Можно ли продать неприватизированную квартиру

Можно ли продать неприватизированную квартиру

Несмотря на возможность бесплатной приватизации, часть жилого фонда продолжает оставаться собственностью государства. Можно ли продать неприватизированную недвижимость, не нарушив при этом закона? Какие способы считаются наименее рискованными для продавца и покупателя?

✅ Можно ли продать неприватизированное жилье?

Неприватизированное жилье числится на балансе муниципалитета/государства. Человек, на которого оно оформлено, является не собственником, а нанимателем (ст. 674 ГК). С него не взимается арендная плата (жилье предоставляется бесплатно), но обязательным условием является своевременная оплата всех коммунальных услуг. Поскольку прав собственности жилец не имеет, напрямую продать недвижимость он не может. Но ее отчуждение все же возможно – существует 3 способа, позволяющих перевести процедуру в законную плоскость.

✅ Как продать неприватизированную квартиру?

Полное соблюдение законодательных норм, минимальные затраты (2 000 руб. госпошлины), возможность продать недвижимость по рыночной цене

Процедуру купли-продажи придется отложить до момента получения прав собственности на реализуемый объект

Возможность срочной продажи жилья и отсутствие необходимости в сборе/подаче документов на приватизацию (процедурой займется уже новый владелец)

• Необходимость в получении разрешения на прописку постороннего лица от муниципалитета (ст. 81 ЖК);
  
• риск остаться и без квартиры, и без денег (порядочность покупателя под большим вопросом);
  
• сложности с поиском заинтересованного в покупке лица;
  
• значительное снижение цены (платить рыночную стоимость за неприватизированную недвижимость никто не будет)
  

Обмен с участием буферного жилья

Сделка не нарушает норм закона, проводится она с участием агентства недвижимости (считается защищенной от мошеннических действий)

• Покупателя найти сложно;
  
• для проведения обмена требуется получить разрешение от муниципалитета;
  
• стоимость услуг АН значительно уменьшает полученную прибыль
  

✅ Продажа после приватизации

Ограничения по срокам сняты Госдумой в 2017 году, поэтому все, кто еще не использовал своего права на перевод государственной собственности в частную (оно предоставляется 1 раз в жизни), могут им воспользоваться. Если наниматель уже потерял такую возможность, то приватизировать квартиру могут члены его семьи.

Если жилье будет приватизировано на не достигшего совершеннолетия ребенка, то после достижения 18 лет он сможет еще раз принять участие в государственной программе.

🔻 Порядок действий

Для начала придется обсудить необходимость приватизации со всеми прописанными жильцами – они либо соглашаются принять участие в процедуре и становятся участниками долевой собственности, либо отказываются от этого. В последнем случае придется получить письменно оформленный отказ (если жилец не напишет его, но и не даст согласия, то приватизация становится невозможной). Далее необходимо:

• собрать все необходимые документы;
• прийти в МФЦ, написать заявление, приложить к нему пакет бумаг;
• после одобрения заявки – подписать договор;
• зарегистрировать права собственности на всех участников в Росреестре.

После завершения процедуры нужно:

• найти покупателя и обсудить все детали;
• составить ДКП и подписать его (нотариальное заверение в обязательном порядке потребуется, если продаются не все доли квартиры или жильем владеет недееспособное лицо/несовершеннолетний);
• подписать акт приема-передачи и оформить расписку о получении денег;
• передать запрос на переход прав собственности в Росреестр.

В зависимости от региона последние 2 пункта могут поменяться местами. Если территориальный орган не требует предоставления для регистрации акта приема-передачи, то лучше отложить его подписание до момента фактического вселения.

🔻 Документы

Для приватизации требуются:

• паспорта всех, кто проживает в квартире (если присутствуют дети, то нужны их свидетельства о рождении);
• письменно оформленные отказы/согласия;
• справка об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг;
• подтверждение, что ранее не было использовано право на приватизацию;
• техпаспорт;
• документ, дающий основания проживать в квартире;
• заявление.

При оформлении прав на несовершеннолетнего следует получить разрешение органов опеки и попечительства.

При продаже потребуются практически те же документы, за исключением договора социального найма и отказов от приватизации. Дополнительно нужно подготовить выписки из ЕГРН и из домовой книги. Покупатель может потребовать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы убедиться в дееспособности продавца.

🔻 Расходы

Приватизация бесплатна (затраты ограничены лишь оплатой государственной пошлины). После того как право собственности зафиксировано в реестре, можно продать приватизированный объект по рыночной цене.

К статье расходов после продажи относится оплата налога – придется заплатить 13% от прибыли. Налог не взимается в случае, если квартира перешла в собственность по безвозмездной сделке за 3 года и более до момента продажи (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 229 НК РФ).

Продавцам государство предоставляет налоговый вычет – полученная сумма уменьшается на 1 млн. руб., налог начисляется на остаток.

Дополнительные траты возможны, если:

• покупатель просит предоставить справки ПНД/НД (цена зависит от лечебного заведения);
• продавец действует через агентство недвижимости (2-5% от суммы сделки);
• сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению – оно требуется, если квартира принадлежит недееспособному/несовершеннолетнему, либо продается только ее доля (5% от зафиксированной в ДКП цены).

Если ДКП не подлежит обязательному заверению нотариуса, но участник сделки настаивает на обращении в контору, то траты обычно берет на себя инициатор. В ряде случаев стороны договариваются об их распределении (обычно – по 50%). В таком случае продавцу придется заплатить оговоренную часть суммы, которая зависит от стоимости жилья.

Продажа неприватизированной квартиры

Неприватизированное жилье принадлежит муниципалитетам на праве собственности. Однако некоторые граждане стараются продать неприватизированную квартиру: возможна или невозможна такая процедура? Действующее законодательство дает вполне однозначный ответ «Нет!». Тем не менее способы продать неприватизированное жилье имеются – они, хоть и рискованные, но не являются запрещенными.

Дело в том, что в законодательстве имеется ряд лазеек, с помощью которых можно совершить сделку купли-продажи неприватизированной жилплощади. Мы подготовили для вас 3 наиболее действенные схемы. Рассмотрим плюсы, минусы каждой из них, а также поговорим о порядке действий.

✅ Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Продажа приватизированной квартиры регламентируется положениями гражданского законодательства (549-558 ГК РФ). Все, что связано с неприватизированными объектами находится в ведении Жилищного кодекса. Закон запрещает продавать такое жилье в чистом виде.

Представим ситуацию: гражданин заселился в муниципальную квартиру по договору соц найма. Через год он захотел продать жилье. Но сделка купли-продажи станет невозможной, т.к. собственником квартиры является муниципалитет. Следовательно, прежде чем продавать квартиру, гражданину придется пройти процедуру приватизации.

Но вместе с тем существуют вполне законные способы обойти данное правило. Речь идет не о прямой продаже квартиры без приватизации, а о сделке через посредников.

В чем сложность продажи неприватизированной квартиры?

1. Закон запрещает продавать такие объекты напрямую.
2. Оформление документов и взаимодействие с покупателем отнимает много времени.
3. Риски столкнуться с мошенниками и остаться “в дураках”.

Однако у процедуры имеются и плюсы – например, получить деньги от покупателя за неприватизированную квартиру. Очень часто этот фактор перевешивает отрицательные моменты.

✅ Как продать муниципальную квартиру без приватизации?

Риелторы выделяют три способа заключить договор купли-продажи на неприватизированную квартиру. Для наглядности распишем их в сравнительной таблице.

Способы

• Возможность отказаться от продажи на этапе приватизации

• Продажа жилья за более высокую стоимость

• Продавец не участвует в приватизации

• Получение денег за квартиру

• Утомительный поиск желающих купить неприватизированное жилье

• Получение согласия на прописку: родственников – от жильцов; посторонних – от муниципалитета

• Утомительный поиск нужного покупателя

• «Буферная» схема обмена жильем

• подача заявки в администрацию – от 2 месяцев;

✅ Способ 1. Продажа с приватизацией

Представляет собой приватизацию квартиры и дальнейшую продажу. Такая схема применяется чаще всего, но в то же время она самая длительная.

Порядок, этапы

1. Проверьте, можно ли приватизировать квартиру.
2. Подайте объявление о продаже жилья.
3. Подыщите подходящего покупателя.
4. Подайте документы в местную администрацию (см. “Заявление на приватизацию квартиры“, а также “Какие нужны документы?“).
5. Дождитесь ответа властей.
6. Подпишите договор о приватизации квартиры.
7. Получите аванс от покупателя.
8. Зарегистрируйте право собственности в Росреестре.
9. Завершите сделку купли-продажи.

Особых сложностей нет, но продавец должен быть уверен в покупателе. В противном случае, сделка может не состояться.

Процедура, процесс

Подробная инструкция в 2023 году выглядит следующим образом:

• Первым делом, нужно уточнить: разрешена ли приватизация квартиры? Если жилье подлежит сносу, находится в военном городке или является служебным – в приватизации откажут, а значит о продаже можно даже не думать.
• Затем, нужно подыскать потенциального покупателя, который согласится приобрести квартиру. Подписывать с ним документы пока не нужно – аванс передается на этапе заключения договора о приватизации квартиры.
• Следующий шаг – обращение в местную администрацию с просьбой разрешить приватизацию квартиры. Срок рассмотрения заявок от населения не превышает 2 месяцев. После этого администрация выносит письменный ответ.
• Подписание договора о приватизации. На этом этапе продавец передает аванс за квартиру. Сделка оформляется договором о передаче аванса. Документ нужно заверить у нотариуса.
• Заключительные действия продавца – уплата госпошлины и регистрация права собственности в Росреестре. Территориальный орган выдает выписку из ЕГРН – отныне ее обладатель становится владельцем квартиры. Следовательно, он имеет право на продажу жилья.

Стороны подписывают окончательный вариант договора купли-продажи. Продавец выписывается из квартиры, а приватизированное жилье отходит покупателю.

✅ Способ 2. Прописка покупателя

Предполагает доверие между покупателем и продавцом. В противном случае, одна из сторон может остаться ни с чем.

Порядок, этапы

1. Запросите, можно ли приватизировать квартиру?
2. Договоритесь с потенциальным клиентом.
3. Возьмите согласие на прописку (принцип: если регистрируют родственника – согласие других жильцов квартиры; если постороннего человека – разрешение от местных властей).
4. Переоформите на покупателя лицевой счет.
5. Заключите договор о передаче денег за квартиру, заверьте расписку у нотариуса.

Дальнейшие действия зависят от покупателя: он может приватизировать жилплощадь или сохранить за жильем статус муниципального. Продавец получает деньги за неприватизированную квартиру и подыскивает новое место жительства. Обратите внимание, что прописаться на новом месте нужно как можно быстрее — иначе последуют штрафы.

Процедура, процесс

Основная суть схемы с пропиской покупателя – передача права на приватизацию квартиры под видом купли-продажи. Естественно, это не считается продажей жилья в чистом виде. Но, с другой стороны, никаких нарушений закона нет. Самое главное грамотно переоформить документы и подыскать новую жилплощадь.

Отдельно следует сказать о финансовых рисках. Как показывает практика, не все нотариусы спешат заверить расписку в ходе такой схемы. Если других вариантов нет, сторонам придется действовать на свой страх и риск. Желательно иметь представление о покупателе, а лучше проводить подобные сделки с родственниками.

✅ Способ 3. Обмен

Закон разрешает обменивать одно неприватизированное жилье на равноценное (ст. 72-73 ЖК РФ). Совершать операцию в отношение приватизированного жилья нельзя.

Вместе с тем, существуют запреты на обмен:

• если жилье отнесено к аварийному и подлежит сносу;
• если в квартире производилась неузаконенная перепланировка;
• если жилье изъято из оборота;
• если наниматель не имеет прав на совершение юридических сделок (недееспособный).

Обмен одной неприватизированной квартиры на другую встречается довольно часто. Но здесь имеются определенные нюансы, без которых сделка попросту не состоится.

Порядок, этапы

Прежде чем приступать к обмену, нужно определиться с новым жильем. Для этих целей обычно обращаются к риелторам. Но возможны и другие варианты.

Пошаговый алгоритм в 2023 году:

1. Разместите объявление о намерении обменять квартиру.
2. Найдите потенциального покупателя.
3. Клиент связывается с агентством и приобретает «буферную» жилплощадь. Второй вариант – обмен на уже имеющуюся муниципальную квартиру (со схожим метражом).
4. Обратитесь в местную администрацию.
5. Получите разрешение на обмен.
6. Дождитесь, пока агентство завершит регистрацию обмена.
7. Оформите право собственности на «буферную» квартиру.
8. Продайте «буфер» агентству и получите деньги за жилье.

Схема выглядит необычно, но с помощью нее можно договориться об обмене практически любой неприватизированной квартиры. Впрочем, удобнее, если продавец и покупатель договариваются об обмене напрямую. Но для этого нужно иметь схожие по площади квартиры, которые бы устроили обе стороны.

Процедура, процесс

Процесс обмена одной неприватизированной квартиры на другую имеет множество «подводных камней». Не стоит связываться с сомнительными фирмами. Лучше всего доверить операцию проверенному агенту.

Действия продавца:

• подать объявление;
• указать местоположение, адрес, метраж, технические характеристики и прочие детали квартиры;
• написать заявление на имя главы местной администрации с просьбой разрешить обмен (для справки: собственник квартиры указан в квитанциях на оплату ЖКУ);
• получить одобрение сделки;
• передать документы представителю агентства;
• продать «буфер» обратно агентству.

Отметим, что многие агентства имеют специальные «буферные» жилые помещения. Через них проводятся распространенные сделки с жильем. Государство не «закручивает гайки» в отношение таких схем. Поэтому обмен неприватизированного жилья вполне рабочий. Главное не нарваться на агентства-мошенников.

✅ Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами?

Встречаются ситуации, когда нужно срочно продать неприватизированную жилплощадь, но за нанимателем числится долг по ЖКУ. Что делать в такой ситуации? Разумеется, продать квартиру с долгами вам никто не позволит. Правда, существует лазейка в виде перевода долга на нового собственника. Но в случае с неприватизированной квартирой это работает далеко не всегда.

Инструкция, как продать квартиру без приватизации с долгами:

1. Подайте объявление о продаже недвижимости.
2. Найдите покупателя, переговорите с ним на предмет оплаты долга.
3. Заключите договор о том, что клиент оплачивает ваши долги и приватизацию квартиры.
4. Снимитесь с регистрации.
5. Пропишите покупателя в квартире.
6. Переоформите на него лицевой счет.
7. Получите деньги за квартиру.

Если действовать через агентство, то порядок действий будет гораздо проще. Вот только стоимость квартиры при этом существенно упадет. Кроме того, агентства берут комиссию за посреднические услуги.

Оптимальным вариантом считается погашение долга в рассрочку. Нанимателю муниципальной квартиры нужно обратиться в УК с заявлением о предоставлении рассрочки. Если компромисс будет найден, лучше сперва оплатить долги самостоятельно. В дальнейшем можно будет продать неприватизированную квартиру по одной из описанных выше схем. Стоимость жилплощади сохранится в первоначальном виде – снижать цену не придется. Почитайте “Как выписаться из квартиры с долгами“.

✅ Подводные камни, сложности

Основные трудности в сделках с жильем – обилие мошеннических схем и финансовых рисков. Прежде чем приступать к продаже, нужно определиться с инструкцией. Крайне желательно проконсультироваться с юристом или риелтором.

Сложности процесса:

1. Агентства недвижимости могут продать «буферную» квартиру нескольким покупателям сразу. Мошенники действуют в расчете на доверчивость людей. Найти желающих на неприватизированное жилье довольно трудно, поэтому многие люди соглашаются на предложения аферистов.
2. Второй сложностью считают регистрацию в муниципальной квартире. До тех пор, пока один жилец не выпишется из жилплощади, подселить нового (продавца) невозможно. Данный нюанс увеличивает сроки продажи неприватизированной квартиры.
3. Нередко одна из сторон участвует в сделке по поддельным документам. Махинации быстро выявляются в Росреестре, однако если аванс уже передан – вернуть деньги без суда очень сложно.

Что делать в сложной ситуации? Разумеется, обращаться к юристам, которые помогут выявить сомнительные схемы и предотвратят фиктивную сделку. Специально для вас на нашем сайте имеется бесплатная консультация. Вы можете обратиться к юристам и задать свой вопрос по жилищным проблемам.

✅ Как подстраховаться?

Юристы рекомендуют не надеяться на порядочность второй стороны. Фиксируйте каждый свой шаг с помощью документального подтверждения.

Например:

• Если покупатель предлагает заплатить аванс, заключите с ним договор аванса (предварительный). Пропишите условие, что вы обязуетесь оформить полноценный договор купли-продажи сразу после завершения приватизации. Не забудьте заверить документ у нотариуса. Это убережет от возможных махинаций с неприватизированной квартирой.
• Получая суммы денег, составляйте расписки. Желательно заверять их у нотариуса – так проще установить факт получения/передачи денег.

Еще один совет – передавайте денежные средства за квартиру через «банковскую ячейку». Безопасная сделка выгодна как продавцу, так и покупателю. До тех пор, пока продавец не снимется с регистрации, он не получит денег. Перед этим он направляет обменный ордер второй стороне.

О чем мы узнали:

• Напрямую продать муниципальную квартиру нельзя.
• Существует 3 рабочих схемы, как заключить договор купли-продажи на неприватизированную жилплощадь.
• Первый способ — продажа с приватизацией. Суть в том, что продавец вначале оформляет жилье на себя, а затем продаёт ее покупателю (аналог с обычной сделкой).
• Второй способ — прописка покупателя. Представляет собой «продажу» регистрации в квартире за наличные. Что делать с жильем дальше — уже на усмотрение «покупателя».
• Третий способ — обмен неприватизированными квартирами (при участии агентов). Подходит не во всех случаях, куплей-продажей такую сделку назвать сложно.
• Если у «продавца» есть долги, могут возникнуть проблемы с реализацией жилплощади.
• Участников сделки подстерегают проблемы. Во избежание мошеннических схем лучше заверять договоренности у нотариуса + составлять расписки, соглашения, договора и т.д.

Можно ли продать неприватизированную квартиру? С этим вопросом часто обращаются к юристам. Ответ зависит от многих факторов. Зачастую власти накладывают запрет на приватизацию или «тормозят» куплю-продажу на первых этапах. Прежде чем оформлять передачу квартиры, нужно узнать о нюансах, тщательно проверить вторую сторону, почитать законы, сделать анализ практики. Схожие случаи по таким делам имеются. Но нужно помнить, что каждая сделка имеет индивидуальные особенности. Если что-то нарушить — рухнет вся цепочка, а значит можно потерять и жилплощадь, и деньги.

Юристы нашего сайта помогут разобраться в непростой процедуре. Если вы хотите продать/купить неприватизированную квартиру, посоветуйтесь с юристом. Он оценит будущую сделку и укажет на ошибки.