Когда можно продать квартиру после вступления в наследство

Продажа квартиры после вступления в наследство

С момента появления на руках у наследника документов, подтверждающих право собственности на доставшуюся в наследство квартиру, он имеет полное право распоряжаться ею по своему усмотрению.

Часто бывает, что унаследованное жилье наследники желают сразу же продать. Причины для этого могут быть разные, но следует знать и учитывать юридические особенности подобной сделки.

Когда можно продавать унаследованное жилье?

В соответствии с п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ, наследник становится собственником со дня смерти наследодателя. Следует понимать, что даже если наследуемое имущество еще не оформлено и не проведена его регистрация в Росреестре, то правопреемник все равно считается собственником, а значит должен нести все бремя содержания данного имущества, в том числе по оплате коммунальных расходов.

Несмотря на то, что право собственности на недвижимость принадлежит наследнику с момента смерти наследодателя, совершить какую-либо сделку, требующую регистрации в установленном законом порядке, наследник не сможет, пока не оформит полученное в наследство имущество должным образом. Право продать квартиру после вступления в наследство, возникнет у нового собственника только после полного оформления имущества, которое предполагает:

1. Получение свидетельства о праве на наследство.
2. Регистрация права собственности в Россреестре.

При этом возможно понадобится проведение дополнительных действий, например постановка жилья на кадастровый учет, если оно не было поставлено ранее, или актуализация данных кадастра, путем внесения изменений в него.

Так как в Российской Федерации наследство является универсальным правопреемством, то на нового собственника переходят права и обязанности, связанные с залогом, если квартира находится в ипотеке. А следовательно, в этом случае, потребуется получить согласие на распоряжение имуществом у залогодержателя или погасить ипотеку.

При несоблюдение указанных требований, регистрационные органы откажут в проведении сделки купли-продажи.

Если же все правила полноценного оформления будут учтены, то последующее отчуждение недвижимости не будет иметь отличий от стандартной сделки по продаже.

Порядок продажи недвижимости

Для того чтобы продать квартиру после вступления в наследство, владельцу потребуется соблюсти следующий порядок действий:

1. Собрать необходимые документы для оформления наследства у нотаруиса.
2. Получить свидетельство о праве на наследство.
3. Подать заявление на регистрацию права собственности в Росреестре. Необходимо отметить, что в 2019 году направлять документы в электронном порядке на регистрацию права собственности могут и сами нотариусы. В этом случае обращения в Росреестр не требуется.
4. Осуществить продажу, пройдя через следующие этапы сделки:

• сбор необходимых документов (см. ниже);
• оформление и подписание договора купли-продажи;
• прием денежных средств;
• регистрация перехода правомочий на владение.

Важно! Продажа наследуемого имущества возможна только после регистрации права собственности на этом имущество в установленном законом порядке. Если имущество оформлено на нескольких наследников, необходимо предложить свою долю другим собственникам и только после этого свою долю можно продать на внешнем рынке. Сделки связанные с долями, оформляются в обязательном нотариальном порядке.

Налог при продаже квартиры, которая получена по наследству

После совершения сделки, продавец должен обратиться в ФНС и предоставить документы по совершенной продаже, поскольку при реализации квартиры стоимостью свыше 1 млн. рублей сразу после ее унаследования, необходимо оплатить подоходный налог в размере 13% от суммы сделки.

Продавец обязан подать в Налоговую инспекцию Декларацию по форме 3-НДФЛ. Декларация подается до 30 апреля года, который следует за годом, в котором совершена продажа квартиры.

В соответствии с п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ с продажи жилого помещения, если он владел данным имуществом 3 и более лет. При этом срок владения исчисляется не с момента регистрации права собственности наследника в Росреестре, а с даты смерти наследодателя.

Также нужно помнить, что существует право на имущественный налоговый вычет, согласно которому 1 раз в году доход от сделки можно уменьшить на 1 млн рублей.

При этом следует иметь ввиду, что независимо от суммы, которая указана в Договоре купли-продажи, доходом будет считаться сумма, соответствующая кадастровой стоимости квартиры на день совершения сделки. Т.е. даже если Вы в договоре укажете сумму 1 млн. рублей, а кадастровая стоимость квартиры составляет 3 млн, и владели Вы этой недвижимостью менее 3 лет, то необходимо будет уплатить налог с суммы 2 млн. рублей. Ставка налога – 13%.

Обратите внимание, что предельный срок владения и освобождения от уплаты НДФЛ распространяется и на нерезидентов тоже – такой прядок действует с 1 января 2019 года.

Какие потребуются документы для продажи?

Если квартира принадлежит одному собственнику, сделка по распоряжению такой недвижимости не требует нотариального оформления. В этом случае необходимо составить и подписать договор, произвести расчеты (в том порядке, о котором договорились стороны) и подать документы на регистрацию права собственности покупателя в Росреестр. При этом покупатель должен будет оплатить пошлину за регистрацию права – 2000 рублей. Документы, как правило, подаются через МФЦ.

Для совершения такой сделки достаточно паспорта продавца и покупателя, никакие дополнительные документы не нужны. Но это не значит, что покупатель обязан поверить продавцу на слово и отказаться от изучения правоустанавливающих документов. Конечно же покупатель попросит у продавца свидетельство о праве на наследство, выписку из Росреестра, скорее всего сведения о проживающих в данном адресе лицах и иные документы, которые он сочтет нужным. К сожалению, в нашей стране, благодаря неграмотным юристам, сложилось впечатление о каких-то дополнительных рисках по сделкам с наследственным имуществом. Это впечатление ложно. Более подробно читайте об этом в нашей специальной статье.

Если же сделка осуществляется в отношении доли недвижимого имущества, то такая сделка производится у нотариуса. Необходимо отметить, что продавец и покупатель вправе провести нотариально любую сделку. Но сделки в отношении долевой собственности носит обязательный нотариальный характер.

Нотариус обязательно затребует большой пакет документов, а именно:

1. Паспорт продавца.
2. Свидетельство о праве на наследство.

1. Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП.

1. Технический и кадастровый паспорта.

1. Выписку из ЕГРП, свидетельствующую об отсутствии наложения обременения на жилье.
2. Справку из управляющей компании, подтверждающую отсутствие задолженностей по лицевому счету.

1. Справку из управляющей компании или жилищной инстанции, свидетельствующую об отсутствии зарегистрированных лиц.

Если сделка касается прав несовершеннолетнего, то потребуется согласие органов опеки.

Как продавать, если наследников несколько?

Проблем с реализацией квартиры при наличии одного наследника обычно не возникает. Как говорилось выше, такая сделка даже не требует нотариального оформления. А вот если наследников несколько, то потребуется учитывать ряд особенностей:

1. При наличии двух и более наследников требуется обязательная регистрация на всех членов.
2. Все собственники должны быть согласны на осуществление сделки. Либо быть уведомлены о продаже доли за определённую сумму. При этом первоочередное право покупки этой доли принадлежит им. Нотариус уведомляет всех собственников о продаже доли специальным письмом и предоставляет им время на принятие решения о покупке или об отказе от покупки данной доли. При этом отсутствие ответа на это предложения, трактуется как отказ от преимущественного права.
3. В случае наличия долгов, они должны быть погашены новыми собственниками. При этом следует понимать, что обязанность по уплате долгов является солидарной. Это значит, что все собственники несут равную обязанность по оплате долга и если один этот долг погасил, то у него возникает право взыскать соответствующая долям в имуществе часть, с других собственников.
4. В договоре купли-продажи следует разделить денежные средства, полученные при продаже долевого имущества.

Как продать долю?

В настоящем законодательстве предусмотрены особые условия для продажи имущества, которое находится в долевой собственности:

• обязательно нотариальное удостоверение сделки, тогда как будучи единоличном собственником, привлекать нотариуса не требуется;
• о намерении продажи доли необходимо в письменной форме известить других пользователей квартиры, указав цену и иные условия. Собственники общей недвижимости обладают преимущественным правом на покупку, которое описано в ст. 250 ГК РФ. Если игнорировать этот пункт, то другие собственники могут обратиться в суд и оспорить продажу.

Заключение

Продажа унаследованной квартиры – это процесс, предполагающий соблюдение законных требований, которые предъявляются к порядку заключения договора, его оформлению и регистрации права собственности.

Для реализации недвижимости необходимо собрать все документы и грамотно оформить соответствующее соглашение. Вы можете проделать это как самостоятельно, так и обратившись к специалистам, которые помогут избежать любых возможных трудностей и учесть все нюансы.

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство?

Кто из нас не мечтал получить квартиру в наследство? Казалось бы, это настоящий подарок судьбы! Однако, чтобы унаследовать имущество, нужно пройти определенные этапы. На рынке недвижимости унаследованная квартира считается вторичным жильем. Иногда при ее продаже могут возникнуть проблемы как со стороны наследника, который не вступил в наследство, так и со стороны покупателей. Ведь для них есть определенные риски: после внесения денег могут объявиться другие наследники или вовсе окажется, что продавец не вступил в наследство.

По закону при таких ошибках суд имеет право аннулировать сделку, и тогда обе стороны окажутся в затруднительном положении. Когда можно продавать унаследованную квартиру и какие нюансы стоит учитывать, чтобы никто не остался в убытке, расскажем ниже.

Когда можно продавать унаследованную квартиру

После того как вы заполнили заявление у нотариуса, необходимо заплатить госпошлину, чтобы вам выдали свидетельство о вступлении в наследство. Размер пошлины зависит от очередности наследования:

• наследники первой (родители, дети, супруг умершего) и второй очереди (братья и сестры, дедушки и бабушки) уплачивают 0,3 % от общей стоимости имущества. Но сумма не должна превышать 100 тысяч рублей.
• все последующие наследники платят 0,6 %, но не более 1 млн рублей.

Оценку недвижимости можно заказать в бюро технической инвентаризации (БТИ) или в независимом агентстве.

Когда вам на руки выдадут свидетельство о праве на наследство, нужно обратиться в Росреестр для переоформления документов. Далее вы можете готовить квартиру к продаже и собирать все необходимые документы.

Какие документы подготовить

После регистрации права собственности с имуществом можно проводить любые сделки. Конкретно для продажи понадобится следующее:

• документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя;
• договор купли-продажи со всеми обязательными и дополнительными пунктами;
• если в квартире прописан несовершеннолетний — разрешение органов опеки;
• свидетельство о праве на наследство с переходом в право собственности;
• выписка из домовой книги о зарегистрированных на жилплощади лицах;
• если имеется несколько наследников, необходимо будет предоставить нотариально заверенный отказ от наследства других преемников;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• справка об отсутствии обременений, о том, что квартира не находится в залоге;
• кадастровый паспорт с экспликацией.

При имеющихся задолженностях по коммунальным платежам, даже если эти долги не ваши и тоже перешли вам по наследству, необходимо будет погасить долги, иначе в регистрации в Росреестре могут отказать.

Нужно ли платить налог при продаже

Уплата налога с продажи квартиры может существенно подпортить настроение. По закону каждый гражданин обязан уплачивать налог с доходов. Деньги, которые продавец получает с продажи недвижимости, также облагаются налогом. Однако государство обозначило сроки, когда можно продать квартиру и не выплачивать НДФЛ:

• соблюден минимальный срок владения имуществом — три года. При этом обязательно выполнение хотя бы одного условия: это единственное жилье, имущественно получено в подарок или в наследство, оно приватизировано.
• во всех остальных случаях минимальный срок составляет 5 лет.

Время начинает отсчитываться со дня смерти наследодателя, а не с момента получения свидетельства о праве на наследство. Так как срок вступления в права составляет полгода, преемник может не торопиться в первые же дни оформлять документы.

Даже если наследник оформил имущество не в течение полугода, а намного позже, но при этом может доказать фактическую приемку наследства, то три года начинают считать также со дня смерти наследодателя.

Что касается случаев, когда один из супругов получает квартиру в личное владение по какой-либо причине, то здесь имущество считается совместно приобретенным, даже если недвижимость была зарегистрирована на одного из них.

Например, муж и жена в совместном браке купили квартиру в 2017 году, в 2020 умер муж. Жена оформила право на наследство в 2021 году. Срок будет отсчитываться с момента совместной покупки в 2017, срок владения будет составлять более трех лет, значит, платить налог не нужно.

То же самое касается и близких родственников, например когда мать выделяет долю ребенку. После ее смерти ребенок получает в наследство долю материи. Если он захочет продать ее, срок считаться с момента оформления доли на мать.

Если вы решите продать жилплощадь раньше минимального срока, то налог составит 13 % от общей суммы недвижимости. Но эту сумму можно уменьшить, воспользовавшись налоговым вычетом. По закону от стоимости имущества можно отнять 1 млн руб.

Например, если квартира стоит 1,6 млн, то из этого числа отнимаем 1 млн, остается 600 тыс. От этой суммы рассчитываем 13 %. Если стоимость имущества — 1 млн рублей или меньше, то платить ничего не нужно.

Очень часто бывает, что наследников несколько. В этом случае налог будет высчитываться с каждого из них. Например, в одной квартире два наследника, каждый владеет половиной жилплощади. Квартиру продали за 2,4 млн руб., значит, каждый получит половину этой суммы — 1,2 млн. Отнимаем от этой суммы 1 млн — получается, облагаться налогом будут только 200 тыс.

200 x 13 % = 26. Размер налога составит 26 тыс. для каждого наследника.

Важно сказать, что пенсионеры не освобождаются от уплаты налогов с дохода, но могут не платить налог на имущество.

Подводные камни при продаже

Полученное в наследство имущество может не только радовать, но и доставлять хлопоты.

Первое, с чем придется столкнуться при продаже, — это доказать, что вы единственный наследник.

Необходимо показать нотариусу именно последнее завещание, где оговорено, что вы единственный преемник. Если выяснится, что их несколько, при продаже нужно обязательно предоставить отказ от наследства других участников или же нотариально заверенное согласие на продажу недвижимости.

Конечно, в первую очередь это риски для покупателя: он может остаться без квартиры и денег. Но и для продавца это может обернуться долгими судебными тяжбами.

Еще один нюанс — это соблюдение сроков вступления в наследство. По законодательству он составляет 6 месяцев. Далее придется доказывать, что вы фактически приняли жилье в наследство, проживали там, платили коммунальные платежи, налоги и т. д.

Если решите продать квартиру ранее 6 месяцев, в Росреестре могут отказать в сделке, т. к. вы не вступили в наследство. Если по прошествии полугода объявится новый наследник, который не знал об имуществе, то он вправе подать исковое заявление. И тогда суд может не признать ранее выданные свидетельства о праве на наследство и распределить их с учетом нового преемника. В таком случае продажа квартиры будет считаться незаконной.

Если в наследство досталась доля от имущества и есть другие дольщики, важно перед продажей своей части согласовать с ними сделку или же предложить сначала выкупить у них долю. При отказе — взять нотариально заверенное согласие дольщиков на продажу своей части.

Если наследником является несовершеннолетний, то родители или иные опекуны не вправе распоряжаться этим имуществом без одобрения органов опеки и попечительства.

Здесь также важно учитывать возраст ребенка. Если ребенку меньше 14 лет, родители или опекуны оформляют сделку без его участия, но с разрешения опеки. После 14 лет наследник участвует в сделке, но с письменного согласия родителей.

При получении имущества с коммунальными задолженностями, перед продажей важно погасить все долги, в противном случае в переходе права собственности вам могут отказать.

Если дело еще не завели, можно обратиться в нотариальную контору по месту жительства наследодателя и заполнить заявление. Для этого вам потребуются следующие документы:

• свидетельство о смерти;
• если наследство осталось от родственника, то документы, подтверждающие родство;
• адрес наследодателя.

Со дня смерти наследодателя есть полгода для подачи такого заявления нотариусу. По истечении этого срока придется доказывать, что вы фактически приняли имущество умершего родственника, но не успели документально оформить это по каким-либо причинам. В таком случае вам придется доказать нотариусу, что вы приняли наследство, например показать квитанцию за коммуналку и т. д.

Но если нотариус решит перестраховаться, вас отправят в суд.

Бывают исключения, когда можно увеличить срок принятия наследства, например наследник еще не родился. Тогда срок будет отсчитываться с момента его рождения.

Как документально получить право на наследство

После того как вы заполнили заявление у нотариуса, необходимо заплатить госпошлину, чтобы вам выдали свидетельство о вступлении в наследство. Размер пошлины зависит от очередности наследования:

• наследники первой (родители, дети, супруг умершего) и второй очереди (братья и сестры, дедушки и бабушки) уплачивают 0,3 % от общей стоимости имущества. Но сумма не должна превышать 100 тысяч рублей.
• все последующие наследники платят 0,6 %, но не более 1 млн рублей.

Оценку недвижимости можно заказать в бюро технической инвентаризации (БТИ) или в независимом агентстве.

Когда вам на руки выдадут свидетельство о праве на наследство, нужно обратиться в Росреестр для переоформления документов. Далее вы можете готовить квартиру к продаже и собирать все необходимые документы.

Какие документы подготовить

После регистрации права собственности с имуществом можно проводить любые сделки. Конкретно для продажи понадобится следующее:

• документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя;
• договор купли-продажи со всеми обязательными и дополнительными пунктами;
• если в квартире прописан несовершеннолетний — разрешение органов опеки;
• свидетельство о праве на наследство с переходом в право собственности;
• выписка из домовой книги о зарегистрированных на жилплощади лицах;
• если имеется несколько наследников, необходимо будет предоставить нотариально заверенный отказ от наследства других преемников;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• справка об отсутствии обременений, о том, что квартира не находится в залоге;
• кадастровый паспорт с экспликацией.

При имеющихся задолженностях по коммунальным платежам, даже если эти долги не ваши и тоже перешли вам по наследству, необходимо будет погасить долги, иначе в регистрации в Росреестре могут отказать.

Нужно ли платить налог при продаже

Уплата налога с продажи квартиры может существенно подпортить настроение. По закону каждый гражданин обязан уплачивать налог с доходов. Деньги, которые продавец получает с продажи недвижимости, также облагаются налогом. Однако государство обозначило сроки, когда можно продать квартиру и не выплачивать НДФЛ:

• соблюден минимальный срок владения имуществом — три года. При этом обязательно выполнение хотя бы одного условия: это единственное жилье, имущественно получено в подарок или в наследство, оно приватизировано.
• во всех остальных случаях минимальный срок составляет 5 лет.

Время начинает отсчитываться со дня смерти наследодателя, а не с момента получения свидетельства о праве на наследство. Так как срок вступления в права составляет полгода, преемник может не торопиться в первые же дни оформлять документы.

Даже если наследник оформил имущество не в течение полугода, а намного позже, но при этом может доказать фактическую приемку наследства, то три года начинают считать также со дня смерти наследодателя.

Что касается случаев, когда один из супругов получает квартиру в личное владение по какой-либо причине, то здесь имущество считается совместно приобретенным, даже если недвижимость была зарегистрирована на одного из них.

Например, муж и жена в совместном браке купили квартиру в 2017 году, в 2020 умер муж. Жена оформила право на наследство в 2021 году. Срок будет отсчитываться с момента совместной покупки в 2017, срок владения будет составлять более трех лет, значит, платить налог не нужно.

То же самое касается и близких родственников, например когда мать выделяет долю ребенку. После ее смерти ребенок получает в наследство долю материи. Если он захочет продать ее, срок считаться с момента оформления доли на мать.

Если вы решите продать жилплощадь раньше минимального срока, то налог составит 13 % от общей суммы недвижимости. Но эту сумму можно уменьшить, воспользовавшись налоговым вычетом. По закону от стоимости имущества можно отнять 1 млн руб.

Например, если квартира стоит 1,6 млн, то из этого числа отнимаем 1 млн, остается 600 тыс. От этой суммы рассчитываем 13 %. Если стоимость имущества — 1 млн рублей или меньше, то платить ничего не нужно.

Очень часто бывает, что наследников несколько. В этом случае налог будет высчитываться с каждого из них. Например, в одной квартире два наследника, каждый владеет половиной жилплощади. Квартиру продали за 2,4 млн руб., значит, каждый получит половину этой суммы — 1,2 млн. Отнимаем от этой суммы 1 млн — получается, облагаться налогом будут только 200 тыс.

200 x 13 % = 26. Размер налога составит 26 тыс. для каждого наследника.

Важно сказать, что пенсионеры не освобождаются от уплаты налогов с дохода, но могут не платить налог на имущество.

Подводные камни при продаже

Полученное в наследство имущество может не только радовать, но и доставлять хлопоты.

Первое, с чем придется столкнуться при продаже, — это доказать, что вы единственный наследник.

Необходимо показать нотариусу именно последнее завещание, где оговорено, что вы единственный преемник. Если выяснится, что их несколько, при продаже нужно обязательно предоставить отказ от наследства других участников или же нотариально заверенное согласие на продажу недвижимости.

Конечно, в первую очередь это риски для покупателя: он может остаться без квартиры и денег. Но и для продавца это может обернуться долгими судебными тяжбами.

Еще один нюанс — это соблюдение сроков вступления в наследство. По законодательству он составляет 6 месяцев. Далее придется доказывать, что вы фактически приняли жилье в наследство, проживали там, платили коммунальные платежи, налоги и т. д.

Если решите продать квартиру ранее 6 месяцев, в Росреестре могут отказать в сделке, т. к. вы не вступили в наследство. Если по прошествии полугода объявится новый наследник, который не знал об имуществе, то он вправе подать исковое заявление. И тогда суд может не признать ранее выданные свидетельства о праве на наследство и распределить их с учетом нового преемника. В таком случае продажа квартиры будет считаться незаконной.

Если в наследство досталась доля от имущества и есть другие дольщики, важно перед продажей своей части согласовать с ними сделку или же предложить сначала выкупить у них долю. При отказе — взять нотариально заверенное согласие дольщиков на продажу своей части.

Если наследником является несовершеннолетний, то родители или иные опекуны не вправе распоряжаться этим имуществом без одобрения органов опеки и попечительства.

Здесь также важно учитывать возраст ребенка. Если ребенку меньше 14 лет, родители или опекуны оформляют сделку без его участия, но с разрешения опеки. После 14 лет наследник участвует в сделке, но с письменного согласия родителей.

При получении имущества с коммунальными задолженностями, перед продажей важно погасить все долги, в противном случае в переходе права собственности вам могут отказать.

По закону наследник становится собственником с даты смерти наследодателя. Он может проживать в этом жилье, сдавать его в аренду, на него переходит обязанность платить налоги, коммунальные платежи и т. д. Однако если он захочет продать или подарить ее, то стоит учесть несколько моментов:

• распоряжаться имуществом преемник сможет только после получения свидетельства о праве на наследство у нотариуса.
• необходимо поставить жилье на кадастровый учет.
• зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Здесь важно оговориться, что наследник не должен пропустить срок, когда он может вступить в наследство. По российскому законодательству этот срок составляет шесть месяцев.

Если по истечении этого времени преемник не заявит о себе, то далее его ждут судебные тяжбы, где необходимо доказать, что именно он является наследником, и объяснить, по каким причинам пропустил этот момент. Иногда такие суды могут растягиваться на годы, тогда и речи не может идти о продаже такого имущества.

Важный момент: если подаренная квартира находится в залоге или в ипотечном кредите, продавать ее можно только после уплаты долга или после согласования с заемщиком, т. е. вы берете на себя дальнейшую уплату залога или остатка ипотеки.

Как понять, открыто ли наследственное дело

Узнать об этом можно на сайте Федеральной нотариальной палаты, а именно в разделе “Реестр наследственных дел”. Достаточно ввести данные наследодателя. Если наследственное дело открыто, можно сразу обратиться к нотариусу, который им занимается.

Если дело еще не завели, можно обратиться в нотариальную контору по месту жительства наследодателя и заполнить заявление. Для этого вам потребуются следующие документы:

• свидетельство о смерти;
• если наследство осталось от родственника, то документы, подтверждающие родство;
• адрес наследодателя.

Со дня смерти наследодателя есть полгода для подачи такого заявления нотариусу. По истечении этого срока придется доказывать, что вы фактически приняли имущество умершего родственника, но не успели документально оформить это по каким-либо причинам. В таком случае вам придется доказать нотариусу, что вы приняли наследство, например показать квитанцию за коммуналку и т. д.

Но если нотариус решит перестраховаться, вас отправят в суд.

Бывают исключения, когда можно увеличить срок принятия наследства, например наследник еще не родился. Тогда срок будет отсчитываться с момента его рождения.

Как документально получить право на наследство

После того как вы заполнили заявление у нотариуса, необходимо заплатить госпошлину, чтобы вам выдали свидетельство о вступлении в наследство. Размер пошлины зависит от очередности наследования:

• наследники первой (родители, дети, супруг умершего) и второй очереди (братья и сестры, дедушки и бабушки) уплачивают 0,3 % от общей стоимости имущества. Но сумма не должна превышать 100 тысяч рублей.
• все последующие наследники платят 0,6 %, но не более 1 млн рублей.

Оценку недвижимости можно заказать в бюро технической инвентаризации (БТИ) или в независимом агентстве.

Когда вам на руки выдадут свидетельство о праве на наследство, нужно обратиться в Росреестр для переоформления документов. Далее вы можете готовить квартиру к продаже и собирать все необходимые документы.

Какие документы подготовить

После регистрации права собственности с имуществом можно проводить любые сделки. Конкретно для продажи понадобится следующее:

• документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя;
• договор купли-продажи со всеми обязательными и дополнительными пунктами;
• если в квартире прописан несовершеннолетний — разрешение органов опеки;
• свидетельство о праве на наследство с переходом в право собственности;
• выписка из домовой книги о зарегистрированных на жилплощади лицах;
• если имеется несколько наследников, необходимо будет предоставить нотариально заверенный отказ от наследства других преемников;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• справка об отсутствии обременений, о том, что квартира не находится в залоге;
• кадастровый паспорт с экспликацией.

При имеющихся задолженностях по коммунальным платежам, даже если эти долги не ваши и тоже перешли вам по наследству, необходимо будет погасить долги, иначе в регистрации в Росреестре могут отказать.

Нужно ли платить налог при продаже

Уплата налога с продажи квартиры может существенно подпортить настроение. По закону каждый гражданин обязан уплачивать налог с доходов. Деньги, которые продавец получает с продажи недвижимости, также облагаются налогом. Однако государство обозначило сроки, когда можно продать квартиру и не выплачивать НДФЛ:

• соблюден минимальный срок владения имуществом — три года. При этом обязательно выполнение хотя бы одного условия: это единственное жилье, имущественно получено в подарок или в наследство, оно приватизировано.
• во всех остальных случаях минимальный срок составляет 5 лет.

Время начинает отсчитываться со дня смерти наследодателя, а не с момента получения свидетельства о праве на наследство. Так как срок вступления в права составляет полгода, преемник может не торопиться в первые же дни оформлять документы.

Даже если наследник оформил имущество не в течение полугода, а намного позже, но при этом может доказать фактическую приемку наследства, то три года начинают считать также со дня смерти наследодателя.

Что касается случаев, когда один из супругов получает квартиру в личное владение по какой-либо причине, то здесь имущество считается совместно приобретенным, даже если недвижимость была зарегистрирована на одного из них.

Например, муж и жена в совместном браке купили квартиру в 2017 году, в 2020 умер муж. Жена оформила право на наследство в 2021 году. Срок будет отсчитываться с момента совместной покупки в 2017, срок владения будет составлять более трех лет, значит, платить налог не нужно.

То же самое касается и близких родственников, например когда мать выделяет долю ребенку. После ее смерти ребенок получает в наследство долю материи. Если он захочет продать ее, срок считаться с момента оформления доли на мать.

Если вы решите продать жилплощадь раньше минимального срока, то налог составит 13 % от общей суммы недвижимости. Но эту сумму можно уменьшить, воспользовавшись налоговым вычетом. По закону от стоимости имущества можно отнять 1 млн руб.

Например, если квартира стоит 1,6 млн, то из этого числа отнимаем 1 млн, остается 600 тыс. От этой суммы рассчитываем 13 %. Если стоимость имущества — 1 млн рублей или меньше, то платить ничего не нужно.

Очень часто бывает, что наследников несколько. В этом случае налог будет высчитываться с каждого из них. Например, в одной квартире два наследника, каждый владеет половиной жилплощади. Квартиру продали за 2,4 млн руб., значит, каждый получит половину этой суммы — 1,2 млн. Отнимаем от этой суммы 1 млн — получается, облагаться налогом будут только 200 тыс.

200 x 13 % = 26. Размер налога составит 26 тыс. для каждого наследника.

Важно сказать, что пенсионеры не освобождаются от уплаты налогов с дохода, но могут не платить налог на имущество.

Подводные камни при продаже

Полученное в наследство имущество может не только радовать, но и доставлять хлопоты.

Первое, с чем придется столкнуться при продаже, — это доказать, что вы единственный наследник.

Необходимо показать нотариусу именно последнее завещание, где оговорено, что вы единственный преемник. Если выяснится, что их несколько, при продаже нужно обязательно предоставить отказ от наследства других участников или же нотариально заверенное согласие на продажу недвижимости.

Конечно, в первую очередь это риски для покупателя: он может остаться без квартиры и денег. Но и для продавца это может обернуться долгими судебными тяжбами.

Еще один нюанс — это соблюдение сроков вступления в наследство. По законодательству он составляет 6 месяцев. Далее придется доказывать, что вы фактически приняли жилье в наследство, проживали там, платили коммунальные платежи, налоги и т. д.

Если решите продать квартиру ранее 6 месяцев, в Росреестре могут отказать в сделке, т. к. вы не вступили в наследство. Если по прошествии полугода объявится новый наследник, который не знал об имуществе, то он вправе подать исковое заявление. И тогда суд может не признать ранее выданные свидетельства о праве на наследство и распределить их с учетом нового преемника. В таком случае продажа квартиры будет считаться незаконной.

Если в наследство досталась доля от имущества и есть другие дольщики, важно перед продажей своей части согласовать с ними сделку или же предложить сначала выкупить у них долю. При отказе — взять нотариально заверенное согласие дольщиков на продажу своей части.

Если наследником является несовершеннолетний, то родители или иные опекуны не вправе распоряжаться этим имуществом без одобрения органов опеки и попечительства.

Здесь также важно учитывать возраст ребенка. Если ребенку меньше 14 лет, родители или опекуны оформляют сделку без его участия, но с разрешения опеки. После 14 лет наследник участвует в сделке, но с письменного согласия родителей.

При получении имущества с коммунальными задолженностями, перед продажей важно погасить все долги, в противном случае в переходе права собственности вам могут отказать.