Как выкупить долю в квартире у родственника

Как оформить покупку доли в квартире у родственника?

Как выкупить долю в квартире у родственника?

Есть 2 возможных варианта – когда владелец доли согласен ее продать добровольно и когда он категорически против этого.

В первом случае процедура проста и не имеет сложностей в реализации, во втором – придется потрудиться в достижении поставленной цели, в т.ч. обратиться в суд если того потребует ситуация.

Понятие долевой собственности

Разделяют 2 понятия общей собственности – совместная и долевая. В первом случае доли каждого из участников не определены по причине того, что имущество не подлежит разделу по закону (пример – приобретенное в браке, крестьянского или фермерского хозяйства (если иные правила не оговорены в дополнительном соглашении и пр.).

Во втором – каждому члену семьи принадлежит доля, выраженная в дробном соотношении. Жилплощадь при этом не разделена, доли в натуре не выделены.

Другими словами – каждому принадлежит доля в праве, а не какая-то комната конкретно. Если доли не установлены собственниками в соглашении или они не могут быть определены по закону, то являются равными.

Порядок покупки доли у родственника в 2023 году при согласии всех сторон

Далее пошагово рассмотрим процесс, как оформить покупку доли в квартире у родственников. Если один из них не против продать свою долю другому и во владении находятся только оба из них, то процедура выполняется в стандартном режиме – таком, который используется при классической купле-продаже.

Если есть другие родственники с долями — продавец должен известить их о намерении совершить сделку, но только в том случае, если покупатель не имеет доли. Если она у него есть — уведомлять о своих намерениях остальных членов семьи не нужно. Делается это для того, чтобы в дальнейшем избежать любых претензий с их стороны.

Порядок:

1. Скачайте бланк в интернете, распечатайте и заполните его.
2. Передайте лично в руки остальным членам семьи.
3. Возьмите с них расписку о получении с указанием даты, подписи и ее расшифровки. Она поможет доказать правоту в суде, если в этом возникнет необходимость.

Информация, которая должна быть в извещении: почтовый адрес недвижимого имущества, его кадастровый номер, размер отчуждаемой доли, её стоимость.

Если другие владельцы долей и продавец живут раздельно, последний должен направить извещение на их адрес заказным письмом одним из 2-х способов (а лучше обоими сразу):

1. Через нотариуса.
2. Ценным письмом по почте с описью вложения и уведомлением о вручении.

Так как родственники обладают правом преимущественной покупки, они должны дать ответ в течение месяца, что не собираются приобретать долю и не против сделки. Если по истечении месяца ответа не последовало, а извещение было ими получено, можно смело приступать ко второму шагу – сбору документов.

Составление и заверение договора купли-продажи

Обращение к нотариусу обязательно. Нововведения в ФЗ N76 от 1.05.2019 года с отменой обязательного обращения в нотариальную контору не коснулись сделок с долями.

У нотариуса нужно составить и заверить договор купли-продажи, предоставив документы:

Нотариус может запросить дополнительные документы в зависимости от особенностей соглашения.

Сбор документов

Для перерегистрации недвижимости необходимо собрать еще один пакет документов и отнести их в отделение Росреестра или МФЦ по месту жительства:

Если отчуждаемая доля находится в залоге, перед проведением сделки нужно получить разрешение у залогодержателя. Если это банк (ипотека), тогда в дополнение к указанным выше документам нужно приложить кредитный договор и закладную.

После подачи документов покупатель должен дождаться окончания процесса их рассмотрения и явиться в назначенное время в орган для получения выписки из государственного реестра.

Выкуп доли, если родственник против

Далеко не каждый родственник согласится на продажу своей доли в общей квартире, особенно если у него нет альтернативного жилья. Можно пойти другим путем и пригрозить продать свою долю посторонним лицам.

Право свободно распоряжаться своей частью имущества закреплено законодательно. В этом случае для второй стороны будет созданы опасные условия, что может положительно сказаться на результате. Но есть и альтернативные способы решения проблемы.

Как выкупить долю в квартире у родственника, если он против:

Исковое заявление, подаваемое в суд, должно содержать данные удостоверяющих личность документов, суть требования, информацию о принятых попытках мирного урегулирования процесса. Суть требования – незначительность доли, нужно обосновать, используя все возможные для этого доводы.

Если суд вынесет положительное решение, разрешение родственника, выступающего против сделки, не потребуется, но покупатель будет вынужден выплатить ему надлежащую сумму компенсации.

Получение имущественного вычета

Статья 220 НК РФ запрещает получение налогового вычета с понесенных расходов на приобретение недвижимости /доли в нем, если сделка была заключена между лицами, которые являются по отношению друг к другу взаимозависимыми.

К таковым относятся:

• муж/жена;
• родители;
• братья и сестры;
• подопечные и попечители.

В остальных случаях налоговый вычет при покупке доли в квартире у родственника получить можно. Его размер – 13% от суммы, не превышающей 2 миллиона рублей. Например, если муж приобрел долю у сестры жены, дочь купила долю у своей бабушки.

Взаимозависимость может быть определена судом на прочих основаниях, если есть подозрения, что при реализации сделки будут иметь место махинации с ценой объекта.

Использование материнского капитала

Еще один вопрос, на который стоит дать ответ выглядит так: «Можно ли купить долю в квартире у родственников на материнский капитал?».

Семейный капитал – это материальная помощь от государства, которая может быть потрачена на покупку или строительство недвижимости/улучшение жилищных условий и т.д.

Поэтому если в квартире есть доли у других лиц, можно их выкупить, тем самым улучшив свое положение. При этом возможен даже вариант, когда в собственность покупателя перейдет не вся квартира, но большая ее часть, главное, чтобы в ней было больше одной комнаты.

Поэтому в 2023 году маткапитал можно направить на покупку доли при условии, что:

1. Вся квартира перейдет в собственность приобретателей.
2. Доля будет представлять собой изолированное помещение (одна, две комнаты и более в общей квартире).

Ипотека для приобретения части недвижимого имущества

И последнее, о чем нужно упомянуть – можно ли взять ипотеку на покупку доли? Банки, выдавая кредит, планируют вернуть свои средства и в придачу к ним проценты.

Если у заемщика возникнут проблему с выплатами, кредиторы имеют право реализовать имущество, тем самым обезопасив себя от финансовых потерь. Квартира, в которой собственников несколько, не представляет для них особого интереса, так как создает проблемы в области защиты их прав.

Единственный вариант, при котором сделка может быть заключена – если покупатель приобретет последнюю долю и жилье перейдет к нему на праве собственности полностью после заключения договора купли-продажи.

Кредитные организации в этом случае получат в залог полноценную квартиру и смогут без дополнительных трудностей продать ее если потребуется.

Выкупить долю наследства

В продолжение череды наших статей по наследственным спорам расскажем о том, как выкупить долю наследства . Статья будет полезна тем, кто хочет выкупить часть наследства . Для этого мы создали подробную инструкцию . Но в не меньшей степени статья пригодится тем, чью долю пытаются выкупить. В частности, в споре о выкупе наследственной доли мы выступали на стороне лица, чью наследственную долю хотят выкупить. Наша цель – обеспечить сбалансированный выкуп: один наследник получит целое имущество, что исключит мучительное совместное пользование в дальнейшем; а другому наследнику будет выплачена справедливая компенсация в виде реальной стоимости части имущества.

Забегая вперед сообщим, что наследство нашего клиента хотели выкупить за 162 000 рублей, после того как мы вступили в дело пришлось выкупать за 479 000 рублей.
Еще одна причина почему стоит обращаться к юристам — Вы сэкономите.

Мы, кстати, недавно затрагивали эту тему.

1.Выкупить долю наследства можно только тогда, когда вещь является неделимой в натуре.

Неделимыми признаются те вещи, которые может быть и можно разделить на несколько частей, но это приведет к их разрушению или значительному повреждению. Например, в прямом смысле слова нельзя разделить на несколько частей транспортные средства, рояль, диван и так далее. Не всегда, но зачастую нельзя разделить квартиру, дом, гараж.

2.Выкупить часть наследства в преимущественном порядке может не любой наследник.

Наследник может выкупить долю, если он относится к одной из трех нижеперечисленных категорий.

Категория 1. Наследники, которые вместе с наследодателем имели право собственности на конкретно это имущество (общая совместная/ долевая собственность).

Обратите внимание, что речь идет именно о наследнике. Те, кто тоже имеют долю на эту вещь, но при этом не имеют отношения к наследодателю, в выкупе не участвуют.

Размер доли собственника не играет никакой роли; важно, что собственность в каком бы то ни было размере все-таки есть. Также не имеет принципиального значения, имеется ли у наследника-сособственника нужда в этой вещи (чаще всего, квартире). В деле № 2-1 2020 наследник пытался выкупить долю через суд и просил передать в его единоличную собственность Nissan Atlas, так как у него есть водительские права категории С, а у других наследников такой категории нет. Но Алтайский районный суд республики Хакасия оставил машину у наследника, который был сособственником с наследодателем.

Имеют преимущество над наследниками из категории 2 и 3.

Категория 2. Наследники, которые на день смерти наследодателя пользовались конкретно этим имуществом на постоянной основе. Но какого-то срока, который бы расценивался как «на постоянной основе», не установлено. На деле все зависит от усмотрения судьи. Тоже речь идет только о наследниках. На друзей и возлюбленных это преимущественное правило не распространяется.

Не имеют преимущества над наследниками из категории 1 и 3.

Категория 3. Наследники, проживавшие на день смерти наследодателя совместно с ним в его квартире/доме, при условии, что иного жилья у этих наследников нет. Говоря о том, что у наследника нет другого жилья, мы подразумеваем собственность и соц.найм.

Имеют преимущество над категорией 2, но не имеют преимущества над категорией 1.

А что делать, если неделимая вещь в наследственной массе есть, а преимущества ни у кого нет, или, наоборот, преимущество есть сразу у нескольких наследников? В такой ситуации Верховный суд рекомендует отдавать неделимое имущество тому наследнику, кто в наибольшей степени заинтересован в его использовании. Например, автомобиль следует передавать тому наследнику, который использует его в качестве такси. И не имеет значение, у кого больше наследственная доля.

1. Выкупить долю наследства можно мирным путем – соглашение о разделе наследственного имущества.

После смерти наследодателя все его имущество становится единой наследственной массой. И каждый из призываемых наследников получает долю на всю наследственную массу. Например, у наследодателя была квартира, дача и машина. У него осталось 3 наследника. Значит, у каждого из них будет по 1/3 на квартиру, по 1/3 на дом и по 1/3 на автомобиль. Но тут возникает очень много проблем. Одна из них такая: машину невозможно поставить на учет, если у нее несколько собственников. Наследники решили, что удобства ради нужно разобрать по одной целой вещи: одному – квартира, другому – дом, третьему – транспорт. Для этого у нотариуса подписывается соглашение о разделе наследственного имущества.

При заключении такого соглашения совсем не обязательно строго следовать правилам о выкупе наследственной доли. Наследник вправе по своему желанию отказаться от выкупа и получить другое имущество или денежную компенсацию.

1. Если наследники, имеющие право на долю в неделимом имуществе, отказываются уступить ее лицам из категории 1-3, то эти лица могут выкупить долю через суд.

Для этого необходимо подать иск о разделе наследственного имущества в районный суд по месту жительства одного из наследников, призванных к наследству (выбирает истец).

Госпошлина зависит от размера компенсации, которую истец предлагает ответчику. Рассчитать ее размер можно на сайте суда с помощью кнопки «Калькулятор госпошлины».

Ответчиками нужно указать всех наследников, которые претендуют на предмет тяжбы. Всем им необходимо направить по копии иска с приложением документов, которых у них нет.

В иске нужно указать нотариуса, который занимается наследственным делом. Нотариусов привлекают третьими лицами по таким категориям споров. Кроме того, если речь зашла о недвижимости, то привлекают Росреестр.

Необходимо иметь представление о рыночной цене выкупаемого имущества. Для этого можно заказать отчет у независимого оценщика по вопросу: определить рыночную стоимость автомобиля (квартиры, земли и т.д.) на дату подачи иска (указывается конкретная дата). На стадии подачи иска можно ссылаться на кадастровую стоимость выкупаемой недвижимости. Но нужно понимать, что ответчик, скорее всего, заявит ходатайство об экспертизе для определения рыночной стоимости. Как правило, кадастровая стоимость ниже рыночной, поэтому размер компенсации увеличится. В нашем деле мы также подготовили ходатайство о проведении оценочной экспертизы, и суд его удовлетворил в интересах нашего клиента. Ожидаем, что размер компенсации увеличится в разы. Отрывок из нашего отзыва:

Еще один нюанс — принцип гарантированности компенсации. Это означает, что истец должен доказать суду, что компенсация будет реально им выплачена. Например, в деле № 2-627/2020 Вятскополянский районный суд отказал в иске, поскольку справки о доходах, незначительно превышающих прожиточный минимум, красноречиво говорили о невозможности выплаты компенсации. В нашем деле, где мы выступали на стороне ответчика, мы пошли на предоставление стопроцентной гарантии – внесение в депозит суда денежных средств в сумме цены иска (равна размеру компенсации). В результате истица внесла деньги в полном объеме на депозит суда.

1. Преимущественное право может быть реализовано в течение трех лет после смерти наследодателя.

Спустя 3 года после открытия наследства выкупить долю через суд в преимущественном порядке будет невозможно. Это означает лишь утрату преимущественного права. Но разделить имущество между наследниками все же можно; такой раздел ограничен только сроком исковой давности: 3 года с момента, когда узнали о нарушении права. В деле № 2-27/2020, рассмотренном Балаклавским районным судом города Севастополя, наследник пытался выкупить долю через суд по истечении 3-летнего срока. Судья обратил на это внимание и произвел раздел наследственного имущества по ст. 252 ГК РФ без применения правил о преимущественном праве. В отсутствие преимущественного права выкуп неделимой вещи производится только по согласию других наследников. Без согласия допускается выкуп незначительной (очень малой) доли при условии, что в натуре эту долю никак не выделить, и у других наследников нет интереса в этой доле.

Не запрещено делить наследственное имущество по несколько раз. Имеется в виду следующее: не могли вместе пользоваться машиной — пошли в суд; перестали умещаться в одном доме – пошли в суд, и т.д.

Итог нашего дела. Истец оценил все в почти 4 раза дешевле. Мы ходатайствовали о назначении экспертизы, суд удовлетворил, вот ее результаты.

Истец также согласился внести депозит на счет суда.

Итак, чтобы выкупить долю наследства нужно иметь преимущественное право, то есть быть наследником из перечисленных категорий. Если договориться не получилось, то нужно обращаться в суд с иском о разделе наследственного имущества. Ваш иск может быть удовлетворен, если остальным наследникам будет предоставлена справедливая компенсация по рыночной стоимости. Важно вовремя обратиться в суд, чтоб не пропустить трехлетний период существования преимущественного права. Поручите судебную тяжбу нашим юристам и получите имущество в индивидуальную собственность без каких-либо притязаний со стороны других наследников.