Эксперты паникуют, что из-за уклонистов сделки будут срываться | Электронные повестки и ограничение сделок с недвижимостью
14 апреля были внесены изменения в Закон воинской обязанности и военной службе. Различные эксперты начали голосить о том, что «ужас, ужас, ужас», рынку недвижимости придёт конец, потому что все сделки будут находиться под угрозой срыва.
Предлагаем разобраться, насколько эти риски серьезны, в какой мере они повлияют на рынок недвижимости и как с ними бороться. Ну и как обычно, мы постараемся осветить проблему с нескольких сторон, исключая тенденциозность.
Для начала обратимся к первоисточнику
В статье 7 Закона перечислены временные меры, которые призваны обеспечить явку гражданина по повестке. Основное, что касается сделок с недвижимостью, поименовано в пп. в) ч. 4 ст. 7, а именно:
4. Неявка без уважительной причины гражданина, состоящего на воинском учете, по врученной повестке по истечении 20 календарных дней со дня, указанного в повестке, влечет применение в отношении такого гражданина временных мер, направленных на обеспечение его явки, в виде:
в) приостановки на постановку недвижимого имущества на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, осуществляемые в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
5. Решение о принятии временных мер, указанных в пункте 4 настоящей статьи, формируется в Реестре воинского учета в автоматическом режиме и подписывается электронной подписью военного комиссара.
Перевод с законодательного на человеческий
Из буквального толкования закона можно сделать вывод о том, что система сама по одной ей известным алгоритмам будет назначать «уклонистами» тех, кого сочтёт нужным. Не по решению суда, где возможны возражения сторон, прения и т.п. — всё будет решаться по канонам электронной системы, которая действует сама по себе.
Получил электронную повестку — не явился без уважительной причины в течение 20 календарных дней — прилетело ограничение в виде приостановки сделок с недвижимостью, если говорить именно о нашей теме.
Если ошибка, то можно отменить меры — но как быстро?
Безусловно, закон предусматривает порядок снятие мер обеспечения. Порядку отмены мер обеспечения посвящен целый раздел V Закона. Для темы настоящей статьи разбор порядка снятия ограничений не сильно важен. Да и пока не известно, как это будет происходить на практике.
Можно предположить, что, если бы с отменой было всё просто, то не было бы необходимости писать целый раздел закона на 6 страницах, с которым каждый может ознакомиться по приведённой нами выше ссылке (стр. 44-50 документа).
В общем, лучше подстраховаться и исходить из менее благоприятного сценария и в процессе применения закона приятно удивиться, чем наоборот.
Кстати, меры обеспечения распространяются не только на призывников, но и на граждан, находящихся в запасе. Напомним, что в числе военнообязанных в нашей стране есть не только мужчины, но и женщины. В общем, круг лиц крайне широк и не определён.
Можно ли минимизировать риски сторон сделки?
По факту принятого в автоматическом режиме решения одна из сторон может неожиданно, в том числе для неё самой, стать существенно ограниченной в правах — как обоснованно, так и по ошибке.
Случиться это может в любой момент, а применительно к сделке по недвижимости:
- на стадии предварительных договоренностей сторон — в период действия соглашения о задатке, авансе, обеспечительном платеже
- после заключения договора купли-продажи и вплоть до последнего дня регистрации перехода права собственности на объект недвижимости
В голове сразу рисуются различные проблемные ситуации и вопросы, если вы покупатель или продавец. Юристы уже сейчас задают неудобные вопросы законодателям Россия впереди планеты всей: юрист Щербинин указал на странные нововведения закона о повестках для уклонистов | 12.04.2023 | NVL (novostivl.ru) .
Риск новый, отношения тоже, а юридической практики пока нет. Это не причина для паники, а повод более ответственно подходить к распределению ответственности сторон и защите своих в правовом поле.
Проще говоря, нужно разрабатывать и включать в договоры (как на стадии внесения обеспечительного платежа, так и в договор купли-продажи) максимально подробные, грамотные и четкие положения об ответственности сторон за срыв сделки. А также в процессе исполнения сделки собирать доказательства, которые впоследствии потребуются в суде при взыскании штрафов, убытков и т.д.
К слову, именно так мы и поступили в нашей компании — юрист Марина Новицкая уже досконально проработала правовую сторону этого вопроса. Да, сейчас сложно сказать, насколько широко и каким образом будет применяться практика обеспечительных мер. Например, в закон могут внести изменения.
Волшебной таблетки нет. Тем не менее, юридически моделировать ситуации, думать на перспективу и закреплять меры ответственности нужно уже сейчас.
Важный момент про срыв сделки на стадии предварительных договоренностей
Остановимся подробнее на первом этапе сделки в ключе минимизации новых рисков. В общих чертах стадия предварительных договоренностей в настоящее время выглядит следующим образом.
Самым распространенным способом скрепить предварительную договоренность сторон является соглашение об авансе. Крайне редко используется форма договора задатка, который в соответствии с ГК РФ является более надежным и стимулирующим к исполнению способом обеспечения.
Продавцы не любят нести риски возврата «двойной суммы задатка». Хотя по договору задатка и покупатель, и продавец находятся в одинаковом положении. Оба рискуют одинаковой суммой в случае, если сделка будет расторгнута. Но подобная справедливая форма договора не особенно популярна на рынке по разным причинам.
Плюс покупатели любят аванс, поскольку он не является способом обеспечения обязательств, а всего лишь является платежом в счёт будущей оплаты по договору. В случае невозможности провести сделку по причинам покупателя, его возврат возможен по целому ряду причин.
Продавец же довольно часто не желает нести никаких рисков и хочет такой договор, где он в случае срыва сделки отделается возвратом оплаченных покупателем средств. Из серии «ну не смогла я, не смогла». Поэтому и старается использовать смешанный договор, который вроде и не задаток и не аванс и покупателю денег по нему не вернуть.
Привычная конструкция аванса не защитит в новых реалиях
Все эти схемы хороши и прекрасны, если жить по формуле «не обманешь, не проживешь». Чем дальше развивается правовая культура в стране и усложняется правовое поле, тем сложнее использовать архаичные способы договорной работы. Да и становится всё это нецелесообразным ввиду новых норм и рисков.
При всех отмеченных юристами недостатках нового законопроекта, он удивительным образом уравнивает риски на срыв сделки у каждой стороны. Любая автоматическая система может дать сбой, или одна из сторон сделки по факту окажется уклонистом, а это значит, что наложение обеспечительных мер невозможно спрогнозировать.
По сути дела, и покупатель, и продавец могут оказаться в ситуации, когда сделку провести невозможно. Это совсем не форс-мажор (обстоятельства непреодолимой силы). И для участников сделки не принципиально, уклонялся кто-то от похода в военный комиссариат, или просто система дала сбой.
Важно, что каждая из сторон может понести убытки. Причем эти убытки носят реальный характер, а не виртуальный. Новые рекламные кампании, новые поиски квартиры, новая оплата услуг риэлтора и т.п. Ещё на дворе кризис, конца которому не видно. Следовательно, цена квартиры сегодня и завтра — это две разные цифры в сторону убывания.
Что делать и как быть?
Нужно отойти от прежней практики заключения договоров аванса и смешанных договоров и заключать соглашения о задатке. Это поставит каждую из сторон в равное положение по тем рискам, которые они будут нести в случае срыва сделки.
Да, скорее всего придется защищать свои права в суде. Это сложно и муторно, но реальность договора задатка даёт более высокий шанс на компенсацию потерь — в том числе, при компенсации убытков со стороны военного комиссариата в случае ошибки системы. Причём, чем больше будет таких исков, тем больше вероятность, что в закон внесут изменения — по крайней мере, это логично.
Мы не видим смысла поддаваться панике и слушать всепропальщиков
Ничего не пропало, оно просто будет меняться. Перемены — это в большинстве случаев тяжело и неприятно.
Однако вне зависимости от того, как оценивать законопроект в принципе (что мы не беремся делать в рамках данной статьи), можно только приветствовать те последствия, которые цивилизуют рынок и поставят каждую из сторон на рынке в одинаковое положение с точки зрения рисков.
Чем более понятные и урегулированные взаимоотношения между сторонами, каждая из которых не пытается обмануть другую, тем проще и приятнее работать.
Будет совсем не плохим вариантом уход в прошлое таких фраз, как «извините, нам не одобрили ипотеку, верните деньги», или « ой, у нас не получается, верните деньги», или « я передумал продавать, вот тебе обратно аванс».
Будет справедливо, если исчезнут мелкие авансы, которые никого ни к чему не обязывают.
Любопытно и неоднозначно
Кстати, интересно вспомнить и посмотреть в ретроспективе на то, как развитие систем контроля и соответствующие изменения законодательства вызывали новации в проведении сделок с недвижимостью.
Из-за постоянного повышения мер налогового контроля уходят в прошлое такие формы расчётов, как «неполная сумма в договоре», которую ранее применяли повсеместно. В филькину грамоту превратилась расписка в получении денежных средств без реального подтверждения исполнения обязательств по оплате.
Изменения в закон о банкротстве, которые сделали эту процедуру доступной обычным гражданам, привели к тому, что в любом договоре, связанном с куплей-продажей недвижимости, появились соответствующие пункты, с помощью которых стороны пытаются обезопасить себя.
В итоге от примитивных форм соглашений и проведения «скользких сделок», которые были распространены в 90-х и нулевых, формы взаимодействия между участниками рынка недвижимости одновременно и упрощаются, и усложняются.
В общем, диалектика в действии.
Итого
Мы постарались взглянуть на проблему с разных сторон и показать, что всё не исключительно плохо.
Новые закрученные гайки — это не повод паниковать, а повод бороться и придумывать. Желаем всем заключать правильные договоры, способные обеспечить обязательства надлежащим образом на хорошие суммы.
Закрытие ЕГРН и новые правила сделок с недвижимостью
С 01 марта 2023 года вступили в силу изменения в закон о государственной регистрации недвижимости, которые профессиональное сообщество охарактеризовало как « закрытие ЕГРН ». Также продолжает развиваться законодательство, ограничивающее сделки с недвижимостью с участием нерезидентов.
В настоящем письме мы бы хотели осветить практические аспекты совершения сделок купли-продажи недвижимости в новых реалиях и дать рекомендации по минимизации возможных рисков.
В конце письма мы подготовили чек-лист действий , которые необходимо совершить перед продажей российской недвижимости, если Вы находитесь зарубежом.
Закрытие ЕГРН с 01 марта 2023 года
С 01 марта 2023 года информация о частных лицах – собственниках объектов недвижимости – стала закрытой . Вместо ФИО собственника в выписке из ЕГРН указывается «Физическое лицо».
Теперь выписка из ЕГРН, содержащая персональные данные правообладателя, предоставляется только в случаях, когда:
правообладателем в отношении объекта недвижимости внесена запись в ЕГРН о предоставлении его персональных данных ;
за выпиской обращается лицо, имеющее право получить сведения о правообладателе (представитель собственника по доверенности, сособственник, супруг правообладателя, залогодержатель, арендатор, нотариус и др.).
Указанное повышает роль правовой проверки, которую проводят юристы и нотариусы, т.к. в выписке из ЕГРН, полученной третьим лицом, данных о собственнике, если таковым выступает физическое лицо, не будет.
Ужесточение требований к иностранным доверенностям
Опыт взаимодействия с Росреестром в 2022–2023 гг. свидетельствует об ужесточении требований к доверенностям, выданным иностранными нотариусами (public notary):
В регистрации перехода прав по доверенности, удостоверенной иностранным нотариусом, скорее всего, будет отказано , т.к. иностранные нотариусы, как правило, свидетельствуют только подлинность подписи доверителя, что, по мнению Росреестра, не достаточно для осуществление регистрационных действий в ЕГРН.
Мы рекомендуем обращаться в российские консульства / посольства за удостоверением доверенностей послами / консулами, которые выполняют зарубежом функции нотариусов.
Обращаем внимание, что консульские учреждения оказывают нотариальные и иные услуги по предварительной записи , поэтому мы рекомендуем заранее обращаться в консульские учреждения за удостоверением доверенностей.
Необходимость получения разрешения Правкомиссии на сделки с недвижимостью
Напоминаем, что с 01.03.2022 в России действует особый порядок совершения сделок с недвижимостью, если одной из сторон является резидент недружественного государства (США, ЕС, Япония и др.), а другой – российский резидент. По общему правилу, такие сделки требуют получения согласия Правкомиссии . При этом:
Сделки между нерезидентами не требуют согласия Правкомиссии;
В случае двойного гражданства лица , имеющие российское гражданство, считаются российскими резидентами (иные гражданства не учитываются);
В случае если продавец является резидентом «недружественного» государства (и не имеет гражданства РФ), сделка потребует получения согласия Правкомиссии;
Нерезидент «дружественного» государства может совершать сделки без получения согласия Правкомиссии, но кроме случаев , когда недвижимость была приобретена у «недружественного» нерезидента после 22.02.2022 .
Кроме того, есть исключения, при которых получение согласия Правкомиссии не требуется , в том числе в случаях:
Расчеты по договору осуществляются с использованием счета типа «С» . Напоминаем, что режим счета типа «С» практически равен заморозке средств;
Дарение недвижимости в пользу российского гражданина (как в пользу близкого родственника, так и в пользу любого третьего лица);
Нерезидент находится под контролем российских лиц, информация о контроле раскрыта налоговым органам Российской Федерации (КИК);
ряд других исключений.
Необходимость получения согласия Правкомиссии существенно влияет на сделку, а именно:
получение согласия Правкомиссии возможно только при предоставлении продавцом дисконта в размере 50% дисконта от рыночной цен недвижимости , которая должна быть определена независимым оценщиком.
Срок рассмотрения заявления составляет 3-5 мес., при этом положительное решение не гарантировано .
Чек-лист действий для подготовки к продаже российской недвижимости, если Вы находитесь зарубежом
Если вы хотите продать (или купить) недвижимость, мы рекомендуем заранее подготовиться к сделке , в том числе:
уточнить, подпадает ли сделка под согласие Правкомиссии , применимы ли какие-либо исключения;
оформить и обеспечить доставку в РФ должным образом удостоверенной доверенности для регистрации перехода прав в Росреестре, иных документов (например, согласие супруги);
уточнить текущий статус прав по ЕГРН и корректность данных, наличие обременений, ограничений ;
проверить наличие и полноту правоустанавливающих и технических документов;
в случае, если был оформлен брачный договор – обеспечить наличие его оригинала в России;
удостовериться, что в отношении актива отсутствуют задолженности по налогам, коммунальным и иным платежам;
проверить, что отсутствуют лица, зарегистрированные в жилом помещении по месту жительства (если предмет сделки – жилое помещение).
Надеемся, предоставленная информация окажется для Вас полезной.
Если кто-то из Ваших коллег также хотел бы получать наши информационные письма, пожалуйста, направьте ему ссылку на электронную форму подписки.
