Как самому проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой

Как самому проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой?

Самый важный вопрос для покупателя – как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой. Что можно проверить самостоятельно, а в каких случаях обратиться за помощью к юристу? На что обращать внимание при проверке документов и где их можно получить? Ответы на эти вопросы вы найдете в данной статье.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

В статье расскажем:

Проверка юридической чистоты квартиры при покупке на вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичке нужно ответственно подойти к проверке документов на недвижимость, и в отношении ее продавца.

Выписка из ЕГРН

Чтобы узнать «историю» квартиры, в первую очередь необходимо заказать выписку из ЕГРН. В ней содержатся основные данные, необходимые для первоначальной проверки объекта. Изучив документ можно определиться с дальнейшим алгоритмом совершения сделки.

• Должно соответствовать документу, удостоверяющему личность/учредительным документам.
• Все собственники должны присутствовать на сделке либо их намерение о продаже должно быть заверено нотариально.
• Если среди собственников есть несовершеннолетние, то потребуется разрешение органов опеки и попечительства на продажу.

Размер платы за предоставление выписок из ЕГРН, установлен приказом Минэкономразвития России от 10.05.2016 № 291.

Образец запросы выписки из ЕГРН:

Правоустанавливающие документы на квартиру

К правоустанавливающим относятся документы, объясняющие каким образом собственником получено право на жилое помещение.

Таким документом может быть:

• договор купли-продажи;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор приватизации;
• договор дарения;
• договор мены;
• договор ренты;
• справка из ЖСК о выплате пая;
• договор долевого участия в строительстве;
• договор цесии (уступка права);
• судебное решение.

Один из этих документов должен быть у продавца. В документе не должно быть исправлений, либо они должны быть заверены нотариусом.

Выписка из домовой книги

Выписку также должен предоставить продавец. Обратите внимание на дату получения выписки, она не должна быть старой. Непосредственно перед сделкой продавцу необходимо предоставить вам выписку, подтверждающую, что все ранее зарегистрированные лица сняты с учета.

Паспорт собственника

Продажа мошенниками недвижимости может быть произведена по поддельным либо краденным документам, удостоверяющим личность. Проверить действительность паспорта можно на сайте МВД России Информация предоставляется бесплатно.

Доверенность

Если представителем собственника выступает доверенное лицо, убедитесь в его полномочиях. Визуально определить подлинность доверенности очень сложно. Поэтому рекомендуем хотя бы один раз встретиться с собственником и удостовериться в его намерениях.

Если такой возможности нет, то проверить подлинность документа можно на сайте Нотариальной палаты. Сведения предоставляются бесплатно.

Технический паспорт квартиры

План квартиры в техпаспорте должен совпадать с фактическим расположением комнат в квартире и с выпиской из ЕГРН. Если есть расхождения, то это свидетельствует о произведенной перепланировке.

Если покупатель приобретет квартиру с неузаконенной перепланировкой, то решать эту проблему придется ему. Нет гарантии, что узаконить ее будет возможно, если, например, перепланировка затронула несущие конструкции квартиры.

Согласие супруга на сделку

Обратите внимание на семейное положение продавца. Изучите штампы в паспорте, свидетельства о браке или расторжении брака. Даже если брак уже расторгнут, но недвижимость была приобретена в браке, согласие супруга должно быть обязательно.

Сведения об отсутствии долгов

Информацию об отсутствии долгов за коммунальные услуги обязан предоставить продавец. Однако помимо коммунальных долгов у продавца могут оказаться и другие долги перед кредиторами. При этом взыскание может быть обращено на имущество продавца.

Информацию о наличии либо отсутствии исполнительного производства в отношении продавца вы можете узнать в банке исполнительных производств. Сведения предоставляются бесплатно.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как проверить квартиру в новостройке на юридическую чистоту перед покупкой?

При покупке строящейся квартиры необходимо проверить надежность застройщика и законность оснований для осуществления им строительства.

Начните с проверки застройщика в списке надежных компаний в сети Интернет. Если у застройщика положительная репутация, то можно переходить к изучению документов.

Взаимоотношения покупателя и застройщика регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве». Доступ к информации о застройщике и объекте строительства должен быть свободным и предоставляться любому лицу (ст. 20, ст. 21 ФЗ № 214).

Документы о застройщике

Перечень запрашиваемых документов:

• устав (последняя редакция) – основной документ, который содержит информацию об уставном капитале, органах управления и их полномочиях;
• свидетельство о госрегистрации;
• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• годовые отчеты, бухгалтерская отчетность, аудиторские заключения.

Должны быть представлены подлинники документов либо заверенные копии. Наименование и реквизиты застройщика должны совпадать во всех документах.

Документы об объекте строительства

Перечень документов для проверки:

• разрешение на строительство (дата, номер, срок действия);
• форма договора, которая заключается при участии в долевом строительстве;
• правоустанавливающие документы на земельный участок, где осуществляется строительство;
• проектная документация, а также документы о характеристиках строящихся объектов, благоустройстве территории, подключении к инженерным сетям;
• график строительства (этапы строительства, сроки ввода в эксплуатацию);
• информация о размере платежей по ДДУ;
• информация о банке для открытия счетов эскроу (счет на имя дольщика для расчетов по ДДУ);
• информация о размере уставного капитала.

Выписка из ЕГРН при долевом строительстве

Основные сведения в выписке при долевом строительстве:

• адрес, площадь земельного участка для строительства;
• информация о правообладателе;
• обременения, ограничения прав;
• количество зарегистрированных ДДУ;
• о судебных процессах;
• о правах застройщика на строительство.

Получить выписку можно обратившись в отделение Росреестра, через МФЦ, на сайте Росреестра или через Госуслуги. Стоимость в электронном виде – 820 рублей, в бумажном виде – 1740 рублей.

Основные документы в отношении застройщика и объекта строительства, а также информация о ходе строительства (фотографии или онлайн – трансляция) должны быть опубликованы на сайте застройщика.

Как проверить обременение на квартиру при покупке? 5 актуальных способов

Как выбрать квартиру для покупки?

Как оформить квартиру в собственность после покупки по ипотеке?

Порядок запроса документов

Запросить официальные выписки из ЕГРН в электронном виде или на бумажном носителе можно несколькими способами.

Через Госуслуги

Чтобы заказать документ на портале Госуслуги необходимо:

Через МФЦ

Через отделения МФЦ выписки выдаются в бумажном виде.

Чтобы заказать такую выписку необходимо:

• обратиться в отделение МФЦ;
• предоставить документы (паспорт, заявление, квитанцию об оплате госпошлины, доверенность – если действует представитель);
• получить расписку о принятии документов;
• проверить готовность документа на сайте отделения МФЦ (по номеру расписки);
• забрать готовую выписку (готовится 5 рабочих дней).

На сайте Росреестра

Для получения выписки через сайт нужно совершить следующие действия:

• при выборе способа подачи заявки нужно перейти на сайт Росреестра (личный кабинет автоматически доступен при регистрации на сайте Госуслуг);
• ввести пароль и логин, подтвердить предоставление прав доступа;
• предоставьте права доступа к Вашей учетой записи;
• в разделе «Это удобно» в полном перечне услуг выбрать «Получение сведений ЕГРН»;
• заполнить и отправить заявление;
• сохранить присвоенный номер и код (они потребуются при скачивании выписки);
• после появления в личном кабинете отметки «Ожидается оплата» произвести оплату госпошлины;
• скачать готовую выписку по номеру и коду (готовится 3 рабочих дня).

В отделении Росреестра

Получить выписку в отделении Росреестра можно, предоставив следующие документы:

• заявление на получение выписки;
• паспорт,
• правоустанавливающий документ на квартиру;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• доверенность и паспорт представителя.

Выписка в бумажном виде заверяется печатью, в электронном виде – электронной цифровой подписью. Выписки имеют одинаковую юридическую силу. Установленный срок получения выписки – 3 дня (п. 9 ст. 62 ФЗ № 218).

Заключение Эксперта

1. Проверить благонадежность застройщика можно изучив его учредительные документы и документы об объекте строительства.
2. Основным документом, содержащем сведения о квартире и ее правообладателе является выписка из ЕГРН.
3. Бумажная и электронная выписки имеют одинаковую юридическую силу.

Оценить юридическую чистоту приобретаемой квартиры на первый взгляд кажется просто. Однако на деле встречаются случаи, когда увидеть подвох может только опытный юрист. Избежать сложностей при покупке жилья вам помогут юристы нашего сайта. Оставьте заявку, и вы получите консультацию в ближайшее время.

Ответы юриста на частые вопросы

Я получила выписку из ЕГРН на приобретаемую квартиру. На странице, где представлен план этажа не видно планировки самой квартиры. Какой документ нужно заказать?

План квартиры отражается в техническом паспорте квартиры. Но этот документ может получить только собственник.

Какую можно заказать выписку из ЕГРН если объект еще на стадии строительства? Мне известен кадастровый номер земельного участка.

Заказать можно выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве. В ней вы найдете информацию о застройщике, возможных обременениях, количестве зарегистрированных договоров долевого участия.

Подскажите, приобретаем в ипотеку квартиру, в которой три собственника. Банк требует выписку из ЕГРН. Выписка нужна на каждого собственника отдельно?

Если собственники все вместе продают квартиру, то будет достаточно одной выписки. В ней содержится информация о всех правообладателях.

Где можно сделать кадастровый паспорт на квартиру и нужен ли он для продажи квартиры?

С января 2017 года кадастровые паспорта на квартиры не выдаются. Всю эту информацию содержит выписка из ЕГРН. Перед сделкой вы можете заказать актуальную выписку. Сделать это можно в отделениях МФЦ, Росреестра, на сайте Росреестра или Госуслуг.

Мы с мужем покупаем квартиру. Но собственник потерял свидетельство о собственности на квартиру. Можно ли оформить сделку без этого документа или его нужно восстанавливать?

С июля 2016 года свидетельства о праве собственности не выдают. Восстанавливать ничего не нужно. Указанный документ теперь заменяет выписка из ЕГРН.

Как купить квартиру в новостройке?

Как купить квартиру в рассрочку у застройщика или физического лица?

Как купить квартиру по переуступке прав в новостройке?

Можно ли и как продать квартиру с прописанным человеком?

Как продать квартиру, если 2 собственника?

Можно ли и как продать квартиру по военной ипотеке?

Проверка квартиры на юридическую чистоту: дополнительные документы

Рынок вторичной недвижимости, по словам экспертов, самое распространенное поле для мошенников. Поэтому нужно не забывать проверять квартиру и самого продавца, чтобы не остаться у разбитого корыта. Рассказываем, какие неочевидные документы нужно самостоятельно проверить, чтобы учесть все нюансы при покупке квартиры.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту?

Перед тем, как подписать договор и отдать свои деньги чужому человеку, нужно проверить квартиру на юридическую чистоту. Есть определенный список документов, которые нужно обязательно изучить перед тем, как покупать недвижимость.

Что входит в основной пакет документов для проверки:

1. паспорт собственника. Его нужно сверить с документами на квартиру, чтобы понять, что перед вами точно владелец. Если собственников несколько, проверяйте паспорта каждого; Этот документ сейчас заменяет свидетельство о праве собственности. Кроме того, в нем можно узнать подробную информацию о квартире: от предыдущих владельцев до кадастровой стоимости жилья и обременений на квартиру. Заказать ее можно самостоятельно, если покупатель знает адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер.
2. договор купли-продажи. Либо любой другой документ, который покажет, каким образом продавец получил квартиру в собственность. Также это может быть договор дарения, свидетельство о наследовании или, например, документ о приватизации;
3. справка формы 40. Она расскажет обо всех, кто зарегистрирован в квартире. Помните, что на момент продажи все жильцы должны быть выписаны;
4. документ об отсутствии долгов по коммуналке. Также важно, чтобы у продавца не было долгов за капитальный ремонт. Потому что они переходят к новому владельцу вместе с квартирой.

Это основной минимум документов, который необходимо проверять во время покупки квартиры в любом случае и при любом раскладе. Поскольку именно эти бумаги дают нам полное представление о собственниках и о самом объекте недвижимости. Но иногда этого перечня бывает недостаточно. Особенно, когда ситуации не совсем простые. Давайте рассмотрим случаи, в которых покупателю придется проверять еще и дополнительные документы, чтобы избежать неприятных сюрпризов и неожиданных ограничений уже после заключения сделки.

Несовершеннолетние собственники

Это очень важный момент. Если квартирой владеют в том числе и маленькие дети, тогда вам нужно будет обязательно удостовериться в том, что у продавца есть разрешение органов опеки. Обязательно запросите у владельца подтверждение, что дети уже зарегистрирован в другом месте. Поскольку по закону их нельзя выписывать «в никуда». В этом случае сделку могут признать недействительной, а квартира вернется собственнику. Кроме того, стоит проверить и сравнить с документами на квартиру паспорта или свидетельства о рождении несовершеннолетних владельцев.

Недееспособные граждане

Разрешения органов опеки могут понадобится и взрослым людям. В случае, если один из собственников недееспособен. Кроме того, все действия с жильем и сделкой должен совершать опекун. У него также нужно проверить паспорт и документы, на основании которых этот человек стал опекуном.

Может быть обратная ситуация, когда собственник вроде бы дееспособен, но вам человек кажется подозрительным. Или если это достаточно пожилой человек, попросите у него справку из психоневрологического диспансера. Если его дееспособность будет поставлена под сомнение, а вы узнаете об этом уже после сделки, то родственники продавца могут легко отсудить жилье обратно.

Не лишним будет попросить и справку из наркологического учреждения. Особенно, если у квартиры несколько собственников. Бывают такие ситуации, когда, например, сын продает совместную с матерью квартиру без ее согласия. А потом выясняется, что он страдает алкогольной зависимостью и стоит на учете в наркодиспансере. В этом случае сделку могут признать недействительной.

Квартиру продают супруги

При проверке паспорта стоит обратить внимание на штампы: о браке или его расторжении. Если супруги развелись менее трех лет назад, то тот, кто продает, обязательно должен предоставить согласие второго. Оно должно быть нотариально заверено. А если муж и жена заключали брачный договор, то в нем должны быть прописаны ситуации продажи имущества. Если вовремя не учесть все нюансы, то может случится так, что после заключения сделки обманутый бывший муж или жена могут претендовать на ваше жилье. Кроме того, аналогичное согласие может понадобиться, даже если супруги не в разводе. Особенно, если в документах указан только кто-то один.

Продавец продает через представителя

Сейчас довольно распространенная практика – продавать квартиры по доверенности. Когда собственник почти не принимает участие в сделке. Представителем продавца могут быть родственники, знакомые или сотрудники агентства недвижимости. Категория таких сделок относится к рискованной, поскольку здесь чаще всего можно встретить мошенников. Поэтому первым делом запросите у третьего лица доверенность. Проверить ее достоверность можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Проследите, чтобы документ был заверен у нотариуса. Чтобы в нем были прописаны права представителя на подписание договора, обращение в Росреестр и получение денег.

Кроме того, покупатель может перестраховаться и взять номер самого владельца квартиры и связаться, чтобы подтвердить факт продажи недвижимости. А лучше – хотя бы раз лично встретиться.

Квартира находится в залоге у банка

Если вы покупаете квартиру, за которую еще не выплачена ипотека, стоит помнить, что третьей стороной в вашей сделке будет банк. По закону, как только человек оформляет жилищный кредит, его объект недвижимости автоматически попадает в залог финансовой организации до момента погашения ипотеки. И все действия, которые собственник планирует совершать с квартирой, ему нужно будет согласовывать с банком. Поэтому если вы приобретаете ипотечное жилье, продавец должен предоставить вам согласие кредитора. В противном случае, сделка будет недействительна. Квартира останется у банка, а вы можете потерять деньги, если владелец окажется не очень добросовестным.

Наследованная квартира

По словам риелторов, такие квартиры очень часто становятся предметом споров. Поэтому покупка наследованного жилья может превратиться в настоящий кошмар. Чтобы такого не случилось, обязательно попросите у продавца согласие других наследников на продажу недвижимости или их письменный отказ от имущества. Иначе может возникнуть вероятность непрошенных гостей, которые запросто могут оспорить сделку в суде в течение трех лет.

Долевая собственность

Тоже самое касается долевого имущества. Покупатель должен известить других владельцев долевой собственности о том, что он продает свою часть. А также предоставить их письменный отказ от права преимущественной покупки доли в квартире.

Проверяем продавца на наличие долгов

Если вы не хотите лишиться своей будущей квартиры сразу после покупки, проверяйте еще и самого продавца. Наличие обременений можно посмотреть в выписке из ЕГРН. Если квартира арестована из-за долгов, тогда ее нельзя продавать по закону и сделку могут признать недействительной. Не лишним будет и «пробить» владельца по базе судебных приставов. Если у него крупные долги, то опасность ареста жилья в скором времени не исключена.

Кроме того, можно проверить продавца по базе Единого реестра сведений о банкротстве. Если человек довел себя до такого состояния, тогда для распоряжения имуществом ему нужно будет согласие финансового управляющего. Или квартиру, которую он собирается продавать, уже намерены выставлять на торги.

Проверить квартиру на юридическую чистоту без лишней траты времени можно с помощью выписки из ЕГРН. Документ содержит в себе вс ю необходимую информацию об интересующем объекте, даже кадастровую стоимость.

Внимание! В выписках из ЕГРН, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.

Выписку из ЕГРН проще оформить в электронном виде на сервисе ЕГРН.Реестр. Для этого нужно лишь ввести адрес квартиры или ее кадастровый номер.