Как признать недействительной сделку купли-продажи квартиры

Признание сделки купли-продажи недействительной

Купить квартиру, зарегистрировать свое право на нее, сделать там ремонт, купить диван, растянуться на нем, и расслабиться – вот мечта обычного Покупателя квартиры. Но в жизни, к сожалению, не всегда все так гладко складывается. В какой-нибудь бочке меда обязательно найдется какая-нибудь ложка дегтя.

По разным оценкам, от 5% до 15% заключенных сделок с недвижимостью оспариваются затем в суде. И часть из них признается судом недействительными (§2 Главы 9 ГК РФ – Недействительность сделок).

Признание Договора купли-продажи квартиры недействительным означает, что заключенный договор не несет в себе никаких описанных в нем юридических последствий, причем, с самого момента его заключения (п.1, ст. 167 ГК РФ). То есть такой договор как-бы «не считается» – Продавец как-бы не продавал, а Покупатель как-бы не покупал.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) может оказаться недействительным либо в результате оспаривания сделки, либо в результате ничтожности (юридический термин) самой сделки (п.1, ст. 166 ГК РФ). Поясним кратко, в чем разница между оспоримой и ничтожной сделками.

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Оспаривание сделки купли-продажи квартиры

Оспоримой сделкой называют такую сделку, которая требует признания своей недействительности в суде, при наличии на то серьезных законных оснований.

Оспаривание сделки и договора купли-продажи квартиры подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с иском о том, что при заключении ДКП их права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Например, наследник, чьи права не были учтены при распоряжении наследством (квартирой), может подать иск в суд о признании недействительной сделки по распоряжению этим имуществом.

В оспоримых сделках закон предоставляет человеку самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права, или нет (например, договориться с другой стороной полюбовно).

Результатом оспаривания сделки с недвижимостью может стать решение суда о ее недействительности (или действительности), исходя из обстоятельств дела.

. Справки, выписки, консультации, базы данных и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Если я продаю свою квартиру и покупаю другую, как мне быть? Как организовать альтернативную сделку – см. по ссылке.

Какие сделки признаются ничтожными

Ничтожной сделкой называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала. Другими словами, это сделка, которая не имела права быть заключенной в принципе. Она бесспорно и однозначно недействительна.

Например, это случай, когда Продавец квартиры не имел права ее продавать (например, подделал документы), или сделка с малолетним была зарегистрирована (каким-то чудом), что прямо запрещено законом. Т.е. нарушение законодательства налицо, спорить не о чем – и поэтому сделка признается ничтожной.

Ничтожная сделка недействительна в силу своего характера (характера нарушения закона), а не в результате решения суда. Т.е. она становится недействительной при установлении самого факта такого нарушения. Однако требование о признании факта ее ничтожности может быть заявлено в суд.

Виды ничтожных сделок

Сделка купли-продажи квартиры считается ничтожной, если она заключена с определенными нарушениями закона. Перечень таких нарушений указан в ГК.

Согласно ГК ничтожными являются следующие сделки:

• Сделки, нарушающие закон, и при этом посягающие на права третьих лиц (п. 2, ст. 168 ГК РФ); «третьи лица» здесь – ключевой фактор, т.к. сделки «просто нарушающие закон» относятся к оспоримым (об этом ниже).
• Сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ); здесь предполагается умышленное противоправное действие, например, продажа квартиры по поддельным или недействительным документам.
• Сделки, заключенные с недееспособными лицами (ст .171 ГК РФ).
• Сделки, заключенные с малолетними, т.е. с лицами до 14 лет (ст. 172 ГК РФ); например, когда 13-летний ребенок поставил свою подпись на договоре (хотя за него это должны делать родители или опекуны).
• Мнимые (фиктивные) сделки, т.е. сделки, совершенные для вида, без намерения создать реальные правовые последствия (ст. 170 ГК РФ); например, мнимое («понарошку») дарение имущества должником, с целью избежать описи или ареста этого имущества.
• Притворные сделки, т.е. сделки, прикрывающие собой другие сделки (ст. 170 ГК РФ); например, когда формальной сделкой дарения прикрывается фактическая сделка купли-продажи с реальной передачей денег.
• Сделки с имуществом, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено, в т.ч. продажа имущества должником или юрлицом-банкротом (ст. 174.1 ГК РФ).

Разница между оспоримой сделкой и ничтожной заключается также в том, что к ним применяется разный срок исковой давности. К оспоримым сделкам – один год, к ничтожным сделкам – три года, с возможностью увеличения этого срока до 10 лет (ст. 181 ГК РФ).

Таким образом, при подготовке сделки Покупателю квартиры следует, как минимум, исключить признаки ничтожной сделки (см. выше), а затем постараться не допускать серьезных поводов для оспаривания сделки (см. ниже). Продавцу об этом можно не очень беспокоиться – в худшем случае квартира просто вернется ему назад через суд.

Основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

Оснований недействительности сделок может быть множество.

Помимо указанных выше оснований ничтожности, сделка может быть также оспорена, и признана недействительной по целому ряду причин.

В общем случае, недействительной суд может признать любую сделку, не соответствующую требованиям закона или иного правового акта (п.1, ст. 168 ГК РФ). Чтобы это случилось, в суд должен быть подан иск о признании сделки недействительной, и о применении последствий этой недействительности. Такой иск могут подать как сторона сделки, так и другие заинтересованные лица, а также органы местного самоуправления (например, Органы опеки и попечительства), или прокуратура.

В результате сделка становится оспоримой, и ее дальнейшая судьба зависит от решения суда.

Законодательство указывает, что сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена и признана недействительной, если:

• Сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица или государственного органа (ст. 173.1 ГК РФ); например, квартира, полученная по договору ренты, продана без согласия на то рентополучателя.
• Сделка совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ); например, продажа квартиры 17-летним собственником без согласия на то его родителей.
• Сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ); например, квартира была им продана без согласия своего попечителя и/или без разрешения Органов опеки и попечительства.
• Сделка совершена лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ); например, Продавец квартиры был пьян в момент сделки, или был под действием наркотиков, или находился в состоянии аффекта (если он сможет затем это доказать, что крайне сложно).
• Сделка совершена под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ); т.е. сделка, неверно или искаженно выражающая волю стороны; например, если сторона сделки допустила очевидную описку или опечатку в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП); или если Продавец докажет, что он не знал реального положения дел, и никогда не подписал бы договор, если бы знал о его реальных последствиях для себя.
• Сделка совершена под влиянием обмана, угрозы, насилия или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ); например, Продавец, попав в криминальную историю, вынужден был продать квартиру за полцены, а Покупатель этим сознательно воспользовался («кабальная сделка»).

В частности, сделка с квартирой также может быть признана судом недействительной, когда:

• — на приобретенную у наследника квартиру имеют право другие наследники ее бывшего владельца («неучтенные» наследники подают иск);
• — не получено согласие супруга(-ги) на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью супругов (несогласный ​супруг может подать иск);
• — в результате сделки оказались нарушенными права несовершеннолетних (например, не выполнено условие, указанное в Разрешении Органов опеки и попечительства), или не выполнено условие применения материнского капитала;
• — продажа квартиры совершена лицом, впоследствии признанным банкротом, в соответствии с ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)» (тогда иск о признании сделки недействительной подает конкурсный управляющий, ведущий дело о банкротстве).

Какие еще могут быть основания для оспаривания сделки купли-продажи квартиры Покупателю лучше уточнить на консультации профильного юриста, применительно к условиям конкретной сделки, после того, как будет собрана необходимая информация и документы для покупки квартиры (как это делается – см. ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ).

Следует, однако, понимать, что само наличие оснований для возможного оспаривания сделки с квартирой, вовсе не означает, что ее обязательно признают недействительной. Суд рассматривает все обстоятельства дела, принимая во внимание действия добросовестного приобретателя (Покупателя), а сами основания должны быть очень существенны, законно мотивированы, и неопровержимо доказаны.

Поэтому Покупателю квартиры рекомендуется, как минимум, знать основные причины оспаривания сделок, признаки ничтожности сделок, а также следить за тем, чтобы последствия сделки для Продавца были разумны и благоприятны. В том числе, чтобы не нарушались права третьих лиц (включая родственников Продавца ), имеющих отношение к продаваемой квартире.

Эксперты поясняют

Если сказать по-простому, то все действия Покупателя квартиры сводятся к тому, чтобы при подготовке сделки исключить причины ее ничтожности, и не оставлять серьезного повода для ее оспаривания.

Более того, сам факт детального сбора правовой информации перед сделкой имеет особое значение для Покупателя не только для обеспечения собственной безопасности, но и для получения права на денежную компенсацию, в случае признания сделки недействительной.

По закону, если в результате решения суда квартира будет изъята у Покупателя и возвращена Продавцу, то Покупатель может претендовать на полноценную компенсацию от государства. Деньги выплачиваются из казны РФ. Но не всем, а только тем Покупателям, которых суд признал добросовестными (подробнее об этом – по ссылке).

Применение последствий признания сделки с квартирой недействительной

Закон утверждает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (ст. 167 ГК РФ).

Переводя на нормальный язык, это означает, что в случае признания сделки с квартирой недействительной, все обязательства сторон по договору также считаются недействительными (не требуют исполнения), а если они уже исполнены, то результаты этого исполнения аннулируются.

Каждая из сторон сделки в этом случае должна возвратить другой стороне все полученное по сделке, а если это физически невозможно, то – компенсировать деньгами. Такой возврат в первоначальное состояние (как было до сделки) называется «двусторонняя реституция».

В случае с квартирой – р ешение суда будет основанием для регистрации перехода права собственности на квартиру обратно Продавцу, а Покупатель должен получить обратно свои деньги, в той сумме, которая была указана в Договоре купли-продажи.

При этом, если Продавец не имеет возможности вернуть всю сумму сразу, то суд обязывает его выплачивать Покупателю эту сумму постепенно, и такие выплаты могут растянуться на годы. В этом и заключается главная опасность для Покупателя – в случае признания сделки недействительной, квартиру он теряет сразу, а деньги ему могут возвращаться очень долго, а могут и вовсе не вернуться.

О такой несправедливости применения реституции, ярко выразился один из экспертов на нашем тематическом ФОРУМЕ .

Покупателю еще следует знать, что не только сам Продавец или его родственники могут оказаться нечистыми на руку, и после получения денег, заявить о недействительности договора. На этом специализируются (и дают рекламу об этом) еще и некоторые юридические компании! То есть, на рынке есть юристы, специально заточенные на оспаривание сделок с недвижимостью и признание их недействительными. Чаще всего, они идут путем доказательства «несделкоспособности» Продавца. И их услуги востребованы…

Защита от таких юристов – только привлечение своих юристов, которые не оставят шансов противнику на доказательства причин, по которым сделка может быть признана судом недействительной. Только привлекать своих юристов лучше ДО сделки, а не ПОСЛЕ, когда шансы уже упущены.

Расторжение Договора купли-продажи квартиры

Юристы – народ пунктуальный и щепетильный. Если обычный человек может выразить мысль разными словами, то с точки зрения юриспруденции – слова со схожим смыслом могут иметь совершенно разные юридические последствия. Это касается, например, понятий «недействительная сделка» и «расторжение сделки».

Недействительной сделка может оказаться по решению суда, вследствие ее оспаривания, либо вследствие ее ничтожности (см. выше). Юридическое последствие этого – возврат сторон в исходное состояние (двусторонняя реституция).

Расторгнуть же сделку (договор) могут как сами ее участники (по соглашению сторон), так и суд (по иску одной из сторон). И юридическим последствием этого будет всего лишь прекращение дальнейшего исполнения обязательств по договору, если судом или самим договором не установлены иные последствия. Законодательное регулирование расторжения договора описано в Главе 29 ГК РФ.

Расторжение договора по закону должно происходить в той же форме, в которой он заключался, т.е. отдельным письменным соглашением. Либо решением суда. Причем, после расторжения договора, стороны не вправе требовать назад того, что было уже исполнено по договору (п. 4, ст. 453 ГК РФ). Хотя различные виды компенсации ущерба могут быть предусмотрены как в добровольном соглашении о расторжении сделки, так и в решении суда о расторжении.

Основания для расторжения договора

Основания для расторжения Договора купли-продажи квартиры указаны в ст. 450 ГК РФ.

В общем, все они сводятся к тому, что договор может быть расторгнут судом по требованию одной стороны в случае существенного нарушения договора другой стороной. Звучит логично. Например, Продавец имеет право расторгнуть договор, если Покупатель не выплатил всю сумму за квартиру; а в случае с новостройками – Покупатель имеет право расторгнуть Договор долевого участия (ДДУ), который он заключил с Девелопером, если тот вовремя не сдал дом в эксплуатацию.

Главное, что нужно здесь понять Продавцу и Покупателю – это тот факт, что расторгнуть Договор купли-продажи квартиры они могут только в том случае, если он еще не исполнен до конца одной из сторон, или обеими сторонами. Например – до тех пор, пока не зарегистрирован переход права по договору, или пока не выплачены все деньги по условиям договора, или пока Продавец не передал Покупателю квартиру по Передаточному Акту.

Если же сделка зарегистрирована и полностью завершена, то расторгнуть ее уже не получится. Она может быть только признана судом недействительной (при наличии на то серьезных оснований и доказательств – см. выше).

Чем полезен срок исковой давности в спорах о собственности? Какие сроки исковой давности применяются в суде?

Защита от расторжения и недействительности сделок

Грамотная подготовка сделки с недвижимостью (читай ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ), знание основ законодательства, связанного с подобными сделками (читай Глоссарий Риэлтора), а также поддержка профильного юриста – вот главная защита Покупателя от неблагоприятных последствий сделки.

В частности, защитой будут служить и особые условия в Договоре купли-продажи квартиры. Например, условие об ответственности за возможные претензии третьих лиц, ответственность Продавца за скрытые недостатки квартиры, обязательство выписки всех членов семьи, и т. п. Поэтому крайне важно подойти к составлению договора тщательно и продуманно, с помощью квалифицированного юриста.

Каждое слово в договоре, и каждая фраза – имеют значение (т.е. юридические последствия). Составленные формулировки в условиях договора должны быть понятны, иметь однозначное толкование и не противоречить закону и другим условиям договора.

Шаблонные образцы Договоров купли-продажи могут дать лишь общее представление о том, как такой договор должен выглядеть, и какие разделы он должен содержать. Нюансы конкретной сделки, и «защитные» формулировки в договоре (что особенно важно для Покупателя) может учесть и грамотно составить только юрист или нотариус.

Дополнительной (но более дорогой) защитой полученного права собственности на квартиру, служит страхование титула (что это такое, и как это работает – см. по ссылке в Глоссарии).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте « ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне).

Решение № 2-631/2020 2-631/2020~М-545/2020 М-545/2020 от 12 октября 2020 г. по делу № 2-631/2020

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Коростелевой Л.В. к Дрянных М.Е. о признании сделки — договора купли-продажи объекта недвижимого имущества недействительной, применении последствий недействительности сделки,

Коростелева Л.В. обратилась в суд к ответчику с вышеуказанными исковыми требованиями, мотивируя тем, что 23.12.2016 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: . Данный договор истец считает недействительным в силу его ничтожности, так как в момент заключения договора купли – продажи спорной квартиры воля истца не была направлена на отчуждение принадлежащей ей квартиры, данная сделка была заключена сторонами для видимости, без создания соответствующих ей правовых последствий, в связи с чем, истец просит признать договор купли-продажи от 23.12.2016, заключенный между истцом и ответчиком, недействительным, применив последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение.

Истец Коростелева Л.В. в судебном заседании поддержала заявленные требования, дополнительно пояснив, что сделку совершала по просьбе знакомого Соколова, который обещал через два месяца вернуть ей право на принадлежащую ей квартиру. Намерений отчуждать квартиру у нее не было, так как это ее единственное жилье, в котором она проживает с 2011 года по настоящее время.

Ответчик Дрянных М.Е. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства уведомлена надлежащим образом, о причинах неявки суд не известила.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Соколов А.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрении извещен надлежащим образом, отбывает наказание в местах лишения свободы. С заявлениями, ходатайствами не обращался.

Учитывая неявку в судебное заседание ответчика, извещённого о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, отсутствие просьбы о рассмотрении дела в его отсутствие, а также данных об уважительных причинах неявки, согласие лиц, участвующих в рассмотрении дела, на вынесение заочного решения, суд считает возможным рассмотреть данное дело в порядке заочного судопроизводства в отсутствие ответчика.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По правилу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 7, 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно п. 86 вышеуказанного постановления Пленума, следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Из материалов дела следует, что Коростелева Л.В. являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: , на основании договора купли – продажи от 20.12.2010 (л. д. 36).

23.12.2016 между Коростелевой Л.В. (продавец) и Дрянных М.Е. (покупатель) заключен договор купли – продажи квартиры по адресу: . По условиям данного договора отчуждаемая квартира оценена сторонами в сумму данная цена установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит. Сумма в размере рублей будет передана «Покупателем» «Продавцу» в течение пяти рабочих дней после регистрации настоящего договора купли-продажи, за счет заемных средств ООО согласно договору займа, заключенному между Дрянных М.Е. и ООО 23.12.2016 (л. д. 37).

23.12.2016 заключен договор займа между ООО и Дрянных М.Е на сумму руб. для приобретения квартиры, расположенной по адресу: (л. д. 38-39).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, 25.12.2016 внесена запись о государственной регистрации перехода права на объект недвижимости – квартира, расположенная по адресу: , с кадастровым номером №, №, основанием государственной регистрации послужил договор купли-продажи от 23.12.2016 (л. д. 41-43).

Сделка регистрировалась в соответствии с Законом о государственной регистрации, что в соответствии с п. 86 вышеуказанного Постановления Пленума, не препятствует квалификации таких сделок как ничтожных.

Правообладателем квартиры по адресу: является Дрянных М.Е., на данную квартиру установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости с 25.12.2016 по 01.04.2017 (л. д. 41-43).

Коростелева Л.В. с 21.01.2011 по настоящее время зарегистрирована по адресу: (л. д. 53).

Приговором Боготольского районного суда от 24.05.2019, с изменениями, внесенными апелляционным определением Красноярского краевого суда от 06.08.2019, Соколов А.А. признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 УК РФ и четырех преступлений, предусмотренных ч. 4 ст. 159 УК РФ. Соколов А.А. признан данным приговором виновными, в том числе по эпизоду мошеннических действий, связанных с квартирой, расположенной по адресу: . Данным приговором установлены факты мошеннических действий осужденного при совершении с указанным объектом недвижимого имущества сделки – договора купли – продажи между Коростелевой Л.В. и Дрянных М.Е., как Коростелева Л.В., так и Дрянных М.Е. знали о фиктивности данной сделки, совершенной в целях оказания помощи Дрянных М.Е. в обналичивании денежных средств материнского капитала. Соколов А.А. путем обмана причинил Дрянных М.Е. материальный ущерб в крупном размере, а также путем обмана лишил Коростелеву Л.В. права собственности на квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу (обратная сторона л. д. 10, л. д. 11). Согласно показаниям Коростелевой Л.В. в ходе рассмотрения уголовного дела, Соколов А.А. предложил ей заключить фиктивную сделку купли-продажи на принадлежащую ей квартиру, обещав ей 30000 руб., по условиям которой обещал вернуть спорную квартиру ей в собственность. Однако Соколов А.А. её обманул, квартиру в её собственность не переоформил, право собственности на спорную квартиру до настоящего времени зарегистрировано за Дрянных М.Е., вследствие чего она обратилась в полицию (л. д. 18). Из показаний Дрянных М.Е., данных на предварительном следствии следует, что ей необходимо было обналичить денежные средства материнского капитала, в связи с чем, она согласилась на предложение Соколова А.А. заключить с Коростелевой Л.В. фиктивную сделку по купли-продажи квартиры, принадлежащей на праве собственности Коростелевой Л.В. Однако Соколов А.А. путем обмана похитил денежные средства, полученные по сертификату материнского семейного капитала (л. д. 18).

Согласно ч. 4 ст. 61 ГПК РФ, вступившие в законную силу приговор суда по уголовному делу, иные постановления суда по этому делу и постановления суда по делу об административном правонарушении обязательны для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого они вынесены, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.

Под исполнением сделки купли-продажи недвижимости следует понимать в соответствии с положениями статьями 224, пунктом 1 статьи 549, абзацем 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ совершение продавцом действий по передаче объекта договора.

По договору купли – продажи квартиры по адресу: , такие обстоятельства судом не установлены, поскольку спорная квартира из пользования истца Коростелевой Л.В. не выходила, истец по настоящее время продолжает проживать в данной квартире, исковых заявлений о её выселении из квартиры по адресу: , не поступало.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в момент заключения договора купли – продажи спорной квартиры с Дрянных М.Е. воля истца не была направлена на отчуждение принадлежащей ей квартиры, данная сделка была заключена сторонами для видимости, без создания соответствующих ей правовых последствий, характерных для сделки данного вида, поскольку доказательств с достоверностью подтверждающих передачу ответчиком истцу денежных средств по договору, суду не представлено, а продавец после совершения сделки квартиру покупателю не передавала и продолжила проживать в спорной квартире. Кроме того, договор купли-продажи от 23.12.2016 заключен сторонами с целью обналичивания средств материнского капитала Дрянных М.Е. и распоряжения ими по её усмотрению.

Таким образом, фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что ответчик не намеревалась приобретать в собственность спорную квартиру, с момента заключения сделки никаких действий по владению, пользованию квартирой не осуществляла, тогда как действия истца Коростелевой Л.В., напротив, свидетельствуют о том, что она осуществляла все правомочия собственника, квартира не выбывала из её владения, она проживает в ней до настоящего времени, несет бремя расходов на ее содержание, обращалась в полицию за защитой нарушенного права.

Кроме того, фиктивность сделки подтверждается показаниями Коростелевой Л.В. и Дрянных М.Е., данных на предварительном следствии, а также при рассмотрении уголовного дела, которые являются обязательными для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого вынесен приговор, что в совокупности с вышеприведенными доказательствами, свидетельствуют об обоснованности заявленных исковых требований.

С учетом данных обстоятельств суд приходит к выводу о том, что оспариваемый договор является мнимым.

При вышеизложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца о признании сделки купли-продажи квартиры по адресу: , заключённой между истцом и Дрянных М.Е., недействительной и о применении последствий недействительности сделки.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, 233 ГПК РФ,

Исковые требования Коростелевой Л.В. удовлетворить.

Признать недействительным договор купли – продажи квартиры, расположенной по адресу: , заключенный 23.12.2016 между Коростелевой Л.В. и Дрянных М.Е..

Прекратить право собственности Дрянных М.Е. на квартиру, расположенную по адресу: , с кадастровым номером №.

Вернуть квартиру, расположенную по адресу: , с кадастровым номером № в собственность Коростелевой Л.В..

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости регистрационную запись № от 25.12.2016 о праве собственности Дрянных М.Е. на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: .

В течение 7 дней со дня вручения копии заочного решения ответчиком может быть подано заявление об отмене этого решения в Боготольский районный суд. Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Заочное решение может быть обжаловано иными лицами, участвующими в деле, в Красноярский краевой суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения, а в случае, если такое заявление подано, — в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления путем подачи жалоб в Боготольский районный суд.