Как продать долю земельного участка

Приобретение земельного участка в общую долевую собственность

Гражданский кодекс РФ устанавливает два вида общей собственности: общая совместная собственность и общая долевая собственность.

Общая совместная собственность на землю появляется в результате:

образования крестьянского (фермерского) хозяйства;

Общая долевая собственность на землю появляется в результате:

• раздела совместной собственности на доли, например, при разводе супругов.

Доля — это часть права на землю, которая четко определена в дробном выражении.

Доли могут быть идеальными и реальными.

Идеальная — это количественная составляющая в праве на имущество. Зачастую ее невозможно выделить физически — например, если участок застроен и нет возможности отделить конкретную часть, потому что на ней окажется чужое строение.

Реальная — выделенная в натуре часть имущества.

Права и обязанности сособственников

Общая долевая собственность подразумевает владение имуществом, пользование и распоряжение им с соблюдением прав и интересов сособственников.

При покупке общего долевого имущества каждый из сособственников имеет право получать свою долю от результатов его использования: продукции, прочих доходов.

Обязанности сособственников оплачивать все расходы, связанные с содержанием участка (ст. 210 Гражданского кодекса):

Налоги, сборы, иные обязательные платежи;

Издержки, связанные с содержанием и сохранением имущества.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

Согласно статье 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Продать долю в праве общей собственности постороннему лицу владелец может, только если остальные участники долевой собственности откажутся от преимущественного права покупки. Исключение — продажа с публичных торгов или продажа доли в праве общей собственности на земельный участок одновременно с объектом, который на этой земле расположен.

Подарить, передать в наследство, обменять свою долю земельного участка можно без согласия остальных участников.

Более подробно можно прочитать об этом в статье: Можно ли продать часть земельного участка

Чем нам может быть полезна вся эта информация? Давайте рассмотрим на примере.

Покупка земельного участка в складчину

Допустим, у вас есть знакомый, который, как и вы, мечтает о жизни на природе в своем доме. На одном из лучших направлений Московской области. Недалеко от города. Но накоплений у обоих не хватает. Как правило размер площади продаваемых участков начинается от 6 соток. Найти участок 3 или 4 сотки, да еще и там, где вам хочется, бывает тяжело.

Выбираете коттеджный поселок. Ну например, Рублево.

Ищете участок площадью более 6 соток. Это позволит вам в дальнейшем разделить участок на два самостоятельных объекта, потому что по закону минимальный размер площади участка под ИЖС — 3 сотки.

Пусть это будет участок № 59 площадью 6,26 соток. Его цена 723 000. Делим на двоих. С каждого по 361 500 рублей. Более того, если и этих денег вы не накопили, можно взять их в банке.
Подробнее об этом читайте в статье: Льготная ипотека на покупку земельного участка Заключаете договор купли-продажи, в котором будет сказано, что вы приобрели по ½ доли земельного участка. Регистрируете его в Росреестре. На руки получаете выписку ЕГРН. Теперь вы — совладельцы.

Теперь нужно разделить участок физически и официально. Нанимаете кадастрового инженера, который подготовит для вас межевой план. На плане будет видно где между вашими участками встанет забор.
Подробнее читайте в статье: Зачем нужно межевание и как его провести После этого составляете Соглашение о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности. Бланк соглашения можно найти в интернете. Заполняете его в двух экземплярах — по одному для каждого из вас и обращаетесь в Росреестр за прекращением права общей долевой собственности и регистрацией права каждого из вас на свой участок. К соглашению прилагается межевой план.

Так вы создали два новых участка. Со своим кадастровым номером каждый.

Теперь вы — соседи.

Звоните нам по телефону +7 (495) 132-04-50 или закажите на сайте обратный звонок.

Как продать долю в доме с землей

Жилой дом с землей могут принадлежать сразу нескольким собственникам. Такой подход принято считать общей долевой собственностью. Люди пользуются частным домом по договоренности друг с другом. Совладельцы могут заключить соглашение с указанием размера долей каждого из них. Если один из собственников захочет продать долю в доме, придется включить в сделку и часть земли – иначе невозможно.

Самый простой вариант – предложить выкуп доли другому собственнику. Однако бывают случаи, когда люди не желают выкупать долю – при таком раскладе придется действовать иначе. Давайте разбираться, что такое продажа части дома и земельного участка в долевой собственности , какие нужны документы, сколько это займет и во сколько обойдется?

✅ Особенности продажи

Юридическое понятие «доли» не связано с жилым пространством, которое можно обозначить в виде комнаты. Долей принято считать право на пользование и распоряжение определенным участком дома и земли.

Согласно ст. 246 ГК РФ, собственник имеет право отделиться от общей массы и реализовать свою долю в рамках сделки купли-продажи. Совсем не обязательно продавать долю другим совладельцам – можно найти стороннего покупателя. Правда, для этого придется учесть принцип о преимущественном праве покупки.

Важные правила:

1. Собственник имеет право продать свою долю даже без согласия других владельцев жилого дома и земли.
2. Вместе с жилой постройкой в сделку включают земельный участок под домом и, при желании, прилегающую территорию – в соответствии с размером доли.
3. Совладельцы дома имеют право первыми выкупить долю – преимущественное право покупки. Обязанность продавца – уведомить о продаже всех дольщиков и, если один из них согласится с ценой и условиями, стороны могут заключить договор купли-продажи.
4. Совладельцы утрачивают преимущественное право покупки доли спустя 30 дней (месяц) после уведомления о сделке. Отсутствие ответа считается нежеланием выкупать часть жилья и земли.
5. Оформление сделок с общедолевой собственностью требует нотариальной формы.

Обратите внимание, что продажа доли не связана с продажей комнаты, кухни, гостиной или коридора. Нужно учитывать, что долю нельзя сравнить с жилым эквивалентом – это всего лишь имущественное право. Следовательно, и цена доли гораздо меньше, нежели стоимость отдельно взятой комнаты. Собственник имеет право выделить долю в натуре, т.е. выполнить перевод в жилое помещение – с отдельным входом, кухней, санузлом и другими частями жилья (ст. 252 ГК РФ). По мнению юристов это отличный вариант увеличить цену объекта и упростить оформление бумаг.

✅ Уведомление о продаже доли в доме с земельным участком (образец)

Официальное извещение совладельцев – уведомление о продаже доли дома и земли. Обычно подготовкой извещений занимается нотариус. Собственнику нужно обратиться в контору, сообщить о желании уведомить других дольщиков и оплатить услуги нотариуса.

Альтернативный способ – составить уведомление по образцу ниже, оформить его в письменном виде, отправить по почте заказным письмом и ждать уведомлений о вручении адресатам. Совладельцы должны дать ответ в течение 30 дней с момента получения вашего письма (по штемпелю).

Каким может быть решение:

• письменный отказ от выкупа доли – если владельцы не заинтересованы в этом или их не устраивает цена; – встречное предложение продавцу;
• отсутствие ответа – по прошествии 30 дней собственник вправе предлагать свою долю третьим лицам.

Нотариальное или обычное уведомление – обязательное условие при продаже долей в общедолевой собственности. Если совладельцы не получили извещений, и узнали, что продавец нашел стороннего покупателя, продав долю ему, дольщики вправе подать исковое заявление. Нужно указать на несоблюдение преимущественного права покупки и перевести на себя права покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Срок для подачи иска – 3 месяца с момента нарушения.

Ознакомиться с уведомлением и сохранить типовой шаблон вы можете по ссылке ниже:

✅ Как продать долю в доме с землей?

Итак, доля может быть продана одному из совладельцев или третьему лицу, в зависимости от жизненной ситуации. Зачастую в сделке участвуют наследники, которым не выгодно делить жилье с родственниками умершего. Оптимальный вариант – предложить родне выкупить долю. Если бы все умели договариваться между собой, вопросов бы не возникало – но чаще происходит обратное: доля не нужна, совладельцы чинят препятствия, цена никого не устраивает, документы устарели. Что делать?

🔻 Способы

Определим варианты продажи доли дома с земельным участком:

• предложить долю совладельцам – особых сложностей не возникает;
• дождаться отказов на уведомление и найти покупателя по объявлению;
• продать дом целиком – финансово выгодный вариант; и оформить куплю-продажу без оглядки на мнения совладельцев.

Разберем способы на примере юридических инструкций.

🚩 Если другие собственники согласны

Простой вариант – предложить свою долю совладельцам, договориться с одним из кандидатов и заключить сделку.

Алгоритм действий

Полный список действий:

Оплатите услуги нотариуса, после чего он составит уведомление о продаже. Далее, ожидайте ответов от совладельцев и/или составьте уведомление самостоятельно (например, у юриста). Далее посетите почтовое отделение, запечатайте уведомления, разошлите по адресам, возьмите талон об отправке и ждите уведомлений о вручении писем.

Собственник должен получить кадастровые документы на два объекта недвижимости: жилой дом и земельный участок. Для этого нужно обратиться в БТИ и Росреестр – с целью оценки имущества. Инженеры произведут жилищные и землеустроительные работы, оформят документы и выдадут актовые заключения. Останется получить техпаспорт и выписку из ЕГРН с кадастровыми данными.

Прежде чем продавать долю, нужно снять с учета прописанных жильцов. Если в доме проживают дети, придется обращаться в орган опеки и попечительства. Отчуждение доли из совместно нажитого имущества возможно только при согласии второго супруга. Собственник должен взять справки об отсутствии задолженностей, арестов и обременений на дом.

Предложите долю другим совладельцам, и, если один из них захочет выкупить часть жилья, заключите предварительный договор купли-продажи. Если вы договорились с покупателем, не нужно ждать 30 дней ответы от других совладельцев. Достаточно согласия выбранного дольщика.

Общее требование для сделок с долями недвижимости (частный дом и земля) – нотариальная форма договоров. Отправляйтесь к нотариусу, оплачивайте его услуги, оформляйте два документа: договор купли-продажи и акт приема-передачи долей в доме. Забирайте обе бумаги и приступайте к завершающему этапу.

Финальный этап – регистрация сделки в отделении Росреестра путем обращения в МФЦ «Мои документы». Передайте договор и собранный пакет документов, возьмите расписку об их принятии и ждите ответа. Далее покупатель получает выписку из ЕГРН и становится новым собственником доли.

Пример:

Супруги Лосевы владели жилым домом и земельный участком. До брака недвижимость принадлежала супругу, а после свадьбы он подарил жене ½ часть дома. Случился развод – супруга пожелала продать свою часть дома, чтобы переехать в город и не делить квадратные метры с бывшим мужем. Женщина предложила мужу выкупить у нее ½ долю за 550 000 рублей, однако последовал отказ. Спустя 30 дней собственница подала объявление в СМИ – желающих выкупить долю по рыночной цене не находилось. Супруга предложила мужу продать дом и землю целиком, а вырученные средства поделить поровну. Супруг одобрил такое предложение, собственники подали совместной объявление о продаже дома за 1 500 000 рублей. Вскоре был найден покупатель и сделка состоялась.

Документы

Успех предстоящей операции с жильем зависит от пакета документации:

• российский паспорт и/или временные удостоверения личности (при замене);
• документ о праве на дом и землю – свидетельство о праве на наследство, дарственная, договор купли-продажи, приватизации и др.;
• старое свидетельство или новая выписка из ЕГРН;
• техпаспорт и кадастровый паспорт на объекты;
• выписка из домовой книги – о проживающих/снятых с учета;
• справка об отсутствии долгов – сейчас сведения выдаются в Росреестре;
• согласие второго супруга (при необходимости);
• копии уведомлений о вручении писем другим совладельцам или отказные извещения от них;
• разрешение от органа опеки – если один из совладельцев частного домовладения не достиг 18 лет.

Список документов может изменяться в зависимости от региональных требований в органах регистрации. Обратитесь за помощью к нашим юристам, и мы подскажем, что нужно собрать в вашем случае.

Сроки

Сколько займет продажа части дома и земельного участка в долевой собственности , если покупателем выступает один из дольщиков?

• ожидание ответа от совладельцев – стороны могут договориться заранее, а сделка может быть оформлена уже на следующий день;
• сбор документов – от 7 дней, если кадастровые бумаги в порядке, и до 3 месяцев, если требуется установить доли;
• регистрация в МФЦ – от 5 до 10 рабочих дней, в Росреестр – от 3 до 8 рабочих дней.

Если доли определяются в судебном порядке – сроки увеличатся до 4-5 месяцев.

Стоимость

Финансовые затраты связаны с оплатой услуг нотариуса и госпошлин за утверждение сделки. Сюда также относится налог на прибыль, если дом и земля находились в собственности менее 5 лет.

Сколько стоит продать долю:

• госпошлина у нотариуса – 0,5% от цены продаваемой доли по кадастровым данным из Росреестра;
• составление договора купли-продажи – от 1 000 до 5 000 рублей;
• услуги нотариуса (правовая и техническая работа) – от 2 000 до 10 000 рублей;
• госпошлина за регистрацию сделки – 2 000 рублей за долю дома + 350 рублей за переоформление документов на земельный участок.

Подоходный налог оплачивает продавец – как получатель прибыли от возмездной сделки с недвижимостью. Ему предстоит отдать 13% от суммы сделки, т.е. от полученных денег. Если продавец не является резидентом РФ, а имеет иностранное гражданство – размер НДФЛ увеличится до 30%.

Если остальные собственники против

Разногласия между совладельцами могут привести к отказу выкупать долю и вообще отчуждать часть жилья третьим лицам. Вероятно, многие подумают, что выхода нет – однако существует целых два способа продать долю в доме с землей. И даже без согласия других собственников.

Способ №1

Первый способ – найти покупателя не из числа дольщиков, если последние не желают участвовать в выкупе. Не забываем о преимущественном праве покупки – принцип придется соблюдать.

Воспользуйтесь следующей инструкцией:

1. Составьте уведомление о продаже доли в адрес всех совладельцев.
2. Отправляйтесь на почту, упакуйте заказные письма, возьмите квитанции об их отправке.
3. Дождитесь обратных отказов или ожидайте 30 дней.
4. Подайте объявление о продаже доли в СМИ: интернет, газеты, доски объявлений, «сарафанное радио».
5. Обсудите с покупателем условия сделки и порядок передачи денег.
6. Арендуйте банковскую ячейку.
7. Оформите и заверьте договор купли-продажи у нотариуса + составьте передаточный акт.
8. Зарегистрируйте право собственности через МФЦ в Росреестре.
9. Получите расчет от покупателя по «безопасному каналу» – через банк.
10. Передайте часть жилья и земли покупателю.

Особых отличий от предыдущего способа нет, но нужно учесть требования ст. 250 ГК РФ, ведь в противном случае сделку легко оспорить.

Способ №2

Совсем не обязательно ждать согласия/отказов от совладельцев. Законный собственник доли может перевести ее в имущественный объект – жилое помещение. Это возможно путем выдела доли в натуре на основании ст. 252 ГК РФ.

Порядок действий:

1. Посоветуйтесь с другими совладельцами (если они согласны – можно приступать к выделу доли в натуре, если не согласны – обращаться в суд).
2. Пригласите кадастровых инженеров.
3. Узнайте, есть ли возможность технического переустройства жилья?
4. Создайте обособленное жилое помещение в рамках своей доли.
5. Закажите техплан, а затем поставьте объекты на кадастровый учет в Росреестре.
6. Получите выписку из ЕГРН о праве собственности.
7. Найдите покупателя, заключите договор купли-продажи на долю дома с землей.
8. Удостоверьте договор у нотариуса.
9. Зарегистрируйте сделку в МФЦ или Росреестре.

Преимуществом можно считать продажу натуральной доли в виде самостоятельного объекта. Собственник вправе установить более высокую цену – рыночный показатель. Минус – технические сложности и длительность процедуры. Не каждый жилой дом можно поделить на автономные и независимые участки без ущерба всему зданию. Зато можно потребовать от сособственников денежную или иную компенсацию.

Документы

Итак, если второй собственник против продажи, ожидайте 30 дней, а затем ищите покупателя на стороне. Второй вариант – воспользоваться правом на выдел доли в натуре, т.е. разделить жилую площадь и стать владельцем обособленной части.

Список документов на оформление:

• паспорта;
• несколько экземпляров договора купли-продажи;
• уведомление о вручении письма с предложением о продаже доли;
• официальный отказ от выкупа – заверяется нотариусом;
• выписка из домовой книги;
• акт-заключение кадастрового инженера о технической возможности переустроить жилую площадь;
• документы на жилье и землю;
• правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
• выписки из Росреестра – об отсутствии обременений, о праве собственности, о кадастровых сведениях и др.

Нотариус может запросить дополнительные документы, например, согласие второго супруга.

Сроки

Реализация доли в доме с землей без согласия других сособственников обычно занимает:

• от 2 до 3 месяцев – если выдел возможен без обращения в суд;
• от 1 до 2 месяцев – если стороны договорятся на денежную компенсацию;
• до 6-7 месяцев – если собственник подает исковое заявление о натуральном выделении доли в доме и земле.

Желательно не доводить дело до суда, а пытаться договориться с остальными совладельцами о мирном урегулировании вопроса. Имейте в виду, что доля не является жилым помещением – продать ее по рыночной цене невозможно. Придется либо сбивать цену, либо вовсе отказываться от продажи.

Стоимость

Основные расходы совпадают с описанными выше.

Дополнительно придется заплатить:

• госпошлину за подачу иска имущественного характера – от 300 рублей до 60 000 рублей, в зависимости от цены доли;
• заказ и изготовление кадастровых документов (дом + земля) – от 10 000 до 50 000 рублей;
• прочие справки и выписки – от 500 рублей и выше.

Одним словом, расходы существенные: сумма может доходить до 70 000 рублей.

✅ Как продать долю, если второй собственник несовершеннолетний?

Очевидно, что продажа части дома и земли с позиции взрослых не вызывает вопросов. И совсем другое дело, когда в сделке участвует несовершеннолетний – малолетний до 14 лет или подросток от 14 до 18 лет. Как быть?

Купля-продажа жилья и земли считается серьезной сделкой. Несовершеннолетние дети не могут участвовать в ней самостоятельно, поскольку их дееспособность ограничена возрастом. Если второй собственник ребенок, от его имени действуют родители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).

Вместе с тем нужно заручиться согласием органа опеки и попечительства (ООП). Отчуждение долей несовершеннолетних – огромный риск. Существует вероятность оставить ребенка без крыши над головой. Поэтому, закон требует обращаться в комиссию ООП.

Желание продать детскую долю обязывает родителей выделить ребенку жилую площадь в новом доме (ипотечное жилье, квартира родителей, бабушек, дедушек). Важно чтобы новая доля не была меньше старой, иначе органы опеки заблокируют сделку.

Родители должны встретиться с инспектором ООП, предоставить документы на старое и новое жилье, написать заявление и подать заявку в отделение органа опеки. Обратный ответ выдают в течение 14 дней: если комиссия одобрит сделку – можно выделять ребенку долю в новом доме и приступать к продаже старого. Отрицательное решение не оставляет шансов даже на продажу через суд.

Что нужно знать:

• Совладелец может продать долю в доме вместе с землей.
• Остальные сособственники имеют приоритет в выкупе — преимущественное право. Сперва нужно сделать предложение им.
• Уведомление о продаже доли составляется в письменной форме. Если действовать через нотариуса, специалист сам его составит. Можно написать уведомление от руки и отправить совладельцам по почте с уведомлением о вручении. Если не отправить — это будет считаться нарушением порядка.
• Если кто-то из совладельцев согласится с предложенной ценой, сделка заключается с ним.
• При отказах или спустя 30 дней долю можно продать третьим лицам.
• Один из вариантов — выделить долю в натуре (жилое помещение в доме). Уведомлять сособственников не придётся. Продавец вправе сразу найти покупателя и заключить с ним договор купли-продажи.
• Если в сделке участвуют дети, нужно согласие органов опеки. Ребенку выделяется доля в новой квартире.
• Операции с долями требуют привлекать нотариуса.

Разобраться во всех тонкостях продажи долей можно только при полном анализе жилищных норм. Обычный человек вряд ли знаком со всеми нюансами, а значит ему нужна помощь с инструкцией, документами, ценами и порядком. Юристы нашего портала готовы проконсультировать вас по вопросам продажи долей дома и земли. Если вы испытываете сложности, хотите оформить сделку без нотариуса и в кратчайшие сроки – оставьте заявку нашим экспертам. Мы разберем ваш случай, подскажем, как поступить и подберем образцы договоров.