Как продать долю в квартире банку

Как продать долю в квартире банку? | Инструкция от эксперта

Ипотечные кредиты часто оформляются под залог недвижимости. Если заемщик не правильно оценил свои финансовые возможности, он может столкнуться с тем, что ему нечем будет платить займ. Для урегулирования проблемы может быть произведена продажа доли в квартире банку. Также сделка осуществляется просто по желанию гражданина. Рассмотрим, как проводится процедура в 2021 году и в чем ее особенности.

Можно ли продать долю в квартире банку?

На основании статьи 421 ГК РФ собственник может заключить сделку по продаже имущества как с физическим, так и юридическим лицом. Второй стороной может выступать банк. Если кредитное учреждение соглашается на покупку, заключается договор.

Более сложной является ситуация с продажей доли в квартире. В статье 250 ГК РФ отмечается, что при продаже должны соблюдаться права всех собственников.

Справка! Перед тем, как продать долю банку, гражданин обязан предложить выкупить ее совладельцам. Они имеют преимущественное право на это.

Для предупреждения о продаже недвижимости составляется уведомление, которое направляется совладельцам. На принятие решения им отводится 30 дней. Если они отказываются выкупить долю, можно заключать договор с банком.

Выделяют два способа продажи доли в квартире банку:

1. Оформление залога. Предусматривается, если гражданин оформляет ипотеку под залог доли. Если средств на оплату кредита не хватает, банк забирает у него данную часть имущества.
2. Отчуждение в соответствии с договором купли-продажи. Проводится обычная сделка с юридическим лицом.

Основные причины продажи

Сделка с банком может производиться по различным причинам:

• Остальные собственники отказываются приобретать часть жилья. Они могут просто отказываться или не иметь возможности сделать покупку.
• Отсутствие других покупателей. После подачи объявления не находится желающих приобрести долю.
• Продавцу необходимы деньги. Когда требуются средства, а в кредите отказывают, можно продать долю банку.
• Деление квартиры при разводе. Если второй супруг отказывается выкупить часть имущества, собственник может распоряжаться ей по своему усмотрению.

Специалисты кредитного учреждения уточняют причины продажи. Также они спросят, почему никто из других владельцев не выкупил долю. Если банка устроят условия продажи, будет заключен договор.

Как продать банку долю в квартире: инструкция

Процедура продажи юрлицу ничем не отличается от передачи недвижимости обычному гражданину.

Необходимо следовать инструкции:

1. Предложить совладельцам приобрести часть имущества. Направить им уведомление по почте или через нотариуса. Подождать ответ в течение 30 дней.
2. Если предложений выкупа не поступит, обсудить сделку с представителями банка.
3. Провести оценку объекта. Она осуществляется оценщиком банка.
4. Собрать документы, составить проект договора.
5. Оформить договор купли-продажи у нотариуса.
6. Передать документы на регистрацию доли в собственность юрлица в органы Росреестра.
7. Провести окончательные расчеты с банком.

➟ Перечень документов

Для проведения сделки потребуется собрать комплект документов.

Комментарий

➟ Образец договора купли-продажи доли в квартире банку

Договор купли-продажи оформляется так же, как и документ при проведении сделки между физическими лицами. Можно ориентироваться на образец ниже.

Оформление производится в соответствии с параграфом 7 главы 30 ГК РФ.

В нем необходимо отразить следующие пункты:

1. Данные сторон. В отношении гражданина прописываются ФИО, адрес проживания, контактные данные. Для юридического лица указываются наименование, юридический адрес, ФИО представителя.
2. Предмет. Указывается то, что за имущество продает гражданин. Отмечаются характеристики доли, размер, объект недвижимости, его кадастровый номер. Здесь же указываются адрес, этажность дома, общая площадь, количество комнат.
3. Цена договора. Отражается стоимость доли имущества. Если долю можно просчитать в квадратных метрах, можно указать цену одного из них.
4. Порядок расчета. Отмечается условие (наличный/безналичный) и срок оплаты.
5. Список остальных собственников и размеры их долей.
6. Наличие обременения. Указывается, если доля находится в залоге или заключен договор ренты.

➟ Сроки оформления

Срок одобрения сделки банком составляет 5-14 дней. Он отводится на изучение юристами возможности проведения процедуры. После этого продавцу выносится решение.

Длительным может быть период оценки имущества – от 2 до 4 недель. Также несколько дней потребуется для оформления итогового заключения.

Договор купли-продажи согласуется в течение недели. Подписание осуществляется за один день. Документ передается нотариусом в Росреестр, от специалиста которого через 1 день поступает ответ.

Срок оплаты прописывается в договоре. Обычно он составляет 3 дня.

➟ Расходы

Основными расходами является оплата государственных пошлин.

Средства за процедуру вносятся покупателем – представителем банка:

1. Нотариальная госпошлина составляет 0.5% от стоимости доли. Но она не может быть менее 300 и более 20 000 рублей.
2. За регистрацию прав собственности нужно будет заплатить 1 400 рублей, если заявка будет подана в электронном виде.

Продавец должен будет заплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости доли.

Особенности продажи залогового жилья банку

Банки не всегда хотят выкупать залоговую недвижимость. Чаще учреждение дает согласие на продажу доли другому лицу с дальнейшей уплатой долга. Если гражданин решает продать часть имущества, ему нужно заранее уточнить разрешение банка.

Процедура проводится в несколько этапов:

1. Оценка стоимости доли.
2. Получение разрешения от банка на продажу.
3. Выставление объявления о продаже.
4. Поиск покупателя, заключение с ним сделки.
5. Оформление документов, снятие обременения.

При продаже залогового имущества оформляется трехсторонний договор между продавцом, покупателем и кредитором. Данный вариант является надежным для всех.

После подписания договора в банке открывается ячейка, в которую поступят деньги от покупателя. Банк забирает причитающуюся ему сумму, а оставшуюся часть – продавец.

Вопросы наших читателей

Какую долю банк не выкупит?

Кредитное учреждение перед покупкой оценивает, будет ли выгодна ему сделка.

И в следующих случаях выносит отказ от приобретения доли:

• дом старый, изношенный, построен ранее 1970 года;
• жилье располагается в районе без инфраструктуры, далеко от центра, следовательно – имеет низкую рентабельность;
• квартира не пользуется спросом на рынке;
• у недвижимости более 2 собственников, а также в ней проживают дети, инвалиды;
• продавец имеет конфликт с совладельцами; в отдельную комнату;
• в качестве залога выступает единственная жилая площадь гражданина.

Подводные камни

Процедура имеет несколько нюансов, о которых нужно помнить:

1. Банки могут отказывать в покупке залоговой доли. Если у гражданина уже образовался долг, погасить его не получится. Тогда появятся трудности с займом, будет испорчена кредитная история.
2. Обязательно потребуется предложить выкупить недвижимость совладельцам. Если проигнорировать данный пункт, сделка с банком впоследствии будет оспорена в суде.
3. Процедура купли-продажи доли требует подготовки комплекта документов, оформления договора. Самостоятельно справиться с этой задачей могут не все граждане.

Заключение

Основные моменты после рассмотрения темы следующие:

• Гражданин может продать банку долю в недвижимости. Но для этого потребуется получить отказ от покупки других владельцев, которые обладают преимущественным правом на приобретение.
• Процедура продажи аналогична той, которая проводится при совершении сделки между двумя физическими лицами. Оформляется договор купли-продажи.
• Расходы по проведению сделки несет покупатель. Продавцу нужно оплатить только 13% НДФЛ.
• Банк может отказать в выкупе доли, если сделка ему не выгодна.

Перед продажей доли необходимо получить консультацию юриста. Наши специалисты помогут собрать необходимые документы и оформить договор, чтобы сделка была прибыльной для вас.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

Как продать долю в квартире банку

Риелторы знают, как сложно продать долю в квартире. Когда на нее нет желающих ни из числа собственников, ни среди третьих лиц – можно воспользоваться третьим вариантом. Речь идет о продаже доли банку. Однако не нужно строить иллюзий и ждать легкой сделки. Банк – это прежде всего кредитор, ищущий способы извлечь прибыль. Если доля его не заинтересует, шансов не так много.

Впрочем, не все так плохо – банки выкупают выделенные доли в квартире. Причем с точки зрения условий сделка будет абсолютно прозрачной и законной. Осталось понять, как договориться о продаже, если на стороне продавца – юридическое лицо (банк).

✅ Можно ли продать долю в квартире банку?

Разделение квартиры на доли позволяет установить всех собственников. Они же выступают первыми покупателями на дроби друг друга. Поэтому, прежде чем подавать объявление о продаже доли, нужно предложить ее выкуп всем содольщикам (ст. 250 ГК РФ). Вероятно, кто-то из них найдет деньги и согласится. Если нет – остается запасной вариант с банком.

Способы продажи доли в квартире банковскому учреждению:

• Оформление залога – суть в том, что владелец берёт кредит под залог имущества в виде доли. Если заемщик не выплачивает ссуду, банк забирает у него долю в квартире. Далее, происходит реализация объекта – остальным совладельцам или с помощью аукциона всем желающим (ст. 350 ГК РФ). Основное преимущество – значительная сумма кредита (до 30% от оценочной стоимости залога). Недостатки – занижение цены доли и необходимость ее выделения в виде комнаты.

• Отчуждение по договору купли-продажи. Обычная сделка, в ходе которой в роли Покупателя выступает юридическое лицо – банк (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Порядок не отличается от стандартного выкупа.

Важно знать, что не все банки готовы пойти на сделку. Список тех, кто готов выкупить долю или взять ее под залог исчерпывается крупными учреждениями. Среди них Сбербанк, ВТБ, Тинькофф, Альфа-Банк и ряд мелких кредиторов. Если банк не усмотрит выгоду – сделка не состоится.

✅ Основные причины продажи

Что толкает людей идти на сделку с банком? Ответ кроется в жизненных причинах, с которыми столкнулся владелец квартирной доли.

Причины и мотивы могут быть следующими:

1. Отказы остальных содольщиков – наиболее частая причина. Многие не хотят или не могут выкупить часть в праве собственности. Также встречается несогласие продавать квартиру целиком с последующим разделением вырученных денег.
2. Отсутствие покупателей на рынке жилья. Вроде бы продавец выставил долю на продажу, подал объявления, делает скидки – а желающих нет. Доходит до того, что доля не пользуется спросом в течение 1-5 лет, а то и дольше.
3. Сложная жизненная ситуация – продавец может остро нуждаться в деньгах. Если в обычном кредите ему отказывают, можно попытаться продать долю банку как залоговое имущество.
4. Развод супругов – предусматривает раздел совместной недвижимости с выделением долей мужу и жене. Жить вместе они уже не смогут. Один из вариантов – продать ½ квартиры, если не второму супругу, то банку.

Пример:

Гражданин Кайков имел в собственности ⅔ доли квартиры. Остальное принадлежало дальнему родственнику, который предложил выкупить его часть. Кайков согласился, но у него не хватало денег. Он обратился за консультацией в банк. Ему посоветовали оформить ипотеку под залог доли. Собрав нужные справки, совладельцы заключили предварительный договор купли-продажи. С ним Кайков обратился в банк и получил одобрение на сделку. Деньги перечислили на счет продавца, а Кайков стал выплачивать кредит. Но вскоре он потерял работу и не смог рассчитываться с банком. Образовалась 3-месячная просрочка, а затем банк обратился в суд. Согласно условиям кредитного договора, залогодержатель забирает долю заемщика, а взамен выплачивает ему 70% от рыночной стоимости. Таким образом, Кайков рассчитался с ипотекой и одновременно продал долю банку.

Представители финучреждения обязательно спросят, по какой причине собственник хочет срочно продать долю? Поинтересуются и тем, почему никто из совладельцев не выкупил часть квартиры? Были ли попытки продать объект на рынке недвижимости, к чему это привело? Тем самым, банк составляет полную картину и выносит решение – выгоден ли ему актив в виде доли или не стоит с ней связываться.

✅ Какую долю банк не выкупит?

Юридические лица внимательно изучают предложение продавца. Если оно покажется им выгодным, они согласятся на выкуп или залог имущества. Однако «доля» – это в большинстве случаев невыгодный актив. Ведь помимо продавца в квартире имеют доли другие собственники. Что с ними делать?

Основания, когда банк откажет в выкупе доли:

• старое, изношенное жилье – дата постройки до 1970 года;
• необустроенный район, удаленность от центра, низкая рентабельность;
• отсутствие спроса на рынке недвижимости;
• наличие других совладельцев – свыше 2-х человек, зачастую с детьми, пожилыми, инвалидами;
• проблемы с сособственниками;
• невыделенная доля.

Последний пункт нуждается в пояснении. Невыделенной долей называют условное обозначение права в общей собственности, например – собственнику принадлежит ⅓ двухкомнатной квартиры. В чем выражается дробь – непонятно. Также нельзя утверждать, что невыделенная доля представлена отдельной комнатой. Разумеется, банк не устроит такой вариант, и он вынесет отказ.

Также следует знать, что в залог нельзя отдать единственное пригодное для проживания жилье семьи. Учитывая, что просрочка грозит арестом и продажей объекта – приставы не смогут обратить взыскание на единственную долю заемщика (ст. 79 ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007). Отсюда и логичный отказ банков связываться с такими долями. Даже если часть жилья представляет финансовый интерес.

✅ Как продать банку долю в квартире

Основные этапы оформления совпадают с продажей доли физическому лицу. Только вместо человека будет юридическое лицо, а точнее его представитель, например – генеральный директор.

Если доля продается через залог, нужно выполнить определенные условия в соответствии со статьей 348 ГК РФ, куда входит:

• просрочка по ипотеке (кредиту) свыше 3-х месяцев;
• размер невыплат более 5% от цены залогового имущества (доли в квартире).

Финансовое учреждение подает иск о принудительном взыскании с заемщика. Чтобы не допустить ареста счетов, автомобиля и других ценных активов, нужно заранее внести пометку в договор. Заемщик отмечает, что в первую очередь нужно обратить взыскание на часть жилплощади (например, комнату). За счет этого можно получить деньги и фактически продать долю банку.

Порядок действий

Далее, разберем пошаговую инструкцию – что делать для продажи доли в квартиры в пользу банка:

Шаг 1. Обращение в банк за консультацией.

Шаг 2. Предложение выкупить долю остальным совладельцам квартиры – рассылка уведомлений по почте или через нотариуса. Ожидание ответов в течение 30 дней.

Шаг 3. Обсуждение условий будущей сделки, ее характера: кредитование или залог имущества.

Шаг 4. Оценка объекта недвижимости – ею занимается штатный оценщик банковского учреждения в ходе осмотра квартиры. Следует приготовиться к тому, что цена отдельной доли будет меньше рыночной. Максимум, что предложит банк – 70% от реальной стоимости имущества.

Шаг 5. Подготовка к заключению сделки, сбор документов, разработка проекта соглашения.

Шаг 6. Нотариальная сделка: оформление договора купли-продажи доли в квартиры в пользу банка. Альтернативные варианты: договор о залоге + кредитовании заемщика. Составление акта приема-передачи.

Шаг 7. Передача документов на регистрацию в ФКП «Росреестра».

Шаг 8. Окончательные расчеты с банком, подготовка к уплате налоговых взносов.

Вероятно, банк внесет коррективы в сложившийся порядок действий. Преимущество в том, что юридическое лицо участвует в каждом этапе сделки. Заемщик или продавец не испытают проблем с нехваткой документов, отказом банка или пересмотром условий. Обычно для выполнения операции назначают юриста или представителя банка. Скорее всего и нотариус будет из числа сотрудников учреждения.

Образец договора купли-продажи доли в квартире банку

Содержание ДКП отвечает всем нормам заключения подобных договоров. Приблизительный бланк вы можете найти по ссылке ниже:

Документы

Среди документов для совершения сделки можно выделить:

• удостоверение личности;
• сведения о праве собственности на долю – выписка из ЕГРН или свидетельство старого образца;
• документ-основание, например – акт о передаче квартиры в собственность граждан (приватизация);
• техпаспорт старого образца или новая выписка из ЕГРН;
• справка о составе семьи;
• справка о своевременном внесении коммунальных платежей.

Вышеназванные документы, за исключением паспорта, можно получить через нотариуса. Действуя от своего имени, нотариус запросит недостающие документы в электронном формате.

Оценочный акт составляется уже в присутствии сотрудника банка. Для этого придется проехать по месту нахождения квартиры и предоставить документы. Отчет будет готов в течение нескольких дней. Заключение прилагается к основному пакету с бумагами.

Возможно, вам интересно, как узнать стоимость самостоятельно – читайте об этом в статье “Как рассчитать стоимость доли в квартире?“.

Сроки оформления

Одобрение банка может занять от 5 до 14 дней. Юридический отдел изучает возможность сделки, после чего руководство банка информирует заемщика/продавца о своем решении.

Оценка доли в квартире занимает от 2 до 4 недель, в зависимости от загруженности персонала учреждения. Несколько дней придется ждать итоговое заключение в форме акта.

На согласование условий ДКП может уйти неделя. Непосредственно договор подписывается в течение дня, в этот же день нотариус отсылает данные в ФКП «Росреестра». Ответ регистратора приходит через 1 день (нововведение п. 1 ст. 16 ФЗ № 218 «О государственной регистрации…» от 13 июля 2015 года).

Денежные средства на счет продавца поступят в течение 3-х дней. Обычно этот период обговаривают заранее и вносят в условия соглашения.

🔻 Госпошлины, затраты

Большая часть затрат приходится на оплату государственных пошлин. Всего их две – обе оплачивает покупатель (представитель банка):

• госпошлина у нотариуса – 0,5% от стоимости отчуждаемой доли (в пределах от 300 до 20 000 рублей);
• госпошлина за регистрацию в ЕГРН – 1 400 рублей с учетом электронной подачи заявки.

Продавцу, как получателю дохода, предстоит оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости сделки. Обязательного платежа можно избежать. Для этого имущество должно быть в собственности от 3 лет – по приватизации, дарению, ренте или наследству, или от 5 лет – по возмездным сделкам (п. 3-4 ст. 217 НК РФ).

Описывая процесс, мы рассказали об идеальных вариантах продажи долей банку. Что до практики, здесь могут быть разные ситуации. Например, отказ кредитора выдавать ссуду под незначительную долю. Трактовка зависит от размера дроби, соответствия комнате, жилищных условий, цены объекта, отношений с совладельцами и т.д.

Перед тем, как приступать к реализации намеченных планов, получите консультацию опытных юристов. Вполне возможно, ваш случай позволит продать долю не банку, а совладельцам. Юрист подскажет, как лучше поступить. Помните, что главная цель не расстаться с долей, а извлечь прибыль от сделки. Нужно просчитать все варианты – и только потом обращаться в банк. Задать вопрос вы можете прямо на сайте или по телефонам «горячей линии». Обращайтесь!