Какие документы нужны для перепланировки квартиры полный перечень

Документы для согласования перепланировки квартиры

Документы для согласования перепланировки квартиры прямо перечислены в Жилищном кодексе РФ. Перечень их закрыт, поэтому тратить время на поиск дополнительных административных регламентов не нужно. В статье далее мы рассмотрим актуальный список документации, касающейся перепланировки квартир, и требования к ее оформлению.

Изменения законодательства

Перечень документов для перепланировки квартиры в 2018 году немного изменился, т. к. в Жилищный кодекс РФ были внесены изменения, направленные на ужесточение процедуры.

Наиболее важные моменты:

1. Новые требования распространяются не только на квартиры, но и на любые другие помещения, расположенные в МКД.
2. Список бумаг дополнился протоколом общего собрания собственников в случае, когда перепланировка затрагивает общие помещения дома.
3. Ответственность за самовольные манипуляции такого рода теперь возлагается не только на собственников и нанимателей по договору соцнайма, но и на нанимателей (пользователей) жилья из фонда социального использования.

В остальном список документов для перепланировки квартиры остался практически тем же.

Когда требуется узаконивание

Далеко не все работы требуют предварительного согласования. Основной критерий — необходимость внесения изменений в технический паспорт квартиры.

Такие изменения обязательны, если:

• убирают, врезают на новом месте или переносят сантехнику, электрические и другие инженерные сети;
• производят манипуляции с вентиляцией;
• меняют ванну на душевую кабину и наоборот;
• организуют демонтаж встроенной мебели, отмеченной на плане квартиры;
• прорубают проемы или сносят целиком несущие стены, перегородки;
• объединяют кухню с жилой комнатой;
• переставляют нагревательное или газовое оборудование;
• объединяют верхнюю и нижнюю квартиры по вертикали;
• устраивают или остекляют лоджии и балконы;
• меняют конфигурацию полов.

Во всех перечисленных случаях, а также ряде дополнительных нужно собирать пакет необходимых для узаконивания перепланировки квартиры документов. Если же сантехническое оборудование меняется на аналогичное без переноса или выполняется косметический ремонт, никаких согласований не требуется.

ВАЖНО! Если есть сомнения по поводу того, нужно ли готовить бумаги на перепланировку, лучше проконсультироваться с опытным инженером. Он поможет определить, есть ли в проекте работ признаки переустройства или перепланировки.

Какие документы нужны для перепланировки квартиры

Для перепланировки квартиры перечень документов определен ч. 2 ст. 25 ЖК:

1. Заявление по специальной форме, разработанной властями и опубликованной в постановлении Правительства РФ от 28.04.2005 № 266. Данный акт содержит также форму решения о согласовании, которое принимается администрацией.
2. Документы на квартиру, на основании которых возникло право пользования:
   • для собственников это ДКП, ДДУ, наследственное свидетельство, дарственная и так далее;
   • для нанимателей — договор социального найма;
   • дополнительно понадобятся выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности (если есть).
3. Проект планируемых строительных работ.
4. Протокол общего собрания собственников с положительным решением по допущению перепланировки, если вмешательство затрагивает общие помещения.
5. Технический паспорт квартиры.
6. Согласие всех проживающих в квартире членов семьи (для нанимателей).
7. Заключение ведомства по охране памятников культуры/архитектуры/истории о допустимости работ (для квартир, расположенных в таких объектах).

ВАЖНО! Список необходимых для узаконенной перепланировки квартиры документов является закрытым. Это означает, что администрация не может требовать никаких дополнительных справок, например заключений СЭС, Ростехнадзора или МЧС о соответствии санитарным, техническим, пожарным нормам.

Более того, ч. 2.1 ст. 25 ЖК разрешает заявителю не представлять техпаспорт и заключение органа по охране памятников, а также правоустанавливающие документы на жилье, если квартира зарегистрирована в ЕГРН. В этом случае необходимые сведения администрация может получить сама в порядке электронного взаимодействия.

Перечень бумаг, оформляемых попутно

Бумаги по списку выше подаются напрямую в администрацию, префектуру или через МФЦ. Далее начинается их официальная обработка, однако сбор документации на этом не заканчивается.

Какие бумаги оформляются еще:

1. В подтверждение приема документов сотрудник ведомства выдает расписку — в ней будет указано, какие именно бумаги, на скольких листах и в каком количестве подлинных и откопированных экземпляров приняты. Выбрасывать расписку нельзя, т. к. это единственное доказательство того, что заявитель обратился в органы вовремя.
2. Документы рассматривают в течение 45 дней, после чего орган принимает решение согласовать перепланировку или отказать в этом. В любом случае заявителю направляется (выдается на руки или высылается почтой в течение 3 рабочих дней после принятия) письменный ответ. При этом положительное решение, содержащее срок проведения манипуляции, нужно сохранить для будущей приемки строительных работ. Отрицательное тоже можно сохранить для того, чтобы обжаловать в суде, если отказали незаконно.
3. Когда перепланировка выполнена, оформляется акт приемочной комиссии администрации. Комиссия сравнит результат работ с заявленным ранее и оформит это официально.
4. Акт комиссии администрация направляет в Росреестр, после чего регистраторы вносят изменения в запись о квартире. Таким образом, нужно будет получить обновленную выписку из ЕГРН. Кроме того, следует помнить, что в большинстве случаев после перепланировки меняется площадь жилья, собственник же должен располагать документами с верными сведениями на случай необходимости.
5. В БТИ или у любого кадастрового инженера оформляется новый технический паспорт квартиры.

Не стоит забывать и о промежуточных актах приемки строительных работ, если перепланировка серьезная. Напрямую на согласование они не влияют, однако пригодятся в случае возникновения споров по оплате или качеству результатов.

Требования к оформлению документов

Документация должна отвечать определенным требованиям, иначе можно получить отказ или существенно затянуть процедуру согласования.

Рекомендации к оформлению следующие:

1. Заявление о переустройстве представляется только в подлиннике, подписанном гражданином собственноручно. Нотариально заверять подпись не нужно, однако в администрации могут быть установлены внутренние правила о подписании бумаги в присутствии сотрудника ведомства. Госпошлиной такое заявление не облагается.
2. Документы на квартиру подаются в подлинниках или нотариальных копиях. Обычно нотариусы делают копии сразу же перед заверкой, но копия, сделанная заранее, поможет сэкономить время. Стоимость заверяющей надписи — от 100 руб. за один документ плюс от 10 руб. за копирование одной страницы.

Важные требования касаются проекта перепланировки. Заказать его нужно в специальной организации, которая состоит в СРО, самостоятельно такой проект сделать нельзя. Наличие высокой квалификации авторов позволяет гражданам не обращаться в сторонние ведомства за дополнительными заключениями о соответствии проекта требованиям закона.

В зависимости от вида работ проект будет содержать несколько разделов (его нужно подавать полностью). Часто документ включает пояснительную записку, архитектурно-строительные решения и раздел о водоснабжении. Стоимость его создания зависит от площади квартиры и сложности работ. Например, чтобы убрать несущую стену, нужно предварительно произвести сложные инженерные расчеты, которые может сделать только специально обученный инженер. Обходится изготовление проекта обычно в сумму 7 000 руб. и более.

Итак, какие документы нужны для оформления перепланировки квартиры, законом определено довольно четко. При этом согласование работ такого рода всегда сводится к формальной проверке документации: чиновники смотрят, насколько будущий ремонт соответствует требованиям закона. Именно поэтому важно собрать полный комплект и оформить все правильно.

Порядок согласования перепланировки квартиры — пошаговая инструкция

Принять решение о перепланировке — ответственный шаг, который нужно обдумать: выбрать компанию для подготовки проекта, отложить деньги на ремонт и документы, спланировать работы в квартире с учетом сроков выдачи разрешения.

Мы в АПМ-1 знаем об этом не понаслышке, так как больше 7 лет занимаемся перепланировками и отвечаем на вопросы клиентов.

Чтобы разобраться было проще, написали про общий порядок перепланировки, он поможет тем, кто решился что-то изменить в своей квартире, понять, что их ждёт и к чему готовиться. Расскажем, с чего начать, сколько ждать разрешения, как быть, если перепланировку сделали давно, а теперь надо продать квартиру.

Определитесь с примерным проектом

Подумайте, что вы хотите изменить в своей квартире, и отразите на эскизе или в дизайн-проекте. Лучше сразу отказаться от вариантов, которые заведомо не получится реализовать.

Вот примеры того, что можно сделать при перепланировке:

• изменить границы комнат;
• перенести или расширить проемы;
• убрать двери и оформить арки;
• объединить и расширить санузел;
• объединить комнату и кухню с электрической плитой.

В каждом из этих случаев есть много нюансов, связанных с тем, в какой стене будет новый проем — несущей или ненесущей, какие перекрытия в доме, какая планировка в квартире у соседей сверху и снизу. Подробнее все это учтут специалисты из проектного бюро, к которым вы обратитесь за проектом перепланировки. Но самые очевидные запреты нужно знать сразу, чтобы потом не переделывать эскиз.

Вот что запрещено при перепланировке:

• объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату;
• объединять жилую комнату и лоджию;
• выносить батареи центрального отопления на балкон;
• подключать теплые полы к центральному отоплению.

Подробнее о том, что разрешено, а что запрещено при перепланировке, читайте в наших статьях:

На практике объединить лоджию с комнатой вы не сможете, но убрать подоконный блок и поставить окна в пол закон разрешает. Если хотите кухню-студию, учитывайте, что ее получится сделать только с электрической плитой.

План квартиры после ремонта можно готовить вместе с дизайнером или самостоятельно. При обращении к дизайнеру вы сразу увидите, как перепланировка поможет преобразить пространство и какие интерьерные решения подойдут. Это поможет раньше начать планировать ремонт.

Квартира с элементами скандинавского стиля в ЖК «Лица», Москва. Дизайн АПМ-1. Ссылка на все дизайн-проекты .

Ответственный и компетентный дизайнер учет основные требования к перепланировке и выполненные им чертежи можно будет показать проектному бюро. Вот так выглядит план квартиры из дизайн-проекта:

Но тратить деньги на дизайн-проект необязательно, если вы к этому не готовы или предпочитаете сначала обсудить возможность перепланировки с экспертами. Некоторые дизайнеры могут предложить красивый вариант, который потом не получится реализовать. Поэтому эскиз можно нарисовать от руки. Главное — объяснить специалистам, что вы собираетесь сделать.

• перегородки и двери;
• встроенные шкафы;
• гигиенические души;
• биде;
• декоративные ниши из гипсокартона;
• подиум;
• точное место плиты и раковины на кухне.

Выберите проектное бюро

Чтобы согласовать перепланировку, эскиза или дизайн-проекта недостаточно. Нужен профессионально составленный проект перепланировки. Его может подготовить только проектное бюро — компания, которая состоит в саморегулируемой организации проектировщиков (СРО).

Специалисты-проектировщики изучат эскиз, осмотрят квартиру и дадут профессиональную оценку — можно реализовать то, что вы задумали, или есть нарушения. В последнем случае вам подскажут, какие изменения внести, чтобы все согласовали без вопросов.

На основе вашего эскиза в проектном бюро подготовят проект перепланировки. Он стоит от 25 000 рублей. Выглядит вот так:

Скачать проект целиком (pdf, 8,77 Мб)

К проекту нужно будет приложить выписку из реестра СРО, в которой состоит компания-проектировщик. Поэтому, когда заказываете проект, обязательно проверьте, является выбранная фирма членом СРО, или нет. Это могут подтвердить документы, выданные саморегулируемой организацией, или самостоятельно проверьте фирму через сайт ассоциации «НОПРИЗ».

Например, наша компания АПМ-1 состоит в саморегулируемой организации «МежРегионПроект». СРО выдала нам свидетельство о допуске к работам по составлению проектной документации. Оно выглядит вот так:

При выборе проектного бюро обращайте внимание на опыт работы компании. Лучше, чтобы она также оказывала услуги по согласованию перепланировки — это значит, что специалисты фирмы в курсе последних изменений и знают, на какие тонкости инспекторы Мосжилинспекции обращают особое внимание.

Например, у нас можно заказать просто проект перепланировки, а можно — услугу согласования «под ключ». Тогда на момент обращения в проектное бюро ваше участие в согласовании перепланировки закончится, остальное сделают за вас.

В проектном бюро вам помогут с картой действий и подскажут, куда обращаться дальше. В нашем бюро это выглядит так:

Закажите техпаспорт

Для согласования перепланировки понадобится техпаспорт на квартиру. Во-первых он нужен Мосжилинспекции, чтобы сравнить учтенный план квартиры и тот, который вы предлагаете. Во-вторых, необходимо проверить, все ли правильно указано в документах БТИ. Особенно это актуально для старых домов. Если есть несоответствия между реальностью и данными в техпаспорте, их лучше устранить до обращения в Мосжилинспекцию.

Техпаспорт выдают МосгорБТИ и другие фирмы, которые имеют право проводить техинвентаризацию. В Москве это, к примеру, Ростехинвентаризация и МособлБТИ. Если последний раз техник БТИ осматривал квартиру больше 5 лет назад, стоить техпаспорт будет около 10 000 рублей. Если техпаспорт свежий, то есть его выдали или обновляли меньше чем 5 лет назад, стоимость будет ниже — 2400 рублей.

Выглядит техпаспорт вот так:

Техпаспорт нужен не только на свою квартиру, а также квартиры сверху и снизу по этажу. Это важно, потому что соседи могут сделать перепланировку и перенести границы санузла, кухни, жилой комнаты, а от этого зависит, как вы сможете двигать границы своих помещений. Документы на перепланировку без этих планов у вас примут, но в неблагоприятном случае можно получить отказ в согласовании.

Обратитесь к автору проекта дома — нужно не всем

Если в ходе перепланировки вы задумали что-то сделать с несущими стенами, добавится дополнительный этап — обращение к авторам проекта дома. Они должны дать добро на такие изменения. У авторов проекта дома нужно заказать заключение о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности проведения планируемых работ.

Техническое заключение выдают либо сами авторы проекта дома, например, МНИИТЭП, либо специальная компания — ГБУ «Экспертный центр». В нее нужно обращаться, если дом построен давно и его автора найти уже невозможно или он больше не может выдать заключение.

К авторам проекта дома нужно идти, если в доме деревянные перекрытия — например, в сталинках. Даже если изменения не касаются несущих стен.

Проектное бюро не может составить техническое заключение от автора проекта дома, но может помочь найти его и получить нужный документ. Узнавайте в компании, в которую обратились, оказывают ли они такую услугу.

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.