Кто может проживать в квартире в долевой собственности

Как определить порядок пользования жилым помещением

Между совладельцами жилого помещения нередко возникают споры по поводу того, кто именно должен занимать ту или иную комнату в квартире. Спор может возникнуть и по поводу порядка использования мест общего пользования. Также распространена ситуация, когда супруги, оформившие развод, проживают в совместно нажитой квартире и не могут определить, кому какая комната достанется. Во всех этих ситуациях стороны могут самостоятельно определить порядок пользования помещением, а при невозможности достичь согласия — обратиться в суд.

Порядок пользования: понятие и нормативное регулирование

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы , обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

В гражданском законодательстве под правом пользования понимается возможность использовать имущество по назначению. Назначением жилых помещений является проживание граждан, право пользования — возможность законного проживания в помещении. Право пользования предоставляется не только собственнику жилья, но и его домочадцам (членам семьи), а также иным лицам, например, по договору аренды или договору найма.

В случаях, когда недвижимое имущество принадлежит нескольким собственникам, право пользования предоставляется каждому из них. При этом возникает необходимость разграничения прав. Право собственности каждого из совладельцев зарегистрировано лишь на долю в общем имуществе, поэтому и неотчуждаемые права собственника, включая пользование имуществом, распространяются лишь на его часть.

Порядок пользования жилым помещением — это разграничение между совладельцами квартиры или дома зон для проживания, которым устанавливается возможность каждой из сторон пользоваться по назначению отдельной жилплощадью для более комфортного проживания граждан в квартире.

Например, можно установить, какую комнату занимает то или иное лицо. Также порядок пользования может определять и иные условия. Например, можно установить для каждого из собственников отдельное место на кухне, время, когда может быть занята ванная комната или кухня, порядок уборки помещения и т. д.

Основные нормы права, касающиеся общей собственности на имущество, зафиксированы в Гл. 16 ГК РФ. Также могут использоваться положения и иных нормативно-правовых актов:

• Жилищного кодекса РФ;
• Постановлений Пленума ВС РФ № 14 и № 6;
• Определения Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ № 18-КГ18-186.

Если стороны выбирают судебный путь разрешения спора, то применяются отдельные статьи ГПК РФ, регулирующие порядок обращения граждан в судебные органы.

Особенности определения порядка пользования жилым помещением

При определении порядка пользования важное значение имеет то, какая форма общей собственности зарегистрирована — совместная или долевая.

Долевая собственность

Порядок пользования долевым имуществом регулируется в ст. 247 ГК РФ. Согласно ее положениям, порядок пользования определяется сторонами (совладельцами) на основе соглашения. Если стороны не могут прийти к согласию, то порядок пользования определяется судом.

Второй важный момент, зафиксированный в ст. 247 ГК, звучит так. Совладельцу предоставляется во владение и пользование часть общего имущества, пропорциональная имеющейся у него доле. Если такое невозможно, то собственник вправе рассчитывать на компенсацию от других совладельцев.

Необходимость определения порядка пользования помещением возникает тогда, когда стороны не могут прийти к согласию. Обычно это проявляется в конкретных применяемых действиях, направленных на воспрепятствование второй стороне пользоваться помещениями в квартире. Например, запертая под замок дверь не позволяет другому собственнику пользоваться помещением по назначению. Если это сделано без согласия других дольщиков, то такие действия являются поводом либо для составления соглашения, либо для обращения в суд.

Совместная собственность

Обычно жилье находящееся в совместной собственности, принадлежит бывшим супругам, которые нажили его в браке. Если после развода они остаются проживать в одной квартире, то нередко приходится определять то, какую из комнат будет занимать каждый из совладельцев.

Доли в таком помещении не выделены, следовательно, каждый из совладельцев имеет равные права на пользование всей квартирой. Чтобы определить порядок пользования помещением, сначала необходимо выделить доли. Сделать это опять-таки можно по соглашению между совладельцами, которое подтверждается нотариусом, либо судом. И лишь после этого стороны могут определить, как они будут пользоваться квартирой — путем соглашения или снова в суде.

Определение порядка пользования квартирой с помощью соглашения

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Первый способ разрешения спора — составление соглашения между совладельцами. По его условиям стороны определяют, какую комнату будет занимать каждый из собственников. Соглашение может быть и устным , если стороны не имеют споров и претензий друг к другу по поводу использования для проживания комнат и мест общего пользования. Зачастую соседи просто придерживаются сложившегося порядка пользования квартирой.

При наличии отдельных разногласий или для подстраховки совладельцы могут составить письменное соглашение , которым определен точный порядок пользования квартирой. Для большего юридического значения документа его можно заверить у нотариуса.

Составить соглашение достаточно просто, так как он имеет признаки обычного договора. Ему следует дать название, например — «Соглашение о порядке общего пользования». Далее нужно указать место и дату составления. Затем следует определить стороны договора — в тексте нужно указать паспортные данные и место проживания всех участвующих в договоре лиц (владельцев долей в квартире). Каждому участнику договора можно присвоить наименование (сторона-1, сторона-2 и т. д.).

Желательно указать, на каком основании стороны участвуют в соглашении. Не будет лишним сделать ссылки на правоустанавливающие документы и указать размеры долей каждого из совладельцев.

Далее следует переход к содержательной части договора. В нем указывается, какую часть квартиры (комнату) занимает каждая из сторон. Содержательная часть соглашения также может содержать любые условия, не противоречащие закону. Например, можно определить:

• Время, когда любая из сторон может занимать места общего пользования (балкон, кухню, санузел);
• Время и периодичность уборки в местах общего пользования;
• График посещения квартиры или дома посторонними лицами и т. д.

Нередко письменное соглашение используется в качестве предложения, когда стороны не могут прийти к согласию. В таком случае проект соглашения, отвергнутый соседями, будет являться основанием для обращения в суд и служить доказательством того, что досудебные способы решения спора исчерпаны.

Предложение лучше отправлять по почте заказным письмом с уведомлением либо предоставив лично под подпись, так как только в таком случае оно будет признано юридически важным сообщением (ст. 161.1 ГК РФ),

Судебное установление порядка пользования жилым помещением

Если стороны не могут мирно прийти к согласию, то порядок пользования будет назначен в судебном порядке.

Подача искового заявления

В 2019 года изменилась подсудность дел, связанных с определением порядка пользования жилой недвижимостью. До этого времени они также могли рассматриваться как районными судами, так и мировыми судьями. С 2019 года с иском следует обращаться исключительно в районный суд по месту расположения объекта недвижимости.

Исковое заявление должно содержать следующие сведения:

• Наименование суда, в который обращается истец;
• Сведения об истце (паспортные данные, место жительства, номер телефона);
• Сведения об ответчике, которые известны истцу (данные паспорта, место жительства, номер телефона);
• Информацию о нарушенных правах истца и заявленные им требования;
• Сведения о фактах, подтверждающих правоту истца;
• Список прилагаемой к иску документации;
• Дату и подпись.

Если иском одновременно заявляются имущественные требования, то также необходимо указать и цену иска.

Документы

К иску нужно приложить необходимые документы. Их точный перечень зависит от конкретной ситуации. В минимальный набор входит следующая документация:

• Выписка из ЕГРН (свидетельство на право собственности) как правоподтверждающий документ;
• Документ, подтверждающий наличие нескольких комнат в квартире (техпаспорт, экспликация из кадастрового паспорта, выписка из ЕГРН);
• Документ, подтверждающий досудебный способ решения вопроса (письмо с предложением другому собственнику);
• Копия иска для ответчика;
• Квитанция об оплате госпошлины.

Также в иску можно приложить любые другие документы, подтверждающие заявленные истцом требования.

Сроки рассмотрения дела

Конкретные сроки рассмотрения подобных дел установить нельзя — многое зависит от занятости судов, явки или неявки участников судебного разбирательства, необходимости истребования дополнительных документов. Как правило, рассмотрение подобных дел занимает около 2 месяцев.

Стоимость

Размер госпошлины за иски неимущественного характера составляет 300 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Если в иске дополнительно выдвигается несколько требований, в том числе имущественного характера, госпошлину нужно заплатить за каждое из них.

Какие факторы принимает во внимание суд?

Есть вопросы по теме статьи? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по вашей проблеме (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

При вынесении решения суд в первую очередь ориентируется на размеры долей в общем имуществе. Именно соразмерность доле в общем праве является основным, но не единственным фактором, учитываемым судом в ходе разбирательства. Суд может выделить в пользование комнату как меньшего, так и большего объема относительно ее соотношения к доле в общем имуществе, опираясь на дополнительные факторы.

Учитываются критерии, перечисленные в п. 37 Постановления ВС РФ № 6. При вынесении решения судам рекомендуется принимать во внимание:

• Существующий порядок пользования, даже если он в точной мере не соответствует долям в общем имуществе;
• Нуждаемость каждого из совладельцев;
• Возможность совместного использования.

Если один гражданин много лет занимает одну из комнат, чей размер не соответствует имеющейся у него доле, суд может учесть данный фактор при вынесении решения. Существующий порядок, сложившийся до обращения в суд, должен быть доказан любой из сторон. В качестве доказательств могут выступать показания свидетелей, фотографии, любые письменные доказательства (акты, договоры и т. д.). В том случае, если данный фактор вступает в противоречие с принципом соразмерности, собственник, чье право ущемляется в пользу другого совладельца, вправе рассчитывать на компенсацию (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

Критерий нуждаемости применяется в случаях, когда имущественное положение двух или более собственников неравнозначно. Суд может учитывать следующие факторы — проживают ли оба собственника в квартире, или нет, наличие другого недвижимого имущества у одного из участников спора и т. д.

Пример: Суд рассматривает дело, в котором два совладельца имеют по ½ доли в двухкомнатной квартире. Одна комната имеет площадь в 14 м2, вторая в — 18 м2. Один из собственников постоянно проживает в квартире, второй проживает по другому адресу и не пользуется своим имуществом по прямому назначению (для проживания). Комната большей площади должна достаться тому из совладельцев, кто больше в ней нуждается.

Третий фактор, влияющий на решение суда, это оценка возможности совместного использования общего имущества. При вынесении решения суд учитывает, существует ли возможность выделения в пользование совладельцам отдельных комнат. Например, в отношении однокомнатной квартирой это невозможно, так как нельзя выделить каждому из собственников по комнате.

Также суд может принять во внимание и другие факторы — планировку квартиры (изолированные или смежные комнаты), наличие детей, семейное положение собственников и т. д.

Судебная практика по подобным делам:

В случае несогласия с вынесенным решением каждая из сторон может подать апелляцию. Апелляционная жалоба подается в вышестоящий суд (региональный) через суд первой инстанции (районный). Срок для обжалования — 1 месяц с момента принятия решения судом первой инстанции.

Какие сложности могут возникнуть?

Далеко не всегда стороны могут мирно разрешить возникающий у них спор по поводу пользования помещением. Чаще всего такие проблемы возникают либо у посторонних друг для друга людей, либо у бывших родственников, отношения между которыми испортились. В такой ситуации договориться между собой бывает сложно, поэтому одной из сторон приходиться обращаться в суд.

Судебный способ разрешения спора предполагает юридическую грамотность каждого из участников разбирательства. Далеко не каждый человек в полной мере обладает знаниям особенностей российского законодательства. Поэтому если вы намереваетесь обратиться в суд или являетесь ответчиком по делу, необходимо обязательно проконсультироваться с юристом.

Для истца большое значение имеет грамотное обоснование иска. Несмотря на то, что в ходе судебного разбирательства судья должен точно разобраться во всех тонкостях дела, на практике это получается далеко не всегда. Поэтому грамотно обоснованные требования в иске, подкрепленные фактами и доказательствами, это значительная часть успеха. Чтобы правильно подготовить иск необходимо обязательно получить консультацию юриста. Не меньше значение верное обоснование своей позиции имеет и для ответчика. Подготовить доказательства, обосновывающие позицию ответчика, также поможет юрист.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Сдавать комнату в наем без разрешения совладельцев нельзя. Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех собственников. Сдача помещения под наем или в аренду — это один из видов распоряжения своей собственностью, поэтому без согласия других совладельцев такие действия не допускаются.

Можно ли взыскать с другого собственника средства за проведенный ремонт в помещениях общего пользования?

Траты на ремонт должны быть разделены пропорционально доле в общем имуществе. Если один из собственников владеет ¼ доли в общем имуществе, с него можно взыскать не более четверти затрат на ремонт в местах общего пользования.

Жилищное и гражданское законодательство не содержит норм, позволяющих определить порядок пользования квартирой, которая предоставляется гражданам по договору социального найма. Применение по аналогии ст. 247 и 244 ГК РФ невозможно, так как речь идет о муниципальной, а не общей долевой собственности. Если стороны проживают в муниципальной квартире, суд не сможет определить порядок пользования.

Как следует из положения п. 3 ст. 308 ГК РФ, обязательство не создает обязанностей для лиц, в нем не участвовавших, даже если оно нотариально заверено или установлено по результатам судебного решения. Если один из совладельцев продаст свою долю, то прежнее соглашение утрачивает силу. И приобретатель доли, и прежние владельцы могут инициировать подписание нового соглашения между сторонами.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.

Что делать владельцам квартиры, которые не могут жить вместе

Нередко бывает, что у малогабаритного жилья несколько собственников. В них даже родственники с трудом размещаются, а чужим людям ужиться еще труднее. Такие соседи могут обратиться в суд, чтобы определить порядок пользования помещением. Но и судам непросто разрешать такие споры, где на маленькой жилплощади разворачиваются конфликты, а люди страдают тяжелыми заболеваниями. На какую компенсацию может рассчитывать не проживающий постоянно собственник, пояснил ВС. А юристы рассказали, когда можно избежать выплаты компенсации и на что еще имеют право стороны конфликта.

До Верховного суда дошло дело двух собственниц небольшой квартиры. В подмосковной «однушке» с 2006 года жила пенсионерка Капитолина Зотина*. Ей диагностировали психическое заболевание, при котором невозможно совместное проживание с кем-либо. После смерти отца Зотиной ее сводный брат продал свою долю посторонним людям. Были судебные споры, а в 2017 году половину квартиры купила Алиса Кирчик*. В 2018-м она подала иск, в котором попросила определить порядок пользования квартирой и оплаты «коммуналки» пропорционально долям. Кирчик указала, что у квартиры уже два собственника, но живет там только Зотина.

Первая инстанция требования отклонила. Ведь истица не представила доказательств, что ей мешают пользоваться квартирой. Иного мнения оказалась тройка судей Московского областного суда под председательством Евгения Кучинского (определение № 33- 17020/2018). Апелляция обязала Зотину ежемесячно выплачивать Кирчик 11 500 руб. за пользование чужой долей и «коммуналку» по счетчикам. Такую сумму «арендной платы» судьи рассчитали исходя из заключения ООО «Центр Экспертизы и Оценки «Альянс». Его сотрудники использовали сравнительный подход по аналогичным объектам недвижимости – однокомнатным квартирам, которые сдавали по средней цене 23 000 руб.

С таким решением не согласилась ответчица, которая обратилась в Верховный суд. Как написал представитель Зотиной в жалобе, ее пенсия в месяц всего 12 700 руб.

Коллегия ВС дала свою оценку делу. Судьи пришли к выводу, что апелляция неверно определила размер компенсации, потому что не учла важных обстоятельств дела. Покупая долю в 2017-м, Кирчик должна была предвидеть, что не сможет поселиться в «однушке». Она знала, что вторая собственница постоянно там проживает и страдает заболеванием, которое мешает вместе с ней жить. «Спорная квартира по техническому назначению не предназначена для проживания нескольких семей, которые не состоят между собой в родстве», – отметила коллегия под председательством Александра Кликушина. Апелляция взяла среднерыночную цену аренды подобных «однушек», но в исследовании участвовали свободные объекты. Между тем в спорной квартире живет пенсионерка, которая владеет половиной жилья, а другой половиной реально невозможно пользоваться, говорится в определении № 4-КГ19-5. С такими выводами Верховный суд отправил дело на пересмотр в апелляцию.

Рыночная логика и социальные аспекты

Мосгорсуд вынес решение в рыночной логике исходя из рационального понимания права собственности. «Второй собственник не может испытывать неудобство лишь потому, что первый не может выплатить компенсацию, а социальные обязательства перед инвалидом имеет лишь государство». Так решение апелляции комментирует управляющий партнер юрфирмы Войнов, Маслов и партнеры Войнов, Маслов и партнеры Региональный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Недвижимость, земля, строительство группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Налоговое консультирование и споры группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Банкротство × Александр Маслов.

Верховный суд продолжает традицию ограничения права собственности в пользу других социальных прав граждан, в том числе права на жилище. Для собственности на жилье имеет значение личность собственника.

Александр Маслов, Войнов, Маслов и партнеры Войнов, Маслов и партнеры Региональный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Недвижимость, земля, строительство группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Налоговое консультирование и споры группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Банкротство ×

Верховный суд подтвердил, что надо перечислять «арендную плату», и определил для этого условия. Их выделил советник ФПА и адвокат МКА Московская коллегия адвокатов «ГРАД» Московская коллегия адвокатов «ГРАД» Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (споры mid market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Семейное и наследственное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право 20 место По выручке × Сергей Макаров:

• спор между проживающим собственником и непроживающим;
• определение размера платы с учетом всех фактических обстоятельств (во-первых, она устанавливается за долю).

Непроживающий собственник может потребовать в своем иске либо вселить в жилое помещение и не чинить препятствия, либо обязать платить проживающего собственника, разъясняет Макаров. По его словам, Верховный суд никак не высказался по поводу того, что истица могла заявить альтернативные требования. «Может ли непроживающий собственник сразу ставить вопрос о выплатах или ему надо сначала получить от суда отказ во вселении и определении порядка пользования?» – задается вопросом адвокат. Он называет «логичным и разумным» первый вариант, который дает возможность урегулировать отношения собственников в рамках одного процесса.

Как не платить компенсацию

Собственник может попробовать освободиться от выплаты компенсаций. «Простой, но затратный способ» – это добиться того, чтобы долю признали незначительной, и принудительно выкупить её, говорит Ирина Сивакова из юрфирмы «Войнов, Маслов и партнеры». Главный критерий, по ее словам, – это не фактический размер доли, а невозможность предоставить отдельную комнату, соразмерную доле собственника. Верховный суд признавал незначительной даже долю в 1/3 (дело № 78-КГ16-36).

Сивакова называет и другой, «более сложный и неоднозначный способ»: доказать, что единственной целью покупки доли в однокомнатной квартире было ущемить права проживающих лиц. В судебной практике применяют ст. 10 ГК (о недопустимости злоупотребления правом) в спорах о вселении собственника незначительной доли. Например, Рубцовский городской суд Алтайского края не стал вселять собственника со ссылкой на злоупотребление правом. Он учел минимальный размер доли, наличие ряда заболеваний и конфликт с другими жильцами (дело № 2-211/16).

Правило о недопустимости злоупотребления правом вполне можно применить к делам о взыскании денежной компенсации, полагает Сивакова. «Таких дел пока не замечено, потому что практика взыскания компенсаций с сособственников еще только формируется, – говорит эксперт. – Возможно, в обозримом будущем там найдется место и ст. 10 ГК».