Как продать квартиру в залоге у банка
Есть два способа продажи квартиры с долгами. Если сделку провести грамотно, то такая покупка может быть безопасной для всех сторон.
Погашение долга с задатка
При покупке недвижимости покупатель обычно передаёт задаток продавцу по договору о задатке. Продавец может этими деньгами погасить долг.
Пример. Квартира стоит 10 000 000 рублей, долг за ЖКХ — 300 000 рублей. Участники сделки заранее договариваются, что сумма задатка будет равна или близка сумме долгов. В договоре о задатке можно прописать пункт о том, что продавец обязуется погасить долг перед сделкой. После оплаты нужно взять справку об отсутствии долгов и продолжить сделку. Общая стоимость квартиры составит 10 000 000 рублей, так как задаток всегда входит в цену квартиры.
Этот способ, помимо прочего, подойдёт для покупки в ипотеку. Почти все банки просят справку об отсутствии долгов, поэтому погашенный долг расширит круг потенциальных покупателей.
Риск таких действий — в том, что сумма задатка может быть немаленькой, а если покупатель передумает покупать недвижимость, то деньги ему не возвращаются.
Погашение долга после сделки купли-продажи
Для этого способа нужно воспользоваться банковской ячейкой . Продавец и покупатель арендуют две ячейки и в день сделки кладут в них разные суммы. После проведения госрегистрации в Росреестре продавец забирает одну сумму денег, а после того, как погасит долг по коммуналке, ему открывается доступ ко второй.
Пример. Стоимость квартиры 10 000 000 рублей, сумма долга — 300 000 рублей. В одну ячейку кладут 9 700 000 рублей, а в другую — 300 000 рублей. После регистрации сделки открывается доступ к первой ячейке, где лежит большая сумма. После погашения долга — ко второй, где находятся 300 000.
Такой способ часто практикуют риелторы, потому что он — самый безопасный. На ячейки или аккредитив часто соглашаются и продавцы, и покупатели — каждый останется при своих деньгах.
Как составить договор для продажи квартиры с долгом
В договоре купли-продажи, а также в договоре о задатке нужно прописать все условия погашения долга подробно.
Соглашение о задатке
Если стороны решили, что продавец будет гасить долг с задатка, то нужно в соглашении прописать следующее:
- использовать формулировку «задаток», потому что только этот обеспечительный платёж возвращается, если одна из сторон отказалась от сделки;
- указать условие о том, что продавец обязуется с задатка погасить долг по ЖКХ и предоставить соответствующую справку.
Договор купли-продажи
Если сделка проходила с задатком, которым гасили долг, то в самом ДКП можно не прописывать дополнительные пункты — квартира освобождена от долгов, сделка купли-продажи пройдёт стандартно.
Если стороны решили воспользоваться ячейками или аккредитивом, то в ДКП нужно указать порядок расчёта:
- прописать пункт о том, что расчёт будет производится через две ячейки или два аккредитива;
- указать номера договоров на ячейки/аккредитив;
- подробно расписать, какое подтверждение нужно для доступа к каждому из них.
Пример. Для доступа к первой ячейке, где лежит основная сумма, нужна выписка из ЕГРН, где собственником указан покупатель. Выписка обозначит, что сделка прошла успешно. Для получения продавцом денег из второй ячейки, где лежит сумма долга, понадобится справка об отсутствии на квартире долгов и квитанции об оплате. Так покупатель будет знать, что продавец закрыл задолженности.
Акт приёма-передачи квартиры
Сейчас Росреестр не требует акт приёма-передачи для регистрации сделки, но этот документ необходим и покупателю, и продавцу. В нём прописываются показатели счётчиков на момент покупки квартиры, а это поможет покупателю, если в будущем возникнут споры с управляющей компанией.
Перевод долга
Статья №391 ГК РФ позволяет перевести долг на продавца. Да, по закону он и так остается на нём, но перевод может стать дополнительной страховкой. Для этого понадобится согласие продавца и организации — УК или энергосбытовой компании. Нужно составить договор о переводе долга и приложить к нему письменное согласие кредитора.
Нужно сказать, что нотариусы неохотно регистрируют сделки с переводом долга, поэтому такая схема скорее подойдёт для простой купли-продажи.
Мы знаем о них всё. Предложим вариант под ваши пожелания и бюджет всего за один звонок. Расскажем об акциях и льготных ставках по ипотеке.
Чем опасна покупка квартиры, на которой есть задолженность
Если долг за коммунальные услуги крупный и накапливался в течение длительного времени (от нескольких месяцев), приобретение квартиры с задолженностью грозит серьёзными неприятностями покупателю.
Риск отказа в регистрации сделки
Управляющая или энергосбытовая компании имеют право подать в суд на злостного неплательщика, и в такой ситуации судья обычно выносит решение о наложении ареста на недвижимость. Если это произойдёт, то сделку остановят на этапе регистрации и откажут в её оформлении. Возобновить куплю-продажу можно только после того, как продавец рассчитается с долгами и снимет арест с объекта.
Но если продавец недобросовестный, успел потратить выплаченную ему сумму или вообще скрылся в неизвестном направлении, то покупатель однозначно теряет права на купленную недвижимость, а вернуть деньги за неё сможет только через суд. Как известно, даже с решением суда взыскать что-то не всегда получается.
Необходимость оплаты чужих долгов
Несмотря на закон, который гласит, что долги закреплены не за квартирой, а за конкретным человеком, управляющие компании чаще всего не хотят искать бывшего собственника и разбираться с ним. Можно услышать немало историй, когда УК отключала воду, электроэнергию в квартире уже после её перехода к новому владельцу.
Некоторые собственники покорно оплачивают чужие долги, чтобы возобновить подачу коммунальных услуг. У людей не всегда есть время судиться с УК, а проживание в квартире без света и воды невозможно.
Как продать залоговую квартиру
Не всегда долги связаны с неоплатой ЖКХ. В некоторых случаях квартира может быть в залоге, например, у банка. Чаще всего так случается при покупке недвижимости в ипотеку, но бывают и другие варианты — например, если собственник взял кредит под залог квартиры.
Покупка ипотечной квартиры обычно происходит по одному из следующих сценариев.
- Переоформление ипотечного кредита продавца на покупателя . Тогда стоимость квартиры распределяется так: покупатель берёт на себя непогашенные обязательства продавца по ипотеке, а разницу в стоимости передаёт продавцу. Например, если цена квартиры по договору купли-продажи составляет 10 000 000 рублей, а непогашенная часть ипотечного кредита продавца — 3 000 000 рублей, то покупатель переоформит на себя ипотечный кредит в 3 000 000 рублей, а 7 000 000 рублей перечислит продавцу.
- Досрочное погашение ипотеки продавцом за счёт задатка . Покупатель вносит обеспечительный платёж, продавец снимает обременение, а окончательный договор заключают уже на «чистую» квартиру.
Заключение сделки с сопровождением банка-залогодержателя . В этом случае покупатель оформляет на себя новый ипотечный кредит и перечисляет продавцу полученные заёмные средства. Продавец же в свою очередь гасит ипотеку за счёт полученных денег, а разницу оставляет себе.
Можно ли продать квартиру в ипотеке
Если вы оформили ипотечный кредит и приобрели жилплощадь, это не значит, что вам придется оставаться в ней всю жизнь. Если планируется приобрести жилплощадь в другом районе или городе, а имеющаяся уже не подходит, есть несколько вариантов, как ее продать.
Но важно помнить — при приобретении жилья в ипотеку оно остается в залоге у банка до окончательного погашения долга. Поэтому для продажи потребуется одобрение финансового учреждения. Это касается как введенных в эксплуатацию объектов, так и тех, которые продолжают строиться на момент вашего решения продавать права.
Досрочное погашение долга
Клиент может внести полную стоимость жилья до того, как продаст квартиру в ипотеке. Тогда запрет на действия с недвижимостью будет снят, владелец получает право свободно распоряжаться своим имуществом — продавать, дарить, делить или отчуждать любыми другими способами.
закрыть этими средствами ипотеку, продать квартиру, а затем вырученными от реализации деньгами погасить кредит.
Это простой вариант вывода квартиры из-под обременения, но к нему нужно относиться внимательно. У потребительского кредитования, как правило, не такой большой срок, как у ипотечного, — всего 5-7 лет, тогда как у ипотеки — до 30 лет. Процентная ставка тоже будет выше. Если остаток долга большой, то при перекрытии обычным кредитом ежемесячный платеж значительно возрастет.
Так можно сделать, если у вас уже есть потенциальный покупатель и весь процесс продажи займет не больше 2 месяцев. Если придется искать покупателя больше полугода, это может серьезно ударить по вашему бюджету. Поэтому заранее подумайте, получится ли быстро реализовать жилплощадь, и просчитайте будущие траты.
Если увеличение платежа вас не пугает, можно оформить кредит и спокойно продавать жилье. Ежемесячный платеж будет существенным, но срок кредитования при этом уменьшится в несколько раз, а недвижимость не будет находиться под залогом.
Продажа через рефинансирование: инструкция
Во многих банках можно подать заявку на рефинансирование. Клиент берет кредит в новом банке, чтобы этими средствами закрыть кредитное обязательство в другом банке. Таким способом можно закрыть задолженность и вывести недвижимость из-под обременения. По таким программам могут быть более выгодные условия и выше вероятность одобрения.
Обратите внимание: нужно найти банковское предложение, в котором ваша жилплощадь не остается под залогом. Еще один вариант — оставить в качестве залогового имущества другую квартиру.
Найдите банк и программу. Важно среди всех предложений выбрать то, в котором разрешается покрыть задолженность заемными средствами. Или предложить в кредитной организации под залог другое имущество — автомобиль, дачу, дом.
Возьмите справку об остатке задолженности. В ипотечном банке нужно заказать и получить выписку с информацией о сумме, которая потребуется для полного досрочного погашения займа. Помните о том, что эта сумма регулярно меняется.
Соберите документы для рефинансирования. Обратитесь за перечнем бумаг в банк, где планируется рефинансирование, затем соберите все необходимые документы и предоставьте их сотрудникам кредитной организации. Подождите, когда все проверят и одобрят. Об этом обычно приходит уведомление — СМС или звонок.
Закройте ипотеку. Новый банк переводит в ипотечный ту сумму, которая необходима для закрытия задолженности. Перед первым банком у вас больше нет долгов.
Получите справку о погашении займа и снятии обременения. Обратитесь в первый ипотечный банк и заберите справку о том, что долг полностью погашен и ничто не мешает вам распоряжаться собственностью.
Продажа ипотеки через банк
У большинства банков есть разделы на сайте, где предлагают к покупке квартиры и частные дома, владельцы которых планируют продавать имущество в залоге.
Клиент обращается в банк и пишет заявление о том, что больше не хочет или не может выплачивать задолженность, с просьбой реализовать его имущество. Вместе с этим он передает банку право реализовать недвижимость.
Банк без участия заемщика ищет клиента, который согласен купить эту собственность, проверяет его, изучает документы, продает жилье. Продавцу не нужно приезжать показывать недвижимость, участвовать в остальных этапах сделки.
Полученные от покупателя деньги уходят на полное закрытие ипотечного кредита. Если оплаченная сумма больше остатка долга, излишек переводится бывшему владельцу недвижимости.
Продажа квартиры и погашение ипотеки во время проведения сделки
Если выбрать этот вариант, то долг будет погашен покупателем во время заключения сделки и подписания договора. Для этого сначала нужно взять разрешение от банка на такой способ реализации и выписку об остатке долга, а затем искать покупателя.
В договоре прописываются все условия, покупатель перечисляет полную стоимость жилья, а банк делит деньги на два счета. На одном будет храниться достаточная сумма для полного закрытия задолженности, на другом — остаток, который получит продавец после завершения окончательных расчетов и оформления всех документов.
Документы по сделке передаются на регистрацию в Росреестр, где при получении необходимого пакета документов и разрешения банка происходит одновременное снятие обременения с продавца квартиры и регистрация перехода права в пользу покупателя.
Банк полностью контролирует сделку и гарантирует ее безопасность. Обе стороны будут находиться под защитой — покупатель приобретает жилплощадь, продавец получает деньги, условия не могут измениться в процессе совершения сделки.
Покупатель имеет право задействовать любые имеющиеся средства для приобретения. Это может быть материнский капитал, свои накопления или кредит, не обязательно в этом же банке.
Легко ли продать квартиру с ипотекой
Это зависит множества факторов: например, от остатка долга, целей продавца, вероятности найти покупателя на конкретную жилплощадь. Не все готовы участвовать в сложной сделке и ждать столько, сколько потребуется для оформления документов. Некоторые потенциальные покупатели предпочитают сразу отказаться от идеи купить вашу недвижимость, а не разбираться в формальностях.
Иногда процесс продажи задерживается из-за того, что не удается найти покупателя. Но, если вы не торопитесь, можно подождать — обязательно найдется человек, который обладает нужной суммой и которому понравится ваше жилье.
Со стороны банка обычно не возникает препятствий, если покупатель соответствует выставленным условиям. Поэтому лучше уточнить все вопросы еще до начала подготовки договора.
