Как продать квартиру если есть доля несовершеннолетнего ребенка

Как продать квартиру, если в ней есть доли на несовершеннолетних детей?

Недавно был куплен дом большей площадью в ипотеку, но в нём собственник только муж.

Специалист по недвижимости, Москва, многолетний свой и чужой опыт, watsapp +79262173175 · 11 февр 2021

Как вам тут уже ответили специалисты — продать квартиру вы сможете только с разрешения отдела опеки и попечительства. Сходите к ним и поинтересуйтесь: как нам быть в нашей ситуации? Если нормальные понимающие инспекторы, то выход предложат.

Надо знать какие доли принадлежат детям, какова стоимость этих долей. Если, например, у вас 3-х комнатная квартира, то, чтобы соблюсти все требования по собственности несовершеннолетних, можно купить на их имя 2-комнатную, а разницей воспользоваться на другие нужды? Без подробной информации сложно советовать.

Продажа жилья всегда дело хлопотное, требуется собрать множество подтверждающих справок и бланков. При наличии владельцев детей, которым еще не исполнилось 18 лет, процесс усложняется. Потребуется дополнительная документация и согласование с уполномоченными органами. Требуется получить согласие с органов опеки на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка. При. Читать далее

Надежда Борисовна Кушнова –юрист, специалист по управлению недвижимостью, юрист, риелтор. · 13 февр 2021 · taplink.cc/law_rieltor

Продать можно только с разрешения органов опеки. Органы опеки относятся в органам местного самоуправления. Практика получения разрешений по городам отличается. Иногда разрешают выделить доли путём дарения долей в другом жилье, принадлежащем родителям или близким родственникам. Где-то органы опеки разрешают разместить средства от продажи на спецсчетах несовершеннолетних. Читать далее

Продажу квартиры с долями несовершеннолетних надо согласовывать с органами опеки и попечительства. Выделить доли в уже купленном доме не получится, можно было на начальном этапе продавать квартиру и покупать дом в ипотеку с долями детей после согласования с опекой и банком-кредитором. Поменять доли детей с квартиры на дом не получится, так как во-первых, дом в залоге у. Читать далее

Огромный бесплатный портал разных юридических документов, шаблонов, образцов, примеров. · 9 февр 2021 · ajdocs.ru

Добрый день! Для продажи квартиры, которая с долями детей, нужно получить распоряжение/соглашение органов опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому обращайтесь напрямую в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения. Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение. Читать далее

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка

По закону, дети до 14 лет должны быть зарегистрированы по тому же адресу, что и один из родителей. Факт регистрации не даёт права собственности, так что, если семья не состоит на учёте органов опеки, проблем с продажей такой квартиры возникнуть не должно.

Если владелец продаёт жильё с зарегистрированным в нём несовершеннолетним, ему необходимо прописать в предварительном договоре купли-продажи точные сроки снятия с учёта ребёнка (и всех остальных прописанных по этому адресу). Одновременно с этим обязательно зарегистрировать несовершеннолетнего в другом жилье. К моменту подписания основного ДКП желательно, чтобы все зарегистрированные уже не только были выписаны из квартиры, но и покинули её. Иначе покупатель может выдвинуть претензию, и это усложнит и без того непростую сделку.

Ребёнок имеет право собственности

При таком сценарии возможны два варианта.

1. Ребёнок владеет квартирой целиком. Так бывает, например, если недвижимость кто-то подарил или завещал. Иногда на несовершеннолетнего оформляют жильё с нечестными целями: например, чтобы скрыть истинного владельца, у которого есть долги. Настоящий собственник может сделать это, понадеявшись, что у несовершеннолетнего единственную недвижимость не отнимут.
2. Ребёнок владеет только долей. Это возможно, если при покупке квартиры использовался материнский капитал . Размер доли в этом случае рассчитывается пропорционально затраченной сумме.

Например, если площадь квартиры составляет 50 кв. м, а купили её за 10 млн рублей (при этом размер маткапитала составил, скажем, 483,8 тысяч рублей, как это было в 2021 году), то получится следующее уравнение:

— 10 млн рублей делим на 50 кв. м = 200 тысяч рублей за 1 кв. м;

— 483,8 тысяч рублей делим на 200 тыс. рублей = 2,4 кв. м

Обычно доля округляется в большую сторону, так что на практике ребёнок станет владельцем 3 кв. м. Но даже если ребёнок владеет всего одним «квадратом», его право собственности всё равно обязательно нужно учитывать при проведении любых сделок.

В обоих случаях для продажи такой квартиры потребуется разрешение опеки, причём начинать процесс нужно именно с его получения. Иначе есть риск, что опека запретит сделку уже на позднем этапе — когда покупатель найден, а договор почти подписан.

Если ребёнок — собственник, органы опеки обяжут родителей или опекунов приобрести взамен продающейся квартиры другое жильё. При этом оно должно быть как минимум не хуже и подходить под категорию «равная собственность». Законодательство не приводит чётких норм оценки квартиры, поэтому критерии остаются на усмотрение органов опеки. И оценка эта бывает субъективна. Обычно считается, что в квартире должно быть не меньше комнат, чем в продаваемой, общая площадь — равна или больше, а стоимость квартиры — не ниже (или незначительно ниже). Если в предыдущем жилье был хороший ремонт, то квартира с ободранными стенами на замену не подойдёт.

Что делать, если семья не может предъявить опеке новое жильё к моменту продажи нынешней квартиры? Например, если переезжает в другую страну?

В таком случае опека потребует подтверждение обязательств родителей или опекунов приобрести новую недвижимость. Деньги с продажи должны быть размещены на специальном целевом банковском счёте — он называется «Поступление и хранение средств от продажи недвижимости» и открывается на имя ребенка. Только после этого опека выдаст разрешение на сделку. О том, что именно нужно предоставить опеке, подробнее расскажем ниже.

Кстати, часто разрешение опеки называется предварительным. Многих эта характеристика сбивает с толку: и продавцы, и покупатели считают, что, раз есть предварительное разрешение, должно быть и основное. На самом деле разрешение одно.

Ребёнок не имеет права собственности, но не имеет и родителей

Если опекуны решат продать квартиру, в которой этот ребёнок прописан, им придётся получить соответствующее разрешение по тому же сценарию, который прописан выше.

Ребенок имеет основания стать собственником, но пока им не стал

К таким случаям относятся:

1. Вступление в наследство. Если несовершеннолетний должен получить квартиру или долю в ней по наследству, но пока не успел этого сделать (напомним, в наследство вступают через полгода после смерти наследодателя), сперва придётся оформить право собственности, и только после этого квартиру можно будет продать.
2. Ошибки при приватизации. Случается, что несовершеннолетний имеет право на получение недвижимости или доли в ней, но по какой-то причине не пользуется этим правом. Например, он не был указан в списке дольщиков при приватизации.
   

Как и в случае с наследством, для продажи квартиры сначала потребуется восстановить законные права, а уже потом обращаться в опеку за разрешением на продажу.

Выяснить, не является ли ребёнок наследником и не обделен ли он в своих правах, помогут всё те же правоустанавливающие и правоподтверждающие бумаги. Например, ребёнок может быть указан в завещании или в документах о приватизации.

Как покупателю понять, что среди собственников может быть несовершеннолетний

Задать вопрос о правах ребёнка в отношении объекта недвижимости надо сразу, как только покупатель узнал, что в семье есть дети.

Если собственник скрывает этот факт, то вот косвенные признаки, которые показывают, что долей или всей недвижимостью владеет (или может владеть) несовершеннолетний:

• детские вещи в квартире;
• пометка о наличии ребёнка в паспорте продавцов-родителей.

В этом случае необходимо поинтересоваться у собственника, каков правовой статус ребёнка в сделке. Если выяснится, что право собственности у него есть, нужно узнать, как будут соблюдаться права ребёнка при сделке и получено ли согласие опеки (можно даже попросить продемонстрировать документ).

Сценарий сделки по продаже квартиры с несовершеннолетним ребёнком

Принципиальных отличий от стандартной сделки не так уж много. Главное для продажи квартиры с долями несовершеннолетних детей — учесть их интересы, поэтому, как упоминалось выше, ещё до сделки и поиска покупателей продавец должен получить разрешение органов опеки.

Общий порядок действий следующий.

1. Собрать весь пакет документов на квартиру:
   — правоустанавливающие (свидетельство о приватизации, завещание, ДКП, ДДУ, дарственная);
   — правоподтверждающие:
   1) выписка из ЕГРН (её можно заказать в МФЦ, срок действия — один месяц);
   2) свидетельство о регистрации права, если предыдущий переход права (то, как попала квартира в собственность нынешнего продавца) произошёл до июля 2016 года;
   — для всех собственников — паспорта и свидетельства о рождении детей;
   — выписка из домовой книги;
   — кадастровый паспорт, экспликация (план квартиры), поэтажный план;
   — Единый жилищный документ с перечислением всех зарегистрированных в квартире (получить его можно в МФЦ или через mos.ru, если стороны сделки находятся в Москве).
2. Собрать документы на приобретаемую квартиру (список тот же, что и для продавцов, за исключением подробной информации о детях).
3. Обратиться в опеку за разрешением на продажу квартиры (список документов и подробный план действий опишем ниже).
4. После получения разрешения провести сделку.
5. Оформить сделку по покупке нового жилья в Росреестре.
6. Зарегистрировать ребёнка в новой квартире и оформить его право собственности на долю в ней.
7. Предоставить в районный отдел органов опеки все документы, подтверждающие соблюдение прав ребёнка.

Какие документы нужны для получения разрешения опеки

1. Заявление с просьбой разрешить сделку в саму опеку, к которому нужно приложить документы, содержащие сведения:
   — о самой квартире: адрес, кадастровый номер, характеристики, приблизительная рыночная стоимость;
   — о собственниках: ФИО, дата рождения, данные паспорта или свидетельства о рождении (если ребёнку меньше 14 лет и у него еще нет паспорта);
   — о праве собственности: в результате каких действий — дарения, покупки, наследования — квартира перешла в собственность нынешних владельцев;
   — о зарегистрированных в квартире: данные, аналогичные тем, что требуются от собственников);
   — о том, какую собственность ребёнок получит взамен отчуждаемой. Здесь обязательно указать:
   1) точную площадь получаемой ребёнком доли;
   2) адрес новой квартиры (вместе с кадастровым номером).
   — данные по предстоящей сделке: когда и на каких условиях произойдёт оплата и подписание договора купли-продажи, способ расчёта, место подписания, дату планируемого переезда;
   — обязательство предоставить в районное отделение соцзащиты или опеки в течение определенного срока (обычно одного месяца) информацию о наделении ребёнка новой долей и регистрации по новому месту жительства.
   
2. Документы несовершеннолетнего (паспорт или свидетельство о рождении, если ребёнок младше 14 лет) и их копии.
3. Документы (паспорта) и их копии родителей или опекунов .
4. Документы (паспорта) и их копии всех остальных собственников квартиры.
5. Письменное согласие законных представителей собственника, если он несовершеннолетний, но ему уже есть 14 лет.
6. Копии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на квартиру.
7. Письменное согласие собственников квартиры (можно заверить его у нотариуса, но необязательно).
8. Письменное согласие законных представителей на продажу квартиры.
9. Копия кадастрового паспорта, экспликации, поэтажного плана (все эти документы оформляются в БТИ, заявку можно подать онлайн: в Москве, например, здесь ).
10. Единый жилищный документ и выписка из домовой книги, финансовый лицевой счёт, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
11. Для детей 10-14 лет — письменное согласие на сделку, для подростков с 14 лет — заявление с просьбой разрешить сделку.

Дети до 6 лет в сделке участия не принимают и могут не являться на связанные с ней встречи. А вот если собственник старше 6, его присутствие желательно, даже если он ничего и не подписывает.

Перечисленные выше документы необходимо принести в ближайшее отделение органов попечительства. Перечень московских учреждений можно найти здесь .

Обычно на получение разрешения требуется не более 15 календарных дней с даты подачи заявления и документов.

Риски сделки

Самое неприятное последствие неправильно оформленного договора купли-продажи — возможность его расторжения даже спустя много лет. Такое может произойти, если продавцу удалось продать квартиру, минуя органы опеки, но при этом нарушив права ребёнка (не выделив ему долю в новом жилье).

В этом случае после достижении совершеннолетия потерпевший может обратиться в суд. Вероятность полностью оспорить давнюю сделку низка, обычно договор сохраняет свою силу, но санкции всё равно придётся выплачивать. Чаще всего назначают выплату компенсации: ее размер устанавливает суд. Кроме компенсации за долю в квартире, истец может потребовать возместить моральный ущерб.

Чтобы избежать таких неприятных сценариев, надо внимательно отнестись не только к защите прав детей-собственников, но и к дополнительной страховке. К примеру, можно подумать о титульном страховании — это особый вид, который защищает право собственника. При покупке квартиры и оформлении такой страховки попытки оспорить это право, скорее всего, будут безуспешны.

Но титульное страхование в России малопопулярно и доступно далеко не всегда. Часто страховщики не соглашаются предоставлять такую услугу из-за высокой вероятности наступления страхового случая.

Рекомендации покупателю

Если потенциальный собственник знает, что в числе хозяев квартиры есть дети, ему необходимо требовать доказательства соблюдения всех прав несовершеннолетних в рамках сделки.

Если дети в квартире только прописаны, но собственниками не являются, нужно договориться, что адрес их проживания и регистрации будет указан до подписания ДКП. Это требование можно оформить в предварительном договоре и/или в отдельном обязательстве, которое необходимо заверить у нотариуса.

Важно помнить: ребёнок может быть и не зарегистрирован в квартире, но при этом оставаться её собственником, поэтому покупателю важно не ограничиваться проверкой выписки из домовой книги. Вот что стоит запросить:

• справку по форме 9 (она показывает, кто зарегистрирован в квартире);
• выписку из ЕГРН;
• выписку из пенсионного фонда об остатке материнского капитала. По ней можно сделать вывод, был ли использован маткапитал при покупке квартиры. Если был — значит, есть и право на жильё у ребёнка.

Продавцу

Обобщим основные последствия того, если хозяин скроет от покупателя наличие детей-собственников.

1. Покупатель может обратиться в суд.
2. Опека может запретить сделку, если права ребёнка будут нарушены.
3. Если маткапитал использовался, а доли детям и не оформили, Пенсионный фонд может потребовать вернуть использованные средства, сделку аннулируют, а недобросовестному продавцу придётся отвечать уже в рамках уголовного кодекса. Содеянное подпадает под статью 159.2 «Мошенничество при получении выплат». Наказание зависит от суммы выплаты и может составить до 10 лет лишения свободы.

Приведем пример, который иллюстрирует тот факт, что незнание норм соблюдения прав ребёнка-собственника не освобождает от обязанностей их выполнять и учитывать.

В начале 2020 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ давала разъяснения по оспариванию сделки, когда продавец не наделила детей-собственников долями в новом жилье, а покупательница якобы не знала об этой обязанности. Спустя несколько судебных процессов ВС заявил, что договор заключён с нарушениями сразу двух законов: ст. 168 ГК РФ «Сделка, противоречащая закону» и ст. 173.1 ГК РФ «Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана». Договор признали недействительным.

Требования к процессу. Тонкости

Есть несколько особенностей, из-за которых риелторы считают сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, действительно сложными.

Запрашивание дополнительных документов . На первый взгляд, список документов для получения согласия от органов опеки определён. Перечень можно найти и на официальных сайтах — для Москвы, например, здесь . Но на практике органы опеки часто требуют и дополнительную бумагу — оценочный альбом. Он помогает определить, не ухудшаются ли жилищные условия ребёнка-собственника. Оценочный альбом — это папка с информацией по квартире: фотографиями, характеристиками и прочей информацией, которая, исходя из названия, помогает оценить недвижимость.