Какие расходы несет покупатель и продавец при покупке продаже квартиры

Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

Любой продавец стремится сократить собственные вероятные расходы (например, размер налога) при реализации квартиры. Один из популярных вариантов, который поможет уменьшить затраты – снижение стоимости жилья. Рассмотрим, в чем особенности такой процедуры, и чем это может грозить покупателю.

Что значит полная стоимость в договоре при покупке квартиры

Под полной стоимостью понимают реальную, рыночную цену квартиры. Стороны либо определяют ее самостоятельно или могут обратиться в оценочную компанию. Данное понятие возникло по той причине, что некоторые продавцы указывают в договоре только небольшую сумму, а остаток платежа официально к покупке-продаже квартиры не относится.

Какие выделяют варианты стоимости квартиры

Существует три основных варианта цен на квартиру. Актуальными для сделок по купле-продаже жилья можно считать только два: кадастровая и рыночная цена.

Инвентаризационная

Эта стоимость больше актуальна для различных нежилых объектов, однако и многие жилые дома имеют свою инвентаризационную стоимость. Она практически не используется.

Кадастровая

Эта стоимость жилья определяется государством. Проблема в том, что эта стоимость далеко не всегда соответствует рыночной. Два одинаковых по площади объекта на одной и той же улице города могут сильно отличаться по цене за счет внутренних улучшений, однако этот фактор игнорируется. Эта стоимость зачастую используется налоговой службой для того, чтобы определить сумму налога на прибыль с продажи квартиры.

Рыночная

Это справедливая, рыночная цена, которая формируется исходя из существующего спроса и предложения. Учитываются все факторы, вплоть до улучшений квартиры, окружающей инфраструктуры, площади жилья, этажности и так далее. Именно эту цену обычно указывают в договоре купли-продажи.

Можно ли продавать квартиру ниже или выше кадастровой стоимости

Можно. Стороны вправе устанавливать любую цену, которая их устроит. Занижение стоимости используется для того, чтобы заплатить меньше налогов (или вообще их не платить). Если жилье было приобретено текущим продавцом до 2016 года, то в такой ситуации действительно можно произвольно указывать цену, абсолютно не ориентируясь на кадастровую стоимость.

Однако актуально это (по состоянию на 2023 год) только для тех лиц, которые купили квартиру или получили ее в дар от посторонних людей (не близких родственников).

• Если квартира была приобретена в 2017 году, то к 2020 она находилась в собственности текущего владельца уже 3 года. Если жилье было подарено близкими родственниками или получено по наследству/завещанию, то как раз три года уже прошли. Теперь можно продавать такую квартиру без оплаты налогов и смысла указывать в договоре цену ниже кадастровой или рыночной нет.
• Если же квартира была приобретена в 2017 году по договору купли-продажи или дарения от не близких родственников, то срок «обязательного владения», после которого можно продавать жилье без оплаты налога, составляет 5 лет. В такой ситуации некоторые продавцы, чтобы снизить расходы на оплату налогов, уменьшают цену квартиры в договоре (но от покупателя требуют полную цену).

В том же случае, если жилье было получено в собственность после 2016 года, то устанавливать цену существенно ниже кадастровой нет никакого смысла. Налоговая служба, выявив такой факт просто продолжит свои расчеты по минимально возможной, исходя из кадастровой стоимости, цене квартиры в данном доме.

С другой стороны, нередко кадастровая цена значительно выше рыночной. В такой ситуации необходимо писать заявление и требовать снизить кадастровую стоимость. Придется предоставлять фотографии квартиры, отчет от оценочной компании, правоустанавливающие документы и так далее. Процедура сложная и долгая (заявка рассматривается в течение 1 месяца). Ко всему прочему, она далеко не всегда приводит к желаемому результату.

Если в Кадастровой службе отказали в изменении стоимости квартиры, а ее реальная рыночная стоимость действительно более чем на 35% отличается от кадастровой, можно обращаться в суд и требовать снижения цены в принудительном порядке. Такая процедура отнимает еще больше времени, но в противном случае придется сильно переплатить в налоговую.

Какую стоимость можно указать в договоре купли продажи квартиры

В договоре купли-продажи рекомендуется указывать справедливую рыночную цену квартиры. Однако до этого рекомендуется проверить кадастровую цену жилья. Если она примерно соответствует рыночный – отлично, лучше тогда рыночную и оставить.

В то же случае если рыночная стоимость значительно меньше кадастровой, то есть смысл сначала попробовать снизить кадастровое значение, ведь налоговая служба все равно будет ориентироваться на цену, указанную в кадастре минус 30%.

Пример: Предположим, что реальная рыночная цена квартиры составляет 3 миллиона рублей. В кадастре она же указана по цене в 5 миллионов рублей. Налоговая будет ориентироваться на стоимость в 5 миллионов -30% = 3,5 миллиона рублей. Разница в данном случае не слишком глобальная, однако 13% налога от «лишних» 500 тысяч рублей – это уже 65 тысяч чистой переплаты.

Если же рыночная цена выше кадастровой, то можно остановить именно на последней, ведь при превышении установленного государством уровня, налоговая начинает ориентироваться уже на ту стоимость, которая указана в договоре.

Если упростить, то цена в договоре должна быть на уровне, соответствующем кадастровой цене за минусом 30%.

Риски покупателя при неполной стоимости в договоре купли продажи квартиры

Покупка квартиры ниже кадастровой стоимости – это рискованная сделка при том условии, что реальная рыночная цена значительно выше. Некоторые продавцы настаивают на том, чтобы в договоре купли-продажи указать низкую цену (чтобы заплатить меньше налогов), но по факту, покупатель обязан будет отдать за жилье полную стоимость.

В такой ситуации у покупателя возникает серьезный риск того, что сделка будет оспорена. В результате ему придется вернуть приобретенную квартиру. Продавец же будет обязан отдать только ту сумму, которая была прописана в договоре. Частично проблему можно решить при помощи дополнительной расписки, на оставшуюся часть платежа (без привязки к конкретному договору купли-продажи), однако далеко не все продавцы соглашаются ее составлять.

Специалисты отмечают, что при наличии расписки доказать свою правоту и истребовать с продавца остаток денег вполне возможно, так что рекомендуется заранее, если продавце планирует занижать цену, обсудить этот момент. Кроме того, нужно проверить документы клиента, чтобы определить возможные варианты, исходя из которых сделка может быть оспорена:

• Проверка паспорта на предмет наличия у продавца супруга/супруги. Если эта квартира принадлежит семейной паре, то вторая половинка обязательно должна давать нотариально заверенное согласие на продажу недвижимости. Без такого документа сделка будет считаться недействительной.
• Проверка документов, на основании которых продавец получил свою квартиру. Вполне возможно, что остались другие лица, способные оспорить его право собственности и, как следствие, новый договор купли-продажи также теряет свою силу.
• Если у продавца есть несовершеннолетний ребенок и он является совладельцем приобретаемой квартиры, в обязательном порядке нужно требовать разрешение на продажу жилья от органов опеки. Также рекомендуется добиться того, что на момент продажи все прописанные в квартире лица будут из нее выписаны.

Завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи

Если говорить о кадастровой цене как о базовой, то завышать ее можно только тогда, когда рыночная существенно больше. Если покупатель отказывается указывать в договоре сниженную цену, то можно предложить ему повысить цену еще немного, на те самые 13% налога, который будет вынужден оплатить продавец. Как правило, такой подход надежнее, однако он же и более затратный для покупателя.

Пример: Предположим, что жилье стоит 3 миллиона рублей по кадастровой стоимости и 5 по рыночной. Покупатель настаивает на том, чтобы в договоре фигурировала цифра в 5 миллионов. При таких условиях продавце должен будет заплатить налоги с 4 миллионов (1 миллион всегда не учитывается, это льготная сумма). Если бы в документе указывалась не рыночная, а кадастровая цена, то платить налоги пришлось бы не с 4, а с 2 миллионов. Как следствие, можно предложить покупателю совершить отдельную доплату на сумму, составляющую 13% с двух миллионов: 260 тысяч рублей.

Любая сделка по купле-продажи квартиры сама по себе отличается повышенным риском. Преимущественно за счет многочисленных мошенников, но даже у нормального продавца могут возникнуть проблемы, в результате чего договор будет признан недействительным. Особенно риск повышается в том случае, если отображенные в договоре условия и цифры не соответствуют реальным. На бесплатной консультации опытные специалисты расскажут о том, что именно нужно учитывать в первую очередь. Также эти юристы готовы сопровождать всю сделку, вплоть до окончательных расчетов с оформления права собственности. Как доказывает практика, это позволяет исключить почти все риски и возможные проблемы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Расходы при покупке и продаже квартиры: кто и за что платит

Если вы впервые являетесь участником сделки купли-продажи, разобраться какие предстоят расходы при покупке и продаже квартиры для покупателя и продавца не просто. Оба участника сделки несут определенные расходы. Кто и какие несет расходы зависит от множества факторов: типа объекта, его стоимости, условий продажи и приобретения. При обоюдной заинтересованности сторон в организации и проведении сделки, часть расходов можно разделить между участниками, для достижения компромисса при решении спорных и сопутствующих мероприятий.

Какие расходы несут покупатель и продавец

По договору купли-продажи продавец обязуется подготовить объект недвижимости и документы для передачи в собственность покупателя. Покупатель обязуется оплатить стоимость недвижимости, указанную в договоре. При подготовке к сделке, помимо основных расходов могут возникнуть сопутствующие, как у покупателя, так и у продавца. Постарайтесь воспринимать эти ситуации адекватно. От того насколько вы будете готовы к компромиссу, зависит благополучный исход сделки. В большинстве случаях, порядок расчета стороны определяют самостоятельно.

Расходы продавца при продаже квартиры

Если продавец самостоятельно занимается продажей своей квартиры, уже на начальном этапе он начинает нести расходы, связанные с рекламой и продвижением объявления о продаже. Очень часто продавцы проводят в квартире предпродажный косметический ремонт. В большинстве случаях это не увеличивает стоимость объекта, а добавляет расходы продавцу.

Подготовка документов для продажи квартиры

Продавцу необходимо подготовить базовый пакет документов для сделки:

• Правоустанавливающие документы на объект (Свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН).
• Основание возникновения права (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство).
• Технический план и экспликация помещения для подтверждения отсутствия перепланировок и соответствия квартиры заявленным параметрам. Заказать можно в БТИ. Стоимость документа составит 1 – 2 тысячи рублей.
• Выписка из ЕГРН для подтверждения права собственности и отсутствия обременений.
• Согласие второго супруга на продажу объекта, если имущество является их совместной собственностью. Согласие заверяется у нотариуса. Стоимость услуг нотариуса 500 рублей плюс плата за техническо-правовую работу.
• Выписка из домовой книги о зарегистрированных гражданах или об их отсутствии. Выдает специалист паспортного стола, стоимость справки от 50 рублей.
• Справка об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги.

Перечень документов может быть дополнен из-за индивидуальных особенностей сделки. Например:

1. Если одним из собственников продаваемой квартиры является несовершеннолетний ребенок необходимо получить разрешение органа опеки.
2. При продаже ипотечной квартиры обязательно согласование проведения сделки с банком. Понадобится разрешение банка и справка об остатке задолженности.
3. В случае продажи квартиры через представителя, оформляется нотариальная доверенность. Стоимость оформления – 100 р. для близких родственников, 500 р. – для других физлиц.
4. Продавец может заказать отчет об оценке своей недвижимости для определения оптимальной цены продажи. Стоимость услуг оценщика от 5 до 10 тысяч рублей. Определиться с ценой можно самостоятельно. Проанализировать стоимость аналогичных объектов предлагаемых к продаже на рынке недвижимости или проконсультироваться с риэлтором.

Оплата услуг риэлтора

Стоимость услуг риэлтора может быть заложена в цену продаваемой квартиры, или цена квартиры может быть увеличена на сумму стоимости услуг агента.

За услуги может быть назначена фиксированная сумма (70 000 – 150 000) или процент от суммы сделки (2 – 5%). Подробнее о том, сколько стоят услуги риэлтора при покупке и продаже квартиры читайте → здесь.

Оплата услуг нотариуса

В соответствии с Гражданским кодексом РФ нотариальное удостоверение сделок предусмотрено в двух случаях:

1. предусмотрено законом;
2. решение сторон договора.

Обязательное нотариальное удостоверение:

• Собственником продаваемого имущества является несовершеннолетний гражданин или гражданин, признанный ограниченно дееспособным. Предварительно нужно получить согласие органа опеки и попечительства.
• Продажа доли в праве общей собственности.

Размер государственной пошлины, в соответствии с законодательством Российской Федерации, составляет – 0,5 процента суммы договора, не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей ( пп. 5 п.1 ст. 333.24 НК РФ)

В зависимости от сложности договора купли-продажи, нотариус возьмет плату за его составление (от 5 000 рублей) и за другие услуги правового и технического характера.

Если стороны решили оформить сделку у нотариуса, они сами определяют порядок расчета, обычно расходы делят в равных долях.

Расходы покупателя при покупке квартиры

В большинстве случаях покупатели обращаются к риэлторам для поиска нужного варианта и дальнейшего сопровождения сделки. Стоимость риэлторских услуг зависит от многих факторов и составляет в среднем 5% от стоимости объекта. Какие вопросы задавать при покупке квартиры, на что обращать внимание, чтобы обезопасить себя от возможных → здесь

Оплата банковских услуг

Для снижения рисков при передаче денег от покупателя продавцу, стороны могут воспользоваться следующими услугами:

• аренда банковской ячейки. Стоимость аренды уточнять в банке (от 2 500 рублей в месяц);
• воспользоваться аккредитивом (от 1 500 рублей);
• сервис безопасных расчетов (от 3 000 рублей)

Банковские услуги обычно оплачиваются покупателем, но стороны могут договориться иначе.

Юридическое сопровождение сделки купли-продажи

Юридическое сопровождение сделки оплачивает тот участник, который обратился за данной услугой. Если юридическая помощь нужна и покупателю и продавцу, расходы делятся пополам.

Госпошлина за государственную регистрацию права

Госпошлину за государственную регистрацию права оплачивает покупатель в размере 2 000 рублей.

Обязанность продавца имущества

Продавец обязан декларировать доходы от продажи имущества. Доходы, полученные продавцом от продажи недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (и декларирования), если объект находился в собственности продавца в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В остальных случаях, доход полученный от продажи имущества будет облагаться по ставке 13%.

Имущественный вычет при приобретении имущества

Покупатель при покупке квартиры может получить имущественный вычет по окончании года. Для получения необходимо в налоговую инспекцию предоставить следующий пакет документов:

• налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ;
• справку по форме 2-НДФЛ;
• документ, подтверждающий право на жилье.

Максимальная сумма, с которой будет исчисляться налоговый вычет 2 миллиона рублей.

Ответы юриста на часто задаваемые вопросы

Покупаю квартиру у собственника. Хочу обратиться за составлением договора купли-продажи в юридическую компанию. Кто должен оплачивать подготовку договора?

Законодательство не обязывает кого-то из участников сделки оплачивать договор купли-продажи. Если вы настаиваете на обращении к юристу, оплатить договор можете сами. Либо оплачивайте по договоренности с продавцом. Он также, как и вы заинтересован в правильном составлении договора.

Оформили квартиру в собственность по договору купли-продажи. Пошли переоформлять на себя лицевые счета и выяснилось, что у продавца имеется задолженность по оплате. Должны ли мы оплачивать эти долги?

Долги остаются за гражданином, на которого открыт лицевой счет. Управляющая компания сама решает, как взыскать с бывшего собственника сумму задолженности – путем добровольной оплаты или потребуется обращения в суд для принудительного взыскания.

Выбрал квартиру для покупки. Продавец показал выписку из ЕГРН трехмесячной давности. Прошу заказать его новую выписку, вопрос уперся в оплату. Кто обязан платить за выписку из ЕГРН по его квартире?

Если вы приняли окончательное решение по покупке данной квартиры, вы можете самостоятельно заказать выписку из ЕГРН. Убедите продавца в необходимости принятого вами решения и постарайтесь договориться поделить пополам расходы по оплате госпошлины.

Договариваемся с продавцом о покупке квартиры. Когда и сколько передают задаток?

Все договоренности между сторонами по сделке, должны быть в письменной форме. Для этого можете составить предварительный договор купли-продажи, в котором прописать условия, порядок проведения сделки купли-продажи и размер задатка. Соглашение о задатке и расписка в получении денежных средств будет прекрасным дополнением к предварительному договору.

Как правильно составить соглашение о задатке и какие последствия предусмотрены для сторон читайте в статье Соглашение о задатке при покупке квартиры.

Независимое экспертное заключение

Расходы при подготовке к сделке купли-продажи несут обе стороны. Величина расходов зависит от характера сделки, стоимости услуг, которыми пользуются участники. Стороны сами договариваются о распределении между собой понесенных расходов.

Хотите все сделать правильно и уменьшить расходы по сделке, обращайтесь за бесплатной консультацией к нашим юристам . Заполните сейчас форму заявки ниже или напишите дежурному специалисту на сайте и получите консультацию по своему вопросу.

Высшее юридическое образование. Окончила Оренбургский государственный университет. Специализируется на семейном и наследственном праве.

Часто совместное использование унаследованной недвижимости является затруднительным. Правопреемники могут находиться в состоянии конфликта или

Покупка любой недвижимости это сложный процесс. Важно подойти к этому ответственно и принять правильное

Материнский капитал это один из способов государственной поддержки семей с детьми. Наиболее востребованным направлением

Если отсутствуют документы подтверждающие регистрацию по месту проживания или пребывания, но необходимо совершить юридически