Кто платит риэлтору при продаже квартиры?
⠀Если продавец просит риэлтора продать, очевидно, что услуги предоставляются ему, а не покупателю; это справедливо и в обратном направлении. К сожалению, не все участники рынка недвижимости понимают содержание предоставляемых риэлторами услуг.
⠀Надеюсь мой ответ повысит чью-нибудь грамотность в вопросах работы риэлторов и убережёт от необдуманного выбора своего представителя.
⠀По моей практике продать значительно сложнее, чем купить. Это обосновано всеобъемлющим развитием технологий, облегчающих поиск и выбор товаров; и, в тоже время, усложняющих позиционирование и требующих изучения и использования значительного количества дополнительных механик для размещения собственного товара.
⠀Но и купить зачастую не так просто, как кажется. Однако, это проявляется через значительный промежуток времени после покупки. Такое явление обосновано легкомысленным подходом многих покупателей и слишком большим количеством товарных площадок, зачастую не позволяющих найти и сухо проанализировать все существующие предложения.
⠀Давайте же рассмотрим подробнее услугу риэлтора для каждой из сторон…⠀
⠀Работа риэлтора на продавца. Логика.
⠀Важно понимать, что когда интересы продавца представляют сразу несколько риэлторов, или риэлтор, рекламирующий объект, просит оплатить его услуги покупателю, то с этой продажей не всё в порядке; с точки зрения здравого смысла.
⠀Бывают случаи, когда риэлтор заключает договор на продажу с собственником, по условиям которого комиссию ему оплачивать будет покупатель. Получается, что покупатель видит условную цену и идёт смотреть объект с надеждой на «поторговаться» … Всё бы ничего, но некоторые кадры умудряются при этом отстаивать интересы собственника; стороны, которая не оплачивает услуги… и цена для покупателя внезапно растёт из-за комиссии такого «риэлтора».
⠀Конечно, я понимаю, что единственный навык таких «риэлторов» – это убеждать собственника и покупателя, что так заведено. Но мне не ясно почему здравый смысл многих собственников не трубит при этом тревогу. Ведь такой «риэлтор» действительно может воспрепятствовать сделке и отказать покупателю из-за того, что тот отказывается оплачивать услуги, в которых не нуждается. При этом для собственника будет озвучена иная версия событий. Об услугах по юридическим сопровождениям, гарантиям и безопасности, читайте в конце моего ответа.
⠀Уважаемые собственники, задавайте себе вопрос: действительно ли описанный выше «риэлтор» обладает навыками, позволяющими эффективно продавать?
⠀Ещё одна ситуация:
⠀Некоторые собственники и, о ужас, риэлторы считают, что продажа будет быстрее, из-за нескольких одинаковых объявлений на одинаковых досках.
⠀Все «риэлторы», согласившиеся участвовать в такого рода продаже, по умолчанию обладают теми же навыками, что и собственник. И не будут, даже не могут, серьёзно вкладывать усилия и деньги в продажу квартиры.
⠀На этот счёт можно чуть-чуть более подробно почитать в конце моего ответа на вопрос в Яндекс.Знатоках:
⠀Правда, это уже совсем другая история.
⠀Давайте разберёмся, что же такое – эффективная продажа при защите интересов собственника:
⠀1. Если риэлтор представляет интересы собственника, то, логично, что перед этим он провёл исследование рынка на соответствие ценового предложения рыночной реальности; что при правильном подходе займёт несколько дней. Ведь важно не только не завысить цену, но и не продешевить.
⠀Понимание риэлтором ценообразования в голове каждого конкретного покупателя позволяет эффективно управлять, собранными в ходе исследования, данными и продавать качественно, а не абы как.
⠀Читайте статью об эффективном управлении данными и о пяти способах оценки для продажи на моём сайте в статье: «5 способов оценить квартиру».
⠀2. Риэлтор готовит продающее объявление для максимизации эффективного времени презентации квартиры при личном визите покупателя. На подготовку такого объявления уходит 3-5 часов.
⠀О том, как написать по-настоящему продающее объявление, какие объявления бывают в принципе и для чего они нужны, читайте в моей статье:
⠀3. Риэлтор размещает объявления. Звучит просто, если не знать количества и особенностей инструментов, подходящих для продажи недвижимости. Если я дам здесь исчерпывающее описание каждому подходящему для продажи инструменту, то вы никогда не дочитаете до описания работы риэлтора на покупателя. Поэтому:
⠀Об особенностях объявлений читайте в статье:
⠀4. Риэлтор проводит эффективные показы и переговоры с покупателями и лицами, представляющими интересы покупателей. Не молчаливые.
⠀О том, как подготовить квартиру перед показом и эффективно презентовать её покупателю, читайте в статье:
⠀Очевидно, что при таком подходе, риэлтор не возьмётся утверждать, что после подписания договора на услуги с собственником, услуги оплатит покупатель. Так же этот риэлтор не станет работать по предложению собственника: «Кто успеет продать, тому и заплачу».
⠀Работа риэлтора при защите интересов покупателя:
⠀Нужно понимать, для чего нанимать риэлтора при покупке. У меня есть два значимых пункта:
⠀1. Риэлтор нужен для покупки той квартиры, которую покупатель действительно хочет.
⠀Звучит мокро и просто, пока не углубиться в задачу.
⠀Что же такое квартира, которую покупатель действительно хочет?
⠀Чтобы в этом разобраться, нужно понять, какие свойства для вас важны. Первое, что приходит в голову: этаж, площадь, материал дома…; если подумать, то можно придумать ещё 5-10 важных свойств; а получится ли их запомнить. Наверное, придётся записать.
⠀Распространена ситуация, когда значимые свойства обнаруживаются уже после покупки недвижимости. За свою практику я обнаружил, что многие покупатели не знают, как много есть критериев, по которым можно выбирать себе квартиру; это часто приводит покупателей к несвоевременным решениям и нежелательным последствиям.
⠀Для своих клиентов я разработал замечательную таблицу с 96-ю распространёнными характеристиками, значащими больше, если их учитывать во время поиска недвижимости.
⠀Для того, чтобы упростить себе поиск недвижимости, я предлагаю вам «бесплатно» скачать эту таблицу в версии для печати с моего сайта. Всё, что я прошу взамен – это знакомство.
⠀Таблица в формате .pdf находится на этой странице в форме захвата:
⠀2. Риэлтор нужен для проведения профессиональных переговоров.
⠀Грамотный риэлтор способен снизить запрашиваемую продавцом цену на несколько процентов, оперируя существующими характеристиками и ценовой ситуацией в сегменте рассматриваемого объекта.
⠀ 👆 Неопределённость в процентах обоснована ценами, установленными продавцами.
⠀ Следует понимать, что цена недвижимости, завышенная на 10-20% от рыночных условий, при аргументированном подходе может и должна быть скорректирована.
⠀ Однако, когда цена соответствует рыночным реалиям, то даже самому опытному риэлтору часто не за что зацепиться, это при условии, конечно, что продавца представляет такой же подкованный риэлтор или сам продавец умеет обосновывать цену и вести переговоры.
⠀Анализируя всё вышенаписанное.
⠀Всему можно научиться. И продавать и управлять самолётом.
⠀Если обладать высокими аналитическими и коммуникативными навыками, то покупка, как и обоснование своей позиции о сумме и разумности ведения дел собственнику; а также риэлтору, требующему деньги за то, что постоял рядом, не вызовут проблем.
⠀В продаже, как вы могли заметить, требуются дополнительные навыки в сфере копирайтинга (написания текстов); знания механик работы сайтов, носителей информации и систем поисковой рекламы. О том, как работает современная реклама, можно прочитать в статье:
⠀Надеюсь, что я смог понятно рассказать, как должен уметь работать риэлтор на собственника или покупателя.
⠀Как получить близкую к 100% гарантию надёжности сделки:
⠀Передача денег:
⠀Тайна о проведении сделки; охраняемые офисы юридических и нотариальных агентств; охраняемое банковское помещение; аккредитивный счёт; аренда ячейки банка.
⠀Проверить подлинность купюр поможет профессиональное банковское оборудование.
⠀Юридическое оформление:
⠀Застрахованные юридические и нотариальные агентства; а также юридические агентства, защищённые страховкой банка.
⠀Договор задатка и договор основной, лучше подписывать в присутствии застрахованных нотариуса или юриста, чтобы повысить надёжность сделки на протяжении всего срока использования купленной недвижимости.
⠀Не забывайте, что деятельность по отношению к вам юридических организаций защищена только в случае наличия действующего в период сделки договора с такой организацией.
⠀И помните:
⠀Юрист или нотариус оформляют.
⠀Уместно уточнить, что я вещаю со своей «колокольни» и многие риэлторы не согласятся со мной.
⠀PS. Профессия риэлтор – не то, чтобы сложна, сколько не такая, какой ее видят многие люди.
⠀Чтобы связаться с автором удобным для вас способом, воспользуйтесь его визиткой:
Кто должен оплачивать услуги риэлтора?
Некоторые продавцы и покупатели квартир не хотят работать с риэлторами. Иногда они считают, что это лишняя трата денег и провести сделку легко можно самостоятельно. А еще бывает, что сделка срывается, потому что стороны не могут договориться, кто оплачивает услуги риэлтора. В статье разберем, чем полезен риэлтор, сколько стоит его работа и кто должен ее оплачивать.
Какие услуги оказывает риэлтор
Если нужно провести сделку с недвижимостью и при этом сберечь время и нервы, то проще обратиться к риэлторам. В агентстве недвижимости помогут провести оценку квартиры, проверить юридическую чистоту жилья, узнать “историю” квартиры и оформить документы.
Стоимость будет зависеть от задачи клиента и индивидуальных параметров самой сделки.
Услуги риэлтора
Кроме того, риэлтор может выступить доверенным лицом, если клиент и недвижимость находятся в разных городах. В таких случаях оформляется нотариальная доверенность и риэлтор может действовать от лица клиента.
Например, покупатель может жить и работать в Хабаровске, но искать квартиру в Калининграде. Если покупатель оформит доверенность на риэлтора, то агент сможет подписать договор купли-продажи, подать документы на регистрацию в Росреестр или внести аванс по сделке. Покупателю не придется тратиться на дорогу, проживание и питание, и он сэкономит время, деньги и нервы при совершении сделки.
Что должно быть в договоре
Когда нужно заключить договор с риэлтором на оказание услуг, посмотрите, чтобы в нем не было двусмысленных формулировок, сносок или информации, написанной мелким шрифтом.
Кроме того, в договоре обязательно должны быть пункты:
- Заказчик: полное Ф.И.О., адрес проживания, паспортные данные.
- Исполнитель: полное юридическое название организации, ИНН, банковские реквизиты, юридический адрес, контакты и Ф.И.О. руководителя, от имени которого заключается сделка.
- Пpeдмeт дoгoвopa: oбязaннocти иcпoлнитeля и заказчика. Указывается пoлный пepeчeнь дeйcтвий риэлтора, заказчику нужно предоставить необходимые документы и оплатить услугу в установленные сроки.
- Обязанности и ответственность сторон. Обычно прописываются условия для обеих сторон в случае срыва сделки, претензии третьих лиц, неправильного оформления документов или предоставления ложной информации.
- Порядок оплаты услуг. Указываются процент комиссии, фиксированная сумма и срок оплаты.
- Срок действия договора. Все зависит от сложности сделки, но чаще всего это 1–2 месяца.
- Условия расторжения договора. В этом пункте должны быть четко прописаны действия сторон при досрочном расторжении договора или когда срок действия истек, а сделка не проведена. Иногда здесь указывают скрытые платежи — дополнительные денежные компенсации.
Если какой-то пункт договора непонятен, проконсультируйтесь с независимым юристом.
Стоимость услуг риэлтора
Цена на услуги риэлтора складывается из нескольких показателей:
- вида и перечня услуг;
- цены на недвижимость;
- типа жилья;
- города, где проходит сделка;
- индивидуальных требований клиента.
Именно поэтому однозначного ответа на то, сколько стоят услуги риэлтора, нет. Обычно риелтор берет от 2 до 4% от стоимости недвижимости.
Например, при продаже квартиры с рыночной стоимостью 5,5 млн рублей риелтор за свои услуги попросил 2% от стоимости объекта. Тогда сумма вознаграждения будет 110 тысяч рублей.
Часто процент за услуги риелтора закладывают в стоимость квартиры, т. е. выставляют квартиру стоимостью 5,6 млн рублей.
Иногда риелторы работают по фиксированной цене. Это значит, что стоимость услуги будет всегда одинаковой , независимой от стоимости продаваемой или покупаемой недвижимости.
Риэлторы, которые работают по такой схеме, имеют готовый прайс на услуги, в котором стоит окончательная цена за работу.
Еще фиксированный платеж применяется, если стоимость недвижимости клиента невысокая. Например, нужно продать комнату, ее рыночная стоимость — 700 тысяч рублей. Скорее всего, риэлтор попросит не процент от продаж, а фиксированную стоимость, например 50 тысяч рублей.
Стоимость услуг риэлтора может вырасти, если сделка сложная и требуется подключить других специалистов. Например, клиент получил квартиру в наследство и выставил ее на продажу. Но, появился еще один наследник, который против этого. Он подал в суд, чтобы возместить причитающуюся себе долю от жилья.
Оплата услуг риэлтора происходит только после того, как услуга получена. Например, если стояла задача продать квартиру, то вознаграждение риэлтор получит только после того, как сделка будет закрыта. Полные условия оплаты и ее получения должны быть прописаны в договоре на оказание риелторских услуг.
Если риелтор просит деньги вперед в качестве аванса или для подтверждения серьезности намерения, то это повод сменить риелтора. По такой схеме обычно работают мошенники.
Когда платит покупатель
Покупатель недвижимости обращается к риэлтору, когда нужно найти жилье по определенным параметрам. Как правило, агент по недвижимости подбирает варианты из открытых источников и из базы данных самого агентства недвижимости.
В этом случае покупатель оплачивает только поиск подходящих объектов недвижимости, как правило, это фиксированная небольшая оплата.
Если после этого покупателю недвижимости требуются сопровождение сделки и помощь с оформлением документов, то эта услуга оплачивается отдельно. Здесь уже потребуется заключить новый договор на оказание услуг по сопровождению сделки. Стоимость может рассчитываться по проценту от стоимости жилья.
Когда платит продавец
Когда нужно продать недвижимость, обращаются к риэлтору, чтобы быстрее найти покупателя и получить деньги за квартиру.
Риэлтор размещает объект недвижимости на различных площадках и консультирует потенциальных покупателей по квартире, проводит осмотры. За это он получает процент от стоимости недвижимости.
Чаще всего оплачивают услуги риэлтора именно продавцы недвижимости.
Когда платят обе стороны
Но бывает и так, что при совершении одной сделки платит и покупатель, и продавец недвижимости. Это бывает, когда один риэлтор представляет интересы обоих участников сделки.
Например, женщина решила продать квартиру и поделилась с соседкой по подъезду, что скоро съедет. Соседка как раз планировала покупку квартиры для своей дочери. Женщины договорились о сделке самостоятельно без посредников, но собрать нужные документы и провести грамотно сделку не могут. Они обратились к риелтору за помощью, а стоимость услуг оплатят поровну.
Еще бывает, когда на одном объекте недвижимости встречаются два риелтора, тогда платить за работу придется каждой каждому отдельно. Это бывает, если и покупатель, и продавец квартиры воспользовались услугами риэлторов, чтобы провести сделку. Оплата риэлтору происходит согласно договору и не зависит от работы другого агента по недвижимости.
