Как оформить сделку купли-продажи квартиры через нотариуса
Отыскали квартиру мечты, но продавец не вызывает доверия? Обезопасить себя и свои сбережения поможет нотариус. В каких случаях к нему обращаться и стоит ли экономить на его услугах? Обо всем по порядку.
В каких случаях нужно обращаться к нотариусу
Покупка квартиры — одно из самых трепетных и серьезных событий в жизни каждого. Неграмотный поход к заключению сделки может привести к крупным финансовым потерям.
Нотариус проводит независимую проверку документов и чистоты сделки. Все чаще продавцы и покупатели прибегают к его помощи, чтобы не стать жертвами мошенников. К тому же сегодня нотариусы предлагают дополнительную услугу — можно провести расчет через их депозит, чтобы деньги точно не попали в руки недобросовестных людей.
Поскольку на первичном рынке сделка заключается напрямую с застройщиком (юридическим лицом), заверять ее необязательно. Когда же речь заходит о договоре купли-продажи между физлицами, в игру вступает нотариус. Ведь сделки на вторичном рынке зачастую включают множество нюансов.
В некоторых случаях без нотариального оформления договора купли-продажи недвижимости сделка будет признана недействительной. Итак, когда нотариус необходим?
Если собственник квартиры несовершеннолетний
Родители Сашеньки, которому только исполнилось 12 лет, решили продать квартиру. Проблема в том, что бабушка оставила это жилье в дар внуку после своей смерти. А значит, именно Сашенька является собственником квартиры.
В этом случае родители обязаны обратиться к нотариусу, а тот должен убедиться в том, что интересы Сашеньки никто не ущемляет. Но прежде мама и папа должны получить согласие на сделку от органов опеки.
А вот если бы родители решили приобрести квартиру на имя Сашеньки, к нотариусу можно было бы и не обращаться.
Если квартиру покупают супруги, выделяя каждому долю
Мария и Владислав уже несколько лет в браке. «Любовь любовью, а имущество имуществом. Мало ли что», — решили супруги, когда приобретали новую квартиру.
Чтобы обезопасить вложения в случае развода, они решили не оформлять купленное жилье как совместное имущество, а выделить в нем долю каждому.
В этом случае без нотариуса не обойтись. Мария и Владислав точно станут его клиентами.
Другое дело, если бы пара заранее оформила брачный договор, где были бы прописаны имущественные интересы каждого. Тогда обращаться за дополнительной юридической услугой не пришлось бы.
Часто о покупке квартиры задумываются молодые семьи. Далеко не у всех есть возможность выделить необходимую сумму. Совкомбанк всегда готов помочь. К примеру, по программе «Детская ипотека» с господдержкой за квартиру на первичном рынке придется переплатить всего от 4,09% годовых.
Новой семье нужен дом. Место, где будут счастливыми расти дети, куда всегда захочется вернуться. Совкомбанк ежедневно помогает осуществить мечту о своем жилье сотням молодых семьей с детьми по программе «Детская ипотека» с господдержкой. Квартиры на первичном рынке в ипотеку от 3 до 30 лет от 4,09% годовых.
Если дольщик продает свою часть квартиры
Инга — счастливая мама троих детей. Старший Иван уже давно окончил институт, средний Лев только на первом курсе, а младшая Майя учится в школе.
Инга решила заранее принять меры, чтобы помочь детям во взрослой жизни. Поэтому в квартире покойной матери она выделила долю для каждого ребенка.
Иван всерьез обустраивает свою личную жизнь: обзавелся дамой сердца и сделал ей предложение. Свадьба — удовольствие не из дешевых. Так что он решил продать свою долю в квартире, а деньги потратить на торжество.
Льву и Майе продавать свои доли пока без надобности, поэтому при продаже своей части квартиры Иван должен обратиться к нотариусу. Ведь без согласия брата и сестры передать свою долю кому-либо Иван не сможет.
А вот если бы уже совершеннолетние Лев и Майя поддержали инициативу брата и тоже решили продать свои доли тому же покупателю, нотариальные услуги не потребовались бы.
Надо сказать, что любые сделки, связанные с долями, так или иначе проводят через нотариуса . Даже если доля становится залогом при покупке квартиры в ипотеку.
Если собственник ограниченно дееспособный
Артур страдает психическим расстройством. Его опекуну Андрею приходится ездить через весь город, чтобы навещать подопечного.
Тратить столько времени на дорогу Андрею порядком надоело. Так что он решил продать квартиру Артура и приобрести ему недвижимость поближе к своему дому.
Любые договоры, связанные с распоряжением недвижимостью ограниченно дееспособного гражданина, требуют участия нотариуса. Именно он проверяет чистоту сделки.
Так что покупатель может быть спокоен. В дальнейшем никто не сможет признать договор недействительным. Ведь перед продажей продавец (опекун) обязан получить согласие органов опеки. А сама сделка должна пройти через нотариуса.
Если заключается договор ренты
Будучи пожилой дамой без детей, Василиса задумалась о своем будущем. Годы бегут, а присмотреть за ней некому.
Тогда она решила обратиться за помощью к милой молодой соседке Лидии, которая время от времени заглядывает к старушке.
«Внученька, я не молодею. Боюсь, придет время, когда я уже не смогу выйти самостоятельно из дома. Просить помощи мне не у кого. Потому у меня к тебе предложение. До конца жизни ты будешь приглядывать за мной, а после моей смерти эта квартира станет твоей», — предложила Василиса Лидии.
Лидия и так была не против помогать старушке. А в случае официальной договоренности платой за ее хлопоты станет квартира! Условия подошли обеим сторонам, и женщины отправились заключать договор ренты через нотариуса.
Если резюмировать, то договор купли-продажи без нотариуса будет недействительным:
- если продается и приобретается только доля квартиры;
- если собственник ограниченно дееспособный или несовершеннолетний;
- если жилье передается в собственность в обмен на регулярные выплаты или содержание.
Кроме того, без нотариальной доверенности родственник или друг не может распоряжаться недвижимостью собственника даже при его согласии. Без участия нотариуса также не получится официально подарить квартиру или завещать ее.
Мы рассмотрели только те ситуации, в которых участие нотариуса строго обязательно. Без него сделку могут признать недействительной и легко оспорить в суде.
В остальных случаях продавать и приобретать квартиру можно и без нотариуса. Тем не менее закон не запрещает воспользоваться его услугами.
Хороший способ подстраховаться — делегировать ответственность профессионалу. Нотариус сам ознакомится со всеми документами и расскажет о подводных камнях — если таковые выявит.
Также нотариус поможет составить договор купли-продажи, в котором будут учтены интересы всех сторон.
Что входит в компетенцию нотариуса
Как мы выяснили выше, в обязанности нотариуса входит не только заверить договор купли-продажи, но убедиться в правомерности сделки.
- изучает все документы, убеждается в их подлинности;
- выявляет обременения на квартиру, если таковые имеются;
- убеждается в дееспособности сторон;
- разъясняет всем участникам суть сделки;
- помогает составить договор купли-продажи;
- заверяет сделку.
Кто такой нотариус и чем он занимается
Пакет документов
Еще до встречи с нотариусом заранее уточните у него список документов, которые нужно принести. Скорее всего, об этом расскажут по телефону, когда вы будете записываться на прием.
В минимальный пакет входят:
- паспорта всех участников мероприятия;
- выписка из ЕГРН;
- выписка из домовой книги;
- документ, на основании которого нынешний собственник владеет квартирой.
Органы опеки также должны выдать свое согласие, если сделка проводится на квартиру, которая находится в собственности несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного лица. Доли таких людей также можно продать только с согласия опеки.
Согласие должно быть выдано и в случае, если ранее квартира была приобретена в том числе на средства маткапитала.
На продажу квартиры может потребоваться согласие супруга, если тот не упоминается в договоре.
Как проходит процедура
Итак, записываемся на прием к нотариусу.
Совет: Чтобы не попасть в ловушку к мошенникам, обращайтесь в проверенные нотариальные конторы. Как правило, нотариусы принимают в собственных офисах. Не соглашайтесь на встречи на дому или в кафе.
На приеме специалист проверит все документы, убедится в подлинности намерений сторон, поможет составить сделку и заверить ее.
Не пугайтесь и не расстраивайтесь, если нотариус попросит дополнительные документы. Пусть процесс займет чуть больше времени, зато всем будет спокойнее.
Услуги нотариуса не бесплатны. Плюс нужно будет уплатить госпошлину за регистрацию сделки в Росреестре.
Как правило, эти расходы ложатся на плечи покупателя, потому что он больше заинтересован в дополнительной проверке договора. Но может быть и так, что расходы поделят между собой обе стороны или их возьмет на себя продавец. Тут как договоритесь.
После подписания договора нотариус должен зарегистрировать его в реестре нотариальных документов и передать копии каждой из сторон.
В конечном итоге покупатель получает в полном объеме права на купленную квартиру. На все про все уйдет около трех рабочих дней.
Сколько стоит оформить договор купли-продажи у нотариуса
Расценки нотариуса при заверении документов зависят от нескольких факторов.
В общем случае нотариус получит 3 тысячи рублей + 0,4% от суммы сделки, если она не превышает 1 млн рублей.
Например, квартира стоит 900 тысяч рублей. Тогда нотариус получит 6600 рублей.
От 1 млн до 10 млн рублей — 7 тысяч рублей + 0,2% от суммы договора.
Так, за заверение сделки стоимостью 4 млн рублей вы отдадите 15 тысяч рублей.
Сопровождение сделки от 10 млн рублей обойдется вам в 25 тысяч рублей плюс 0,1% от суммы договора.
Предположим, квартира стоит 11 млн рублей. Нотариус получит за свои услуги 36 тысяч рублей.
Однако получить больше 100 тысяч рублей нотариус не сможет.
Если же сделка заключается между близкими родственниками (мужем и женой, родителями, детьми и внуками), цена услуги будет значительно ниже.
Так, если сумма сделки не превышает 10 млн рублей, то нотариусу вы заплатите 3 тысячи рублей и доплатите 0,2% от стоимости договора.
К примеру, если квартира стоит 4 млн рублей, то за услуги нотариуса придется отдать 11 тысяч рублей.
Если сумма большее 10 млн, нотариус получит 23 тысячи рублей и плюс 0,1% от суммы сделки.
Предположим, квартира стоит 11 млн рублей. Нотариус получит за свои услуги 34 тысячи рублей.
К счастью, и в этом случае установлен лимит: в общей сложности должно получиться не больше 50 тысяч рублей.
Что еще может предложить нотариус
Чтобы обезопасить передачу денежных средств от покупателя продавцу, можно прибегнуть к расчету через депозит нотариуса .
Депозит нотариуса — это сумма, которую покупатель недвижимости должен передать специалисту при заключении сделки купли-продажи недвижимости . Эта сумма депонируется на специальный счет, который открывает нотариус.
Тем самым депозит становится залогом исполнения обязательств сторон по договору и гарантией того, что покупатель выплатит продавцу все оставшиеся денежные средства в указанные в договоре сроки.
Этот вариант подходит тем, кто совершает сделку на вторичном рынке. Так можно избежать риска столкнуться с финансовыми махинациями и обеспечить себе спокойный сон.
Стоимость такой услуги составляет всего 1500 рублей.
Происходит процедура следующим образом:
- покупатель вносит на депозит всю сумму, указанную в нотариально заверенной сделке купли-продажи квартиры ;
- вторая сторона получает деньги только после того, как покупатель вступит в права собственности, а все условия договора будут выполнены.
Как только покупатель внесет сумму на депозитный счет нотариуса , вернуть ее он сможет только с согласия продавца. Или же в том случае если сделка не состоялась.
Такой способ расчета обретает все большую популярность. Ведь в этом случае передача средств максимальна проста, понятна и прозрачна.
В договоре купли-продажи можно прописать способ получения средств. Это может быть как наличный, так и безналичный расчет.
Приобретать квартиру не так страшно, как кажется. А чтобы быть спокойным за свое имущество, оформите «Совкомбанк Страхование». Выбирайте мультипакет или застрахуйте самое дорогое.
Лучшие способы снизить тревогу за свое здоровье, близких, имущество — это постоянная забота и страхование на разные случаи жизни. Выбирайте мультипакет или застрахуйте самое дорогое. Главное — обретите уверенность в завтрашнем дне с «Совкомбанк Страхование».
Далеко не всегда даже на вторичном рынке есть необходимость заверять договор купли-продажи через нотариуса. Но такая процедура минимизирует риски, ведь нотариус берет на себя ответственность за проверку всех документов на подлинность, а сделки — на чистоту.
В случае судебного разбирательства нотариально заверенные документы будут иметь б о́ льшую юридическую силу. Именно их судья рассмотрит в первую очередь.
Кроме того, нотариус сам зарегистрирует сделку в Росреестре и тем самым существенно сэкономит ваше время.
А воспользовавшись депозитом нотариуса при расчете, обе стороны будут спокойны за свои деньги.
Пожалуй, единственный минус в этой истории — цена на услуги нотариуса. Общая стоимость его работы может достигать 100 тысяч рублей.
Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.
Нотариальные документы: что понадобится при покупке недвижимости?
Нотариальное заверение сделки – дополнительная гарантия безопасности для всех ее участников. В случае купли-продажи недвижимости участие нотариуса не является обязательным, но без его помощи при оформлении договора все же не обойтись. «Петербургская Недвижимость» рассказывает, какие нотариальные документы понадобятся при покупке квартиры.
Прежде всего, при подаче документов в Росреестр на бумажном носителе дольщику необходимо предоставить документ, подтверждающий семейное положение. Если он не состоит в браке, это будет соответствующее нотариальное заявление. При оформлении договора на обоих супругов, потребуется заверенная копия свидетельства о браке или брачного договора, в зависимости от формы собственности. Если участником сделки является только один супруг, то второй оформляет нотариально заверенное согласие на сделку.
Если ФИО дольщика в паспорте не совпадает с данными в других документах, необходимых для регистрации, нужно предоставить нотариально заверенные копии документов, подтверждающих смену ФИО: например, свидетельства о браке или свидетельства о перемене имени.
Отдельный случай – покупка с использованием материнского капитала. В этом случае нужна нотариальная копия сертификата на материнский капитал и заверенная в Пенсионном Фонде справка об остатке.
Наконец, для регистрации в Росреестре обязательно потребуется нотариальная доверенность на представителя застройщика и ее заверенная копия.
При электронной регистрации ДДУ все документы должны сопровождаться электронной подписью нотариуса, которая подтверждает их тождественность – то есть соответствие бумажным оригиналам. При этом, если дольщик не состоит в браке, подтверждение этого не требуется. В остальном перечень документов совпадает с тем, что необходим при подаче заявления в бумажном виде. Также, планируя сделку, важно учитывать срок действия электронной подписи нотариуса, чтобы не опоздать с подачей документов.
Стоит помнить, что иногда нотариальное удостоверение сделок является обязательным. Это касается купли-продажи долей недвижимого имущества и объектов, которые на условиях полного или долевого владения принадлежат лицам до 18 лет или инвалидам.
В сентябре в новом офисе «Петербургской Недвижимости», расположенном на Ушаковской наб., д. 3, начал работу кабинет нотариуса. Все необходимые документы клиенты могут подготовить за один визит, не покидая офис.
