эту историю ныне проживающего в Германии россиянина. В РФ у него умер родственник, оставив ему в наследство квартиру.

В случае её продажи ему придётся уплатить РФ как нерезиденту:
4 830 000×30% = 1 449 000 рублей.

О продаже квартиры, полученной по наследству и уплате налогов, смотрите в видеоролике:

Налоговый вычет

Есть несколько способов уменьшить размер НДФЛ либо компенсировать затраты на его оплату.

В случае с унаследованной квартирой вариантов может быть три:

Вычет в 1 миллион рублей.
Любой желающий может уменьшить облагаемую налогом сумму, то есть выручку от продажи наследства, ровно на миллион.

Если собственник продал квартиру за 6 500 000 рублей и решил применить подобный вычет, то ему придётся заплатить государству 13%×(6 500 000 – 1 000 000) = 715 000 рублей.

Но декларацию с соответствующей информацией нужно подать.

При продаже квартиры закон позволяет применить взаимозачёт между уплачиваемым налогом и вычетом. Один из вариантов — сокращение налоговой базы.

Например, при продаже квартиры за 9 000 000 рублей, НДФЛ будет таким: 13%×(9 000 000 – 2 000 000) = 910 000 рублей.

Ещё один важный нюанс при использовании этого способа: рассчитывать на максимальную стоимость жилья, подлежащую вычету (2 000 000 рублей) можно, если ранее гражданин этим видом вычета не пользовался.

Если при предыдущих сделках этот вид вычета уже применялся, рассчитывать можно только на остаток суммы.

Образец заявления на возврат налогового вычета скачайте здесь.

Каждое физическое лицо может использовать один из перечисленных вариантов. Нельзя применить несколько одновременно либо в одном году (даже при сделках с разными объектами).

Кто может не платить?

Строго говоря, абсолютной защитой от этой обязанности не обладает никто.

Пенсионеры, инвалиды, ветераны войны и труда, малоимущие граждане и другие льготные категории наравне со всеми несут налоговое бремя.

Не останутся в стороне и несовершеннолетние собственники недвижимости – об этом речь пойдёт далее. Однако любой из продавцов жилья может освободиться от этого бремени в некоторых уже рассмотренных нами случаях.

Итак, не обязаны платить НДФЛ:

1. те, кто владеет унаследованной недвижимостью более 3 лет;
2. те, у кого после применения вычета в 1 миллион рублей или учёта понесённых затрат налоговая база получилась отрицательной либо равной нулю.

Налоговая декларация

Куда и когда сдавать?

Этот документ сдаётся в отделение налоговой службы по месту жительства. Предоставить его надо до конца апреля года, следующего за годом сделки.

Если деньги за квартиру получены в 2017 году, последний день сдачи декларации для продавца – 30 апреля 2018 года. Отчитаться можно через онлайн-сервис Федеральной налоговой службы либо лично в инспекции.

Указанный в декларации налог платится до 15 июля того же года.

Как заполнить?

Можно заполнить декларацию самому, а можно обратиться за помощью в специальные фирмы. Её можно подготовить в электронном виде либо внести данные от руки.

В любом случае нужно учесть несколько правил:

• В 3-НДФЛ не должно быть исправлений;
• Все декларации, в том числе заполненные от руки, проходят проверку с помощью специальных программ. Неаккуратные пометки компьютер может не распознать;
• Декларация составляется в двух экземплярах: один отдаётся специалисту, на другой специалист ставит отметку о приёме документов, он остаётся у налогоплательщика.

Специалисты советуют в случае самостоятельного заполнения декларации использовать онлайн-сервисы.

«Умные» программы могут автоматически внести многие реквизиты, зачастую вызывающие сложность при заполнении, а также подобрать необходимые листы.

Список документов

Помимо заполненной формы 3-НДФЛ при обращении в ФНС понадобятся:

1. паспорт;
2. договор о продаже квартиры;
3. платёжные документы или кредитный договор — в случае уменьшения налоговой базы на сумму понесённых расходов;
4. при использовании имущественного вычета – данные расчётного счёта и заявление;
5. реестр с перечнем всех документов.

Особые случаи

Если наследнику ещё нет 18?

Бывают случаи, когда квартира или доля в ней достаются по наследству несовершеннолетнему лицу. Означает ли это, что ему налог можно не платить?

На эту тему высказываются различные точки зрения, но Налоговый кодекс РФ даёт однозначный ответ: бремя ляжет на родителей, так как они являются законными представителями ребёнка.

В случае неуплаты налога оштрафуют опять же их.

Если продавцов несколько?

Когда квартира находится в долевой собственности, в подписании договора должны участвовать все владельцы. Налоговых платежей и деклараций соответственно тоже будет несколько.

Каждый должен вычислить 13% от своей доли в проданном имуществе.

Кроме того, такое разделение позволяет всем применить вычеты. То есть, при продаже одного объекта каждый из трёх его бывших владельцев может отнять от своей выручки по 1 миллиону рублей и с итоговой суммы заплатить налог.

Однако это не действует, если квартира была не в долевой, а в совместной собственности.

Тогда заполняется одна декларация, а налог рассчитывается исходя из общей стоимости. Собственники делят налоговые обязательства между собой по своему усмотрению.

О том, как правильно составить соглашение об определении долей в квартире, находящейся в общей собственности, читайте тут.

Если нарушить правила?

За нарушение любого из правил уплаты налога и отчётности обогатившемуся на продаже имущества собственнику грозит штраф.

А в особых случаях – даже уголовное преследование.

Штраф начисляется в следующих случаях:

• если декларация не подана вовремя;
• если просрочен платёж – за каждый день просрочки начисляется пеня;
• если сумма в договоре искусственно занижена.

Когда продавец уклоняется от уплаты НДФЛ размером более 600 000 000 рублей, он становится фигурантом уголовного дела, его судьбу определит решение суда.

Риски покупки квартиры, полученной по наследству

Критерии добросовестности покупателя наследственной квартиры

Продавцам полученных по наследству квартир стоит учитывать, что на рынке недвижимости такой товар не очень ценится.

После завершения сделки на сцене вдруг могут появиться новые действующие лица.

Например, обделённые наследством родственники или даже сам «оживший» покойный, если умершим он был признан по решению суда.

Титульное страхование недвижимости как защита вашего права собственности от притязаний других лиц. Читайте здесь.

Но для приобретателей квартир есть и хорошие новости: закон определяет ряд критериев добросовестности, которые гарантируют ему защиту.

Добросовестный покупатель — это человек, который при приобретении недвижимости не знал о незаконности сделки и был лишён возможности это выяснить. В таких случаях покупатель вправе надеяться, что имущество не заберут назад.

Но здесь важно соблюдение нескольких условий:

• Жильё получено в обмен на вознаграждение, то есть оно не было подарком;
• Обе стороны сделки не имели на момент продажи родственных, служебных, экономических и иных связей;
• При рассмотрении дела не обнаружено заниженной стоимости недвижимости;
• Оплата была произведена в срок.

При соответствии этим критериям покупатель может рассчитывать на защиту от истребования имущества. Однако на практике даже эти правовые нормы не дают стопроцентной гарантии того, что проблем не возникнет.

Покупателю желательно до подписания договора предусмотреть все потенциальные «сюрпризы». Продавцу при этом логично было бы свести к минимуму риски покупателя, которые могут его отпугнуть.

Что может отпугнуть покупателей?

Традиционно с покупкой унаследованных квартир юристы связывают целый перечень возможных «подводных камней» сделки:

1. Мошеннические схемы. После сделки может выясниться, что никто из владельцев квартиры вообще не умирал, а документы поддельные.
   Самый очевидный и действенный способ профилактики таких случаев – запрос сведений в нотариальной службе и в государственных регистрационных органах (выписка из ЕГРН);
2. Новые наследники. Как уже говорилось, те, кто по уважительной причине не успел заявить свои права на имущество покойного в законный срок, могут получить это право через суд;
3. «Неправильное» завещание. Этот документ родственники могут оспорить в судебном порядке, если им удастся доказать недееспособность умершего;
4. Аннулирование договора продажи. Это может произойти по ряду причин, например, при признании продавца недостойным наследником. Несостоявшийся новосёл, разумеется, может рассчитывать на возврат потраченных денег, но, скорее всего, делать это придётся не только через суд, но и при помощи приставов, а это потребует времени.

При всех тайных опасностях таких сделок, квартиры, полученные по наследству, имеют свои преимущества. Они зачастую стоят дешевле аналогичных.

А большую часть рисков можно снизить, самостоятельно проверив и изучив все доступные документы.

Получается, что продажа квартиры-наследства – процесс очень непростой и затратный. Размер налога от вырученного дохода иногда бывает сопоставим со стоимостью полноценного жилья.

Но при обстоятельном изучении документов и правовых норм и несложных операциях с калькулятором можно сэкономить деньги и обезопасить себя от любых разбирательств.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

Также рекомендуем к прочтению:

Поделиться в соц.сетях:

Понравилась статья? Следите за обновлениями сайта в Твиттере или подпишитесь на свежие материалы по E-Mail:

Простым языком о том, надо ли платить налог с продажи квартиры, полученной по наследству

Квартира, полученная в наследство, не всегда используется для проживания. Во многих случаях владельцы принимают решение продать недвижимость.

Поскольку сделки с квартирами в Российской Федерации облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ), актуальным является вопрос налогообложения прибыли, полученной от продажи наследственной квартиры. Рассмотрим, нужно ли платить НДФЛ с продажи квартиры, если она получена в наследство по завещанию, есть ли какие-то льготы для пенсионеров, другие важные нюансы.

Облагается ли НДФЛ жильё, которое досталось по завещанию?

Положение 18 статьи 217 НК РФ включает в доходы, не облагаемые налогами. Из нее следует, что прибыль, полученная как в денежной, так и в натуральной формах, в порядке наследования от физических лиц не облагается налогом.

Исключением из правил являются гонорары, которые получают потомки авторов произведений науки, искусства и литературы, а также вознаграждения, выплачиваемые наследникам обладателей официально зарегистрированных патентов на изобретения, полезные модели и промышленные образцы.

На нашем сайте подробно разобраны все нюансы по налогу и налоговому вычету при купле-продаже квартиры. Рекомендуем ознакомиться с тем, как заполняется и подаётся декларация 3-НДФЛ и с тем, какие есть нюансы при продаже квартиры близкому родственнику.

Надо ли платить 13 процентов с такой сделки?

Налогообложение при продаже недвижимости производится вне зависимости от источника получения. С квартир, перешедших по завещанию, при продаже выплачивается НДФЛ на стандартных условиях. Законное освобождение от налогообложения могут получить собственники, владеющие квартирой сверх установленного в России срока. Сделать точный расчет суммы налога с продажи квартиры можно в специальном онлайн-калькуляторе.

Если недвижимость в собственности менее 3 лет

Платится ли в этом случае налог? С 2016 года в Налоговый кодекс России были внесены поправки, увеличивающие необходимые для продажи квартиры без НДФЛ сроки владения имуществом – с трех до пяти лет. Трехлетний лимит остался действительным для квартир, приобретенных до 1 января 2016 года и для недвижимости, полученной по договору приватизации, дарения и по наследству.

Пример: Наследство было открыто для гражданина в декабре 2015 года. Если он решит продать недвижимость до декабря 2018 года, должен будет перечислить РФ налог.

Подробнее о том, как выплачивается налог при продаже квартиры, находящейся в собственности менее трёх лет, читайте тут, а об уплате налога с продажи подаренной квартиры, можно узнать здесь.

Если срок владения превышает 3 года

После 3-х лет владения, квартира продается без уплаты НДФЛ в пользу государства. В текущем законодательстве отмечено, что для недвижимости, полученной после 2016 года, минимальный срок владения для продажи без налогов равняется 5 годам. Данная норма не применяется для унаследованных квартир – не имеет значения, когда жилье было получено – до внесения поправок в закон или после. Действует только один параметр – три года.

Пример: Квартира, перешедшая владельцу в 2014 году, может быть продана без НДФЛ в 2017 году, жилье с перешедшим в 2016 году правом собственности – в 2019 году соответственно.

О сроке владения квартирой, после которого можно не платить налог, мы рассказывали тут.

Особенности налогообложения

Доход, полученный от продажи квартиры, доставшейся по наследству, облагается подоходным налогом. Его ставка в России в процентном соотношении отличается для резидентов и нерезидентов РФ.

Многие путают понятие резидент с гражданством, но прямой связи между ними нет. Статья 207 НК РФ сообщает, что резидентами является лица, постоянно проживающие на территории РФ.

Установлен минимально необходимый для признания резидентом срок – 183 календарных дня в году. Если гражданин с трудовыми, лечебными или учебными целями покидал страну не более чем на 6 месяцев – он остается резидентом в отчетном налоговом периоде.

Военнослужащие РФ по умолчанию признаются резидентами страны вне зависимости от сроков пребывания в РФ и даже во время службы в другом государстве.

Почему так важно определиться, резидент плательщик или нет? Для нерезидентов ставка по НДФЛ выше стандартной более, чем в два раза. Граждане, постоянно находящиеся в РФ, платят 13% налога, а нерезиденты – сразу 30%.

Вышеназванная ставка рассчитывается на основе двух основных показателей – фактической стоимости квартиры в договоре с покупателем и кадастровой цены (КС).

Для определения собственной налогооблагаемой базы необходимо провести такой расчет: кадастровую стоимость умножить на поправочный коэффициент 0,7. Если КС после применения коэффициента оказывается выше стоимости в ДКП, она будет налогооблагаемой базой; выше оказалась фактическая цена квартиры – значит НДФЛ высчитают именно с него.

Пример расчета НДФЛ: Квартира в Санкт-Петербурге была продана владельцем за 2 300 000 рублей. Ее кадастровая стоимость соответствует 3 900 000 рублей. Умножаем КС на поправочный коэффициент и получаем следующее уравнение:

3 900 000 x 0,7 = 2 730 000.

Поскольку КС с применением коэффициента оказалась выше фактической цены, именно с нее и следует рассчитывать сумму налога:

2 730 000 x 0,13 = 354 900 рублей.

О том, как нерезидент РФ может сократить сумму налога, можно узнать тут.

Как продать унаследованную недвижимость без уплаты НДФЛ?

Условия, прописанные в НК РФ:

1. Продать квартиру спустя три и более года после получения в собственность.
2. Продать квартиру по стоимости, не превышающей сумму налогового вычета в размере 1 млн рублей.

Есть ли нюансы для пенсионеров?

Платят ли пенсионеры? Да, если гражданин пенсионного возраста после вступления в наследство решил продать квартиру, он платит подоходный налог на общих основаниях. В законодательстве РФ не предусмотрена дифференциация налогоплательщиков по возрасту.

Способ получения недвижимости дает владельцу только одно преимущество – возможность продать квартиру спустя три, а не пять (применяется для купленного жилья) лет в собственности. Налоговая ставка для пенсионера-резидента равна 13%, для нерезидента – 30%.

Подробнее об уплате налога пенсионером и способах его уменьшить читайте в нашей статье.

Как определяется срок владения унаследованным жильем?

Статья 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации фиксирует днем получения прав на имущество – дату открытия наследства (смерти наследодателя). В остальных случаях во внимание принимается дата регистрации в Росреестре, но для недвижимости, переданной по завещанию, действуют другие правила.

Трехлетний период владения хозяин должен считать с даты открытия завещания – не с наступления нового календарного года. Особенно важно при подсчете использовать нужную дату людям, которые не сразу оформили квартиру во владение.

Пример: Для жителя Москвы завещание было открыто в июле 2015 года, а квартиру он оформил в Росреестре только в октябре 2015 года. Продажа без отчисления НДФЛ будет доступна ему с июля 2018 года, спустя ровно 3 года после того, как завещание стало действительным и было оформлено на его имя.

Особенности налогового вычета

В России действует возможность сократить объем налогооблагаемой базы двумя способами:

1. Первый подойдет для тех, кто ранее приобрел квартиру и потратил на нее средства. Наследники, получившие недвижимость, не смогут им воспользоваться, ведь жилье они получили бесплатно по завещанию.
2. Второй вариант не связан с наличием расходов – он предоставляется всем гражданам, продавшим недвижимость и зовется налоговым вычетом.

Сделки с наследством часто оказываются долевыми – если сразу несколько граждан получили право собственности, они стали владельцами каждой своей доли. Продать такую квартиру можно как одному покупателю, так и нескольким. Но как в этом случае разделять между собой налоговый вычет от государства? Кто имеет на него предпочтительное право?

Продажа квартиры по комнатам. Если квартирой, полученной по наследству, владеют сразу несколько человек, они могут передавать свои имущественные права отдельно друг от друга (только при получении согласия).

В случае продажи квартиры по частям каждый собственник получит от государства налоговый вычет в полном объеме (1 млн рублей) на свою сделку купли-продажи.

Как видите, в целом владельцы квартир, полученных по наследству, платят налоги государству на общих основаниях. Единственным различием назовем более лояльные сроки для освобождения от налогов.

Для приобретенных по договору купли-продажи квартир – реализация без НДФЛ возможна после 5 лет в собственности (после 2016 года), для наследства – этот срок составляет всего три года. Возможно снизить налоговую выплату, воспользовавшись налоговым вычетом. Налоговый вычет составляет 1 млн рублей.

Подробнее о том, что такое налоговый вычет и как его получить, можно узнать здесь, а о налоге при продаже доли в квартире мы рассказывали в этой статье.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео о том, облагается ли налогом продажа квартиры, полученной по наследству: