Как перевести квартиру в жилой дом

Как перевести квартиру в жилой дом в 2021 году: решение, куда обращаться.

Перевести квартиру в жилой дом можно при помощи нескольких способов, а знание правил и особенностей процедуры поможет существенно упростить процесс. В результате переоформления можно получить определенные преимущества и повысить комфорт проживания.

Перевод квартиры в жилой дом: особенности процедуры.

Смена статуса строения относится к категории непростых процедур, а в адрес владельцев жилых помещений часто поступает отказ. Понятия «квартира» и «жилой дом» имеют различные значения, а основные моменты определяются в ст. 16 ЖК.

Нередко путаница в терминах возникает, когда речь идет о танхаусах. Подобные «гибриды» представляют собой строений с 2 или 3 этажами, имеющими общие стены и перекрытия. Обычно вблизи находится небольшой надел земли с общей площадью до 2-х соток. Обслуживание подобных объектов обычно осуществляется коммунальными службами, в качестве которых может выступать ЖЭК или Управляющая компания.

Не все квартиры можно перевести в статус жилого дома. К учету принимаются следующие факторы:

• количество собственников и наличие у них согласия на прохождение процедуры;
• возможность соблюдения требуемых градостроительных и иных видов норм;
• автономность и независимость инженерных систем, в том числе подачи электроэнергии и воды;
• обладание статуса залога, участие объекта в качестве предмета имущественного спора и судебных разбирательств;
• этажность строения и наличие придомовой территории;
• технические характеристики и степень износа.

Для перевода квартиры в жилой дом потребуется пройти бюрократическую процедуру с предоставлением определенного набора документов. Оптимальным вариантом выступает ситуация, когда в квартире имеется отдельный вход и собственные коммуникации, не возникает разногласий с другими собственниками и соседями.

Что такое квартира и жилой дом: сравнение, разница, понятия.

Под квартирой понимается обособленное помещение, которое находится в многоквартирном доме. Обычно речь идет о многоэтажных строениях, высота которых способна достигать 10 и более этажей. Такой объект может состоять из одной либо нескольких комнат и имеет вспомогательные помещения.

В их число входит:

Вход в квартиру всегда индивидуальный, а на территории обычно проживает одна семья. Строения оснащены местами общего пользования, в роли которых выступают лифты, лестничные площадки, коридоры и тамбуры.

Под жилым домом понимается отдельно стоящий индивидуальные объект, который может иметь не более трех этажей. Такое строение включает жилые комнаты и вспомогательные помещения, которыми часто выступают чердаки, мансарды и прихожие. Недвижимость предназначена для проживания одной семьи или нескольких поколений.

Оба объекта предназначены для обеспечения комфортного проживания людей. Если идет речь о выделении в натуре, то под таким понятием понимается отдельное жилье, которое прошло процедуру регистрации и поставлено на кадастровый учет. В такой ситуации оно получило статус самостоятельного объекта недвижимости. Обязательным условием выступает обеспечение отдельного входа и автономность коммуникаций.

Вопросы необходимости и целесообразности.

Перед оформлением документов для смены статуса квартиры следует учесть преимущества и недостатки такого решения. Необходимость перевода квартиры в частный дом может быть обусловлена несколькими обстоятельствами. Нередко наблюдается ситуация, когда речь идет о малоэтажном строении с двумя квартирами и один из собственников продал недвижимость своему соседу. В такой ситуации у объекта появляется один владелец, но по документам по-прежнему числятся две квартиры.

Вопрос перепланировки квартиры часто связан с определенными сложностями и длительной процедурой согласования с надзорными органами. Владелец дома вправе расширить территорию и обеспечить более комфортное проживание с прохождением упрощенного порядка.

Преимущества изменения статуса объекта используются в ситуации, когда требуется провести приватизацию земельного участка. По действующим правилам, при наличии в доме нескольких квартир и разных владельцев оформить придомовую территорию в частную собственность невозможно. Выходом из ситуации становится перевод квартир в жилой дом.

Владелец частного дома может провести работы по благоустройству придомовой территории. Нередко собственники возводят на своем участке следующие объекты:

• цветники;
• беседки;
• мангалы;
• детские площадки.

Недостатком процедуры перевода квартиры в жилой дом принято считать то, что владельцу придется принять на себя ответственность за содержание жилья и устранение текущих неполадок. За обслуживание квартиры обычно отвечает Управляющая компания, а для собственника частного строения выход из строя систем коммуникации или инженерных сооружений может стать головной болью и потребовать значительных расходов. Владельцу потребуется оплачивать налог на землю, а сумма отчислений рассчитывается от кадастровой стоимости.

Требования и условия для перевода — каким должно быть помещение.

Перевод квартиры в частный дом возможен при наличии у недвижимости одного собственника. Если речь идет о нескольких владельцах, то обязательно проводится процедура согласования. Если строение не соответствует градостроительным и иным нормам, то изменить статус объекта не разрешат и в адрес заявителя последует отказ.

Для возможности переоформления объект должен соответствовать следующим требованиям:

• иметь не более 3-х этажей и придомовую территорию;
• не входить в число аварийных или предназначенных для сноса;
• быть залогом в банке или выступать предметом спорных ситуаций;
• наличие автономных систем водоотведения и инженерных сооружений.

Если собственниками квартиры являются несовершеннолетние, то интересы и права таких лиц защищаются законными представителями. Согласие в такой ситуации подписываются родителями и опекунами с учетом возраста подопечного.

Можно ли и как признать квартиру частью жилого дома: инструкция, порядок, варианты.
При необходимости признания квартиры частью жилого дома и наличии нескольких собственников потребуется пройти процедуру выдела долей в натуре. Подобная возможность предусмотрена положениями ст. 252 ГК, которая говорит о возможности получения части из общего имущества. Вопрос может решаться путем достижения обоюдного согласия жильцов или в ходе судебного разбирательства.

Процедура предполагает прохождение следующих этапов:

1. Определение возможности признания квартиры частью жилого дома;
2. Подготовка перечня необходимой документации и проведение комплекса мероприятий;
3. Достижение договоренностей между сособственниками и урегулирования спорных вопросов;
4. Подача документов в органы местной администрации и регистрации.

После прохождения регистрации сделки по разделу имущества право общего долевого владения прекращается. Для возможности прохождения процедуры признания квартиры частью дома, недвижимость должна удовлетворять общепринятым требованиям, которые предъявляются в рамках стандартной процедуры. Они касаются необходимости обеспечения отдельного входа, количества этажей и автономности инженерных систем.

По результатам выполнения необходимых действий объекту будет присвоен новый статус и адрес, а собственники получат подтверждение права собственности. При возникновении спорных ситуаций и необоснованных отказов заявители вправе обратиться в суд.

Как перевести квартиру в жилой дом: куда обращаться, алгоритм действий, сроки, стоимость.

Для изменения статуса квартиры и перевода ее в категорию жилых домов владельцу потребуется обратиться в администрацию местного образования. На практике часто встречаются ситуации, когда собственник получает отказ. При таком развитии событий единственным вариантом решения проблемы поступает обращения в суд.

Начало процедуры инициирует собственник помещения путем обращения с заявлением в отделение архитектуры либо местную администрацию. Нередко для изменения статуса требуется провести определенную перепланировку, целью которой выступает приведение строения в соответствие с градостроительными нормами и требованиями законодательства.

Процесс предполагает прохождение следующих шагов:

• достижение договоренностей с другими собственниками;
• подача заявления и документов в уполномоченное ведомство;
• заказ услуги проведения градостроительной экспертизы;
• получение технического заключения и подготовка документов;
• получение итогового заключения от представителей администрации.

Если в адрес заявителя вынесено положительное решение, то можно приступать к этапу прохождения регистрации в Росреестре. При получении неудовлетворительного результата собственник вправе обратиться в суд с исковым заявлением. Если в ходе разбирательств будет вновь вынесен отрицательный вердикт, то заявитель вправе обратиться в вышестоящие инстанции, подключив областной, краевой и даже Верховный Суд.

Какие нужны документы.

Перечень документов во многом определяется обстоятельствами конкретной ситуации, в том числе количеством действующих собственников и особенностями технических характеристик объекта.

В стандартный набор входят следующие бумаги:

• заявление с просьбой о переводе квартиры в жилой дом;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• технический план жилого помещения;
• поэтажный план на многоквартирное строение;

В качестве правоустанавливающих документов может выступать договор приватизации, купли-продажи и наследования, то есть юридически значимый документ для подтверждения законности имущественной сделки.

При необходимости проведения перепланировки или переустройства потребуется предоставить проект. Если интересы заявителя представляет иное лицо, то заявителю необходимо иметь при себе доверенность. При участии несовершеннолетних граждан часто требуется получение разрешения от органов опеки.

Судебная практика.

Статистика судебных разбирательств говорит о том, что признание недвижимости индивидуальным жилым домом актуально для граждан, проживающих в одноквартирных строениях и получивших в ходе приватизации помещения право владения на квартиру. Сроки судебного разбирательства зачастую не предугадать, а рассмотрение дела может растягиваться на несколько месяцев и даже на несколько лет.

Временные сроки зависят от следующих факторов:

1. Количества участников, в том числе несовершеннолетних лиц;
2. Технических характеристик объекта и особенности строения;
3. Возможности выполнения требований законодательства;
4. Наличия правоустанавливающих и иных документов.

Нередко для установления законности отказа и вынесения положительного решения проводятся дополнительные экспертизы и привлекаются услуги специалистов. Большое количество дел о переводе квартир в связи с тем, что администрацией зачастую автоматически выдается отказ. В такой ситуации единственным способом решения проблемы часто выступает обращение в суд.

Сложность прогнозирования длительности судебного разбирательства связано с тем, что юридические аспекты таких дел отличаются большим разнообразием. Проблема может быть связана с техническим оснащением жилья и необходимостью привлечения различного рода экспертиз.

Успешное прохождение процедуры перевода квартиры в категорию частного дома возможно только при соблюдении определенных требований, перечень которых довольно внушителен. При получении отказа со стороны местной администрации владелец строения вправе обратиться в суд и выразить претензии в части необоснованности отрицательного решения.

Переоформление двухквартирного дома в один

Квартиры в некоторых домах нередко имеют все признаки дома, но все равно продолжают считаться квартирами. Такой подход налагает на собственников жилых помещений некоторые ограничения и, что вполне логично, владельцы стремятся изменить статус своего жилья. О том зачем это делать и как можно превратить квартиру в дом или его часть – читайте в этой статье.

Зачем переводить квартиру в дом

Основная причина – возможность оформить право собственности на прилегающую территорию. В дальнейшем ее можно будет использовать по собственному усмотрению. Ближайший пример – таунхаусы.

Формально они являются многоквартирными домами, ведь строения не отделены друг от друга ничем, кроме общих стен.

При этом, у каждого дома-квартиры есть своя земля, на которой владельцы вольны делать практически все, что им угодно.

Оплата за дом иногда бывает выше, чем за квартиру, хотя фактически, ничего, кроме статуса, не меняется. Всем желающим превратить свои квартиры в дома (или их части) нужно учитывать этот момент.

Для того, чтобы квартиру можно было превратить в дом (или его часть), должны выполняться определенные условия:

• Квартира имеет отдельный выход, который никак не связан с жилыми помещениями остальных собственников.
• В квартире есть все необходимые собственные коммуникации. В идеальном варианте, каждая из квартир многоквартирного дома должна иметь личное подключение коммуникаций, никак не связанное с соседями. Например, если говорить об электроснабжении, то провода должны быть проведены к каждой из квартир такого дома. Однако это не обязательное требование, и оно может не выполняться в некоторых случаях.
• В доме должно быть не более трех этажей. Сделать частью жилого дома квартиру, которая располагается в девятиэтажном доме (например), невозможно.
• В доме не должно быть помещений общего пользования – лестничных площадок, общей кухни, ванной и так далее. Каждая квартира обязана быть настолько самостоятельной, насколько это вообще возможно.
• Помещение обязано быть собственностью заявителя. Например, арендаторы не имеют права изменять статус снимаемой ими недвижимости.
• На квартиру не должно быть наложено никаких обременений и арестов. Любой из них предполагает запрет на внесение любых изменений. Как следствие, прежде чем пытаться что-то сделать, следует сначала убрать аресты/обременения.

В некоторых случаях могут выдвигаться и дополнительные требования, типа отсутствия долгов за коммунальные услуги, однако чаще всего это уже самодеятельность местной администрации, в законодательстве таких требований нет. С одной стороны, можно попробовать изменить статус строения через суд, но с другой, намного проще погасить долг (все равно это нужно будет сделать), и спокойно менять статус на общих основаниях.

Практически во всех случаях в суд все равно придется обращаться. В законодательстве нет никакого механизма, на основании которого можно было бы «превратить» квартиру в дом. Однако и прямого запрета на это тоже нет. Как следствие, администрация обычно отказывает в процедуре и решать проблему приходиться через суд.

Существует два основных вариант перевода квартир: в дом или в часть дома. Первый вариант рассматривается обычно в той ситуации, когда в собственности у заявителя находятся все квартиры дома. Второй же актуален в сравнительно крупных домах, где есть много собственников.

Пример: Предположим, что в двухквартирном доме проживало две семьи. Через некоторое время одна из них выкупила у другой их квартиру.

Как следствие, весь дом стал принадлежать одной семье, однако фактически, строение не считается частным домом.

В такой ситуации можно попробовать из двух квартир сделать один частный дом по решению суда (иногда на это может пойти и местная администрация, но это скорее исключение, чем правило).

Как было сказано выше, для того чтобы из квартиры сделать целый дом, в собственности заявителя должны быть все квартиры в этом строении. Других вариантов нет. Любая альтернатива – это только часть дома.

Порядок действий

1. Подготовить документы.
2. Направить документы в администрацию, и там же написать заявление.
3. Дождаться решения.
4. Если решение положительное – вносить соответствующие изменения в Росреестр. Если отрицательное – обращаться в суд.
5. Получить решение суда.
6. На основании решения суда обращаться в Росреестр и вносить соответствующие изменения.

Документы

Учитывая тот факт, что процедура перевода квартиры в жилой дом никак не регулируется на законодательном уровне, конкретный перечень документов может сильно варьироваться в зависимости от региона проживания. Примерный список нужных бумаг будет выглядеть так:

• Заявление на изменение статуса квартиры. Формы и строгих правил не существует, потому рекомендуется запрашивать образец в местной администрации.
• Паспорта всех собственников квартир.
• Согласия всех собственников на изменение статуса жилых помещений.
• Техпаспорта на квартиры.
• Правоустанавливающие документы на квартиры (договора купли-продажи, дарения и так далее).
• Выписки из ЕГРН.

Расходы и срок

Сама процедура по переводу квартиры в дом – бесплатная. Обычно также не требуется нести затраты на перепланировку. Но понести некоторые расходы все равно придется:

• Нотариальное заверение согласий совладельцев: от 1 тысячи рублей каждое.
• Внесение изменений в Росреестр: 2000 рублей с каждого собственника.
• Получение новой выписки из ЕГРН: 350 рублей.

Решение об изменении статуса жилого помещения должно выдаваться в срок до 45 дней. Около 15 дней уйдет на внесение изменений в Росреестре и еще около 3-4 дней придется ждать новую выписку из ЕГРН.

Однако это все – при идеальных условиях. Чаще всего следует отказ и приходиться обращаться в суд. Как легко догадаться, срок в такой ситуации может растягиваться практически бесконечно.

На практике, получить решение суда можно примерно за полгода или немного меньше.

В часть жилого дома

Общий принцип и особенности перевода квартиры в часть дома остаются идентичными тому, что описано выше. Однако, как доказывает практика, без суда тут обойтись практически невозможно. Тем не менее, сразу обращаться в суд нельзя, сначала нужно получить отказ от местной администрации. Все это значительно увеличивает сроки и усложняет и так не самую простую процедуру.

Нужно учитывать тот факт, что сделать из квартиры часть дома в том случае, если остальные части строения остаются считаться квартирами – невозможно. Чаще всего, чтобы добиться желаемого, приходиться договариваться со всеми владельцами абсолютно всех квартир дома и подавать коллективное заявление как в администрацию, так и в суд.

• Подготовить все документы.
• С ними и заявлением обратиться в местную администрацию.
• Получить отказ (если повезет и будет получено согласие, то сразу можно обращаться в Росреестр).
• На основании отказа составить исковое заявление и со всеми теми же документами обратиться в суд.
• Получить решение суда. Если оно положительное – обращаться в Росреестр. Если отрицательное – обращаться в вышестоящую инстанцию (например, в областной суд).
• На основании полученного решения обратиться в Росреестр.
• Внести соответствующие изменения (потребуется еще одно заявление).
• Получить новую выписку из ЕГРН.

Как и в предыдущем случае, четко определенного перечня документов не существует. А приблизительный список, который, скорее всего, с большой долей вероятности потребуется при любых условиях, полностью идентичен описанному выше. То же самое можно сказать и потенциальных расходах и даже о сроках.

Разница лишь в том, что в ситуации с превращением квартиры в часть дома, придется кооперироваться с остальными собственниками квартир этого же строения. Обычно это сильно замедляет любой шаг, ведь у многих людей просто нет времени или желания заниматься такими вопросами и их каждый раз приходится подолгу уговаривать.

Несмотря на тот факт, что в конечном итоге, скорее всего, придется решать проблему через суд (а то и не через один), начинать все равно нужно с местной администрации. Именно туда подаются все документы и только этот орган государственной власти может выдать соответствующее решение о согласии изменения статуса квартиры или отказе в этом.

Только на основании этого документа (отказа) можно обращаться в суд.

В противном случае судебная инстанция немедленно отклонит исковое заявление из-за того, что собственник/собственники жилья сначала не попробовали решить проблему на более низком уровне.

Нередко даже местный суд не может (или не хочет) брать на себя такую ответственность и тоже отказывает заявителю в удовлетворении его требований. В такой ситуации нужно идти дальше, в областной суд и так далее.

Нужно обращать внимание на то, что именно сказано в решение суда, если последовал отказ. Если там указаны четкие параметры того, почему решение не может быть принято в пользу заявителя, то, скорее всего, так дело и обстоит – изменить статус квартиры будет невозможно.

Сама процедура очень сложная, что усугубляется отсутствием конкретных условий, правил и требований в законодательстве. Без помощи опытного юриста не обойтись. На бесплатной консультации квалифицированные специалисты расскажут об основных важных моментах, и они же могут заниматься процедурой от лица клиента. Включая сюда отстаивание его интересов в суде.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как перевести квартиру из долевой в единоличную собственность?

Отвечает управляющий партнер «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Равнодолевая собственность подразумевает наличие нескольких владельцев недвижимости с одинаковыми правами. Обычно она возникает при наследовании или приватизации квартиры двумя и более лицами.

С долями в праве можно производить те же действия, что и с отдельным объектом недвижимости: продавать, дарить, завещать и т. п.

При этом возмездные сделки с долями совершаются только с извещением прочих собственников.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах

Дешевле всего передать все доли одному лицу через оформление дарственной. Современное законодательство требует обязательного нотариального удостоверения такого договора. При этом дарение имущества лицу, не являющемуся родственником, облагается НДФЛ, а члену семьи – нет.

Для проведения сделки все совладельцы собираются у нотариуса и подписывают общий документ, который закрепляет передачу прав одному собственнику. Никаких дополнительных бумаг (например, согласия на сделку) собирать не нужно.

Важно отметить, что стоимость нотариальных услуг рассчитывается, исходя из кадастровой оценки недвижимости. Сегодня это весьма значительная сумма, которая может превышать рыночную цену квартиры.

Затем договор дарения регистрируется в Росреестре, размер госпошлины составляет 2 тысячи рублей. Сделка вступает в силу после ее регистрации.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

В данном вопросе не уточняется, на кого нужно перевести доли: на стороннее лицо или на одного из четверых собственников. Кроме того, нет информации о родстве владельцев недвижимости. Поэтому рассмотрим оба варианта: перевод на стороннее лицо всех долей и перевод трех долей на четвертого содольщика.

Перевести доли на стороннее лицо, не являющееся родственником, можно через куплю-продажу квартиры. При реализации всего объекта целиком документы в виде согласия дольщиков не требуются.

При переоформлении трех долей на человека, владеющего недвижимостью в этой квартире, можно сделать один договор купли-продажи ¾ долей. При этом согласие тоже не потребуется.

Если четвертый собственник является близким родственником, то в таком случае можно решить вопрос путем дарения ¾ доли.

В любом случае при отчуждении недвижимости (неважно, каким способом), находящейся в долевой собственности, потребуется нотариальное удостоверение сделки.

Поэтому выгоднее переоформлять недвижимость одним договором, а не несколькими (то есть на каждую долю в отдельности). В противном случае потребуется оплачивать госпошлину каждого договора в отдельности.

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Могу ли я оформить 2 дарственные, чтобы не платить налог?

Отвечает адвокат Инна Белякова:

Чтобы корректно ответить на Ваш вопрос, необходимо определиться с ключевым понятием – для кого затраты должны быть наименьшими? Если рассматривать ситуацию с точки зрения выгоды человека, на которого будет оформляться собственность, то необходимо применять один алгоритм действий.

А вот если рассматривать ситуацию с точки зрения выгоды любого из трех других сособственников, то алгоритм будет совсем другой. Для начала давайте определимся со структурой расходов, которые необходимо будет произвести для перерегистрации права собственности с общей долевой на индивидуальную.

Итак, понадобится понести следующие обязательные расходы:

1. Нотариальные тарифы и услуги. Действующее законодательство для всех сделок с долями в праве собственности на недвижимое имущество предусматривает обязательную нотариальную форму сделки вне зависимости от вида договора (купля-продажа, дарение, мена или что-то еще), поэтому уклониться от этих расходов не получится. Что касается нотариального тарифа, то государственная пошлина за удостоверение такого договора составит 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. Кроме государственной пошлины, потребуется уплатить нотариусу также и за техническую работу по составлению договоров, но эту сумму нотариус определит уже самостоятельно.
2. Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности. В настоящее время указанная пошлина составляет 2 тысячи рублей за одно регистрационное действие. Поскольку для совершения планируемой Вами сделки потребуются три регистрационных действия (государственная регистрация трех переходов права собственности), то размер государственной пошлины составит 6 тысяч рублей.
3. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который в зависимости от некоторых обстоятельств необходимо будет уплатить одной из сторон договора.

Возможные дополнительные, но не обязательные расходы, которые также могут возникать при сделках с недвижимым имуществом (аренда банковских ячеек, разнообразные доверенности, заявления, оплата жилищно-коммунальных услуг и прочее) здесь учесть трудно, поскольку их необходимость может быть вызвана особенностями каждой конкретной сделки.

Соответственно, из перечисленных трех видов обязательных расходов первые два уплачиваются по соглашению сторон. То есть как стороны договорятся, так и будет. А вот необходимость уплаты НДФЛ, составляющий 13% от полученного налогоплательщиком дохода, как раз и определяет ту разницу в алгоритме действий, про которую мы говорили в начале. Рассмотрим оба варианта.

Если рассматривать ситуацию с точки зрения выгоды человека, к которому переходит право собственности, то ему выгоднее заключить договор купли-продажи, в котором он будет являться покупателем.

В этом случае НДФЛ будут обязаны уплатить продавцы долей в праве собственности на квартиру (если они, конечно, не освобождены от него в соответствии с налоговым законодательством).

А вот если рассматривать сделку с точки зрения выгоды людей, от которых право собственности переходит, то им выгоднее заключить договор дарения долей в праве собственности. В этом случае НДФЛ будет обязан оплатить одаряемый (если он, опять же, от уплаты налога законодательством не освобожден).

При заключении договора купли-продажи подлежащая уплате продавцами сумма НДФЛ будет исчисляться из договорной стоимости, принадлежащей каждому из них доли в праве собственности на квартиру, но в целях налогообложения эта стоимость равна не менее 70% от кадастровой стоимости этой доли. А вот при заключении договора дарения подлежащая уплате одаряемым сумма НДФЛ будет исчисляться уже непосредственно из кадастровой стоимости квартиры.

Что выгоднее – дарственная или продажа?

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Отвечает юрисконсульт офиса «Зеленый проспект» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Борис Могилевский:

Чтобы максимально точно ответить на данный вопрос, необходимо знать, когда именно возникло право собственности на квартиру и на основании какой сделки.

Расходы на переоформление долей от всех содольщиков на одного из них складываются из затрат на оформление самой сделки, затрат на государственную регистрацию перехода права собственности, а также затрат по налогообложению.

Первым вариантом решения вопроса по переводу долей на одного совладельца может быть заключение договора купли-продажи долей квартиры.

В настоящий момент договор по отчуждению долей недвижимого имущества, в том числе между совладельцами, подлежит обязательному нотариальному удостоверению и считается заключенным с момента такового удостоверения.

За совершение нотариальных действий взимается плата в размерах, установленных налоговым законодательством и утвержденных нотариальной палатой соответствующего субъекта РФ. Так, п. 5 ч.1 ст. 333.

24 НК РФ устанавливает, что за удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке, взимается пошлина в размере 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. Решением Московской нотариальной палаты 15 декабря 2016 года установлен также размер платы, взимаемой нотариусами за услуги правового и технического характера при совершении нотариальных действий, который для сделок по продаже недвижимости составляет 5 тысяч рублей.

Если сособственники долей квартиры владеют ими более пяти лет (для долей, полученных по наследству, по приватизации или в результате дарения между близкими родственниками – более трех лет), то продавцы долей не облагаются налогом на доходы от их продажи.

Если же продавцы долей квартиры владеют ими менее указанных сроков, то им придется уплатить налог на доходы в размере 13% от полученной по сделке прибыли, причем в качестве налогооблагаемой базы в расчет будет браться сумма размером не менее 70% от кадастровой стоимости долей квартиры.

Заметим, что Налоговый кодекс РФ предусматривает ряд послаблений (налоговых вычетов) при совершении таких сделок.

К примеру, продавцы могут уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, ранее затраченную на приобретение или создание продаваемого объекта недвижимости.

Либо могут применить вычет в размере 1 млн рублей при продаже (при этом указанная сумма будет распределена между всеми совладельцами пропорционально их доле в праве собственности на квартиру).

Вторым вариантом решения вопроса по переводу долей на одного совладельца может быть заключение договора дарения долей квартиры. Такая сделка также подлежит обязательному нотариальному удостоверению, вследствие чего возникают такие же расходы на оформление договора, что и при купле-продаже жилья. В среднем, стоимость оформления сделки у нотариуса в Москве составит 25 тысяч рублей.

Что касается налогообложения при дарении, то оно исключается только в том случае, если дарители и одаряемый являются членами одной семьи или близкими родственниками, к коим относятся: супруги, родители, дети (в том числе усыновители и усыновленные), дедушки и бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Если же даритель не является близким родственником одаряемого, то одаряемый будет вынужден заплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости подаренной ему доли.

Независимо от вида сделки тариф за госрегистрацию перехода права собственности для граждан составляет сегодня 2 тысячи рублей, умноженные на размер участвующей в сделке доли (ст.333.33 НК РФ). Так, при продаже или дарении ¼ доли квартиры нужно будет уплатить регистрационную пошлину в сумме 250 рублей.

• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
• 5 главных фактов о договорах дарения квартиры

Сын дарит мне свою долю, я продаю квартиру. Я плачу налог?

Можно ли оформить договор дарения без участия одаряемых?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Перевод квартиры в жилой дом: условия, порядок, стоимость

Перевод квартиры в частный дом возможен, но для этого помещение должно соответствовать всем требованиям законодательства. Решение принимается администрацией, но могут и отказать, и тогда придется отстаивать свои права в суде. рассмотрим, как перевести квартиру в жилой дом, когда это может потребоваться, какие документы понадобятся и что нужно сделать для изменения статуса жилья.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Что такое квартира, жилой дом и часть жилого дома?

Определимся с определениями:

1. Квартира – это отдельное помещение в многоквартирном доме, изолированное от остальных помещений других собственников. У нее должен быть отдельный вход, комнат может быть несколько. У владельцев квартир есть общие помещения: коридоры, лифты, тамбуры, лестничные площадки. Коммуникации здесь общие до ввода в жилье.
2. Жилой дом – это отдельно стоящее здание высотой до трех этажей, имеющее индивидуальные коммуникации до и после ввода в жилье. Предназначен для постоянного проживания, как и квартира.
3. Часть жилого дома – это комната или вспомогательные помещения. Если доля выделена в натуре, под частью подразумевается отдельное жилье, поставленное на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости. У него должен быть оборудован отдельный вход и автономные от другой части коммуникации.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Когда может понадобиться изменение статуса квартиры на жилой дом?

Перевод квартир в дом возможен, если у них один собственник. Если владельцев несколько, процедура производится только с их согласия. Изменение статуса жилья может понадобиться в нескольких ситуациях:

1. Дом рассчитан на две квартиры, и собственник одной продал ее второму. Фактически теперь весь дом принадлежит одному человеку, но по документам остаются по-прежнему две квартиры.
2. Для приватизации земельного участка. Если в доме несколько квартир, придомовую территорию нельзя приватизировать. Это возможно, когда здание признано жилым домом.
3. Для увеличения общей площади, проведения перепланировки.

Наглядный пример – таунхаусы. Если все собственники продали квартиры одному человеку, ему может понадобится изменение статуса многоквартирного дома на частный. Но для этого важно, чтобы здание соответствовало всем требованиям, иначе перевод не разрешат.

Условия изменения статуса жилого помещения

Чтобы оформить перевод квартиры в жилой дом, важно соблюдение нескольких требований:

1. Наличие придомовой территории.
2. Оборудование отдельного входа. Общего подъезда быть не должно.
3. Отсутствие помещений общего пользования: лестничных клеток, лифтов, коридоров.
4. Автономность инженерных систем. В отделяемой квартире должно быть отдельное водо-, электро-, тепло-, газоснабжение, водоотведение, отопление.

Обратите внимание! Если переводятся несколько квартир в частный дом, важно, чтобы высота была не более трех этажей. Есть и дополнительные требования: согласие всех собственников на перевод. За несовершеннолетних владельцев согласие дают родители. Жилье не должно быть признано аварийным, наличие обременений не допускается.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Когда возможен перевод жилого дома в многоквартирный дом?

Жилой дом можно перевести в многоквартирный, если он соответствует нескольким требованиям:

1. Наличие изолированных квартир.
2. Наличие помещений общего пользования.
3. Обустройство отдельных входов в каждую квартиру.
4. Централизованные коммуникации.

Важно учитывать, что такой объект будет считаться домом блокированной постройки, а не стандартным многоквартирным, и на учет ставится каждое отдельное помещение с прилегающей к нему территорией. Такое жилье содержится за счет собственников, а не УК или ТСЖ. Если владельцев несколько, понадобится согласие каждого на смену статуса.

Как перевести квартиру в жилой дом?

Для перевода многоквартирного дома в индивидуальный жилой дом нужно:

1. Согласовать изменения с собственниками.
2. Заказать техническое заключение о возможности перевода.
3. Подготовить документы.
4. Подать документы в администрацию на рассмотрение.
5. Получить готовое решение.

Примечание: рассмотрением документов обычно занимаются жилищные отделы при местных администрациях по адресу расположения недвижимости.

Шаг 1: согласование с соседями

Сначала нужно договориться с соседями о переводе многоквартирного дома в жилой. Их подписи понадобятся на заявлении. Необходимо согласовать и оплату экспертизы.

Шаг 2: экспертиза недвижимости

Экспертиза проводится на предмет соответствия требований к жилым домам. В заключении эксперт указывает, возможно ли это в техническом плане, нет ли ошибок в документах. В дальнейшем оно понадобится для согласования перевода с администрацией.

Шаг 3: сбор документов

Перед обращением в администрацию нужно подготовить:

• паспорт;
• заявление (заполняется на месте, бланк и образец выдадут);
• техпаспорт;
• поэтажный план;
• проект перепланировки или переустройства, если жилье пока не соответствует нормам, и нужно переделывать его.

Важно! Понадобится и документ, подтверждающий основание возникновения права собственности. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, или свидетельство о наследстве.

Шаг 4: подача документов

Документы подаются в администрацию, но в некоторых регионах доступен прием через МФЦ. Рекомендуется предварительно записаться на прием, чтобы не сидеть в очереди.

Шаг 5: получение решения

Решение выдадут в течение 45 календарных дней. Если оно положительное, нужно подать заявление о внесении изменений в ЕГРН. Это делается через Росреестр или МФЦ.

Стоимость переоформления в частный дом

Расходы при изменении статуса двухквартирного дома состоят из нескольких частей:

1. Градостроительная экспертиза. В регионах стоит от 5 000 р., в столице – от 20 000 р.
2. Проект перепланировки – от 5 000 р. в зависимости от сложности.
3. Кадастровый паспорт – от 1 000 р.
4. Новая выписка из ЕГРН – 350 р. электронная, 600 р. – бумажная.

Если переводом квартиры или дома «под ключ» занимается юрист, это будет стоить от 20 000 р.

Что делать, если отказали в признании квартиры частью жилого дома?

Отказ в переводе жилого помещения в квартиру или квартиры в частный дом – распространенное явление. Администрация должна выдать письменный отказ с обоснованием причин, и его можно оспорить через суд в порядке административного производства.

При подаче искового заявления уплачивается госпошлина в размере 300 р. Если требования удовлетворят, решение администрации об отказе будет отменено, и квартиру признают жилым домом, или обяжут пересмотреть заявление истца повторно.

Перевод квартиры в жилой дом: судебная практика

Перевод многоквартирного дома в частный – довольно сложная процедура, и нередко суды отказывают в удовлетворении требований. Но, если помещение соответствует всем нормативам, иск удовлетворят.

Ответы юриста на частные вопросы

Возможен ли перевод квартиры в часть жилого дома? Если статус квартиры меняется на часть жилого дома, при этом остальные помещения остаются квартирами, администрация не одобрит такое перевод. Перевести можно только полностью помещение. У меня есть дом. Хочу сделать из него две квартиры, одну из них подарить сыну.

Что для этого нужно? Проще выделить долю в натуре, оборудовав два разных входа. После этого одну долю можно подарить сыну по договору дарения. Администрация отказала в переводе квартиры в частный дом. Собираемся подавать документы в суд.

Куда обращаться и сколько времени займут разбирательства? Заявление подается в районный или городской суд по месту нахождения ответчика. На разбирательства в среднем уходит 3-4 месяца. Для перевода жилого дома в квартиру нужна перепланировка.

Когда ее согласовывать: до обращения в администрацию, или после? Согласовать перепланировку лучше до подачи заявления о переводе статуса недвижимости, но можно и в процессе. После сделать это не получится, т.к. перевести дом в квартиру не дадут из-за несоответствия техническим требованиям.

Можно ли перевести многоквартирный дом в частный, если я не знаю, где находится второй собственник? Нет. Без согласия другого собственника перевод невозможен. Нужно сначала найти его и договориться с ним.

Заключение эксперта

1. Перевести квартиру в статус индивидуального жилого дома можно, если она соответствует техническим требованиям.
2. Перевод частного дома в квартиру и наоборот возможен, но только с согласия всех собственников.
3. Перевод нужно согласовать с администрацией. Без этого Росреестр откажет во внесении изменений в ЕГРН.

Как по закону объединить смежные квартиры в одну?

Приобрел две однокомнатные квартиры рядом друг с другом. Хочу узаконить — объединить и оформить. Монолитных и несущих стен между ними нет. Т—Ж, подскажите, пожалуйста: как, что, где и почем?

Вы не пишете, что именно у вас — новостройка или вторичное жилье. Поэтому расскажу про оба варианта.

В этом случае сам застройщик проведет сам все изменения и согласует в экспертизе. Скорее всего, он возьмет за это плату, но зато сам переделает все бумаги. И это все равно будет дешевле, чем согласовывать объединение квартир уже после постройки дома. А вы сразу получите объединенную квартиру.

Если дом уже сдали — тоже не страшно. Вот ваш застройщик, вот свежая экспертиза, проектная организация тоже еще жива, и ее легко найти. А дальше действуете по алгоритму, который мы уже описали в статье «Как узаконить перепланировку в новостройке».

Это намного труднее, чем с новостройкой. Часто план дома утерян или проектной организации давным-давно нет. Точность обмеров, которые были раньше, тоже оставляет желать лучшего. Поэтому на последнем этапе может выясниться, что конечная площадь объединенной квартиры не совпадает с суммой площадей этих квартир, если их сложить.

Порядок действий будет такой:

1. Собрать все документы.
2. Заказать в проектной организации проект перепланировки.
3. Согласовать проект и получить разрешение на проведение строительных работ. Этим занимается обычно сам проектировщик.
4. Получить разрешение на перепланировку.
5. Провести ремонтные работы.
6. Сдать работы надзорным органам.
7. Получить новый техпаспорт на объединенные квартиры.
8. Внести изменения в ЕГРН и получить новую выписку.
9. Объединить лицевые счета.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Объединение — это тоже перепланировка. Только такая перепланировка затрагивает не одну, а две квартиры. Часто можно встретить мнение, что не любая перепланировка требует согласования. А если изменения незначительные, например, сносят ненесущую стену или закладывают дверной проем, дескать, можно только уведомить надзорные органы. Такую процедуру еще называют «по уведомлению» или «по эскизу».

Однако на практике ситуация в каждом регионе разная. Поэтому сказать заранее, примут ли у вас изменения без проекта перепланировки, по одному эскизу, или не примут, — невозможно.

В некоторых городах, например в Москве, есть упрощенная схема согласования перепланировок. Поскольку квартир и жителей в Москве очень много, город принял особые правила. Они разрешают перепланировку по эскизу, если она незначительная. Возможно, такие правила есть и в других городах, но я о них не знаю.

Возможны три варианта объединения:

1. Сделать дверь между квартирами в смежной стене и этим ограничиться. При этом у каждой квартиры останется свой отдельный вход.
2. Убрать межквартирную стену, если она не несущая. Это практически то же самое, что и первый вариант. Теоретически можно представить, что это стена между квартирами в разных подъездах и она несущая, но я такого не встречал.
3. Помимо внутреннего объединения можно сделать единый вход в обе квартиры за счет общего тамбура. Это вариант подразумевает, что вы уменьшите площадь общедомового имущества, поэтому в теории нужно проводить общее собрание жильцов. Об этом я писал в ответе на вопрос об установке общей двери на лестничной клетке.

В ваших двух квартирах как минимум два санузла и две кухни. Если соберетесь переносить сети и коммуникации, это будет считаться не только перепланировкой, но и переустройством. Там свои проблемы. Например, нельзя увеличивать санузлы, уменьшать воздуховоды и вентиляционные шахты, переносить кухню в жилую комнату и прочее. О том, как учесть эти моменты, я тоже уже писал.

В результате объединения двух квартир сразу два помещения изменят конфигурацию. При этом одна квартира вообще исчезнет как самостоятельное помещение. Получается, что изменятся не только данные в техническом паспорте помещения. Изменения также придется внести в ЕГРН, и вновь созданной большой квартире будет присвоен новый кадастровый номер.

В блочных и панельных домах с этим всегда много проблем. Практически все стены или несущие, или разгрузочные. Проще всего с этим в домах с монолитной конструкцией — там действительно нет несущих стен, но есть и колонны, и диафрагмы жесткости и прочие штуки, которые трогать запрещено.

Если вы ошиблись и сделали перепланировку без проекта, вас могут заставить все исправить за свой счет. И на вас ляжет вся тяжесть процедуры согласования самовольно произведенной планировки без проекта в суде.

В поэтажном плане отражены несущие стены, коммуникации и другая технически важная информация.

Срок действия паспорта не регламентирован, но обычно это не больше трех лет. Если свежего технического паспорта нет — нужно заказать. Причем можно заказать отдельно поэтажный план и экспликацию, а не весь паспорт целиком.

1. Правоустанавливающие документы на квартиры. Например, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. На всякий случай возьмите и оригиналы и копии.
2. Паспорт.
3. Выписка из домовой книги и выписка с лицевого счета каждой квартиры. Их выдает УК. Эти два документа просят не всегда, поэтому лучше уточнить сразу, нужно ли их получать.

Если дом ввели в эксплуатацию после 1 марта 2008 года, первичный технический учет на него уже произведен. Так что вы сможете получить свежую копию поэтажного плана с экспликацией помещения без проволочек. Если же дом построили раньше, придется заказывать услугу по созданию экспликации помещения. Ее стоимость зависит от площади квартиры.

Если не хочется гадать о репутации проектировщиков — обращайтесь к государственным службам. Проекты, как правило, делают коммерческие отделы БТИ или различные муниципальные проектные организации. О том, как найти проектную организацию и узнать, есть ли у нее допуски СРО, мы уже рассказывали.

Сколько будет стоить проект перепланировки при объединении квартир — зависит от региона, количества запланированных изменений, площади квартир и даже от типа дома, где располагается квартира. Например, проект в доме, где старые и сложные конструкции, будет стоить дороже современного дома.

Дешевле всего спроектировать новый дверной проем. Это стоит от 10 тысяч рублей. Если собираетесь сносить стены и строить новые — это дороже. Еще дороже — вносить изменения в несущие конструкции и проектировать замещающие.

Дальше проект нужно будет согласовать — в СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре. Обычно это делает сам проектировщик, если не хотите бегать по инстанциям сами.

В Москве согласовать объединение квартир в надзорных органах будет стоить от 70 до 150 тысяч рублей. За согласование проема в ненесущей стене — 40 тысяч, а в несущей — 60. Если надумаете объединить квартиры по вертикали — придется отдать до 250 тысяч рублей. И это только за процедуру согласования. Стоимость проекта — отдельно.

Подать заявление можно лично, через МФЦ или госуслуги. В Москве заявление подают в Мосжилинспекцию. В регионах может быть жилинспекция, а если ее нет — через БТИ.

В зависимости от обстоятельств могут спросить еще следующие документы:

1. Согласие проживающих при условии, что жилье используют в рамках договора о социальном найме. Такое, конечно, маловероятно, если объединяете две квартиры рядом и обе снимаете в рамках такого договора. Но такой вариант возможен, если делаете перепланировку в одной квартире.
2. Согласие органов, охраняющих культурное и архитектурное наследие, если многоквартирный дом имеет историческую, архитектурную или культурную ценность.
3. Решение общего собрания многоквартирного дома и реестр собственников, если перепланировка затрагивает общее имущество всех жильцов.

Заявление рассматривают до 30 дней.

В перепланировке могут и отказать, даже если у вас есть проект и документы, которые нужны по закону. Как правило, для этого есть несколько причин:

1. Заявитель предоставил не все дополнительные документы.
2. Представленный проект переустройства или перепланировки не соответствует требованиям законодательства. Например, нарушает нормы снипа по устройству мокрых зон, как указал суд в Москве.

Вы приступаете к строительным работам. Когда все закончите — сдаете работы по акту выполненных работ все той же строительной инспекции. Дальше изготавливают новый технический паспорт на объединенное помещение, и подаете заявление в МФЦ. В нем просите внести изменения в ЕГРН, слить лицевые счета и поставить на учет новую квартиру.

Общий срок всех согласований вряд ли будет меньше полугода.

1. Не стоит рисковать и пытаться согласовать «по уведомлению». В вашем случае это не получится.
2. Озаботьтесь свежим техпаспортом. Он понадобится в любом случае.
3. Найдите хорошую проектную организацию. Она снимет с вас сразу множество проблем.
4. Мой главный совет — запаситесь терпением, деньгами и начните с проекта.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.