Как продать квартиру с задолженностью квартплате

Как продать квартиру с задолженностью квартплате

Поэтому с продажей недвижимости, владелец которой является должником ЖКХ, не должно быть проблем. Но на самом деле сделка такая является сложной, может принести немало хлопот новому собственнику.

И не даром одним из документов, подготавливаемых для подписания договора купли-продажи, является справка об отсутствии задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг. Возможна ли продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам?

Если есть желание купить именно эту квартиру, как обезопасить себя от претензий коммунальных служб. Возможно, лучше выбрать другой вариант, где точно нет задолженности по квартплате?

Можно ли продать

Счет для начисления сумм по оплате коммуналки открывается на владельца жилья. Когда квартира готовится к продаже, владельцы стараются подтянуть все долги, в том числе и те, с которыми они не согласны.

На разбирательство с коммунальными службами потребуется время, из-за этого можно упустить выгодного покупателя.

Управляющая Компания или ЖЭК может даже не выдать нужные бумаги, которые обязательно нужны для подписания договора. Но случается, что владелец добивается возможности продажи квартиры, подтверждая обязательства по оплате долга после передачи жилья в собственность другому человеку.

Чтобы провести такую сделку, важно заручиться помощью опытного юриста, особенно это необходимо покупателя. Сделка должна быть безопасной, а впечатления о жизни в новом доме не должны быть омрачены недоразумениями с коммуналкой.

ВНИМАНИЕ! Продажа жилья с коммунальными долгами не имеет законных ограничений, поэтому сделка возможна.

Без сообщения о задолженности

• Если собственник жилья скрыл задолженность, и новый владелец узнает о наличии долга только при оформлении жилья в свою собственность, сделка может быть признана незаконной, она легко аннулируется. Лицо, которым совершенна покупка квартиры, подает на продавца в суд и расторгает договор в судовом порядке.
• Продавец обязан известить о наличии долга за коммунальные услуги. Вместе с покупателем он решает вопрос о порядке его погашения после подписания договора. Различные варианты решения этой проблемы, выгодные для обеих сторон и законные, может предложить опытный юрист.
• Если она работает в сфере недвижимости, наверняка сталкивался с данной проблемой и знает лучшие пути ее решения. Один из простых способов погашения долга – уменьшение на его величину цены квартиры.
• Продавец может также оформить с покупателем договор, согласно которого он будет оплачивать долг частями. При подписании договора выдается покупателем авансовый платеж. Все документы по данному вопросу нужно показать хорошему нотариусу, подписать у него.
• Если покупатель передает первую сумму в счет погашения долга по квартплате, этот факт должен быть письменно зафиксирован в документе с подписью обеих сторон.
• Продавец, получая аванс за дом по предварительному договору купли-продажи, обязан заплатить долг по коммуналке.
• Когда снижается стоимость квартиры из-за наличия долга, и покупатель обязуется оплатить его, оформляется такое действие, как переуступка долга.Оформление переуступки долга производится с учетом статей 389, 391 ГК РФ.

• В договоре купли-продажи обязательно указывается данный факт. И с ним должна быть ознакомлена Управляющая Компания, обслуживающая дом, она должна дать письменное согласие на переуступку. Согласие от компании обязательно, ведь она может потерять свои средства.

Капитальный ремонт дома

Счет оплаты за коммунальный ремонт дома по законодательству закрепляется за квартирой, объектом недвижимости. Поэтому прежний владелец в праве не оплачивать его, передать новому владельцу.

Возможные последствия

Как потребитель коммунальных услуг, собственник квартиры оплачивает только те, которые он получил. Новый жилец не обязан платить за услуги, которые были предоставлены по обслуживанию квартиры ранее, еще при прежнем собственнике. Поэтому покупатель не может стать должником, если он приобрел квартиру с неоплаченными коммунальными платежами.

ВНИМАНИЕ! Обязанность по оплате коммунальных услуг начинает действовать только после вступления в права собственности.

Если оформляется переуступка долга:

1. старый собственник снимает с себя обязательства по его оплате;
2. погасить задолженность должен новый хозяин жилья.

В ситуации, когда переуступка не оформлялась:

• прежний собственник обязан даже после подписания договора купли-продажи рассчитаться с долгами, в противном случае они могут быть взысканы с него в судебном порядке;
• новый владелец квартиры не несет ответственность за долги прежнего собственника.

Юристы рекомендуют отмечать способ решения вопроса с долгом в договоре купли-продажи. Это подтвердит обязанности продавца по оплате коммунальных счетов и сделает сделку более безопасной для покупателя.

Как проверить наличие долгов

Обычно покупатели доверяют справкам по отсутствию задолженности, предоставляемой продавцом. И только в редких случаях, при возникновении подозрений, они начинают проверять информацию. Юристы советуют это делать всегда, обезопасив сделку.

Можно доверить проверку долгов своему риэлтору, он обязательно затребует от продавца все справки по коммунальным счетам, выписку из Управляющей Компании. Когда покупатель знает, какая УК обслуживает дом с продаваемой квартирой, он может обратиться с запросом и самостоятельно.

Особенности купли-продажи

Как правильно составить договор по продаже квартиры при наличии долга за коммунальные услуги? Оптимальный вариант – продавец все же находит способ выплатить долг, например, благодаря авансовому платежу от покупателя. Если все же рассчитаться с задолженностью до подписания договора не удастся, следует тщательно и грамотно составлять данный документ.

В нем будет стандартная информация, характерная для обычных договоров, а также та, которая касается именно вопроса погашения долга за коммуналку.

Предварительный договор

1. Указываются стороны сделки, данные о продавце и о покупателе.
2. Указывается предмет сделки – продажа квартиры, ее данные. Нужны обязательно сведения о площади недвижимости, о количестве комнат, о кадастровом номере.
3. Важная часть – указание на правоустанавливающие документы. Это может быть дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности.
4. Даются сведения о цене недвижимости и о порядке расчета.

Это данные, которые приводятся во всех договорах. При наличии долга по коммуналке нужно дописать еще некоторую важную информацию:

• В договоре прописывается сумма долга, такая информация должна быть открытой. Если продавец скрывает положение дел с оплатой коммуналки, покупатель может оспорить договор, расторгнуть его.
• Дальше текст зависит от договоренности между сторонами. Если переуступка долга не производится, в основном договоре указывается сумма долга и обязанности прежнего владельца о его оплате.Обязательно нужно указать, в какой срок продавец рассчитается с долгом по квартплате, рекомендуется устанавливать срок короткий (например, неделю).

• Возможно, коммуналка была оплачена из аванса от покупателя. В таком случае цена квартиры будет снижена на величину аванса.

Обычно стороны сделки подписывают предварительный договор, в нем нужно указать такой факт выплаты аванса за квартиру и оплату долга за полученные деньги.

Как оформляется сделка

Владелец обязан взять справку о наличии долгов по квартплате, уведомить о них покупателя еще до полписания предварительного договора:

1. Если покупатель согласен приобрести недвижимость даже при таком положении вещей, продавец продолжает собирать документы для сделки.
2. С покупателем он должен решить вариант погашения долга. Среди вариантов – переуступка долга, оплата его средствами аванса, другие способы.
3. Продавцу нужно собрать выписку из ЕГРН, подтверждающую права владельца, кадастровый паспорт, технический паспорт.
4. Подписывается предварительный договор, в котором указывается факт наличия долга, факт передачи задатка на его оплату. Если будет оформлена переуступка долга, также следует это указать.
5. Потом нужно выписать всех жильцов из квартиры и взять справку об отсутствии прописанных.
6. После получения аванса от покупателя, продавец должен оплатить свои накопившиеся долги по квартплате, взять справку о погашении.
7. После подписания договора о купле-продаже осуществляется регистрация прав собственности за новым владельцем, для этого нужно в Росреестр подать соответствующие документы. Также следует уведомить о смене собственника и УК.
8. Продавец должен не забыть об обязательной уплате налогов. Налоги выплачиваются, если в собственности квартира находилась менее 3-х лет.
9. Покупатель может оформить налоговый вычет, он будет составлять 13% от стоимости жилья.

Наказание нового собственника

По закону за старые долги по коммуналке отвечает прежний собственник. И коммунальные службы не имеют права наказывать за них нового владельца.

Если работники УК или ресурсоснабжающих компаний хотят отключить новому собственнику газ или электричество, он может подать на них в суд. Долг нужно требовать с того, кто владел квартирой и получал коммунальные услуги.

ВАЖНО! Юристы рекомендуют собственникам недвижимости повышать свою правовую грамотность в вопросах, касающихся их собственности. Это позволит эффективно отстаивать свои права собственника и УК.

Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Задолженности по квартплате возникают по различным причинам. Например, возникновение трудностей с финансовыми поступлениями или серьезное заболевание, которое требует дорогостоящего лечения. В связи с растущим долгом за потребленные коммунальные ресурсы, у граждан возникает вопрос о возможности продажи такого жилья. Далее будет описано как продать квартиру с задолженностью по квартплате.

Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

По российскому законодательству, продаже подлежат только приватизированные квартиры. Не приватизированное жилье продать нельзя, независимо есть ли долги по коммунальным услугам или нет, т. к. помещение принадлежит муниципальной собственности.

Продать квартиру с долгами по коммунальным платежам возможно, но при условии, что продавец является ее собственником. При заключении сделки необходимо обязательно сообщить покупателю о наличии долгов за коммунальные услуги.

Осуществить сделку купли — продажи квартиры с долгами за квартплату возможно несколькими способами:

1-ый способ: предварительно обговорив условия, далее оформить специальный договор, который будет гласить о предоставлении аванса покупателем продавцу. В договоре обязательно нужно указать, что предоставленный задаток продавец направит на погашение имеющихся долгов по коммунальным платежам. Также в документе должно быть указано, что продавец после погашения задолженности обязуется покупателю продать недвижимость по заранее оговоренной стоимости.

2-ой способ: договориться мирным путем об уменьшении стоимости сделки на сумму, которая равна жилищному долгу. После подписания договора купли — продажи, новый владелец квартиры обязан будет оплатить долговые обязательства по коммунальным платежам.

Порядок действий

Процедура продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам выглядит следующим образом:

• найти покупателя, согласившегося на покупку квартиры с большими долгами;
• определить способ продажи, т. е. договориться с покупателем о внесении аванса на погашение задолженности или о соразмерном уменьшении стоимости недвижимости;
• составить договор купли — продажи;
• погасить имеющиеся долги по коммунальным услугам;
• переоформить право собственности.

При покупке или продаже недвижимости, важно правильно оформить сделку. В случае, когда предоставляется покупателем аванс на оплату коммунальной задолженности, следует составить расписку. В документе должно быть указано:

• название документа;
• дата составления;
• город, где заключается сделка;
• сведения о покупателе и о продавце;
• что продавец получил денежные средства;
• подпись лица, получившего аванс.

Посмотреть пример составления расписки можно здесь.

При заключении договора купли — продажи недвижимости с наличием долговых обязательств, следует корректно оформить все пункты. В документе должна отражаться следующая информация:

• наименование документа;
• сведение об обеих сторонах, которые заключают сделку. В данном пункте обязательно указываются — Ф.И.О., дата рождения (число, месяц и год), номер паспорта, кем выдан, когда выдано удостоверение личности, срок действия документа, адрес прописки. Эти данные указываются о продавце и о покупателе;
• данные о продаваемом недвижимом объекте;
• нюансы сделки купли — продажи, в данных пунктах описываются права собственности продавца на объект продажи, сведения об имеющихся задолженностях по коммунальным платежам и иные нюансы, относящиеся к сделке;
• подписи сторон.

Содержание договора купли — продажи дома или квартира может отличаться, в зависимости от индивидуальностей сделки. Но в соответствии с российским законодательством, документ должен отражать вышеуказанную информацию в обязательном порядке.

Образец договора купли — продажи квартиры с долгами по квартплате можно скачать по ссылке.

Кто выплачивает задолженность?

Кто обязан выплачивать задолженность по квартплате, покупатель или продавец, зависит от ситуации.

Если при заключении сделки купли — продажи квартиры владелец жилья снижает цену на жилье соразмерно размеру долгов, то оплатить задолженность обязан покупатель.

Если новый собственник узнает о наличии задолженностей после подписания договора, то все долги подлежат оплате со стороны прежнего владельца.

Если гражданину досталась квартира по наследству или в качестве дарения, то в соответствии с законом, он будет оплачивать долги.

Согласие покупателя

По закону, владелец жилья обязан сообщать потенциальным покупателям о наличии коммунальной задолженности. При продаже квартиры с долгами необходимо получить согласие покупателя на заключение такой сделки. Если покупатель квартиры согласен оплатить имеющиеся долги после заключения договора купли-продажи, то нужно составить письменное соглашение.

По российскому законодательству, разрешается составить письменное согласие покупателя несколькими способами:

• расписку;
• отдельное соглашение;
• указать этот нюанс в договоре купли-продажи.

Документы

Для начала процедуры продажи квартиры с коммунальными задолженностями, необходимо подготовить пакет документов. Список документов для продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам:

• • • бумаги, свидетельствующие о праве собственности на жилье;
    • технические паспорт;
    • бумаги из регистрационного учреждения, свидетельствующие о том, что объект недвижимости стоит на учете;
    • справка о состоянии лицевого счета;
    • акт из ЕГРП;
    • документы о прописанных гражданах на представленной жилой площади;
    • свидетельство о браке или о разводе, если есть;
    • свидетельства о рождении детей;
    • выписка из кадастра.

    Всем покупателям недвижимости перед подписанием договора купли-продажи квартиры, необходимо удостовериться в отсутствии долгов по коммунальным платежам, в отсутствии кредитного обременения и не является ли объект покупки залоговым имуществом по ипотеке.

    Оцените статью:

    [Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]