Кладовые в многоквартирном доме: правовой режим и варианты решений для управляющей организации
Кладовки есть практически в каждом многоквартирном доме. Их используют для хранения вещей, домашней утвари и даже для организации рабочего процесса. Рассмотрим, как управляющей организации выстроить диалог с жителями по вопросу правильной организации кладовок.
По сложившейся практике кладовки в многоквартирном доме могут располагаться:
1. В подвальном помещении, где есть перегородки и дверь с запорным устройством (замком).
2. На каждом этаже и в каждом подъезде многоквартирного дома.
Либо обустраивается часть поэтажного коридора справа или слева от лифта (ставится стенка и дверь), либо кладовки изначально проектируются и выделяются застройщиками.
3. Отдельно стоящие боксы (встроенно-пристроенные помещения к многоквартирному дому).
Собственность на кладовки в многоквартирном доме
Чаще всего кладовки в многоквартирном доме используются незаконно. Кладовка в силу закона является недвижимым имуществом (то есть, нежилым помещением). Право на нежилое помещение подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ).
Подвальное помещение или поэтажный коридор – являются общим имуществом в силу ст. 36 ЖК РФ. В соответствии с пп. 1 п. 4 ст. 37 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Занятие части помещения общего пользования в виде частной кладовки является таким выделом в натуру общего имущества.
Приобретение кладовок в собственность или их занятие жителями происходит следующими путями.
1. Занятие и дележ кладовок на этапе постройки дома.
Чаще всего это делается стихийно, по инициативе самих жителей при невмешательстве со стороны застройщика или управляющей домом организации. Жители получают доступ, например, к подвалу, возводят там перегородки и начинают складировать в кладовках собственные вещи.
Иногда в таких местах устраивается верстак и подвал превращается в частную мастерскую (это актуально для старых домов – хрущевок и брежневок). Естественно, такие действия незаконны, но поскольку так в доме сложилось, использование кладовок жильцами часто происходит без споров и разногласий.
Если дом поновее (например, 125я серия), то в нем блокируется пространство справа от лифта. Ставится стенка и дверь с замком. В таких помещениях часто хранятся домашние консервы и заготовки. Возможности для организации подобных кладовок есть и в домах 90й серии.
2. Продажа кладовки застройщиком без регистрации права собственности.
Часто желая подзаработать застройщики продают отдельные части общего имущества тем собственникам, которые желают его приобрести. Такие договора — фикция, поскольку распродажа общего имущества застройщиками или иными лицами не допускается (п. 3 ст. 36 ЖК РФ). Однако многие жители хранят эти договора (без фактического зарегистрированного права собственности) на кладовые, полагая, что этот документ носит правоустанавливающий характер.
3. Покупка кладовки как нежилое помещение у застройщика.
Речь идет про покупку недвижимости, право собственности на которое можно будет регистрировать в установленном порядке, а в дальнейшем, например, эту кладовку продать. Застройщики по новым домам «оседлали» эту тему и вместе со строительством квартир часто предлагают приобрести кладовую. В этом случае кладовая не будет являться общим имуществом, а ограничений на ее использование у собственника не будет. Естественно, каждый собственник будет дополнительно оплачивать текущее содержание в связи с наличием у него кладовки по тарифу, который будет установлен собственниками (п. 2 ст. 154 ЖК РФ).
Варианты решения для управляющей организации
Формально запрещается использовать лестничные помещения (даже на короткое время) для складирования материалов, оборудования и инвентаря, устраивать под лестничными маршами кладовые и другие подсобные помещения (п. 4.8.15 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170).
С точки зрения пожарных требований запрещается:
— использовать чердаки, технические, подвальные и цокольные этажи, подполья, вентиляционные камеры и другие технические помещения для организации производственных участков, мастерских, а также для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов;
— размещать и эксплуатировать в лифтовых холлах кладовые, киоски, ларьки и другие подобные помещения, а также хранить горючие материалы;
— устраивать на лестничных клетках кладовые и другие подсобные помещения, а также хранить под лестничными маршами и на лестничных площадках вещи, мебель, оборудование и другие горючие материалы (пп. «б» п. «в», п. «к» п. 16 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479).
Проблема для управляющей организации возникает только в том случае, если все кладовки были получены в результате самозахвата мест общего пользования (например, подвала). У управляющей организации есть несколько сценариев возможных действий.
1) Оставить все как есть.
Раз исторически сложилось так, что жители используют подвал для кладовок, то с этим ничего уже не поделать. Если такой практике несколько десятилетий, то ее тяжело сломить и изменить. Главное, чтобы у управляющей организации был постоянный доступ к инженерным коммуникациям, которые проходят по кладовкам жильцов.
2) Попытаться ликвидировать кладовки в судебном порядке.
Возможна ситуация, при которой управляющая организация подает негаторный иск к конкретному собственнику об истребовании общего имущества из незаконного владения (с требованием демонтировать кладовку). Одновременно на собственника возлагается обязанность вывезти все имеющееся имущество в помещении общего пользования, которое занято им единолично.
3) Ликвидация кладовок на основании предписания органа государственного жилищного или пожарного надзора.
В том случае, если помимо предписания на управляющую организацию наложен штраф (за то, что она допустила наличие кладовок в местах общего пользования), можно также попытаться взыскать этот ущерб с конкретного виновного собственника в порядке регресса (ст. 1081 ГК РФ).
Ищем совместно с собственниками компромисс по кладовкам
Компромисс крайне важен и для собственников, и для управляющей организации. И чаще всего, он находится. Собственники обеспечивают доступ к инженерным коммуникациям в кладовках, которые они считают своим имуществом, воздерживаются от хранения в кладовках опасных вещей и веществ, а управляющая организация имеет возможность полноценно обслуживать дом.
Хорошим способом примирения будет принятие на общем собрании решения об использовании мест общего пользования для целей размещения кладовок собственников. Однако в случае штрафа такое решение собственников не будет считаться аргументом для надзорного органа.
Подвал многоквартирного дома: как его содержать и обслуживать. Споры с жителями и пути их решения
Подвал есть в каждом многоквартирном доме и работы по его содержанию часто вызывают конфликты с жителями. Иногда собственники требуют от управляющей организации разрешить обустройство подвальных кладовых помещений, не препятствовать нахождению там кошек или же жалуются на насекомых, которые проникают из подвала в квартиры.
Общие требование по содержанию подавала
В отношении подвалов есть общие и специальные требования. Обязательный минимум устанавливает следующие перечень универсальных работ управляющей организации по подвалам:
— проверка температурно-влажностного режима подвальных помещений и при выявлении нарушений устранение причин его нарушения;
— проверка состояния помещений подвалов, входов в подвалы и приямков, принятие мер, исключающих подтопление, захламление, загрязнение и загромождение таких помещений, а также мер, обеспечивающих их вентиляцию в соответствии с проектными требованиями;
— контроль за состоянием дверей подвалов и технических подполий, запорных устройств на них. Устранение выявленных неисправностей (п. 2 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, далее – Минимум № 290).
Также эти работы дополняются контролем состояния и восстановлением отдельных элементов входов в подвалы, проверкой исправности, работоспособности, регулировкой и техническим обслуживанием систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в подвалах и каналах (п. 9 и 18 Минимума № 290).
Специальные требования по содержанию подвалов приведены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170) и направлены на то, чтобы обеспечить:
— температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий, препятствующий выпадению конденсата на поверхностях ограждающих конструкций;
— чистоту и доступность прохода ко всем элементам подвала и технического подполья;
— защиту помещений от проникновения животных: грызунов, кошек, собак.
Также подвалы и технические подполья должны проветриваться регулярно в течение всего года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе или других устройств при обеспечении не менее чем однократного воздухообмена. Для этого продухи в цоколях зданий должны быть открыты (п. 3.4.3 Правил № 170).
Входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери (п. 3.4.5 Правил № 170).
Одной из самых распространенных проблем подвалов является вода в нем. Это происходит или из-за высоких грунтовых вод или же по причине неработающих инженерных коммуникаций, включая дренажные системы и канализационно-насосные станции . Чаще всего такая проблема случается в домах старого жилфонда (хрущевок и брежневок, а также общежитий). В мокрой почве подвала формируется гнилостный запах, который постепенно поднимается вверх. Кроме того, это рассадник для комаров и прочей живности, включая грызунов.
Формально правила говорят о том, что при наличии воды в подвалах следует ее откачать, отключить и разобрать поливочный водопровод, утеплить водомерный узел; обеспечить бесперебойную работу канализационных выпусков, смотровых колодцев дворовой сети и общих выпусков в торцах здания от сборного трубопровода, проложенного в подвале (техподполье) (абз. 6 п. 2.6.6). Но на практике эта норма исполняется плохо.
Кладовки в подвале: разрешать или нет
Еще с советского времени установилось, что жители части воспринимают подвал как часть своего личного имущества. Они делят его перегородками, устраивая там не только кладовки, но ремонтные мастерские с верстаками. Разные сценарии действий управляющей организации мы разбирали в специальном материале .
Но в любом случае у собственников есть очевидная потребность хранить в подвале то, что не умещается в квартире из-за малой или недостаточной жилплощади (например, зимнюю и летнюю резину, если нет гаража). В законе есть норма о том, что не допускается устраивать в подвальных помещениях склады горючих и взрывоопасных материалов (п. 3.4.6 Правил № 170).
Но обеспечить контроль исполнения этой нормы очень непросто, потому что УК не может заглянуть к каждому в кладовку и посмотреть, что именно там хранит отдельно взятый житель. На это нет ни времени, ни ресурсов. Поэтому все что остается – проинформировать публично жильцов о правилах хранения вещей в подвальном помещении дома.
Давать ли жителям ключи от подвала? Формально входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе (ОДС) или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись), двери должны быть утеплены, уплотнены и обиты с двух сторон кровельной сталью (п. 4.1.14 Правил № 170).
Вопрос в том, что считать «близлежащей квартирой». В одном из случаев суд указал, что «соединительный союз «и» перед указанием на обязанность размещения ключей у жителей близлежащей квартиры, соединяет эти утверждения, предполагает необходимость хранения ключей у жителей и в том, и в другом случае» (Постановление суда апелляционной инстанции от 14.06.2022 г. за № А82-20265/2021). Поэтому, если жители будут настаивать, то ключи от подвала им выдать придется, хотя такая логика закона странная: ведь УК может отвечать только за себя, а не за жителя, действия которого в подвале сложно контролировать и предугадать.
Нахождение в подвале бродячих животных, мероприятия по дератизации
Особенности бытового поведения жителей часто сводятся к ограниченной любви к бродячим животным, прежде всего, собакам и кошкам. Они не берут их к себе в квартиру, но подкармливают чаще всего у входа в подвал. Ситуация усугубляется тогда, когда от УК начинают требовать разрешить проживание зверей в подвале и выдач ключ для их кормежки. Иногда эта просьба сопровождается требованием держать открытыми продухи в подвали, чтобы животные могли беспрепятственно туда проникать.
Позиция УК должна предполагать нулевую терпимость к подобным действиям и инициативам жильцов. УК должна дать четко понять сердобольным жителям, что зверям без хозяев в подвале не место. Потому что с одной стороны, это небезопасно для остальных жильцов, а с другой, трупы собак и кошек в подвале приводят к распространению блох и клещей по стоякам квартир (если животные были их носителями). Блохи также часто кусают сотрудников УК, когда она проводит ремонтно-профилактические работы, находясь в подвале. Для УК это дополнительные затраты в целях дезинсекции мест общего пользования.
Постоянная кормежка зверей без хозяина может привести к распространению грызунов в местах общего пользования. Чтобы с ними справиться Правила предписывают две меры:
— на все проемы, каналы и отверстия технического подполья должны быть установлены сетки (размер ячейки 0,5 см), защищающие здания от проникновения грызунов (п. 2.4.7)
— УК должна регулярно проводить дератизацию и дезинфекцию по уничтожению грызунов и насекомых в местах общего пользования, подвалах, технических подпольях (п. 3.4.8).
Сдача части подвала в аренду
Формально это можно сделать на основе решения общего собрания собственников, т.к. порядок использования общего имущества определяется ими. Но даже в случае работы в подвале арендатора ответственность за содержание общего имущества все равно будет оставаться на управляющей домом организации. Кроме того, она должна иметь постоянный доступ к инженерным коммуникациям внутри подавала, а потому вопрос сдачи подвала в аренду нужно хорошо продумать.
Транзитные сети в подвале
Нахождение транзитных сетей в подвале – распространенная практика не только для домов старой советской застройки, но и для новостроек. Застройщики пускают сети по подвалам, потому что это удешевляет стройку.
Согласно общего норме, доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток (п. 3.4.5 Правил № 170).
О тактиках поведения управляющей организации в случае транзитных сетей мы публиковали большой материал со всеми возможными в нашей работе ситуациями. Самое главное – иметь взаимное соглашение или акт о разграничении зон ответственности с собственников транзитки. Это позволит избежать повреждения подвала в случае аварии на посторонней инженерной сети.
