Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

На вторичном рынке практически не бывает квартир, где никто никогда не был прописан . Как продать квартиру, если в ней зарегистрирован человек, какие риски есть у таких сделок и что предпринять, если не получилось решить вопрос с регистрацией до подписания договора? Рассказываем в этой статье.

Продать квартиру с прописанным человеком: что говорит закон

Есть два типа прописки — постоянная и временная. Постоянная регистрация даёт человеку только право пользования квартирой — то есть он может жить в ней, но продать её или распоряжаться любым другим способом — нет. Временная регистрация действует от 1 месяца до 5 лет и даёт аналогичное право пользования, но только на этот срок.

Полная триада прав , куда входят право пользования, владения и распоряжения, есть только у собственника — так называется человек, который зарегистрировал своё право собственности на квартиру.

Продать квартиру может только её основной собственник или владелец доли — с согласия остальных правообладателей. Согласие прописанных, но не имеющих доли в квартире, в таком случае получать не нужно. Это следует из текста п. 2 ст. 9 ГК РФ , ведь при продаже права таких людей не нарушаются.

Другими словами, продать недвижимость с прописанным в ней человеком, который не является её собственником, теоретически можно. Закон такие сделки разрешает, но её оформление — не самая простая процедура.

Чем чревата продажа квартиры с жильцами для продавца

Пытаясь продать квартиру с прописанными в ней жильцами, нужно учитывать, что это объект с обременением — так называются любые обстоятельства, которые усложняют сделку и «вмешивают» в неё других людей, помимо продавца и покупателя.

На квартиры с обременением обычно приходится скидывать цену, ведь спрос на них стабильно низкий. Такая недвижимость приносит покупателю дополнительные заботы — как минимум ему придётся думать о том, что делать с «мёртвыми душами», которые достались вместе с квартирой.

Пример. Ольга продала квартиру по цене ниже рыночной, при этом покупатель попросил её указать в документе, что она выпишется из бывшей собственности в течение 10 дней с момента заключения договора. Выполнить своё обещание она не смогла, поэтому покупателю пришлось готовить документы для суда, чтобы «освободить» жильё от чужого человека.

При продаже таких квартир есть и другие сложности.

• Обычно приходится долго искать покупателей: вряд ли кому-то понравится, что после заключения сделки в его новой квартире будут прописаны чужие люди. К тому же банки не одобряют ипотеку на квартиры, в которых кто-то прописан, а, по статистике , больше половины всех сделок на рынке относится именно к ипотечным. Проблему решает скидка, которая может доходить до 1 миллиона рублей.
• Договор купли-продажи должен содержать список тех, кто прописан в квартире, об этом прямо говорит п. 1 ст. 558 ГК РФ . Не стоит надеяться, что покупатель не узнает — как минимум квитанции за ЖКХ «расскажут» ему об этом, и тогда он будет вправе подать в суд, чтобы сделку признали недействительной. Это значит, что придётся возвращать деньги и, возможно, выплачивать компенсацию.

Технически продажа квартиры с прописанными жильцами автоматически прекращает их право пользования этим жильём, о чём говорит ст. 292 ГК РФ , но при этом она не накладывает на продавца обязанность выписывать этих людей. В этом вопросе есть много нюансов.

Всё это не значит, что ответственность с бывшего владельца полностью снимается, а если учесть, что в некоторых случаях выписать «лишних» жильцов нельзя даже через суд, покупатель такой квартиры получает ещё больше оснований для того, чтобы сделку признали недействительной, а продавца — недобросовестным.

Что делать, чтобы всё-таки продать квартиру с прописанными людьми

Очень желательно доверить сопровождение такой сделки юристу и/или риелтору, у которых много опыта в сегменте недвижимости с обременением. Они помогут грамотно составить договор и проконсультируют по всем вопросам.

Первое, что нужно понимать при продаже квартиры с жильцами, — выписаться самому и снять с регистрации других жильцов желательно до заключения сделки.

Если не получается освободить квартиру от других людей, алгоритм дальнейших действий зависит от того, кем именно являются эти люди и какой у них тип регистрации. Те, кто прописан временно, доставят меньше всего хлопот — право их пользования квартирой автоматически закончится вместе со сроком регистрации, дополнительно делать ничего не нужно. Проблем нет и с обладателями постоянной регистрации, которые готовы выписаться добровольно — тут всё решается мирно.

Сложнее всего — с теми, у кого есть постоянная регистрация, а желания отказаться от неё нет. В первую очередь нужно понимать, что таких людей почти всегда можно выписать из своей квартиры только через суд. «Почти» — потому что всегда есть исключения.

Так выглядит «рейтинг» самых сложных категорий жильцов при продаже квартиры, которых нельзя выписать без их согласия часто даже через суд.

• Те, кто добровольно отказался от приватизации .

Закон даёт таким людям право пожизненного проживания в квартире даже после смены её владельца. Считается, что в момент отказа от приватизации они были уверены в том, что эту возможность у них никто не отнимет, потому и отказались. Суд встанет на сторону покупателя только в том случае, если такой жилец давно не живёт в квартире или не платит за коммуналку. Чем больше срок отсутствия, тем лучше: исходя из судебной практики, для выписки нужно не менее 3 лет.

• Те, кто получил пожизненное право пользования на основании завещания умершего родственника.
• Те, кто оформил когда-то сделку с правом пожизненного содержания ( ренты ).
• Те, кто полностью или частично заплатил за кооперативное жильё.
• Собственники квартиры или доли в ней.
• Несовершеннолетние дети, прописанные без родителей или опекуна.
• Несовершеннолетние дети и внуки владельца. Суды не выписывают их даже при условии, если они давно не живут в квартире.

Во всех этих случаях придётся идти в суд и там предоставлять письменные доказательства своей правоты и оснований для выписки без согласия прописанных.

Отдельная категория жильцов — те, кто прописан в квартире, но не живёт в ней по серьёзным причинам. Обычно это заключённые тюрем, военнослужащие (контрактники и срочники), без вести пропавшие, а также пожизненные пациенты психиатрических больниц или санаториев и других медучреждений.

Заключённых и солдат-срочников можно временно зарегистрировать там, где они находятся, но, по закону, после освобождения из тюрьмы или демобилизации они имеют право жить в той квартире, где были прописаны. Проблему может решить нотариально заверенное согласие на сделку: в нём обязательно нужно указать, что временно отсутствующий жилец согласен продать квартиру и обязуется не претендовать на право пользования ею. Тогда юридически сделка становится чище, и при согласии покупателя риск аннулирования договора сильно падает.

Что делать, если не получилось выписать жильцов до завершения сделки

Конечно, идеальный вариант — отложить продажу до тех пор, пока проблема не решится, но это не всегда возможно. Чтобы наверняка продать квартиру с зарегистрированными людьми и исключить вероятность аннулирования сделки, лучше открыто обговорить все нюансы с покупателем.

Обычно юристы советуют такой алгоритм:

1. скинуть цену и честно рассказать о причине;
2. прописать в договоре купли-продажи, что выпиской будет заниматься новый владелец;
3. указать, что продавец обязуется оказывать всяческую помощь в вопросе выписки — даже если придётся предоставлять письменные доказательства и ходить на судебные заседания.

Это главные особенности заключения сделок со скрытым обременением, в остальном же они совершаются в обычном порядке. Если регистрация жильцов в квартире временная, можно ничего из этого списка не делать — проблема снимается автоматически после окончания срока прописки.

Мы знаем о них всё. Предложим вариант под ваши пожелания и бюджет всего за один звонок. Расскажем об акциях и льготных ставках по ипотеке.

Покупка квартиры с прописанным человеком: особенности, документы и рекомендации

Покупка квартиры с прописанным человеком является сделкой, которую осуществить не так просто, как кажется. Данный процесс имеет некоторые плюсы и минусы. Если неосмотрительно подойти к заключению договора купли-продажи, в будущем у покупателей могут возникнуть серьезные проблемы. Именно поэтому упомянутая категория сделок требует особой внимательности. Что о ней нужно знать? Как купить квартиру, в которой кто-то прописан, без особых рисков?

Риск и соблазн

На самом деле все довольно легко. Особенно если сделка планируется с добросовестным продавцом. В этом случае купля-продажа почти не имеет никаких негативных сторон. Только на практике невозможно предсказать, с каким продавцом свяжется потенциальный покупатель.

Покупка квартиры с прописанным человеком — это всегда риск. Одновременно с этим некоторые люди присматриваются именно к такой недвижимости. Дело все в том, что она зачастую продается с неплохими скидками. И поэтому некоторые негативные стороны сделки не учитываются.

Продажа недвижимости — реальность или миф?

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком и как это сделать? Ответы на данные вопросы обязательно будут обнаружены ниже. Исходя из предложенной ранее информации, следует вывод о том, что подобные сделки — это реальность. Они действительно имеют место на практике.

Зачастую для успешной и относительно быстрой продажи жилья, в котором кто-то зарегистрирован, люди обращаются в агентства недвижимости. Посредники помогают в поиске клиентов и сопровождают сделку. Это позволяет немного обезопасить процедуру переоформления недвижимости на новых владельцев.

В чем опасность

Предсказать, чем грозит покупка квартиры с прописанным человеком, трудно. Многое зависит от конкретной ситуации и жизненных обстоятельств. Иногда это явление не доставляет хлопот новым владельцам жилья. Но чаще всего покупатели сталкиваются с рядом негативных последствий.

Каких именно? Последствия покупки квартиры с прописанным человеком могут быть разными. Например:

1. Зарегистрированное в квартире лицо вернется в жилье и будет мешать его новым владельцам.
2. Прописанный человек может зарегистрировать в имуществе своих несовершеннолетних детей.
3. В обязательном порядке новые хозяева столкнутся с повышенными счетами по ЖКХ (при отсутствии счетчиков).
4. Выписать чужих детей из квартиры проблематично. А пока несовершеннолетние зарегистрированы по тому или иному адресу, с ними могут жить их законные представители.

Выписать совершеннолетних жильцов из квартиры зачастую удается в судебном порядке. Но это потеря времени, сил и денежных средств. Кроме того, суды не слишком активно берутся за дела, связанные с пропиской граждан.

Плюсы сделки

Покупка квартиры с прописанным человеком — это не только риски, но и некоторые преимущества. Как уже было сказано, на практике подобное имущество обычно продается по выгодным ценам. Так человек сможет обзавестись своим жильем.

Выписать совершеннолетнего человека после оформления прав собственности на квартиру не составляет труда. Поэтому можно сэкономить на покупке жилья.

В некоторых случаях прописанные в квартире люди позволяют семье встать в очередь на улучшение жилищных условий. Такое возможно, если площадь жилья слишком мала.

Как узнать о прописке

Перед тем как приобретать любую квартиру на «вторичке», нужно выяснить, нет ли в ней зарегистрированных граждан. Сделать это можно при помощи специальной выписки из БТИ. Она выдается собственнику помещения.

Рекомендуется требовать от продавца расширенную выписку. В ней будут указаны все временно выписанные из жилья по тем или иным причинам.

Если продавец отказывается предъявить соответствующий документ, стоит задуматься над его добросовестностью. От таких сделок лучше отказаться сразу.

О выписке

Произошла покупка квартиры с прописанным человеком? Как выписать нежелательных жильцов в этом случае?

Уже было сказано — идти в суд. В России разрешено выписывать жильцов с территории квартиры при смене хозяина. Исключение составляют несовершеннолетние дети.

Чтобы выписать человека из квартиры, необходимо:

1. Собрать документы для операции — свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, выписку из ЕГРП, справку из БТИ, паспорт.
2. Написать иск о выселении прежних жильцов.
3. Подать заявление в суд. К нему обязательно прикладываются все перечисленные документы.
4. Дождаться судебного решения. При положительном ответе необходимо обратиться в УФМС и подать запрос о выписке нежелательного лица из квартиры.

На самом деле вопрос решается очень легко. Но при покупке жилья покупатели предпочитают присматриваться к недвижимости без обременений, чтобы заехать в новую квартиру и спокойно там жить.

Исключения из правил

Что еще нужно запомнить? Далеко не всех жильцов можно беспрепятственно выписать из квартиры.

Кто способен доставить немало хлопот новым хозяевам квартиры? Это:

• несовершеннолетние дети;
• люди, которые отказались от приватизации в чью-либо пользу;
• граждане, с которыми заключен договор ренты;
• наниматели недвижимости;
• люди, получающие ссуды.

Всех остальных, как мы уже выяснили, можно без проблем выписать по решению суда.

Проведение сделки

Как происходит покупка квартиры с прописанным человеком? В целом эта операция ничем не отличается от оформления купли-продажи имущества, в котором нет жильцов.

Алгоритм действий будет таким:

1. Продавец собирает документы для реализации имущества.
2. Составляет договор купли-продажи.
3. Покупатель подготавливает деньги, свои документы и изучает вопросы, связанные с наличием в жилье обременений.
4. Происходит подписание договора и передача денег продавцу.
5. Покупателю выдают выписку о получении средств за недвижимость.
6. Оформляются права собственности на жилье.
7. Происходит выписка лишних жильцов. Добровольно или по суду — это не так важно.

Рекомендуется заранее обговорить с продавцом все особенности выписки граждан из квартиры. Иногда данное явление носит временный характер — людям просто нужно время для поиска нового жилища. Поэтому не всегда изучаемая сделка опасна.

Подготовка документов

Особенности покупки квартиры с прописанным человеком уже были изучены. Теперь можно изучить перечень документов, необходимых для удачного заключения сделки.

От продавца потребуется:

• паспорт;
• согласие всех собственников жилья на сделку;
• выписка из ЕГРП;
• свидетельство о правах собственности на имущество;
• выписка из БТИ (желательно расширенного типа);
• свидетельство о браке;
• кадастровый паспорт недвижимости;
• договор на покупку и продажу жилья;
• разрешение от опеки на сделку (если в ней фигурируют несовершеннолетние собственники).

Покупателю достаточно удостоверения личности. Он изучит все документы на квартиру, убедится в добросовестности продавца и заключит с ним договор. После подписания соответствующего документа нужно будет обратиться в Росреестр для регистрации прав собственности на имущество.

Заграничные жильцы

Иногда бывает и так, что человек зарегистрирован в квартире в России, но живет он за границей. В этом случае предлагается действовать так:

• оформить выписку через консульство страны, в которой живет человек;
• обратиться с иском в суд и принудительно выписать гражданина;
• добиться нотариального согласия от человека о выписке из квартиры.

На деле с подобным имуществом лучше не связываться. Ведь покупка квартиры с прописанным человеком, проживающим за границей — это огромные проблемы в будущем.

Итоги и выводы

Отныне нам понятно, как действовать в том или ином случае. Покупка квартиры в ипотеку с прописанными людьми — сделка не самая опасная, но имеющая определенные риски. О них нужно всегда помнить.

Эксперты рекомендуют соглашаться на подобный шаг только в крайнем случае. Либо заключить данные сделки с хорошо знакомыми людьми. Иначе покупка квартиры обернется серьезными последствиями. И никакой суд не поможет избавиться от нежелательных жильцов.

Да, такие люди не смогут распоряжаться квартирой, но у них будет право на проживание на той или иной территории. Об этом нужно помнить в первую очередь. Порой новые посторонние жильцы всячески мешают нормальной жизни хозяев квартиры. Это довольно распространенное явление.

С юридической точки зрения покупка квартиры с обременением в виде прописанных в ней людей — это далеко не самая трудная и опасная сделка. Она имеет ряд своих недостатков, но если в деле не фигурируют несовершеннолетние, все можно решить без особого труда. Недвижимость, в которой прописаны дети, лучше не покупать, даже если цена на имущество очень привлекает.