Купля-продажа квартиры

Где оформить договор купли-продажи квартиры

Где оформить договор купли-продажи квартиры?
А что значит оформить?
Составить договор?
Зарегистрировать права в Росреестре?
Я предпочла бы поставить вопрос по-другому: «Как оформить сделку купли-продажи квартиры».
-А что значит «сделка»?
— В нашем случае, это действия направленные на изменения владельца квартиры.

Где оформить договор купли-продажи квартиры

Если вы уверены, что у вас нет конкурентов-покупателей и продавец не изменит после устных договоренностей цену и условия купли-продажи, то перед вами стоит две задачи:
1. Составить документ, описывающий сделку, то есть — договор купли-продажи и акт приёма-передачи.
2. Зарегистрировать сделку в Росреестре.
Разберёмся подробнее.
Сделка купли-продажи требует длительной подготовки и ЛУЧШЕ сначала заключить предварительный договор купли-продажи квартиры.

Где можно и где лучше оформить договор купли-продажи квартиры

Действующее законодательство РФ не содержит требований об обязательном составлении договора купли-продажи юристом. То есть у вас есть право составить этот документ самостоятельно или обратиться за услугой к юристу.
— И что лучше?
— Для каждого — своё.
Первый вариант.

Если у вас есть навык составления документов или вы просто обучаемый человек, вполне можно использовать хороший современный шаблон договора купли-продажи.
Еще лучше, если есть возможность показать ваш договор специалисту, который постоянно составляет такие документы и может увидеть ошибки и недочёты.
Да еще и может подсказать процедуру регистрации сделки в Росреестре.
Мы предоставляем максимально адаптированные современные шаблоны под разные условия сделки и состав её участников, и даем разъяснения по процедуре регистрации ЗДЕСЬ.

ВНИМАНИЕ!
В интернете в свободном доступе находятся тысячи шаблонов договора купли-продажи недвижимости.
Они бесплатные, а значит, ни кто не вносит в них коррективы в связи с изменением законодательства.
Ведь работа с информационным сайтом, да еще и в такой сложной тематике, это ежедневный труд, а не просто хобби.
Загрузили их на сайт когда-то, лет пять, а то и десять назад, так они там и болтаются и сбивают с толку пользователей.
Если вы уж их используете, то действуйте обдуманно, исправляйте под современные требования!

Второй вариант — обратиться к юристу. Если вы чётко представляете, что сами не справитесь с задачей — обращайтесь за услугой.
Правда есть один нюанс.
По долгу службы мне пришлось немало изучать договоры купли-продажи недвижимости, составленные сторонними юристами.
Чаще всего они составлены правильно, с точки зрения существенных условий сделки.
А вот иные условия сделки, как правило важные одной из сторон, в договоре не прописываются.
Да, сделка будет зарегистрирована.
Но нервов по купле-продаже жилой недвижимости будет потрачено много, порой и слёз пролито и денег дополнительно потрачено.
Все это происходит потому что, с одной стороны:
— сами участники сделки не сообщают о нюансах сделки, потому что они на словах договорились ( и в этом огромная ошибка);
— юрист, составляющий договор не хочет «заморачиваться» и усложнять себе работу. Стандартный договор наклепал, да и так сойдет.

Как правило к юристу за составлением договора обращается одна из сторон сделки, та которая оплачивает услуги юриста.
Поэтому и договор может быть составлен в её пользу.
Как правило, у другой стороны нет возможности ознакомиться с договором заранее и внести свои изменения.
Поэтому после составления, документ переносят на бумажный носитель (распечатывают) и вручают заказчику.
А дальше — хоть трава не расти. Заказали составить — составили!
Заказчик не может оценить качество услуги !
Вернее оценит, только позже )

Поэтому, если вы ответственно относитесь к сделке, хотите отстоять свои интересы — договор купли-продажи квартиры (недвижимости) нужно составлять самому и под себя!

Еще один важный момент.

Некоторые сделки подлежат обязательному удостоверению нотариусом. Договор купли-продажи составляет помощник нотариуса.
— И какие же это сделки?
— Это сделки по продаже недвижимости (или долей в праве на неё) принадлежащей несовершеннолетним детям или недееспособным взрослым, а так же при продаже долей из долевой собственности, если в сделке участвуют не все собственники сразу.

-А что вы про риэлтора ничего не сказали?
— Риэлтор — это агент, посредник. Он все-равно обратится к юристу за составлением договора. Просто возьмёт деньги за посреднические услуги. Конечно при этом он проконтролирует качество услуг юриста.
Ведь хороший риэлтор знает процедуру сделки и риски в ней.
Впрочем, опытные риэлторы частной практики с успехом составляют сложные договоры купли-продажи квартиры.
Но, как правило, риэлтор оказывает комплексную дорогую услугу сопровождения сделки от А до Я.

Оформление договора купли-продажи квартиры

Правила оформления договора купли-продажи квартиры:
1. Договор может быть распечатан на обеих сторонах листа.
2. Если вы распечатываете договор на одной стороне нескольких листов, они должны быть сшиты.
Место сшивки заклеено и подписано участниками сделки.
3. Участники сделки собственноручно подписывают договор с полной расшифровкой фио.
4. Достаточно двух экземпляров договора (для сторон сделки). С 2021 года НЕ НУЖНО готовить экземпляр для Росреестра, потому что ведение архива бумажных документов прекращено.
При приеме договора на регистрацию будет сделана скан-образ договора и удостоверен электронной цифровой подписью специалиста МФЦ .
5. Документы на регистрацию можно подать в МФЦ.
6. Госпошлина за регистрацию прав — 2000 рублей.

Регистрация сделки купли-продажи квартиры

Регистрация — это внесение записи о переходе права от продавца к покупателю в Единый государственный реестр прав.
Регистрацию сделки осуществляют на основании заявлений участников договора с обязательным приложением к ним договора купли-продажи(договора-основания).

Самостоятельная продажа квартиры: что следует учесть?

Продать квартиру можно через риелтора или самостоятельно. Второй вариант более выгоден финансово, но требует вложения времени и сил от продавца. Пошагово расскажу, как сделать все правильно и продать жилье быстро и за максимальную цену.

Что проверить перед началом продажи

Перед тем как начать собирать документы и выставлять объявление на квартиру, стоит убедиться, что продаже недвижимости в принципе ничего не мешает.

Выделение доли детям

Очень много квартир сейчас покупается с использованием материнского капитала. В дальнейшем у людей может возникнуть нужда продать это жилье. По закону, если в квартиру вложен материнский капитал, то в таком жилье необходимо выделить детям доли в течение 6 месяцев с даты перехода квартиры в собственность (если речь идет об ипотеке, то это 6 месяцев после погашения займа и снятия обременения).

Факт использования материнского капитала при покупке недвижимости может прописываться в договоре купли-продажи, но это не обязательное условие. Но если попытаться продать квартиру, не выделив детские доли, это грозит признанием сделки недействительной. Кроме того, родителей-продавцов могут обязать вернуть средства маткапитала в ПФР и даже привлечь к уголовной ответственности за мошенничество (ст. 159 УК РФ).

Согласование ранее несогласованной перепланировки

Самый неприятный вариант – когда изменения таковы, что их в принципе невозможно согласовать, только устранять и приводить помещение в первоначальный вид.

Но даже если перепланировку можно согласовать, то вряд ли новые владельцы решатся брать на себя такую ответственность. Поэтому придется заниматься этим до продажи квартиры. Скрыть несогласованную перепланировку, даже если она не бросается в глаза, вряд ли получится – как правило, перед сделкой покупатели просят предоставить технический паспорт БТИ. По техпаспорту можно быстро определить, соответствует ли реальная планировка той, что указана в документах.

После того как вы согласуете перепланировку перед продажей, получите новый техпаспорт.

Получение согласия всех собственников

Если у квартиры несколько собственников, то нужно, чтобы все дали согласие на продажу. До 2019 года сделки с долевой собственностью (когда каждому собственнику принадлежала определенная доля) обязательно заверялись нотариально. С 2019 года к нотариусу можно не обращаться, но только при соблюдении следующих условий:

• доли продают все собственники одновременно;
• сделка проходит (оформляется) по одному договору купли-продажи;
• все собственники – совершеннолетние.

В случае совместной собственности (когда доли не выделены) нотариального заверения не требуется.

Продать квартиру может только собственник, и если подготовительные этапы и сбор документов можно поручить риелтору или доверенному лицу (и в том, и в другом случае придется оформить доверенность у нотариуса), то на сделке желательно присутствовать лично собственнику.

Закон не запрещает провести сделку купли-продажи опять-таки по доверенности, если собственник не может присутствовать лично (к примеру, живет за границей). Но покупатели традиционно относятся к подобному с недоверием, поскольку риск мошенничества возрастает, поэтому если сделка будет проходить без личного участия собственника, то готовьтесь к долгой продаже и/или к хорошей скидке.

Проверка обременений

Обременение – это ограничение прав собственника. Соответственно, продать такую квартиру или в принципе невозможно, пока действует обременение, или можно, но только после согласования с третьими лицами (например, с банком, если квартира у него в залоге).

Обременение может быть залогом, рентой, арестом и пр. Все сведения об этом отражаются в выписке ЕГРН – и это тот документ, который при продаже вам придется заказывать в обязательном порядке. Поэтому скрыть обременение не получится, не говоря о том, что это было бы просто незаконно.

Если один из собственников – в местах лишения свободы

Если один из собственников квартиры осужден и отбывает наказание в местах лишения свободы, то он все равно остается участником гражданских правоотношений. Соответственно, и в сделках с продажей недвижимости участвовать может.

Естественно, что на сделке осужденный лично появиться не может. Единственный выход из этого – оформить нотариальную доверенность (делается это непосредственно в колонии).

Если один из собственников – очень пожилой или состоит на учете в диспансере

Если собственник – пожилой человек, то ее способность совершать сделки придется подтвердить свежей справкой из ПНД (психоневрологический диспансер). Впрочем, сейчас такие справки просят абсолютно у всех продавцов, даже молодых – так сказать, во избежание.

В случае когда собственник состоит на учете в наркологическом диспансере, все сложнее. Во-первых, потребуется пройти экспертизу, которая подтвердит, что человек способен принимать участие в сделке. Во-вторых, если у такого человека есть опекун, то для сделки понадобится получить согласие органов опеки.

📑 Необходимые документы для продажи квартиры

Чтобы продать жилье, нужно собрать и подготовить пакет документов. Точный список зависит от того, на какие средства приобретает квартиру покупатель – собственные или ипотечные. При втором варианте требования могут различаться в зависимости от банка.

Общий пакет документов выглядит так:

• паспорт собственника квартиры;
• договор купли-продажи;
• выписка из ЕГРН;
• выписка из домовой книги;
• согласие на сделку от других собственников (если квартира находится в общей собственности);
• согласие супруга или брачный договор (при наличии);
• согласие на сделку органов опеки (если собственник – несовершеннолетний);
• согласие законных представителей на сделку (если собственник – несовершеннолетний); не старше 5 лет;
• справка об отсутствии долгов за коммунальные платежи.

На практике покупатель может потребовать дополнительные документы – например, правоустанавливающие документы, из которых понятно на каком основании продавец владеет квартирой. Если продаваемое жилье ранее приобреталось в ипотеку, то могут спросить справку о погашении ипотеки.

Также большинство покупателей просят свежие справки из психоневрологического и наркологического диспансера, чтобы в дальнейшем не было вопросов по дееспособности продавца. Нередко приходится брать и копию финансово-лицевого счета, где указана информация о системах коммуникации и коммунальных услугах, характеристиках квартиры, зарегистрированных жильцах.

Если вы живете в Москве, то выписку из домовой книги, копию финансово-лицевого счета и справку об отсутствии задолженности может заменить ЕЖД – Единый жилищный документ. Заказывать его нужно через МФЦ.

✋ Когда нужно выписываться из квартиры

Выписаться – хотя правильнее говорить «сняться с регистрационного учета» – можно в любой момент, как до сделки, так во время нее и даже после. Четкие сроки в законе не обговорены. Факт выписки из жилья не препятствует собственно купле-продаже квартиры, но уже покупатели могут попросить решить все формальности до сделки, чтобы квартира была максимально «чистой» с юридической точки зрения.

Если вам есть куда прописываться, то сниматься с регистрации не нужно – это будет сделано автоматически после постановки на учет по новому месту жительства. Если же вы выписываетесь «в никуда», то нужно подать соответствующее заявление – через МФЦ или Госуслуги. В паспорт будет проставлена отметка о снятии с регистрационного учета.

Что касается несовершеннолетних детей, то по закону у них должна быть регистрация. Выписать «в никуда» их нельзя, поэтому если родители снимают их с учета, то сразу же должны поставить на учет по новому месту. Дети обязательно должны быть прописаны с одним из родителей.

Какие изменения в выписке из ЕГРН вводятся с 1 марта 2023 года. Засекречивание личных данных и новый вид выписки

💁‍♀️ Порядок самостоятельной продажи без посредников

Далее можно начинать готовить квартиру к продаже. Процесс состоит из нескольких этапов, и не стоит относиться к ним спустя рукава, так как от этого напрямую зависит, насколько быстро вы сможете реализовать жилье и какую сумму получите.

Способы оценки квартиры

Есть три основных способа оценки недвижимости:

1. Изучение рынка. Проще всего обратиться на сайты объявлений и посмотреть, сколько стоит аналогичное жилье – в том же районе, в похожем доме, с таким же метражом и планировкой. Помните, что цена на квартиры в одинаковом доме может различаться – к примеру, жилье на первом этаже всегда будет дешевле, чем на последующих этажах.
2. Онлайн-сервисы. На сайтах по поиску недвижимости и других специализированных порталах можно найти онлайн-калькуляторы оценки квартир. Чтобы воспользоваться калькулятором, нужно будет ввести данные – расположение, этажность, количество комнат и т. п. Программа проанализирует другие предложения по этому адресу, учтет особенности и покажет примерную стоимость.
3. Профессиональная оценка. Если вы готовы заплатить несколько тысяч рублей, можно пригласить профессионального независимого оценщика. Специалист сможет рассчитать рыночную стоимость объекта.

Что влияет на стоимость

Есть ряд факторов, которые будут влиять на цену квартиры – как в плюс, так и в минус.

1. Тип дома. При прочих равных условиях дороже всего стоят квартиры в кирпичных домах (исключения составляют «хрущевки» и «брежневки»). Далее идут монолитно-каркасные дома.
2. Локация. Квартира в доме с зеленым двором, с парковкой только для жильцов дома, будет падать в цене гораздо медленнее, чем квартира в доме недалеко от гаражей, промзон и дорог.
3. Транспортная доступность. Если до метро можно дойти пешком – это прекрасно. Если недалеко от дома остановки автобусов и маршруток, на которых можно доехать в другие районы города – тоже замечательно. А вот если до метро добираться долго и неудобно, а автобус ходит раз в полчаса, то это может отпугнуть покупателей, особенно пожилых и семейных.
4. Этажность. Традиционно считается, что в цене теряют квартиры на первом и последнем этажах. На самом деле, квартира на втором этаже тоже может продаваться с большим дисконтом, если первый этаж в доме нежилой, а отдан под коммерческие помещения.
5. Планировка квартиры. Дороже ценятся «распашонки» – квартиры, окна которых смотрят на разные стороны. В таком помещении сохранена естественная вентиляция и полноценный цикл освещения. Квартира с изолированными комнатами будет дороже аналогичной по площади, но со смежными комнатами. А квадратные комнаты ценятся больше, чем узкие и вытянутые.
6. Дополнительные помещения в доме. Положительно на стоимости жилья отразится наличие просторной входной группы, колясочной и пр.
7. «Продающий» ремонт. Этот термин обозначает наличие в квартире спокойного, классического ремонта с выровненными стенами, без многослойных натяжных потолков, с полом и плиткой в натуральных тонах и качественной сантехникой. Новые владельцы могут въехать в такую квартиру и спокойно жить в этом ремонте несколько лет, при этом их ничего не будет раздражать.

Как подготовить квартиру к продаже

Перед тем как делать фотографии, составлять объявление и ждать показов, квартиру нужно подготовить. Объект должен стать максимально привлекательным в глазах потенциального покупателя. Те, кто серьезно относится к предпродажной подготовке, имеют шансы продать квартиру выгоднее и быстрее.

1. Проведите генеральную уборку. Захламленная квартира будет не лучшим образом выглядеть на фотографиях, когда как должна наоборот – выгодно выделяться среди «конкурентов». Кроме того, заваленная вещами квартира всегда кажется меньше, чем есть на самом деле – а это уже минус при показах.
2. Уберите личные вещи. Оптимально – чтобы квартира была чистой, но без следов чьего-либо проживания.
3. Устраните дефекты. Никто не говорит о том, чтобы делать ремонт специально для продажи. Но можно устранить мелкие недочеты – это быстро, недорого, но жилье станет выглядеть совсем по-другому. Текущий кран, сломанная дверная ручка, засаленные выключатели – подобные мелочи делают квартиру неухоженной. Постарайтесь взглянуть на квартиру независимым взглядом и подумайте, что бы вам бросилось в глаза на месте покупателя.
4. Если вы решили перед продажей сделать ремонт, выбирайте максимально спокойные и нейтральные решения. Не нужно слишком ярких акцентов – новые владельцы смогут добавить их сами, а вот недешевый дизайнерский ремонт придется по вкусу далеко не всем. В итоге может статься, что стоимость ремонта вы «не отобьете».

Как составить объявление

Люди, которые хотят купить квартиру, в день просматривают десятки объявлений. Поэтому важны и текст, и фотографии – первый выбор всегда делается глазами. Объявление не должно быть слишком длинным, но при этом должно содержать всю важную информацию, легко читаться и быть запоминающимся.

Вот что нужно учесть при составлении текста:

1. Укажите параметры квартиры – площадь, количество комнат, этаж, состояние помещения (есть ли ремонт), тип санузла (совмещенный или раздельный). Но не стоит дублировать общую информацию, которая заполняется при подаче объявления.
2. Укажите тип сделки (свободная или альтернатива), количество собственников, на основании каких документов квартира находится в вашей собственности (купля-продажа, наследование и т. п.).
3. Обязательно опишите изменения, которые были сделаны для повышения качества жилья – поменяны трубы или сантехника, установлены теплые полы и пр.
4. Если вы продаете квартиру с частью мебели и техники (или готовы рассмотреть такой вариант), то укажите это.
5. В объявлении нужно упомянуть объективные плюсы как самого дома (теплый, недавно был сделан капитальный ремонт), так и района (развитая инфраструктура, сады и школы рядом, хорошая транспортная доступность, много зеленых насаждений).
6. Не используйте общие фразы типа «квартира светлая и чистая». Лучше написать, что окна выходят на солнечную сторону – это более информативно.
7. Объявление должно быть удобно читать. Разделите текст на абзацы и перед публикацией проверьте на предмет ошибок.
8. Не используйте капслок, пространные описания, слова в превосходной степени («шикарная», «исключительная» и т. д.). Не нужно врать о состоянии квартиры – потенциальный покупатель все равно увидит все недостатки на просмотре.

Как сделать фотографии

Фотографии должны быть не менее информативными, чем текст объявления.

1. Постарайтесь сделать фото максимально четкими, при хорошем дневном освещении. Не используйте зум или вспышку.
2. На фотографиях должны быть не только все помещения квартиры (комнаты, кухня, санузел, коридор), но и желательно – вид из окна, подъезд, вид из коридора в комнаты, вид дома со стороны улицы. Не забудьте про балкон или лоджию.
3. По фотографиям должно быть понятно состояние квартиры, ее планировка. Если остается мебель и техника – они тоже должны быть в кадре.
4. В помещениях с зеркалами постарайтесь найти точки, где ваше отражение не будет попадать в кадр.
5. При фотографировании туалета опустите крышку унитаза.
6. Сделайте побольше разных кадров, а потом критически отберите лучшие. Поэкспериментируйте – одну и ту же комнату можно снять с закрытой и открытой дверью, а потом посмотреть, какой вариант смотрится опрятнее. Или поискать более выгодные ракурсы – к примеру, попробовать снимать из угла, по диагонали.
7. Если на момент продажи вы продолжаете жить в квартире, то все равно приберитесь перед фотосессией. Захламленное жилье само по себе произведет отталкивающее впечатление. Хотя бы разложите вещи и детские игрушки по шкафам, наведите порядок на кухне и уберите обувь из коридора.

Организация показов

Если вы продаете квартиру самостоятельно, то приготовьтесь, что не все звонки по объявлению закончатся реальными показами. Часть людей, позадавав вопросы, отсеется после разговора. Приготовьтесь отвечать на вопросы о самой квартире и правоустанавливающих документах. Будьте вежливы, чтобы не оттолкнуть людей грубостью.

Перед тем как человек придет на просмотр, проветрите жилье, убедитесь, что в помещении нет посторонних неприятных запахов и спертого воздуха. Если есть возможность, можно использовать ароматы, настраивающие на позитивный лад – к примеру, сварить кофе и предложить потенциальному покупателю.

Квартира не должна выглядеть хуже, чем на фото в объявлении. Представьте, что вы экскурсовод, и ненавязчиво акцентируйте внимание на преимуществах недвижимости. Стоять в стороне, предоставив покупателю самому все осматривать – не лучший вариант. Можете спросить о его требованиях к жилью, и исходя из этого озвучить плюсы именно вашей квартиры. При этом не торопите человека, чтобы он смог сориентироваться и задать вопросы, если они у него возникли.

Кстати, большинство покупателей, даже если квартира им очень понравилась, начинают торговаться. Устанавливая цену, не ориентируйтесь на самую нижнюю планку, чтобы потом можно было скинуть немного, представив это, как персональную скидку.

💰 Заключение договора аванса или задатка

В подтверждение намерения купить квартиру и в качестве гарантии того, что квартира не будет продана другому человеку, покупатель вносит аванс или задаток. Делается это до подписания основного договора купли-продажи. Сумма аванса или задатка вносится в счет стоимости квартиры.

Заключение договора аванса или задатка – необязательный пункт, и при желании можно обойтись без него. Однако это показывает заинтересованность сторон в совершении сделки.

Договор составляется в простой письменной форме, получение средств продавец подтверждает отдельной распиской.

В чем разница

Если стороны выполняют свои обязательства, то разницы между авансом и задатком нет. И в том, и в другом случае покупатель просто вносит оставшуюся часть суммы за квартиру, и сделка регистрируется.

Но разница между авансом и задатком проявляется в ситуациях, когда одна из сторон отказывается выполнять свои обязательства. Если сделка срывается, то при авансе покупатель получает свои средства назад. Деньги могут остаться у продавца только в случае, если в договоре будет прописан пункт о компенсации.

А при задатке, если сделка срывается по вине покупателя, он лишается внесенной суммы. Если же сделка срывается по вине продавца, то по закону он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Строго определенной формы договоров аванса или задатка законом не предусмотрено. Но желательно указать следующую информацию:

• ФИО, паспортные данные, адреса продавца и покупателя;
• адрес объекта недвижимости, в отношении которого совершается сделка;
• стоимость квартиры;
• сумму и срок внесения аванса или задатка;
• случаи, при наступлении которых аванс или задаток возвращаются;
• дату заключения договора и подписи сторон.

Живу в квартире много лет – может ли она стать моей. Разбираем судебную практику и нормы Гражданского кодекса

✨ Оформление договора купли-продажи

В договоре купли-продажи обязательно должны быть прописаны существенные условия, без которых документ будет считаться незаключенным. Это предмет договора (ст. 554 ГК РФ), цена объекта недвижимости (ст. 555 ГК РФ) и перечень лиц, которые имеют право пользоваться жилым помещением (ст. 558 ГК РФ).

Но только существенных условий недостаточно. В договоре должны быть прописаны все условия сделки, причем максимально подробно и понятно во избежание разночтений:

• полные данные продавца и покупателя (ФИО, паспортные данные, адреса регистрации, ИНН);
• предмет договора (все основные характеристики квартиры – общая и жилая площадь, количество комнат, этаж, адрес, кадастровый номер);
• данные о правоустанавливающих документах на квартиру, на основании которых продавец приобрел право собственности;
• гарантии продавца, что квартира никому не подарена, не продана, не находится в залоге, что продавец дееспособен, не является банкротом и в отношении него не ведется дел о банкротстве;
• сведения о согласии на сделку супруга, законного представителя, органов опеки – при необходимости;
• цена квартиры – точная сумма цифрами и прописью;
• порядок расчетов за сделку (наличные, с использованием ипотечных средств и т. п.);
• обязанность продавца передать квартиру, а покупателя – принять и внести за нее плату;
• обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права собственности;
• ответственность сторон за нарушение условий договора (неустойки, возмещение убытков);
• дата заключения договора, подписи сторон.

Это неполный перечень. При желании можно вписать в договор дополнительные условия – к примеру, сроки снятия продавца с регистрационного учета, если это не произошло до сделки.

Договор заключается в трех экземплярах. По итогу по одному экземпляру остается у продавца и покупателя, еще один – в Росреестре. На момент подписания договора купли-продажи у сторон на руках должны быть подписанные договоры аванса или задатка, у продавца – оригиналы необходимых для сделки документов, а у покупателя – расписка продавца в получении аванса или задатка.

По общему правилу договор оформляется в простой письменной форме. Можно по желанию оформить и нотариальный договор, но это будет дороже. Хотя есть случаи, когда документ должен быть удостоверен нотариусом – например, если проходит сделка с долями несовершеннолетних.

Договор купли-продажи считается заключенным с момента подписания. Право собственности у покупателя возникает после госрегистрации перехода права. Поэтому после подписания документы сдают в Росреестр для регистрации.

Расчеты по сделке

Способ передачи денег при сделках купли-продажи – один из самых волнующих вопросов. Есть несколько вариантов расчета:

1. Аренда банковской ячейки. Один из наиболее распространенных и надежных способов. В этом случае стороны заключают трехсторонний договор с банком, выступающий посредником. Сотрудники банка пересчитывают и проверяют деньги, покупатель закладывает их в специальную ячейку, после чего уже не может их забрать (во всяком случае, в течение определенного срока). При этом составляется соглашение, где прописываются условия выдачи средств продавцу после регистрации сделки (например, при предъявлении выписки из ЕГРН). Также в документе прописываются условия, при которых покупатель может получить доступ к ячейке (например, если сделка не состоялась).
2. Аккредитив. Это специальный банковский счет, на который покупатель перечисляет деньги. Эти деньги резервируются банком (обычно на 30 или 60 дней), более покупатель доступа к ним не имеет. После регистрации сделки банк проверяет документы, и только после этого переводит средства на счет продавца. Если регистрация не состоялась, средства возвращаются покупателю. Тоже очень надежный вариант расчета.
3. Депозит нотариуса. Способ удобен для тех, у кого нотариальная сделка. Покупатель вносит средства на специальный счет – депозит нотариуса. После того как сделка будет зарегистрирована, нотариус перечислит деньги продавцу.

Все вышеуказанные способы – безопасные, и ими можно спокойно пользоваться, несмотря на то, что придется потратить некую сумму на аренду ячейки или услуги нотариуса. Аренда ячейки и аккредитив стоят несколько тысяч рублей. Услуги нотариуса – подороже. Но это не сравнится с тратами, которые можно понести, если что-то пойдет не так.

Крайне не рекомендуется прибегать к такому варианту расчета, как наличные. Это самый опасный способ. При передаче наличных из рук в руки нужно не только пересчитать деньги и убедиться в их подлинности, но и составить расписку в их получении. Это опасно и неудобно, и, к сожалению, открывает большой простор для мошенничества.